Nieuwe Wro. Inclusief grondexploitatie

Presentatie over: "Nieuwe Wro. Inclusief grondexploitatie"— Transcript van de presentatie:

1 Nieuwe Wro. Inclusief grondexploitatie
Mr. A.W. Klaassen Directeur Juridisch & Bestuurlijk Adviescentrum

2 Stand van zaken Wro (Stb 2006, 566) in werking: 1-7-2008 (incl Grex)
Invoeringswet (30 938, nr. 2) Wetten in formele zin (ook in materiele wetgeving zijn koppelingen gelegd: Besluit m.e.r.) Overgangsrecht Invoeringsbesluit Wro (aanpassing Besluit m.e.r. en Bevi) Invoeringsregeling Wro Bro Ministeriele regeling ruimtelijke documenten Standaard Vergelijkbare Bestemmingsplannen Technische uitwerking eisen digitalisering Maximering aantal kostensoorten (apparaatkosten naar type locatie) Wabo: wijzigingen Wro via Invoeringswet Wabo Bestuurlijke lus

3 Belangrijkste veranderingen
Decentraal wat kan, centraal wat moet: rolverdeling Rijk-prov-gemeente In beginsel is gemeente verantwoordelijk, tenzij provinciaal of rijksbelang Provincie en rijk hebben “doorzettingsmacht”, d.w.z richting geven en beleidsafstemming vooraf en corrigeren achteraf Bovengemeentelijk instrumentarium selectief inzetten Scheiding beleid en normstelling Ontwikkelingsplanologie: integraal, gebiedsgericht, uitvoeren (samen met marktpartijen), actief uitdragen van beleid, lagenbenadering, inspelen op nieuwe economische dragers Integrale structuurvisie per 1 juli Vervallen goedkeuring bestemmingsplannen Vervallen art.19 (‘projectbesluit’ als eerste fase bestemmingsplan Ontheffingenlijst Besluit ruimtelijke ordening Beheersverordening: gebieden waar geen ruimtelijke ontwikkelingen worden voorzien Actualiteitsverplichting bestemmingsplannen (+ jaarlijkse verslaglegging) “Grondexploitatiewet” (exploitatieplan gelijktijdig met bestemmingsplan)

4 Instrumenten Wro Rijksoverheid Provincie Gemeente Structuurvisie
AMvB Verordening Aanwijzing: Pro- en reactief Aanwijzing: Pro- en reactief Opvolgen aanwijzing Projectbesluit 1e fase BP Projectbesluit 1e fase BP Projectbesluit 1e fase BP Inpassingsplan Inpassingsplan Bestemmingsplan Beheersverordening Coördinatieregeling Coördinatieregeling Coördinatieregeling

5 Gemeentelijk instrumentarium
Structuurvisie Bestemmingsplan Beheersverordening Projectbesluit Ontheffingen Coördinatieprocedure Voorbereidingsbesluit Vergunningen (sloop-, aanleg- en bouwvergunning) Exploitatieplan

6 Structuurvisie O.g.v. Wro vrijheid vorm, inhoud, tijdstip actualisatie
Strategisch beleidsdocument (indicatief, geen normen) O.g.v. Wro vrijheid vorm, inhoud, tijdstip actualisatie Moet wel aan materiele eisen voldoen i.v.m. m.e.r.-plicht, passende beoordeling Nbw, Wvg, Integrale Waterwet En soms aan procedurele eisen (voorkeursrecht) Gemeentelijke ruimtelijke hoofdstructuur Verplicht voor het gehele grondgebied, Facultatief (voor bepaalde aspecten van beleid) Ruimtelijke samenhang (goede RO + afstemming andere beleidsvelden) Hoofdlijnen voorgenomen ontwikkeling, beleid op hoofdzaken,wijze van verwezenlijking (uitvoeringsagenda, projectenlijst) van het omgevingsbeleid Voorwaarde voor bovenplanse verevening en voor bijdrage in ruimtelijke ontwikkeling via grondexploitatieovereenkomsten

7 Aanwijzing exploitatiegebieden bovenplanse verevening
Structuurvisie Grondbeleid Aanwijzing exploitatiegebieden Bestedingen fonds t.b.v. bovenplanse verevening Bijdrage ruimtelijke ontwikkelingen Privaatrechtelijk Publiekrechtelijk Niet via EP

8 structuurvisie Gemeentelijke ambities : uitdagend, inspirerend
Integrale visie Binden het vaststellende orgaan Voor uitvoerende organen: leidraad In Wro geen procedure- en duurbepalingen Doorwerking via afstemming, overleg (provincie) Past visie in rijks- en provinciaal beleid Over gemeentegrenzen heenkijken Politiek en maatschappelijk draagvlak Uitvoerings- en financieringsparagraaf concreter Beleidsarrangementen Projectenlijst Investeringslijst

9 Opbouw structuurvisie
Formuleren basisfilosofie en ambities op basis van structuurdragers, identiteit, kernkwaliteiten Formuleren ruimtelijke hoofdstructuur: ontwikkelingsrichting en context + kaart hoofdstructuur met indeling naar ruimtelijk en/of functioneel samenhangende gebieden Beleid in diverse beleidsvelden (thema’s) Koppelingen tussen thema’s Vertaling thema’s naar gebiedsvisie Formulering integrale gebiedsvisie(s) Uitvoeringsagenda: projectenmap en inzet grondbeleid

10 Bijdrage ruimteljke ontwikkeling en bovenplanse verevening
Ruimtelijke ontwikkelingen concreet omschrijven Op locatie-niveau niet voldaan aan 3 criteria (propfijt, toerekenbaarheid en proportionaliteit, maar op hoger schaalniveau wel Geen open ruimte-heffing: planologische medewerking alleen weigeren o.g.v. planologische overwegingen Voorbeeld: Rood voor groen In structuurvisie besteding fonds aangeven(6.13, lid 2) Samenhangende ontwikkeling van verschillende locaties of delen daarvan (niet in kostensoortenlijst) Gemeente hoeft niet alles in één grondexploitatie neer te leggen, daarom…. gescheiden grondexploitaties Aanwijzing exploitatiegebieden Samenhang tussen gebieden beschrijven (functioneel en/of ruimtelijk) bijv. verdeling totaalprogramma woningbouwcategorieen + verdeling over diverse locaties Mediation ligt het meest voor de hand binnen rechtsgebieden waarbij burgers tegenover elkaar staan. Natuurlijk,in sommige gevallen kan mediation ook een uitkomst bieden binnen het bestuursrecht. Maar voorzichtigheid is geboden,het gaat hier wel over zaken waarbij de overheid tegenover de burger staat, waarbij vaak het recht (de wet en jurisprudentie) onverkort moet worden toegepast. Niet alleen ter bescherming van de burger ten opzichte van de – in sommige ogen – almachtige staat, maar ook omdat een bemiddeling tussen partijen ogenschijnlijk kan leiden tot het sluiten van een «deal» buiten de straf- of belastingwet om.

11 Verruimde reikwijdte bestemmingsplan
Doel? goede RO en ruimtelijke relevantie gehele grondgebied(3.1) naast verbodsbepalingen ook verplichtingen Compenserende en mitigerende maatregelen natuur en milieu Archeologisch onderzoek/begeleiding (milieu)kwaliteitseisen Regels uitvoerbaarheid: locatie-eisen infrastructuur en woningbouwcategorieen Koppelingen Percentages (sociale bouw en particulier opdrachtgeverschap): totaalpercentage per BP-gebied of percentages deelgebieden vertaling Europese regelgeving

12 Actualiteitverplichting
Iedere 10 jaar: vaststellingsverplichting of verlengingsbesluit met 10 j (ongelimiteerd) Sanctie: geen leges invorderen Peildatum: moment vaststelling Verlengingsbesluit Projectbesluit gevolgd door BP-herziening. Sanctie: opschorting en evt later vervallen leges Via beheersverordening aan actualiteitverplichting voldoen verplichting tot jaarlijkse verslaglegging

13 Beheersverordening gebieden waar geen ruimtelijke ontwikkelingen wordt voorzien (afbakening formele grens); evt in structuurvisie aanwijzen laag-dynamische gebieden:bos/natuurgebied, stedelijk gebied, bedrijfsterrein, vooroorlogs woongebied Bestaand gebruik bestaand feitelijk gebruik als er geen BP geldt wel BP, dan keuze tussen feitelijk bestaande gebruik en planologisch toegelaten gebruik (incl bouwmogelijkheden) worden vastgelegd (dan niet veel verschil met BP: ‘bestemmingsplan light’ soort ‘voorbereidingsbesluit voor 10 jaar gemeenteraad, delegatie niet mogelijk geldingsduur 10 jaar: herzieningsplicht. Sanctie!!

14 Juridische aspecten Procedure/rechtsbescherming?Geen zienswijzen, geen bezwaar/beroep. Geen overleg, wel gewenst als gemeente bestaande gebruik wil vastleggen maar de provincie een ruimtelijke ontwikkeling voorstaat Geen enkele vorm van rechtsbescherming terwijl het een alternatief voor het BP is Geen inspraakverplichting, maar soms wel gewenst Mogelijkheid ‘projectafwijkingsbesluit’ Na onherroepelijk projectbesluit inpassing in bestemmingsplan of beheersverordening (dan binnen 1 jaar)

15 Projectbesluit Verschillen met art. 19
Zelfstandigheid vervalt (geen ZPP), maar ingebed in BP, 1e fase BP) Projectbesluit i.p.v. bestemmingsplan, dus geldende bestemmingsplan blijft niet van kracht zoals bij art. 19 Projectbesluit is toetsingsnorm voor bouwplannen, maar kan wel in ruimer jasje (niet voor iedere verandering/uitbreiding weer opnieuw zoals bij art. 19) Overeenstemming: bouwaanvraag aanmerken als verzoek om projectbesluit Ruimtelijke onderbouwing: idem als bij BP + verantwoording van de keuze van activiteiten en beoogde doelen en resultaten (=projectbesluit is eigenlijk ‘projectbestemmingsplan Wanneer? Grootschalige projecten, die vragen om fasering, omdat: zij verschillende activiteiten (deelprojecten) inhouden, er grote financiële bedragen mee zijn gemoeid definitieve juridische regeling bij aanvang project niet duidelijk is.

16 Gevolgen projectbesluit
Bestemmingsplan blijft buiten toepassing voor het project (verschil art. 19) Gefaseerde besluitvorming, vooruitlopend op vaststelling BP Projectbesluit toetsingskader voor vergunningen. Geen zienswijze tegen ontwerp-BP dat grondslag vindt in projectbesluit (alleen tegen wijze van inpassing) Onherroepelijk projectbesluit moet door ter inzage legging ontwerp- bestemmingsplan gevolgd worden: binnen 1 jaar binnen 3 jaar: meenemen bij algehele herziening binnen 5 jaar: samenpakken met ander project. Sanctie: Opschorten leges totdat een BP is vastgesteld. Leges vervallen als niet binnen 6 mnd na de termijn van 1, 3 of 5 jaar het BP is vastgesteld. Projectbesluit kan ook in beheersverordening worden ingepast: Dan binnen 1 jaar

17 coördinatieregeling Doel? Besluitvorming en procedures van besluiten bundelen. (niet meldingen!!). Alleen procedureel, niet inhoudelijk. Snellere besluitvorming en kortere duur rechtsbescherming Wanneer? Nodig voor verwezenlijking ruimtelijk beleid. Als 1-loket aanpak of bundelen inspraak niet voldoende versnelling oplevert. Rechtsgevolg? Vervallen afzonderlijke inspraak-, besluit-, bezwaar- en beroepsmogelijkheden en termijnen. Procedure van de coördinatieregeling: uov, geen bezwaar. Voor beroep aangemerkt als 1 besluit. Is er een besluit met rechtstreeks beroep bij de ABRS, dan gaat alles rechtstreeks naar de ABRS. ABRS doet binnen zes maanden uitspraak.

18 Buitenplanse ontheffingen
Wie? burgemeester en wethouders (GS of de minister bij inpassingsplan) Waarvoor? Tijdelijke ontheffing voor de tijdelijke behoefte (max. 5 jaar) Ontheffing voor bij amvb aangegeven gevallen (ontheffingenlijst art Bro jo 3.23 Wro). Procedure? afdeling 3.4. Awb Rechtsbescherming? Bezwaar en beroep in twee instanties

19 Andere veranderingen “Bevriezingsmogelijkheden” voorbereidingsbesluit verruimd Sloopvergunning, aanwijzing moderniseringsgebied Flexibiliteitsbepalingen blijven, maar raad kan wijziging/uitwerking niet meer aan zich houden Planschade wordt een tegemoetkoming, forfaitregeling (2%) Toetsing bouwvergunning ingewikkelder (verruimde reikwijdte bestemmingsplan, inpassingsplannen, algemene regels, projectbesluit, exploitatieplan, handhaving exploitatie) B&W zorgplicht/beginselplicht tot handhaving (7.1 Wro) ook voor bovengemeentelijke bestemmingsplannen. Verplichting tot planmatig handhaven (jaarprogramma voornemens, jaarverslag achteraf, toezending aan VROM-inspecteur) Bestemmingsplanherziening (verzoek) vatbaar voor bezwaar en beroep (VBB niet)

20 Invoeringswetgeving en overgangsrecht
Luchtkwaliteit, een onderwerp dat hoog op de maatschappelijke agenda blijft staan. De metingen worden steeds nauwkeurig. Toevallig pakt dat allemaal goed uit. De concentratieniveau’s zijn intussen naar beneden bijgesteld. Maar, bedenk wel de lucht is er geen stofdeeltje schoner mee geworden. Daarom heb ik als thema gekozen: . . .

21 Overgangsrecht Structuurplan geacht structuurvisie te zijn, mits conform WRO-procedure tot stand is gekomen Voorbereidingsbesluit mits uiterlijk 13 w na inwerkingtreding Iw bekendgemaakt dan WRO van toepassing Besluiten en aanvragen aanlegvergunningen, binnenplanse vrijstelling, nadere eisen, tijdelijke vrijstelling, vrijstelling ex art. 19 lid 3 WRO van voor Iw = equivalent Wro. Moment aanvraag beslissend Vrijstellingsbesluiten 19-1 en 19-2 voor worden (bij uitzondering) niet gelijkgesteld met projectbesluit: oude recht blijft van toepassing!

22 Bestemmingsplannen Een geldend (in werking getreden BP) gelijkgesteld met BP ex 3.1 Wro Stedenbouwkundige voorschriften MBV vervallen, maar blijven van toepassing zolang oude recht van toepassing is Huidig recht maximaal gedurende termijn art. 33 WRO (10 jaar en deze vangt aan na inwerkingtreding, dus…..ontwerp-BP ter inzage op en inwerkingtreding , dan nog 11 jaar oude recht van toepassen) Binnen 5 jaar nieuw bestemmingsplan of beheersverordening vaststellen: Plannen van voor 1965 (art , lid 3 Iw) Plannen die ouder zijn dan 5 jaar (langer dan 5 jaar onherroepelijk): art , lid 4 Iw, tenzij vrijstelling van herzieningsplicht is verleend Gebieden zonder bestemmingsplan (stedenbouwkundig bebouwde kom) Plannen, die na (5 jaar vóór ) onherroepelijk werden BP-periode ‘uitzitten’ Geldt ook voor aanvullende stedenbouwkundige voorschriften in dat gebied Ontwerp-BP ter inzage vóór : afhandelen conform WRO In BP voorgeschreven verklaringen van geen bezwaar GS: gelden nog 1 jaar VBB: oude recht van toepassing als bekendmaking plaatsvindt binnen 13 w na (ambtshalve besluit waarvoor geen ontwerp ter inzage hoeft, daarom afwijkende regeling) Aanlegvergunning verleend voor : gelijkstelling met avs art. 3.3 Wro

23 Wet voorkeursrecht gemeenten
Ook voor rijk en provincie Vestiging voorkeursrecht o.g.v. structuurvisie, bestemmingsplan, projectbesluit of voorlopig voorkeursrecht BenW (art. 4:8 Awb niet van toepassing). Vervalt na 3 mnd of bij eerder raadsbesluit. Bij structuurvisie wel aanwijzingen van de bestemming Aantal aanwijzingsbesluiten beperkt (voorlopig voorkeursrecht en vestiging gemeenteraad), daarna automatisch bestendigd als tijdig opvolgend ruimtelijk plan is vastgesteld. Zo niet: voorkeursrecht vervalt. Overgangsrecht: bestaande voorkeursrechten gelijkgesteld met nieuwe. Vervallen volgens de nieuwe regels, of als zij maximaal 5 jr vóór Iw zijn gevestigd: 10 jr. na inwerkingtreding bp.

24 Onteigening Ook door rijk en provincie
Zelfrealisatie lastiger door Grex-wet Versnelde dagvaarding (gelijktijdig met vaststelling planologische maatregel): in praktijk meestal eerst vastomlijnd planologisch kader en pas inschrijving als planologische maatregel onherroepelijk is Onteigening o.g.v. projectbesluit Overgangsrecht Bouwplanonteigening (als v.v.g.b van GS moet zijn verkregen: peilmoment= datum terinzagelegging 3:11 Awb Bouwplanonteigening omdat niet tijdig na de slop een bouwaanvraag is ingediend= datum terinzagelegging ontwerp-onteigeningsbesluit

25 Aanpassing Woningwet Uitbreiding toetsingskader bouwvergunning met:
Inpassingsplan (indirect via art 1 WW) Beheersverordening (indirect, via art. 1 WW) Amvb en provinciale verordening: art. 4.1, lid 3 en 4.3, lid 3 Wro: regels die noodzakelijk zijn om te voorkomen dat grond en bouwwerken minder geschikt worden voor verwezenlijking van doel van verordening of amvb Dus niet aan regels lid 1 (algemene regels m.b.t. inhoud BP, PB of beheersverordening) algemene regels moeten duidelijk en exact zijn (geen beroep mogelijk) Exploitatieplan Geen stedenbouwkundige voorschriften in bouwverordening (art. 8, lid 5 WW geschrapt en 12, lid 3 noemt alleen BP als voorrangsinstrument) Aanvraag bouwvergunning = (ex lege) aanvraag ontheffing of projectbesluit Aanhouding totdat exploitatieplan onherroepelijk is. Doorbreking als beroep EP geen gevolgen heeft voor bouwaanvraag of vergunningvoorschriften of als gevolgen niet opwegen tegen belang BV.

26 Implementatie Wro, incl grondexploitatie
Draaiboek/plan van aanpak

27 Implementatietraject
Draaiboek en plan van aanpak INVENTARISATIE / ANALYSE BELEID EN GEBIED Startdocument BenW Info gemeenteraad Bestuurlijk draagvlak+budget Bestaand en toekomstig beleid: sturingsfilosofie (basiskwaliteiten) Ruimtelijk model structuurvisie: Ruimtelijke hoofdstructuur en uitvoeringsagenda Actiepunten, werkdocumenten en -processen, producten

28 Algemene uitgangspunten
Sturingsfilosofie: rollen ,taken en verantwoordelijkhedrn op gemeentelijk niveau uitwerken (decentraal wat kan) Ontwikkelingsstrategie (integrale gebiedsontwikkeling):visiedeel en uitvoeringsdeel in strategisch beleidsdocument (structuurvisie) Herijking grondbeleid en integratie met RO Aanwijzing bestemmingsplan- en exploitatiegebieden met ruimtelijke/functionele samenhang Reductie aantal bestemmingsplannen Actuele planologische regelingen (actualiteitslag) Ontwikkelen handboek bestemmingsplannen en uitbestedingsbeleid Criteria voor keuze bestemmingsplanmethodiek Criteria voor keuze projectbesluit Criteria voor toepassing beheersverordening Afstemming ruimtelijk plan en exploitatieplan Regisseren (voor)overleg (voorkomt interventie): afsprakenkader provincie Investering in juridische kwaliteit (voorkomt jurisprudentie) Samenwerking met marktpartijen Monitoren beleid en actualiseren onderzoeksgegevens

29 Stap 1 Implementatietraject
Projectgroep implementatie Structureel tijd vrijmaken (evt begeleiding deskundige) Alle afdelingen/diensten hierin betrekken (permanent en/of voor deelaspecten) Draaiboek (plan van aanpak) Uitwerking naar actiepunten en producten Brainstormsessie met politiek (workshop) Cultuuromslag: decentraal wat kan (rolverdeling op nieuwe speelveld) Invulling gemeentelijke verantwoordelijkheid Imput structuurvisie Training en opleiding Op korte termijn!

30 Stap 2 Inventarisatiefase
Onderzoek eigendomspositie gemeente i.v.m. grondbeleid Bestaand planologisch beleid structuurplannen, masterplannen, schetsen Bestemmingsplannen Digitale beschikbaarheid Bestaand onderzoeksmateriaal (alle mogelijk onderzoeksgegevens en kaartmateriaal bundelen en koppelen van gegevens t.b.v. databank Beleid andere beleidsvelden Volkshuisvesting, Verkeer en vervoer Voorzieningen: bedrijven, detailhandel Natuur, landschap, recreatie bodem, lucht, water, geluid,stank, externe veiligheid, Cultuurhistorie en archeologie

31 Stap 3: Structuurvisie voor 1-7-2008
Ambities en potenties gemeente m.i.v. kernkwaliteiten, structuurdragers en identiteit gemeente (ruimtelijke structuurmodel) Integrale structuurvisie met programma’s van eisen (gebiedsvisies) Motto’s van de gemeente Een of meer structuurvisies (evt gefaseerd) Strategische beleidsdoelen formuleren Let op eisen o.g.v. m.e.r.,Nbw, Wvg T.b.v. grondbeleid: besteding fonds bovenplans + ruimtelijke ontwikkelingen Uitvoeringsprogramma (agenda, projectenmap) Aanwijzen ‘werkgebieden’ (ruimtelijke en/of functionele samenhang) Structuurvisie als leidend document Aansturen ontwikkelingen in de markt (actieve rol) Basis voor ruimtelijke onderbouwingen bestemmingsplannen en projectbesluiten Basis voor bovenplanse verevening en bijdragen in ruimtelijke ontwikkelingen

32 Stap 4: Inzet instrumenten
Bestemmingsplan Bestemmingsplanmethodiek: bij voorkeur globaal (eind)plan, tenzij specifieke bescherming noodzakelijk Gebiedsindeling en reductie aantal bestemmingsplannen Planning actualiteitsslag op basis van overgangsrecht (Invoeringswet Wro) Projectbesluiten (1e fase BP) Alleen voor grotere projecten Stedenbouwkundige randvoorwaarden opnemen (toetsing bouwplannen) Delegatie aan BenW Planning inpassing in bestemmingsplan (of beheersverordening) In ruimer jasje dan concrete bouwplan Beheersverordeningen Traceren gebieden waar geen ruimtelijke ontwikkelingen worden voorzien Exploitatieplannen Bij grotere exploitatiegebieden altijd (evt als achtervang) Bij projectbesluiten primaat op privaatrechtelijk kostenverhaal

33 Stap 5: Beleidsafstemming met provincie
Toetsing aan rijks- en provinciaal beleid Overlegstructuur Naast bestemmingsplannen en projectbesluiten ook overleg over beheersverordeningen en structuurvisies Toezending vastgestelde plannen en projecten (verplicht) Regisseren vooroverleg (afsprakenprotocol) met provincie, waterschap e.a. partijen Afspraken over alle mogelijke beleidsonderwerpen waar gemeente c.q. provincie voortouw in neemt Samenwerking (samen sturen)

34 Stap 6: Bestemmingsplannen inhoudelijk
Gemeente verantwoordelijk voor juridische kwaliteit Keuze planmethodiek Standaarden plankaart en – voorschriften (Praktijkrichtlijn en SVBP 2008) Bewaking actualiteit en monitoren Handboek bestemmingsplannen (quick scan) Integratie en afstemming met andere beleidsvelden M.e.r. en milieukwaliteitsnormen (lucht, geluid, externe veiligheid, geur) Compensatie natuur Bepalingen i.v.m. uitvoerbaarheid Afstemming met woonvisie Locaties-eisen openbare ruimte en woningbouwcategorieen (percentages sociale bouw en p.o.)

35 Stap 7: Databank Analyse onderzoeksgegevens en kaartmateriaal
Luchtkwaliteit, geluidcontouren, milieuzones, geurcontouren, waardenkaarten etc Gebiedsbeschrijvingen en - kwalificaties Raadpleegbaar en bruikbaar voor nieuwe plannen en projecten Bewaking actualiteit en monitoren Uitwisseling onderzoeksmateriaal met andere instanties (provincie, natuurloket etc) Perceelsgerichte informatie Digitale ruimtelijke plannen Wet puber Opzet quickscan Beoordeling initiatieven

36 Stap 8: Exploitatieplan
Afstemming met ruimtelijk plan/project Locatie-eisen: uitwerking percentages Koppelingsmechanismen (infrastructuur) Faseringsregeling Jaarlijkse herziening Actualisatieplicht bestemmingsplannen en beheersverordeningen Inpassing projectbesluiten in bestemmingsplan Inhoud Regels prijsvorming vrije kavels Toewijzingsregels Antispeculatieregels

37 Stap 9: Administratieve processen
Termijnbewaking Actualisatieplicht bestemmingsplannen en beheersverordeningen Inpassing projectbesluiten in bestemmingsplan Coordinatieprocedure Wro (evt aanwijzing categorieen) Aanpassing bekendmakingen, standaardbrieven etc Overdraagbaarheid ontheffingen en aanlegvergunningen Exploitatiebijdrage koppelen aan bouwvergunning Bekendmaking exploitatieovereenkomsten Handhaving: opzet handhavingsstrategie (beleidsregels en jaarverslag) Aanpassing gemeentelijke regelgeving Intrekking model-exploitatieverordening Aanpassing legesverordening Intrekking planschadeverordening

38 Stap 10: Organisatie Training en opleiding: alle geledingen op juiste niveau Projectmatig werken: handboek projectmatig werken Nieuwe werkprocessen: integraal en afstemming Werkafspraken (intern en extern) Netwerk Kwaliteitseisen medewerkers : Integraal denken Samenwerken Professionaliteit onderhandelingen met marktpartijen Niet afwachtend, initiërend, verantwoordelijkheid durven nemen Beleid kunnen maken en overbrengen In projectorganisatie kunnen werken Naast juridische kennis ook politiek/bestuurlijk invoelingsvermogen Uitbestedingsbeleid: als deskundigheid er is, dan zoveel mogelijk in eigen huis (selectief uitbestedingsbeleid) Middelen voor aanpassing organisatie Draaiboek vertalen naar personele consequenties Doel: vermindering van bestuurslasten (investering voor de toekomst)

39 Stap 11: Interne en externe communicatie
Intranet Nieuwsbrief Website/webadres Burgers: Visie op inspraak/burgerparticipatie Relatie met Wet elektronisch bestuurlijk verkeer: digitale handtekening, zienswijzen per Marktpartijen: Visie op publiek-private samenwerking e.a. samenwerkingsvormen Onderhandelingsstrategie Professionaliteit gemeente om tegenspel te kunnen bieden Andere overheden Nieuwe overlegstructuur provincie/rijk opzetten Afbakenen gemeentelijke verantwoordelijkheid binnen het totale speelveld

40 Stap 12: Grondbeleid-strategie
Grondbeleid ontwikkelen/herijken: (aanpassing) Nota Grondbeleid Onderzoek grondposities Uitwerking regiefunctie: actief, passief, facilitair (afhankelijk van gebied) Herijking relatie algemene dienst en grondbedrijf: risicobeheersing, dekking, weerstandsvermogen, verdeelsleutels Transparantie Verwervingsprotocol: pro-actief, anticiperend, strategisch Visie op zelfrealisatie en urgentie onteigeningen Planning inzet voorkeursrecht Geen exploitatieverordening vaststellen (niet verplicht) Afstemming RO en grondbeleid In beginfase globaal BP en globaal EP en later detailleren Fasering via EP (in plaats van uitwerkingsplan)

41 Stap 13: Locatie-ontwikkeling
Uitwerking projectenmap naar locaties Eerst planologisch groen licht alvorens exploitatieplan BP moet aan marktconforme eisen voldoen Inschatting financiele risico’s: vroegtijdige planeconomische onderbouwing en risicoanalyse (bij tussentijdse wijzigingen) en dekking tekorten Realiseringsstrategie Standaard locatie-scan Vorm van gebiedsontwikkeling Toolbox (stedenbouwkundige randvoorwaarden) Kwaliteit openbare ruimte Opstelling projectenlijst Naast uitleggebieden ook herstructurering, revitalisatie etc. Onderdelen met hoge opbrengst het eerst realiseren

42 Stap 14: Publiekrechtelijk kostenverhaal
Locatie-eisen Openbare ruimte (kwaliteitshandboek) Sociale bouw (huur en koop) en p.o. Kostensoorten Grondprijsbeleid (residuele grondwaardemethode) Standaardexploitatieopzet en waarderingsmethodiek Omslagmethodiek,bepaling inbrengwaarden en bepalen omslaggebied Vaststelling jaarlijkse koopprijsgrens Opstellen taxatieprotocol Nieuwe rekensystemen en bewaken jaarlijkse herzieningen exploitatieplannen Vaststellen maximale kostensoortenlijst Nota bovenwijkse voorzieningen Verevening bovenplanse kosten en fondsvorming (overschot- en tekortgebieden)

43 Stapp 15: Privaatrechtelijk kostenverhaal
Marktpartijen Onderhandelingsstrategie/protocol/checklist Keuze samenwerkingsmodel (bouwclaim, concessie etc) Marktselectie Protocol/format exploitatie-overeenkomsten Concurrentie stimuleren door prijsvragen en ontwerpcompetities Veiligstellen betaling (‘anderszins verzekerd’) Voor welke ruimtelijke ontwikkelingen een bijdrage Exploitatieplan als onderhandelingsdocument Eerst zienswijze-procedure BP en pas later concept EP Inhoud posterieure overeenkomst openbaar omdat deze is gebaseerd op op uitgangspunten in EP, tenzij Wob (voor inbrengwaarden, raming kosten verwerving en aanbesteding

44 Stap 16: Financien Grondprijsbeleid
Onderhandelingsstrategie/protocol/checklist Wegingsfactoren bij gronduitgifte voor wonen, werken Kostprijsopbouw uit te geven grond Residuele grondwaarde Procesbewaking (diverse fasen in ontwikkelproces) Rekenen en tekenen parallel schakelen Registratie uitvoering werken in exploitatiegebieden Jaarlijkse herziening exploitatieplan: evt bijstelling Afrekeningsbesluit Contractbeheer Invordering exploitatiebijdragen en beleidsregels betalingsregeling Zekerheidsstellingen Nieuwe rekenmodellen nacalculatie

45 Stap 17: Volkshuisvestingsbeleid
Woonvisie Verdeling woningbouwcategorieen: percentages sociale bouw en particulier opdrachtgeverschap over hele gemeente + differentiatie naar gebieden (maatwerk + prestatie-afspraken met corporaties) Herijking grondprijsvorming sociale woningbouw Samenwerkingsmodel met marktpartijen Beleid (collectief) particulier opdrachtgeverschap Jaarlijkse vaststelling koopprijsgrens na regionale afstemming Uitwerking instrumenten starters, senioren e.a. doelgroepen woningmarkt Percentages verdelen over bestemmingsplannen (in bestemmingsplan ook differentiatie per gebied mogelijk i.p.v. één percentage) Uitwerking percentages in exploitatieplan Faseringen en koppelingen in exploitatieplan