De presentatie wordt gedownload. Even geduld aub

De presentatie wordt gedownload. Even geduld aub

RUIMTELIJK ECONOMISCH ATELIER TORDOIR Kantoren en retailvastgoed: het waarom, wat en hoe van intergemeentelijke afstemming Presentatie Neprom congres,

Verwante presentaties


Presentatie over: "RUIMTELIJK ECONOMISCH ATELIER TORDOIR Kantoren en retailvastgoed: het waarom, wat en hoe van intergemeentelijke afstemming Presentatie Neprom congres,"— Transcript van de presentatie:

1 RUIMTELIJK ECONOMISCH ATELIER TORDOIR Kantoren en retailvastgoed: het waarom, wat en hoe van intergemeentelijke afstemming Presentatie Neprom congres, Pieter Tordoir Universiteit van Amsterdam Amsterdam School of Real Estate Ruimtelijk Economisch Atelier Tordoir

2 Outline Waarom afstemming Problemen bij afstemming Locationale trends in kantoren en retail Opgaven voor afstemming Slotstellingen RUIMTELIJK ECONOMISCH ATELIER TORDOIR

3 Waarom regionale afstemming -1 Naar schatting 65% van kantorenmarkten en 35% van retailmarkten zijn sterk gemeentegrensoverstijgend Effect gemeentegrenzen: - nauwelijks op de vraagzijde van markten - aanzienlijk op aanbodzijde van markten Marktverstoring beperkt bij opgaande markt maar groot bij neergaande markt Vastgoed = voorraadmarkt: geeft extra complicaties RUIMTELIJK ECONOMISCH ATELIER TORDOIR

4 Waarom regionale afstemming -2 Gemeentelijke overheden beheersen aanboduitbreiding: - passief: vergunningsverlening - semi-actief: scheppen voorwaarden (o.a. bereikbaarheid) - actief: m.n. door actief grondbeleid Gemeenten handelen veelal niet marktconform: - beschouwen alleen de gemeentelijke vraagmarkt - laten zich door maatschappelijke & politieke overwegingen leiden - houden weinig rekening met aanbod en plannen elders Periode ‘90-’12: sterke verbetering t.a.v. bedrijventerreinen, enige verbetering t.a.v. kantoren, nauwelijks verbetering t.a.v. retail RUIMTELIJK ECONOMISCH ATELIER TORDOIR

5 Problemen bij regionale afstemming Nota bene: probleem ligt niet alleen bij gemeente maar ook bij ontwikkelaars & beleggers!! Non-zero sum game van afstemming lukt moeilijk door: - onvoldoende en onzekere informatie over regionale markt - weinig zicht op mogelijke meeropbrengsten van afstemming - weinig mogelijkheden om meeropbrengsten over partijen te verdelen - veel spelers in het spel - weinig mogelijkheden om freeriders te remmen Extra complicatie bij neergaande markt: verdelen van verliezen Extra complicatie: weinig zicht op marktsegmentatie & differentiatie RUIMTELIJK ECONOMISCH ATELIER TORDOIR

6 Markttrends: kantoren Perfect storm in de markt: combinatie van conjunctuurcrisis en versnellende structuurverandering Structuurverandering: - kanteling in gevraagde gebouwkwaliteiten - kanteling in gevraagde omgevingskwaliteiten Vraagkanteling van suburbane monofunctionele snelweglocaties naar urbane gemengde en multimodale locaties Re-centralisatie kantoren versterkt door interregionale systeemwerking: schaalvergroting in netwerk kantorenlocaties RUIMTELIJK ECONOMISCH ATELIER TORDOIR

7 Jaarlijkse aanbod/opname ratio naar kantoorlocatietypen in de Randstad bron: Jones Lang LaSalle, RE Atelier Tordoir RUIMTELIJK ECONOMISCH ATELIER TORDOIR

8 Markttrends in retail Conjunctuurcrisis, maar in latere fase (m.n. vanaf 2010) Nog geen dramatische structuurverandering, m.u.v. problemen in duidelijke krimpregio’s Geen duidelijke tekenen van (re-)centralisatie: geografisch beeld leegstand is veelzijdig en veranderlijk Oorzaken van verschillen in leegstand: - complex van locatiespecifieke omstandigheden - krachtige intergemeentelijke bewegingen van vraagmarkt Effect internet op fysieke locaties is vooralsnog klein RUIMTELIJK ECONOMISCH ATELIER TORDOIR

9

10 Opgaven voor regionale afstemming Inhoud: Beter zicht op geografische omvang en segmentatie van vraag- en aanbodmarkten. Kantoren & retail zullen flink verschillen! Kiezen van optimale balans tussen benutting en modernisering van vastgoedvoorraad Zicht op economische en maatschappelijke meerwaarde afstemming Proces: Instrumentele gereedschapskist voor interactieve regionale planning Betrokkenheid van marktactoren Verdeling van winst & verlies: vergroting van onderhandelingsmand Instititutionele katalysator: druk van buitenaf (taak provincies!) RUIMTELIJK ECONOMISCH ATELIER TORDOIR

11 slotstellingen Structuurverandering (en dus veroudering en leegstand) is onvermijdelijk en zelfs wenselijk: economische en maatschappelijke modernisering geeft welvaartswinst en investeringsimpuls Beslisladders voor beleid van het ‘type Verdaas’ werken uiteindelijk niet: onvoldoende ruimte voor dynamiek, geen ‘non-zero sum game’ Fundamenteel probleem ligt (nog) eerder bij beleggers en ontwikkelaars dan bij overheden: aanbodmarkt is te weinig professioneel en geinformeerd (geldt wat meer voor kantoren dan voor retail) RUIMTELIJK ECONOMISCH ATELIER TORDOIR


Download ppt "RUIMTELIJK ECONOMISCH ATELIER TORDOIR Kantoren en retailvastgoed: het waarom, wat en hoe van intergemeentelijke afstemming Presentatie Neprom congres,"

Verwante presentaties


Ads door Google