Intergemeentelijke Woonwijzer

Presentatie over: "Intergemeentelijke Woonwijzer"— Transcript van de presentatie:

1 Intergemeentelijke Woonwijzer
Door Huurdersbond Oost-Vlaanderen V.Z.W. april 2014

2 Intergemeentelijke Woonwijzer
Door Huurdersbond Oost-Vlaanderen V.Z.W.

3 Intergemeentelijke Woonwijzer
Door Huurdersbond Oost-Vlaanderen V.Z.W. Aanvang huurcontract

4 Intergemeentelijke Woonwijzer
Door Huurdersbond Oost-Vlaanderen V.Z.W. Bezichtigen en controleren van de huurwoning Het huurcontract: Wat moet er zeker in? Sinds 01/02/14: naam, twee eerste voornamen, plaats & datum geboorte. Ook de kleine lettertjes tellen! Het huurcontract strekt de partijen tot wet. Bepalingen van aanvullend en dwingend recht. Kosten immobiliënkantoor Plaatsbeschrijving Waarborg: drie verschillende formules en een omzeiling van de huurwet Hoe wordt de huurprijs bepaald?

5 Tijdens het huurcontract
Intergemeentelijke Woonwijzer Door Huurdersbond Oost-Vlaanderen V.Z.W. Tijdens het huurcontract

6 Intergemeentelijke Woonwijzer
Door Huurdersbond Oost-Vlaanderen V.Z.W. Rechten en plichten van huurder en verhuurder Onderhoud en herstellingen: wie moet wat herstellen als er iets kapot is? Principe: voorkomen is beter dan genezen: de huurder moet de woning als een goed huisvader onderhouden om te voorkomen dat de zaken vlugger verslijten of stukgaan.

7 Intergemeentelijke Woonwijzer
Door Huurdersbond Oost-Vlaanderen V.Z.W. Besluit Vlaamse regering van 8 december 2006 betreffende het onderhoud en nazicht van stooktoestellen voor de verwarming van gebouwen of voor de aanmaak van warm verbruikswater Het onderhoud van de centrale verwarming (cv-ketel) is een verplichting voor de gebruiker van het toestel. In huurwoningen is dat de huurder. Sinds 1 juni 2007 moeten verwarmingsinstallaties op gas (aardgas, butaan en propaan) tweejaarlijks een onderhoudsbeurt krijgen. Voor installaties op stookolie en vaste brandstof (hout, pellets, steenkool…) moet dat jaarlijks. De eigenaar van een centraal stooktoestel met een nominaal totaal geïnstalleerd vermogen van meer dan 20 kw, moet eenmalig een verwarmingsaudit laten uitvoeren voor de gehele installatie binnen een termijn van twee jaar nadat het toestel 15 jaar is geworden. Zo weet de huurder of de installatie nog het nodige rendement heeft. De huurder kan vragen die audit in te zien of er een kopie van vragen.

8 Intergemeentelijke Woonwijzer
Door Huurdersbond Oost-Vlaanderen V.Z.W. Rechten en plichten van huurder en verhuurder Voor de huurder huurherstellingen (artikel 1754 van het Burgerlijk Wetboek) herstellingen ten gevolge van eigen schade of verlies (artikelen 1732 en 1735 van het Burgerlijk Wetboek) herstellingen ten gevolge van gebrekkige melding herstellingen ten gevolge van brand (artikel 1733 van het Burgerlijk Wetboek) Voor de verhuurder herstellingen ten gevolge van overmacht, ouderdom en slijtage (artikel 1755 van het Burgerlijk Wetboek) herstellingen ten gevolge van verborgen gebreken (artikel 1721 van het Burgerlijk Wetboek) herstellingen die nodig zijn (artikel 1720 van het Burgerlijk Wetboek) het ruimen van putten en sekreten (artikel 1756 van het Burgerlijk Wetboek) dringende herstellingswerken (artikel 1724 van het Burgerlijk Wetboek)

9 Intergemeentelijke Woonwijzer
Door Huurdersbond Oost-Vlaanderen V.Z.W. Rookmelders Verplichte rookmelders Voor elk nieuw huurcontract dat na 1 januari 2013 wordt gesloten, moet de woning uitgerust zijn met een rookmelder. Lopende huurcontracten: woning dateert van voor 1945: tegen 1 januari 2016 woning na 1945:tegen 1 januari 2019 Het bewijs moet aan het contract worden gehecht. Woningen: een per bouwlaag Kamers: een per kamer en een in de gemeenschappelijke kookruimte Aanschaf en installatie: verhuurder Onderhoud en vervangen batterij: huurder

10 Intergemeentelijke Woonwijzer
Door Huurdersbond Oost-Vlaanderen V.Z.W. Voor huurder of verhuurder?

11 Intergemeentelijke Woonwijzer
Door Huurdersbond Oost-Vlaanderen V.Z.W. Vervangen van een gesprongen gloeilamp of spaarlamp. Een lek in de afvoer van de lavabo. Onderhoud van de boiler in de badkamer. Boiler vervangen als die defect is. Een dakpan vervangen die door de zware storm is weggewaaid. Het gras afrijden. Versleten behangpapier vervangen. De ramen buiten schilderen. De schoorsteen laten vegen. De vuilnisbak buitenzetten. De vloer van de living dweilen. Ervoor zorgen dat de buitenkraan niet bevriest. Verstopte afvoer laten reinigen.

12 Intergemeentelijke Woonwijzer
Door Huurdersbond Oost-Vlaanderen V.Z.W. Als de verhuurder het lek in het dak maakt, mag hij de huishuur dan opslaan? Wat moet ik doen als de verhuurder weigert herstellingswerken uit te voeren? Mag ik de huishuur dan inhouden? Mag ik weigeren dat de verhuurder het lek in het dak herstelt omdat dit niet mijn zorg is? Of dat vochtprobleem aan te pakken? Wat als die werken twee maanden duren?

13 Intergemeentelijke Woonwijzer
Door Huurdersbond Oost-Vlaanderen V.Z.W. Elementaire vereisten

14 Intergemeentelijke Woonwijzer
Door Huurdersbond Oost-Vlaanderen V.Z.W. De woning moet van bij de aanvang beantwoorden aan de elementaire vereisten: Veiligheid Gezondheid Bewoonbaarheid: Die zijn terug te vinden in de bijlage bij het huurcontract en gaan onder meer over de stabiliteit van de woning en wat er minimum aanwezig dient te zijn.

15 Intergemeentelijke Woonwijzer
Door Huurdersbond Oost-Vlaanderen V.Z.W. Elementaire vereisten Uitgebreid met normen rond ENERGETISCHE prestatie Vlaamse Regering moet die normen nog verder uitwerken. Nog niet operationeel VERWARMINGSMOGELIJKHEDEN werden ook verfijnd Aanwezigheid van voldoende en veilige verwarmingsmiddelen om tot een normale temperatuur te kunnen verwarmen. Tegen een redelijke energiekost. Mogelijkheid om veilig aan te sluiten. Verfijningen inzake thermische isolatie en mate van winddichtheid van de woning.

16 Intergemeentelijke Woonwijzer
Door Huurdersbond Oost-Vlaanderen V.Z.W.

17 Intergemeentelijke Woonwijzer
Door Huurdersbond Oost-Vlaanderen V.Z.W. Sanctie als de woning niet beantwoordt aan deze elementaire vereisten  keuzerecht van de huurder! Het renovatiehuurcontract waarbij overeengekomen wordt dat de huurder zelf werken zal uitvoeren in de woning. De Vlaamse Wooncode: de ongeschikt- en onbewoonbaarverklaring van de huurwoning  procedure bij de burgemeester.

18 Intergemeentelijke Woonwijzer
Door Huurdersbond Oost-Vlaanderen V.Z.W. Meldingsplicht van de huurder  belang van de aangetekende brief! Bezoekrecht van de verhuurder: Beperkt tot 2 à 3 keer per jaar: op voorhand aan te kondigen en het moet de huurder passen. Mag over geen sleutel beschikken en die zeker niet gebruiken tijdens afwezigheid huurder = huisvredebreuk. Bedoeling bezoekrecht: nagaan of de huurder de woning gebruikt als een goed huisvader en er geen gebreken zijn.

19 Intergemeentelijke Woonwijzer
Door Huurdersbond Oost-Vlaanderen V.Z.W. De brandverzekering: huurder aansprakelijk voor brand! Verzekering met afstand van verhaal via de verhuurder. Anders: keuzevrijheid van verzekeraar.

20 Intergemeentelijke Woonwijzer
Door Huurdersbond Oost-Vlaanderen V.Z.W. Financiële aspecten

21 Intergemeentelijke Woonwijzer
Door Huurdersbond Oost-Vlaanderen V.Z.W. Betalen van de huurprijs: een hoofdverplichting van de huurder!! Stijging van de huurprijs? Indexatie: Zelden op 1 januari maar ten vroegste op de verjaardag van de inwerkingtreding van het huurcontract. Aan de hand van de wettelijke indexformule. Driejaarlijkse herziening van de huishuur: Als er buitengewone omstandigheden zijn (verbetering buurt) Verbeteringswerken door de verhuurder. Moet aan de Vrederechter worden gevraagd als de huurder niet akkoord gaat.

22 Intergemeentelijke Woonwijzer
Door Huurdersbond Oost-Vlaanderen V.Z.W. Indexformule basishuurprijs × nieuw indexcijfer aanvangscijfer basishuurprijs: huurprijs in contract vermeld nieuw indexcijfer: van de maand voor de verjaardag van de inwerkingtreding aanvangsindexcijfer: van de maand voor de ondertekening Voorbeeld: Huurcontract ondertekend op 21 maart 2004 en begonnen op 1 april 2004 Welke indexcijfers voor de indexatie in 2012?

23 Intergemeentelijke Woonwijzer
Door Huurdersbond Oost-Vlaanderen V.Z.W. Kosten en lasten: water, gas, elektriciteit, mazout. Provisie: voorschot. Forfait: vast bedrag. Rechtstreeks contract met de nutsmaatschappij. Jaarlijkse afrekening: Onderhoud lift. Licht in de gemeenschappelijke delen. Onderhoud van de gemeenschappelijke delen. Loon syndicus als dit uitdrukkelijk in het contract staat.

24 Intergemeentelijke Woonwijzer
Door Huurdersbond Oost-Vlaanderen V.Z.W. De waarborg: drie mogelijk vormen Op een geblokkeerde rekening op naam van de huurder: max. 2 maanden. In schijven bij de bank: 3 maanden Via het O.C.M.W. Omzeiling van het wettelijk systeem: de levensverzekeringsbon bij Korfina.

25 Intergemeentelijke Woonwijzer
Door Huurdersbond Oost-Vlaanderen V.Z.W. Duur en opzegging

26 Intergemeentelijke Woonwijzer
Door Huurdersbond Oost-Vlaanderen V.Z.W. Duur: 4 mogelijkheden onder de woninghuurwet: 9 jaar (het algemene principe). Huur van korte duur (maximum 3 jaar). Huur van meer dan 9 jaar. Huurovereenkomst voor het leven van de huurder.

27 Intergemeentelijke Woonwijzer
Door Huurdersbond Oost-Vlaanderen V.Z.W. De negenjarige huurovereenkomst Het algemene principe: Mondelinge huurcontract. Huurcontract van bijvoorbeeld 5 jaar. Onduidelijke duurbepaling. = → allemaal huurcontracten van 9 jaar.

28 Intergemeentelijke Woonwijzer
Door Huurdersbond Oost-Vlaanderen V.Z.W. De opzeg concreet: De opzegging begint altijd op de eerste dag van de maand volgend op de maand waarop de huurder de opzeggingsbrief verstuurt. Geen vormvereisten, maar aangetekende brief blijft aangewezen (of een door de verhuurder voor ontvangst ondertekende brief).

29 Intergemeentelijke Woonwijzer
Door Huurdersbond Oost-Vlaanderen V.Z.W. Opzeggingsmogelijkheden door de huurder Opzegging te allen tijde mogelijk met drie maanden. Gebeurt die opzegging in de eerste drie jaar, dan heeft de verhuurder recht op een bijkomende schadevergoeding van 3 maanden, 2 maanden of 1 maand huishuur als de opzegging van de huurder verstrijkt tijdens het eerste, het tweede of het derde jaar van de negenjarige termijn. Tegenopzegging van 1 maand als de verhuurder het huurcontract heeft opgezegd. Opzegging door de huurder zonder opzeggingstermijn en zonder opzeggingsvergoeding als het negenjarige huurcontract niet is geregistreerd.

30 Intergemeentelijke Woonwijzer
Door Huurdersbond Oost-Vlaanderen V.Z.W. Opzegging door de verhuurder voor eigen gebruik Een opzegging voor familie in de derde graad (ooms en tantes, neven en nichten) kan pas verstrijken tegen het einde van het derde jaar, dus niet eerder. Het opzeggingsmotief moet binnen het jaar nadat de huurder de woning heeft verlaten, worden uitgevoerd, gedurende een ononderbroken periode van 2 jaar, zo niet heeft de huurder recht op een schadevergoeding van 18 maanden huishuur, tenzij de verhuurder buitengewone omstandigheden kan inroepen. Kan contractueel worden beperkt of uitgesloten.

31 Intergemeentelijke Woonwijzer
Door Huurdersbond Oost-Vlaanderen V.Z.W. Opzegging door de verhuurder voor grote verbouwingswerken Opzegging om de 3 jaar. Opzeggingstermijn van 6 maanden. Werkzaamheden moeten aan of in het gehuurde goed gebeuren. Ze moeten minimum drie keer de jaarlijkse huishuur kosten. Verplichte documenten. Werken moeten binnen de zes maanden begonnen zijn en ten laatste binnen de 24 maanden na het verstrijken van de opzegging (of nadat de huurder het goed heeft verlaten), zo niet heeft de huurder recht op een schadevergoeding van 18 maanden huishuur, tenzij de verhuurder buitengewone omstandigheden kan inroepen.

32 Intergemeentelijke Woonwijzer
Door Huurdersbond Oost-Vlaanderen V.Z.W. Opzegging door de verhuurder voor grote verbouwingswerken Versoepeling van het opzeggingsmotief: 1 verhuurder van verschillende appartementen  met het oog op het goede verloop van de werkzaamheden: opzegging te allen tijde (maar niet tijdens het eerste jaar) en de werken moeten minstens twee keer de jaarlijkse huishuur kosten van alle betrokken appartementen. Kan contractueel worden beperkt of uitgesloten.

33 Intergemeentelijke Woonwijzer
Door Huurdersbond Oost-Vlaanderen V.Z.W. Ongemotiveerde opzegging door de verhuurder mits schadevergoeding Opzegging om de 3 jaar. Opzeggingstermijn van 6 maanden. Schadevergoeding van 9 of 6 maanden huishuur indien opzegging verstrijkt tegen het derde of het zesde jaar. Kan contractueel worden beperkt of uitgesloten.

34 Intergemeentelijke Woonwijzer
Door Huurdersbond Oost-Vlaanderen V.Z.W. De kortlopende huurovereenkomst Maximum 3 jaar (drie jaar of minder). Moet schriftelijk. Niet voortijdig opzegbaar! Kan enkel worden opgezegd met een opzeggingstermijn van drie maanden tegen het verstrijken van de overeengekomen duur → discussie over geldigheid van tussentijdse opzeggingsmogelijkheden voor de huurder.

35 Intergemeentelijke Woonwijzer
Door Huurdersbond Oost-Vlaanderen V.Z.W. Kan slechts één maal, schriftelijk, onder dezelfde voorwaarden (behalve de termijn) worden verlengd, op voorwaarde dat de volledige termijn samen niet meer dan drie jaar bedraagt (bijvoorbeeld jaar)  Discussie mogelijk over hoe die schriftelijke verlenging moet gebeuren (nieuw huurcontract of een contractueel verlengingsbeding?) Wordt het kortlopende huurcontract niet opgezegd en blijft de huurder het goed bewonen, dan wordt het van rechtswege omgezet in een huurcontract van 9 jaar, met als aanvangsdatum de aanvangsdatum van het originele kortlopende huurcontract.

36 Intergemeentelijke Woonwijzer
Door Huurdersbond Oost-Vlaanderen V.Z.W. De huurovereenkomst met een duur langer dan negen jaar Zelfde opzeggingsmogelijkheden voor de huurder en de verhuurder als bij een huurcontract van 9jaar  schadevergoeding bij een ongemotiveerde opzegging van de verhuurder tegen het verstrijken van een driejaarlijkse periode: tegen het negende, twaalfde, vijftiende… jaar bedraagt dan telkens drie maanden huishuur. Verplichte vormvereisten (met het oog op de tegenstelbaarheid voor de volledige duur): schriftelijk + worden overgeschreven op het hypotheekkantoor.

37 Intergemeentelijke Woonwijzer
Door Huurdersbond Oost-Vlaanderen V.Z.W. De huurovereenkomst voor het leven van de huurder Verplichte vormvereisten: moet schriftelijk + worden overgeschreven op het hypotheekkantoor (met het oog op de volledige tegenstelbaarheid). Stopt van rechtswege bij het overlijden van de (langstlevende) huurder. Kan tijdens de duur van het huurcontract niet worden opgezegd door de verhuurder, tenzij hem dit contractueel is toegestaan (zegt het contract hier niets over, dan kan de verhuurder het dus niet opzeggen).

38 Intergemeentelijke Woonwijzer
Door Huurdersbond Oost-Vlaanderen V.Z.W. De vervreemding (verkoop) Een vaste dagtekening (vaste datum): Hetzij door registratie. Hetzij door het overlijden van een van de ondertekende partijen. Hetzij door de opname van de hoofdinhoud in een authentieke akte, vòòr het verlijden van de notariële koopakte. Indien het huurcontract een vaste dagtekening heeft op het moment van het verlijden van de notariële koopakte: de koper treedt in dezelfde rechten en plichten als de verkopende verhuurder en moet het huurcontract op dezelfde manier respecteren (wat duur- en opzeggingsmogelijkheden betreft).

39 Intergemeentelijke Woonwijzer
Door Huurdersbond Oost-Vlaanderen V.Z.W. De vervreemding (verkoop) Heeft het huurcontract geen vaste dagtekening: ook hier treedt de koper in dezelfde rechten en plichten als de verkopende verhuurder, maar de koper beschikt wel over soepelere opzeggingsmogelijkheden en –termijnen (3 maanden in plaats van 6 maanden + de koper hoeft niet het verstrijken van een periode van 3 jaar af te wachten). Het huurcontract heeft geen vaste dagtekening en de huurder bewoont het goed nog geen 6 maanden: de huurder heeft geen rechten, tenzij de notariële koopakte zelf een eerbiedigingsbeding bevat.

40 Intergemeentelijke Woonwijzer
Door Huurdersbond Oost-Vlaanderen V.Z.W. De verlenging wegens buitengewone omstandigheden Bij opzegging (ook door de huurder) of verval. Buitengewone omstandigheden hebben te maken met de ‘moeilijke toestand waarin de huurder zich bevindt’  ze hebben betrekking op de persoonlijke situatie of die van zijn gezin en die de verhuis lastig of (bijna) onmogelijk maken. Moet minstens 1 maand voor het daadwerkelijke beëindigen van het huurcontract worden aangevraagd in een aangetekende brief. Weigert de verhuurder de verlenging, dan moet de huurder die aan de Vrederechter vragen.

41 Intergemeentelijke Woonwijzer
Door Huurdersbond Oost-Vlaanderen V.Z.W. Verhuizen Proper achterlaten! De uittredende plaatsbeschrijving + wie moet huurschade bewijzen? Sleutels afgeven en ontvangstbewijs vragen. Bezoekuren toestaan.

42 Intergemeentelijke Woonwijzer
Door Huurdersbond Oost-Vlaanderen V.Z.W. Bedankt voor jullie aandacht!

43 Intergemeentelijke Woonwijzer
Door Huurdersbond Oost-Vlaanderen V.Z.W. Vragen?