APPARTEMENTS- MEDE-EIGENDOM Dirk MICHIELS Notaris te Aarschot Gastdocent KU Leuven

Inleiding Dit hoofdstuk behandelt de appartementsmede-eigendom. Er zijn verschillende types van mede-eigendom: toevallige, vrijwillige en gedwongen mede-eigendom. Appartementsmede-eigendom is een vorm van gedwongen mede-eigendom. Het gemeenschappelijk gebruik van bepaalde delen van het gebouw zorgt ervoor dat er tussen alle eigenaars een gedwongen onverdeeldheid ontstaat. Elke eigenaar van een privatieve kavel (appartement, garage, kelder,…) is ook mede-eigenaar van de gemeenschappelijke delen, waaronder de grond.

Wetshistoriek Wet van 8 juli 1924 verleende een statuut voor appartementsmede-eigendom : gedwongen mede-eigendom als bijzaak bij privatieve eigendomsrechten (art. 577 bis, § 9-11 B.W., van aanvullend recht) Uitgewerkt in de notariële praktijk : basisakte en reglement van mede-eigendom (beschrijving gemeenschappelijke en privatieve delen, algemene vergadering, stemrecht, syndicus, herstellingen, …) Wet van 30 juni 1994 op de mede-eigendom verleende rechtspersoonlijkheid aan de vereniging van mede-eigenaars (art. 577-3 tot 577-14 B.W., van dwingend recht, met mogelijkheid tot afwijking voor gebouwen met weinig gemeenschappelijke delen)

Wetshistoriek Wet van 2 juni 2010 tot wijziging van het B.W. teneinde de werking van de mede-eigendom te moderniseren en transparanter te maken (in werking getreden op 1 september 2010) heeft verbeteringen aangebracht op een aantal punten Wet van 13 augustus 2011 tot wijziging van art. 19 § 2 van de wet van 2 juni 2010 (termijn van 3 jaar, dus tot 1 september 2013 – i.p.v. 1 jaar – voor de syndicus om de bestaande statuten aan te passen; indien een authentieke akte wordt verleden zal de hypothecaire publiciteit enkel op naam van de vereniging van mede-eigenaars gebeuren)

Wetshistoriek Wet van 15 mei 2012 tot wijziging van het Burgerlijk Wetboek wat de mede-eigendom betreft en van artikel 46 van het Gerechtelijk Wetboek : 6 correcties aan de wet op de mede-eigendom : 1° aangetekende brieven bestemd voor de VME moeten worden verstuurd naar de zetel van de VME én naar de woon- of verblijfplaats / maatschappelijke zetel v/d syndicus; 2° kosten bijeenroeping van de AV zijn t.l.v. de VME; 3° internetsite niet verplicht; 4° onverenigbaarheid v/d functie van syndicus met het lidmaatschap van de raad van mede-eigendom; 5° syndicus krijgt 20 werkdagen na de akte om derdenbeslag te leggen bij de notaris voor achterstallen; 6° een reeks tekstcorrecties.

Wetshistoriek Wet van 17 augustus 2013 tot wijziging van artikel 19 § 2 van de wet van 2 juni 2010 tot wijziging van het Burgerlijk Wetboek teneinde de werking van de mede-eigendom te moderniseren en transparanter te maken : De termijn om de bestaande statuten aan te passen aan de wet van 2010 is verlengd tot 1 september 2014.

De nieuwe appartementswet (2010) Oplossing voor controverses en onvolkomenheden voortspruitende de wet van 30 juni 1994 Modernisering & transparanter maken van het appartementsrecht Verregaand formalisme, zodat uitsluiting in een aantal gevallen wel moet overwegen worden (bij kleine gebouwen met weinig gemeenschappelijke delen)

Deelverenigingen met rechtspersoonlijkheid Gebouwencomplexen : ofwel verschillende verenigingen van mede-eigenaars met erfdienstbaarheden (bv. gemeenschappelijke inrit naar de parking, inkomhal, …) (nadeel : gebrek aan coherentie en consistent) ofwel een overkoepelende vereniging van mede-eigenaars en deelverenigingen creëren Cass. 3 juni 2004 : deelverenigingen kunnen geen aparte rechtspersoonlijkheid hebben

Deelverenigingen met rechtspersoonlijkheid Toepassingsvoorwaarden : Kwantitatief criterium : de hoofdvereniging bestaat uit minimum 20 kavels (geen kavels als bijzaak gekoppeld) Materieel criterium : - bij groepen van gebouwen kunnen de deelverenigingen enkel per gebouw worden opgericht; - bij gebouwen kunnen deelverenigingen enkel worden opgericht indien er in het gebouw een fysieke verdeling in duidelijk te onderscheiden onderdelen aanwezig is, b.v. een gebouw met verschillende ingangen (geen onderscheid op grond van de functies ; criterium van de fysieke i.p.v. functionele autonomie ; “foodprint-theorie” : aparte toegang op het gelijkvloers)

Deelverenigingen met rechtspersoonlijkheid Van bij de oprichting (afzonderlijke akten) of via een statutenwijziging (4/5de meerderheid binnen de overkoepelende algemene vergadering, tenzij ze al zouden bestaan van vroeger = regularisatie) De hoofdvereniging en iedere deelvereniging hebben een afzonderlijke rechtspersoonlijkheid, dus een apart ondernemingsnummer, aparte organen, aparte algemene vergaderingen, aparte procesbevoegdheid, een apart werkings- en reservefonds en een aparte boekhouding. Onder-ondersplitsingen (bv. 3 gebouwen met ieder 2 vleugels) zijn mogelijk maar niet wenselijk. Duidelijke omschrijving van de algemene en particuliere gemeenschappelijke delen (de grond is steeds een algemeen gemeenschappelijk deel) (bevoegdheid)

Deelverenigingen zonder rechtspersoonlijkheid Feitelijke deelverenigingen Geen criteria (b.v. functioneel criterium mogelijk) Vrijheid van werking Voorbereidend en uitvoerend werk leveren per deelvereniging Slechts 1 algemene vergadering om alle beslissingen te nemen of te bekrachtigen

De statuten van mede-eigendom ALGEMEEN Basisakte (beschrijving van het onroerend geheel en van de privatieve en gemeenschappelijke delen + aandelen op basis van een verslag) + reglement van mede-eigendom (rechten & plichten van de mede-eigenaars, verdeling van de lasten, regels i.v.m. de algemene vergaderingen, syndicus, commissaris van de rekeningen, ev. RME), = statuten van het gebouw = vastgesteld (en gewijzigd) bij authentieke akte Facultatief : reglement van orde (“huishoudelijk reglement”) (authentiek of onderhands, aan te passen bij gewone meerderheid op de AV en, indien onderhands, bij te houden en aan te passen door de syndicus)

De statuten van mede-eigendom De BASISAKTE omvat de beschrijving van de privatieve en gemeenschappelijke delen en de bepaling van het aandeel van de gemeenschappelijke delen per privatieve kavel => BEREKENING VAN DE AANDELEN PER KAVEL Objectieve berekening van de aandelen per kavel i.f.v. de waarde, bepaald aan de hand van 3 criteria (art. 577-4 § 1 B.W.) : . Netto vloeroppervlakte (incl. binnenmuren en privatieve terrassen) . Bestemming (excl. binneninrichting) . Ligging (zuidkant, commerciële uitbating, lichtinval, …) via een met reden omkleed verslag van een notaris (die de basisakte opmaakt of een andere notaris), een landmeter-expert, een architect of een vastgoedmakelaar te bepalen en op te nemen in de basisakte (eventueel aan te hechten); niet bij aanpassing van oude akten

De statuten van mede-eigendom VERBODEN BEDINGEN Arbitragebedingen - worden voor niet geschreven gehouden (art. 577-4, § 4 B.W.) - geschillen behoren tot de exclusieve bevoegdheid v/d Vrederechter - een compromis, d.i. een arbitrageovereenkomst gesloten nadat het geschil is ontstaan, blijft wel mogelijk - bindende derdenbeslissingen zijn ook verboden (ratio legis)

De statuten van mede-eigendom VERPLICHTE VERMELDINGEN BASISAKTE - beschrijving van het onroerend geheel (volgens titel en kadaster + eigendomsoorsprong + eventueel opstalrecht), dit alles op basis van een afgeleverde (definitieve) stedenbouwkundige vergunning en goedgekeurde bouwplannen (aan te hechten en mee te registreren en over te schrijven op het hypotheekkantoor, TENZIJ deze plannen reeds zijn opgenomen in de databank van de AAPD in welk geval zij niet moeten worden geregistreerd noch overgeschreven maar wél aan de akte gehecht worden na “ne varietur” door de partijen en de notaris te zijn ondertekend om deel uit te maken van de authentieke akte), en - beschrijving van de privatieve en gemeenschappelijke delen alsook de aandelen volgens verslag (art. 577-4, § 1, 2° lid B.W.)

De statuten van mede-eigendom REGLEMENT VAN MEDE-EIGENDOM - beschrijving van de rechten en plichten van iedere mede-eigenaar betreffende de privatieve en gemeenschappelijke delen (art. 577-4, § 1, 4° lid, 1° B.W.) - de met reden omklede criteria en de berekeningswijze van de verdeling van de lasten (art. 577-4, § 1, 4° lid, 2° B.W.), te weten de kosten van onderhoud, herstelling en vernieuwing die worden omgeslagen naar evenredigheid van de waarde van ieder privatief deel of het nut of een combinatie van beide criteria (bv. geen bijdrage in de lift voor de appartementen die er geen gebruik van maken. NIET: de promotor draagt niet bij voor de niet-verkochte privatieven) - periode van 15 dagen waarbinnen de gewone algemene vergadering plaatsvindt (art. 577-4, § 1, 5° lid B.W.) (vrij te kiezen i.t.t. venn.)

De statuten van mede-eigendom - de wijze van bijeenroeping van de algemene vergadering (aangetekend, tenzij individueel ingestemd is met een andere oproeping b.v. e-mail, naar het laatst gekende adres => zelf adreswijzigingen doorgeven), de werkwijze en de bevoegdheid van de algemene vergadering (art. 577-4, § 1, 4° lid, 3° B.W.) de regels inzake de benoeming en het einde van het mandaat van de syndicus (verplichting het volledige dossier binnen de 30 dagen aan zijn opvolger of aan de voorzitter van de laatste algemene vergadering overhandigen) en zijn bevoegdheden (art. 577-4, § 1, 4° lid, 4° B.W.) de verplichtingen en de bevoegdheden van de commissaris van de rekeningen (accountant, mede-eigenaar, …) (art. 577- 8/2 B.W.) de wijzen waarop de mede-eigenaars inzage kunnen nemen van alle niet-private documenten of gegevens over de mede-eigendom (art. 577-8, § 4, 11° B.W.); website is facultatief (2012)

De algemene vergadering Bijeenroepingen (minstens 15 dagen op voorhand tenzij spoedeisend of langere termijn in reglement van ME) : door de syndicus, . jaarlijks (in de voorziene periode van 15 dagen) . bij hoogdringendheid . indien één of meer mede-eigenaars die ten minste 1/5de (of minder, indien bedongen in het reglement van ME) van de aandelen in de gemeenschappelijke delen hierom verzoekt(en) bij aangetekende brief, in welk geval de bijeenroeping binnen de 30 dagen moet worden verzonden (art. 577-6, § 2, tweede lid B.W.); door een mede-eigenaar die erom heeft verzocht als de syndicus het verzuimt (art. 577-6, § 2, tweede lid B.W.); door de rechter (op verzoek van iedere mede-eigenaar, wanneer de syndicus het verzuimt, maar men kan het nu ook zelf doen)

De algemene vergadering Mogelijkheid voor iedere mede-eigenaar om punten laten toe te voegen aan de agenda (vraagpunten, discussiepunten of opmerkingen) tot 3 weken voor de eerste dag van de periode van 15 dagen waarbinnen de algemene vergadering moet doorgaan (art. 577-6 § 3 B.W.) Vertegenwoordiging bij volmacht, al dan niet mede-eigenaar : geen blanco volmacht en geen volmacht aan de syndicus; slechts voor 1 algemene vergadering (tenzij notariële volmacht) max. 3 volmachten per lasthebber (tenzij het aantal stemmen waarover lastgever en lasthebber samen beschikken minder dan 10 % van het totaal aantal stemmen bedraagt dat toekomt aan alle kavels van de mede-eigendom) Aanwezigheidsquorum bij aanvang van de vergadering (méér dan ½ mede-eigenaars die minstens ½ van de aandelen bezitten OF méér dan ¾ van de aandelen, zo niet 2de AV na 15 dagen)

De algemene vergadering Voorzitter & secretaris : een mede-eigenaar benoemd bij aanvang van de algemene vergadering tekent de notulen op het einde van de vergadering Stemrecht : niemand mag deelnemen voor een groter aantal stemmen dan het totaal van de stemmen waarover de anderen beschikken bij verdeling eigendomsrecht : lasthebber aanwijzen (bv. in de akte) iemand die diensten levert aan de vereniging van mede-eigenaars mag niet stemmen over de opdracht die hem is toevertrouwd; blanco en nietige stemmen moeten, zoals onthoudingen, beschouwd worden als niet uitgebrachte stemmen meerderheid : i.f.v. de aanwezige of vertegenwoordigde mede-eigenaars bij de stemming van ieder punt afzonderlijk bekeken uitbreiding bijzondere meerderheden (3/4de of 4/5de)

De algemene vergadering Notulen : op te maken en te ondertekenen op het einde van de zitting door de voorzitter, de secretaris en de mede-eigenaars die het wensen verplichte vermelding van de namen van degenen die tegen hebben gestemd of zich hebben onthouden (per agendapunt) ; bij grote VME kan men dus best met stemformulieren werken die elektronisch kunnen worden ingelezen binnen de 30 dagen te bezorgen aan de mede-eigenaars Schriftelijke besluitvorming : mogelijk mits eenparigheid niet voor authentieke akten (statutenwijzigingen, verkoop gemene delen, …) Verhaal op de rechter mogelijk tot 4 maanden na de A.V.

De syndicus Schriftelijke overeenkomst Max. 3 jaar, herbenoembaar (niet stilzwijgend) Uittreksel benoeming aan te plakken in het gebouw met vermelding van zijn ondernemingsnummer Nieuwe wettelijke opdrachten (art. 577-8 § 4 B.W.), o.m. . informatieverplichtingen n.a.v. de vervreemding van kavels . beslissingen A.V. aan mede-eigenaars bezorgen . dossier aan opvolger overhandigen bij einde mandaat . notulen opstellen op het einde van iedere A.V. . aansprakelijkheidsverzekering afsluiten . mede-eigenaars inzage verlenen in documenten mede-eigendom . postinterventiedossier gemene delen bijhouden . kostenramingen en een evaluatierapport voorleggen i.v.m. overeenkomsten voor leveringen . boekhouding voeren . documenten vertalen op verzoek van mede-eigenaars

De syndicus Bijkomende bevoegdheden mogelijk in de statuten, zonder afbreuk te doen aan de bevoegdheden van de A.V. Geen verbintenissen aangaan voor meer dan 3 jaar behoudens toestemming van de A.V. Geen vergoeding bij niet herkiezing Niet verplicht als de wet wordt uitgesloten (kleine gebouwen) ; aan te raden omwille van de verantwoordelijkheden van de syndicus !

De overdracht van een kavel Precontractuele informatieplicht (art. 577-11 § 1 B.W.) - bij elke overdracht van het eigendomsrecht (VE/BE) : verkoop, ruil, inbreng in vennootschap, schenking, …; NIET bij overlijden, noch bij declaratieve overeenkomsten - rust op de notaris, de vastgoedmakelaar of de overdrager - via een eenvoudig verzoek (geen vormvereisten) - syndicus : 15 dagen voor antwoord zo niet melding van verzuim - op kosten van de overdrager (te betalen aan de syndicus of via de afrekening aan de verkoper aan te rekenen) - financiële grondslag : . bedrag van het werkkapitaal en van het reservekapitaal . eventuele achtstallen van de overdrager . oproepingen tot kapitaalinbreng voor het reservekapitaal . hangende procedures i.v.m. de mede-eigendom . notulen vergaderingen laatste 3 jaar & afrekeningen laatste 2 jaar . afschrift van de laatst goedgekeurde balans

De overdracht van een kavel - sanctie : . relatieve nietigheid (als het niet is gevraagd & koper heeft belang) . professionele aansprakelijkheid - opschortende voorwaarde : . af te raden (cfr. bodemattest : Cass. 24 juni 2010) . opletten met formulering (als men het toch doet) . alternatief : wederkerige aan- en verkoopbelofte (gekruiste opties) Informatieplicht van de notaris bij de authentieke akte (art. 577-11 § 2 B.W.) - bij iedere translatieve of declaratieve eigendomsoverdracht onder levenden of wegens overlijden (= ruimer dan 577-11 § 1) - via aangetekende brief - de syndicus heeft 30 dagen om te antwoorden, zo niet melding maken van verzuim in de akte

De overdracht van een kavel - op kosten van de overdrager (te betalen aan de syndicus of via de afrekening aan de verkoper aan te rekenen) info & documenten art. 577-11 § 1 B.W. (indien niet aanwezig), + info & documenten art. 577-11 § 2 B.W. : . uitgaven waartoe de A.V. heeft besloten voor de overdracht . oproepingen tot kapitaalinbreng + dringende werkzaamheden . kosten voor verkrijging van gemeenschappelijke delen . verschuldigde bedragen door de vereniging van mede-eigenaars sanctie : . professionele aansprakelijkheid

De overdracht van een kavel 3. Informatieplicht van de notaris na de authentieke akte (art. 577-11 § 3 B.W.) - mededeling aan de syndicus van de aktedatum, de identificatie van de privatieve kavel en de identiteit evenals desgevallend het nieuwe adres van de betrokken personen - geen termijn of vormvereiste (b.v. per mail de dag v/d akte) - eventueel lasthebber in akte opnemen en meedelen aan de syndicus (bv. schenking met voorbehoud VG) Gemeenschappelijke lasten lastens overdrager / overnemer - vanaf de opvragingen door de syndicus na de vaste datum v/d eigendomsoverdracht (doorgaans authentieke akte) - gewone lasten vanaf de dag waarop de nieuwe eigenaar effectief gebruik maakt van de gemeenschappelijke delen (afrekening syndicus); - buitengewone lasten en oproepen tot kapitaalinbreng vanaf de datum van de algemene vergadering als de koper stemrecht had - afwijkende afspraken (bv. terugbetaling aandeel reservefonds aan de verkoper) : geldig maar niet tegenstelbaar aan VME

Achterstallen (schulden aan de VME) Geen voorrecht zoals in Frankrijk Geen solidariteitsbeding (kettingbeding) Verplichting tot inhouding door de notaris na uitbetaling van de hypothecaire en bevoorrechte schuldeisers, TENZIJ de overdrager zich hiertegen verzet, in welk geval de notaris de syndicus hierover bij aangetekende brief informeert binnen de 3 werkdagen na het verlijden van de akte, in welk geval de syndicus binnen de 20 werkdagen na het verlijden van de akte een (bewarend of uitvoerend) derdenbeslag kan leggen, zo niet mogen de gelden aan de overdrager worden teruggegeven.

Vertaling van de statuten Art. 577-11/2 B.W. : - een mede-eigenaar kan, op zijn verzoek, een vertaling krijgen van elk document m.b.t. de mede-eigendom uitgaande van de VME in de taal van het taalgebied waarin het gebouw gelegen is; - de syndicus stelt deze vertaling binnen een redelijke termijn ter beschikking op kosten van de VME. Concreet : de statuten (ongeacht hun datum) en alle andere documenten die zijn opgesteld na 1 september 2010. bv. : gebouw in Kraainem : naar het Nederlands gebouw in Brussel : naar het Nederlands of het Frans gebouw in Eupen : naar het Duits Er bestaat geen wettelijke regeling over de omgangstaal in de AV

Coördinatie van de statuten Verplichting opgelegd aan de syndicus Kan bij onderhandse akte (als de eigenlijke basisakte niet gewijzigd wordt en dus enkel het reglement van mede-eigendom) Tegen uiterlijk 1 september 2014 Geen hypothecaire publiciteit Kan ook bij notariële akte : ontwerp wordt voorgelegd aan de AV en syndicus tekent de akte als orgaan van de VME OFWEL tekent iedereen (zeer omslachtig maar noodzakelijk als de basisakte zelf wordt gewijzigd)