De presentatie wordt gedownload. Even geduld aub

De presentatie wordt gedownload. Even geduld aub

De tandeloze VvE Heleen Zweebe. Presentatie casus Venserpolder Een SEV onderzoek naar negatieve effecten van verkoop van huurwoningen in gemengde complexen.

Verwante presentaties


Presentatie over: "De tandeloze VvE Heleen Zweebe. Presentatie casus Venserpolder Een SEV onderzoek naar negatieve effecten van verkoop van huurwoningen in gemengde complexen."— Transcript van de presentatie:

1 De tandeloze VvE Heleen Zweebe

2

3 Presentatie casus Venserpolder Een SEV onderzoek naar negatieve effecten van verkoop van huurwoningen in gemengde complexen Deelnemers: de Key en Ymere, van der Hoeden-Mulder, het Verwey-Jonkerinstuut, Urbannerdam en SEV De tandeloze VvE

4 • In 2002 starten verschillende corporaties met verkoop van huurwoningen in Venserpolder • In 2009 is het aandeel koop 17,4% • Door leegstand, illegale bewoning en criminele incidenten lijkt verkoop van huurwoningen een negatief effect teweeg te brengen in Venserpolder • De Key stopt zelfs tijdelijk met verkoop totdat de negatieve effecten onder controle zijn Casus Venserpolder

5 Vraagstelling onderzoek “Sociaal beheer in gemengde complexen”. • Wat is oorzaak van negatieve effecten? • Kan dit in de toekomst voorkomen worden? • Welke instrumenten hebben we ter beschikking om negatieve effecten aan te pakken in gemengde VvE’s? Immers de corporatie heeft minder invloed op sociaal beheer. Casus Venserpolder

6 Waarom problematiek in Venserpolder? • Woningvoorraad (4500 jaren ’80, voornamelijk kleine, sociale huurwoningen) • Bevolking: >80% allochtone bewoners, laag opleidingsnivo, veel uitkeringafhankelijk • Ligging: geïsoleerd karakter, goede uitvalswegen, anoniem karakter • Verkoopbeleid: 5 corporaties bieden in onderlinge concurrentie woningen te koop aan: overaanbod goedkope woningen beschikbaar Casus Venserpolder

7 Was dit te voorzien? Risicoscan Verwey-Jonker instituut Casus Venserpolder Risicoscan Verwey-Jonker instituut

8 Was het te voorzien? • Venserpolder scoort beduidend lager dan andere buurten in Amsterdam • Opeenstapeling oorzaken achteraf te benoemen • Hoeft verkoop van huurwoningen niet te hinderen • Wel verstandig om bij verkoop van huurwoningen in zwakkere buurten instrumenten in te zetten om overlastsituaties te voorkomen en aan te pakken Casus Venserpolder

9 Analyse beschikbaar instrumentarium Casus Venserpolder

10 Vooraf • Gecoördineerd verkoopbeleid (zeker wanneer meerdere corporaties in eenzelfde buurt verkopen) • Indien mogelijk: MGE en MVE constructies (grip op toekomstige kopers, regels stellen in koopcontract) • Actief beheer en zichtbare controle werpt drempel op Instrumentarium

11 Bij verkoop • Screening van aspirant kopers op GBA, schulden, politie en justitie, werk en inkomen, woonverleden • Restrictieve bepalingen in koopcontract • Aanpassingen in splitsingakte en huishoudelijk reglement Instrumentarium

12 Beheer: repressieve instrumenten • Faciliteren VvE besturen: • Handhaving door VvE: • sociaal beheer VvE • Rol VvE bij overlast en overtreding reglementen • Handhaving door corporatie (ingeval van MGE) • Handhaving door overheid Instrumentarium

13 • Tekst Instrumentarium VvEs

14 • Instrumentarium zou toereikend moeten zijn om overlast te voorkomen dan wel aan te pakken • Rol VvE belangrijk, VvE-besturen faciliteren om deze taken uit te kunnen (laten) voeren: • bijv sociaal beheer delegeren bij corporatie • ondersteuning bij juridische procedures door VvE • Vooraf akte wijzigen, HHR opstellen De tandeloze VvE

15 De tandeloze VVE • Verkoop van huurwoningen geen keuze: of in sommige buurten/complexen niet verkopen? • Is de casus Venserpolder herkenbaar? Zijn er andere ervaringen waarbij verkoop van huurwoningen negatieve effecten sorteerde? • Wordt voldoende gebruik gemaakt van bestaande instrumenten of vaak achteraf geconfronteerd met onwenselijke situaties?

16 De tandeloze VvE Alle Elbers

17 Coöperatie Manier voor verbinding corporatie en burgers?

18 Kenmerken Coöperatie Is een bedrijf Vereniging Leden Doel: Een vereniging die opkomt voor de materiële belangen van haar leden (profit / nonprofit)

19 Coöperatie in het woondomein Coöperatie exploiteert Leden gebruiksrecht Lidmaatschap te koop/huur Lidmaatschap koop=fiscaal eigen woning

20 Algemeen Voordelen Samenwerking verschillende entiteiten met gemeenschappelijk doel Flexibele afspraken Zeggenschap Eisen toelating Externen (professionals) betrekken om te besturen

21 Algemeen Nadelen Onbekendheid/imago Financiering Parapluhypotheek Geen NHG Geen WVS Beperkte staatssteun mogelijk (bedrijf) Minder het gevoel eigenaar te zijn

22 Coöperatie vs. VvE Samen sta je sterk vs. vrijheid, blijheid Vrij voor inrichting vs. dichtgetimmerd Zeggenschap bestuur Participatie mogelijk (investeren/beleggen)

23 Toepassingsmogelijkheden

24 Nieuwbouw Specifieke doelgroepen Collectief opdrachtgeverschap Mogelijkheid (groeiend) eigendom Corporatie (Mede) ontwikkelaar Modale huur Technisch beheer “Huis in eigen hand “

25 Overdracht bestaand corporatie bezit Met meerdere corpo’s exploitatie modale huur Mogelijkheid (groeiend) eigendom “Huur en Koop gelijke zeggenschap “ Overdrachtsbelasting !! Kostendekkende huur Zekerheid banken

26 Particuliere woningverbetering Onderkant woningmarkt Corporatie als investeerder ‘golden vote’

27 Herontwikkeling Complex Particulier Gemengd eigendom Gebied

28 Labels van PRC B.V.: PRC Executive Management PRC Kostenmanagement PRC Training PRC Zuid PRC B.V. is onderdeel van ARCADIS PRC B.V. Goudseweg 181 2411 HK Bodegraven Postbus 1051 2410 CB Bodegraven t (0172) 63 14 14 f (0172) 61 19 02 e info@prc.nl i www.prc.nl


Download ppt "De tandeloze VvE Heleen Zweebe. Presentatie casus Venserpolder Een SEV onderzoek naar negatieve effecten van verkoop van huurwoningen in gemengde complexen."

Verwante presentaties


Ads door Google