Edgar Wever Masterclasses Vastgoed in uw bedrijfsvoering, Amersfoort 16 april 2015 Waarderen maatschappelijke effecten maatschappelijk vastgoed Casus, MKBA Timorplein

Waarderen maatschappelijke effecten maatschappelijk vastgoed 16 april | © Twynstra Gudde | 1 Maatschappelijke effecten 2 Casus MKBA Timorpleingebouw 3 Stellingen/discussie Inhoud

Waarderen maatschappelijke effecten maatschappelijk vastgoed 16 april | © Twynstra Gudde | In Nederland is de Maatschappelijke Kosten-Batenanalyse (MKBA) het instrument om (verplicht) toe te passen voor het bepalen van welvaartseffecten van projecten; Welvaartseffecten; ‐ directe financiële kosten en opbrengsten (effecten waar een marktprijs voor is) ‐ externe effecten; effecten zonder marktprijs, maar waar we als burger/maatschappij waarde aan hechten. Denk aan reistijd, veiligheid, leefbaarheid, welzijn, lucht en geluid etc. In een MKBA worden beide effecten van een project zover mogelijk in euro’s uitgedrukt en daarmee vergelijkbaar gemaakt Ook op gebied van maatschappelijk vastgoed is daarmee ervaring opgedaan 1 Maatschappelijke effecten

Waarderen maatschappelijke effecten maatschappelijk vastgoed 16 april | © Twynstra Gudde | ‐ Indische buurt, Gebouw Timorplein 21; ROC ‐ 2004 verkocht aan stadsdeel ‐ Na vertrek ROC leegstand Overlast van hangjongeren en zwervers Sociale onveiligheid Negatieve uitstraling op de buurt ‐ 2005: stadsdeel verkoopt naar Ymere en StayOkay ‐ Grootschalige verbouwing 2Casus MKBA Timorpleingebouw

Waarderen maatschappelijke effecten maatschappelijk vastgoed 16 april | © Twynstra Gudde | September 2007: opening Timorpleingebouw. Multifunctioneel gebouw met: — Hostel — Caf é /restaurant — Cultuurpodium gerund door studenten — Congres, vergaderruimtes — 36 kleinschalige bedrijfsruimtes — Internetcafé Doelstellingen Ymere: — Verbeteren woon- en leefomgeving Timorplein en omgeving — Ruimte bieden en stimuleren ondernemers uit de buurt Vraag; maak een ex post MKBA Casus Timorpleingebouw

Waarderen maatschappelijke effecten maatschappelijk vastgoed 16 april | © Twynstra Gudde |

Waarderen maatschappelijke effecten maatschappelijk vastgoed 16 april | © Twynstra Gudde | Conceptueel effectenmodel

Waarderen maatschappelijke effecten maatschappelijk vastgoed 16 april | © Twynstra Gudde | Ex post; toetsing van het model

Waarderen maatschappelijke effecten maatschappelijk vastgoed 16 april | © Twynstra Gudde | Waardering effecten Timorplein (1)

Waarderen maatschappelijke effecten maatschappelijk vastgoed 16 april | © Twynstra Gudde | Waardering leefbaarheid via relatie leefbaarheid en woningprijzen Verklarende indicatoren Leefbaarheid: 1. Woningvoorraad 2. Publieke ruimte 3. Voorzieningen 4. Bevolkingsamenstelling 5. Sociale samenhang 6. Veiligheid Waardering effecten Timorplein (2)

Waarderen maatschappelijke effecten maatschappelijk vastgoed 16 april | © Twynstra Gudde | Waardering effecten Timorplein (3)

Waarderen maatschappelijke effecten maatschappelijk vastgoed 16 april | © Twynstra Gudde | ‐ Huurkorting ondernemers; verschil gerealiseerde huurprijs en markthuurprijs ‐ Extra bestedingen toerisme; waardering van extra werkgelegenheid of winst op extra omzet. Pas voor verdringingseffecten/schaalniveau van effecten ‐ Auto-inbraken; aantal gevallen x schade (materieel en tijd) Overige typische effecten (ander) maatschappelijk vastgoed: ‐ Werk en opleiding; werkgelegenheid, hoger inkomen ‐ Zorg; gezondheidseffecten, kwaliteit van leven Waardering effecten Timorplein (4)

Waarderen maatschappelijke effecten maatschappelijk vastgoed 16 april | © Twynstra Gudde | Eindtabel MKBA Timorpleingebouw Stakeholders ( € mln. euro):  Ymere: + 1,9  Gemeente: - 2,9  Buurteconomie: + 4,5  Woningbezitters: + 5,3 tot + 13,2  Huurders: + 1,1  Autobezitters: - 0,2

Waarderen maatschappelijke effecten maatschappelijk vastgoed 16 april | © Twynstra Gudde | 1. In beeld brengen maatschappelijke effecten is nuttig voor legitimatie van financieel tekort 2. Maatschappelijk vastgoed met een negatief financieel én maatschappelijk rendement dient zo snel mogen anders worden ingevuld 3. Inzicht in maatschappelijke kosten en opbrengsten maatschappelijk vastgoed kan bijdragen aan onderhandelingen over verdeling van lusten en lasten 3Stellingen/discussie

Alle intellectuele eigendomsrechten met betrekking tot deze presentatie berusten bij Twynstra Gudde. Niets uit deze presentatie mag worden verveelvoudigd of openbaar gemaakt zonder schriftelijke toestemming van Twynstra Gudde. Edgar Wever