De hervormingen van de woningmarkt De hervormingen van de woningmarkt. Een analyse van woningmarkt en woonbeleid Studiedag leraren economie 20 januari 2015, Leuven Sien Winters onderzoeksleider HIVA, coördinator Steunpunt Wonen www.hiva.be, www.steunpuntwonen.be

Woningmarkt Wonen Woonbeleid Woonbeleid hervormen Meer info

Woningmarkt Wonen Woonbeleid Woonbeleid hervormen Meer info

Woningmarkt Woningen en huishoudens Verkopen Dynamiek Prijzen Financiering Deelmarkten Private huurmarkt

1. Woningen en huishoudens Evolutie aantal woningen en huishoudens, Vlaanderen, 1991-2012 Huishoudens groeien aan Woningvoorraad volgt huishoudens, of omgekeerd? Bijkomende woningen: zo’n 25.000 per jaar (+1%)  zeer trage wijzigingen in de voorraad Allemaal nieuwbouw? Bron: ADSEI, Kadastrale statistiek van het bestand van de gebouwen op 1 januari 2012 en bevolking volgens het Rijksregister

1. Woningen en huishoudens Aantal verkopen van woongelegenheden (woningen, villa’s en flats), aantal bouwvergunningen voor nieuwbouw van woningen en flats, aantal bouwvergunningen voor renovaties*, Vlaams Gewest, 1990-2013 Nieuwbouw (rood): - bouwvergunningen: tussen de 30,000 en 40,000 per jaar. Niet alle vergunningen leiden tot nieuwbouw Nieuwe eenheden is niet noodzakelijk nieuwbouw, kan ook transformatie en opdeling zijn Hoeft dus niet noodzakelijk op ‘bouwgrond’. Bouwgrond (groen): dalende verkoopcijfers Verkopen: zie verder * enkel beschikbaar voor gebouwen, niet voor individuele woningen Bron: ADS, verkoop van onroerende goederen 1990-2014, bouwvergunningen 1996-2013

1. Woningen en huishoudens Vaststellingen: Verleden: woningvoorraad volgt huishoudens Toekomst: Tussen 2013 en 2030 nood aan 284.000 bijkomende woningen (Federaal Planbureau) Er is nog ruime voorraad aan bouwgrond beschikbaar Maar deze wordt niet volledig/onmiddellijk op de markt gebracht, of is vaak niet gelegen op juiste plek  uitdaging: nieuwe woningen realiseren via transformatie van bestaande gebouwen Globaal voorlopig dus geen tekort aan nieuwe eenheden, wel mogelijk tekorten in bepaalde gebieden / segmenten, bv. Gebrek aan goede private huurwoningen in lagere marktsegment Gebrek aan grote woningen in steden Bron: Ryckewaert e.a., (2011) Dus voor toekomst minder grote aangroei nodig dan in verleden

1. Woningen en huishoudens Trends in de aangroei: Tussen 2005 en 2013 (ADS): Aangroei met 223.000 wooneenheden (+8%) Waarvan 150.000 appartementen  Aandeel appartementen in woningvoorraad: van 20% naar 24% Trend: van bouwen met eigen aannemer en architect naar projectontwikkelaar of bouwpromotoren Verwervingen: Bouwen met eigen aannemer en architect: voor 1980 nog 38%, nu 7% Bouwen met bouwpromotor: licht gestegen van 4% naar 6%, en na crisis terug naar 5% Nieuwbouw gekocht: van 7% naar 12%, en na crisis naar 11% Bestaande woning gekocht: van 33% naar 73%  Bron: Heylen e.a. (te verschijnen)

2. Verkopen Aantal verkopen van woongelegenheden (woningen, villa’s en flats), aantal bouwvergunningen voor nieuwbouw van woningen en flats, aantal bouwvergunningen voor renovaties*, Vlaams Gewest, 1990-2013 * enkel beschikbaar voor gebouwen, niet voor individuele woningen Bron: ADS, verkoop van onroerende goederen 1990-2014, bouwvergunningen 1996-2013

2. Verkopen 73% van verwervingen betreft aankoop bestaande woning Trend: van aankoop rechtstreeks van particulier naar aankoop via immo Een groot deel van de aankopen zijn tweede woningen (‘doorstromers’) Bron: Heylen e.a., te verschijnen

3. Dynamiek Belgische woningmarkt traditioneel statische markt: Gemiddelde voorbije woonduur (Heylen e.a., 2007): Eigenaars: 20 jaar Private huurder: 6 jaar Sociale huurder: 12 jaar Eerder weinig speculatie: Beperkte ‘doorstroming’ nieuwbouw gedreven door particulieren i.p.v. projectontwikkeling Geen boom in nieuwbouw voor de crisis Heeft woningmarkt behoed voor crisis (zie verder) Toenemende dynamiek: ‘Doorstromen’ op de eigendomsmarkt (‘woonladder’) Gedreven door prijsstijgingen Ondersteund door fiscaliteit (meeneembaarheid registratierecht)  Maakt woningmarkt meer kwetsbaar voor economische omstandigheden Bron: Winters & Elsinga (2011)

4. Prijzen Nominale woningprijzen, Vlaams Gewest, 1995-2013 Bron: FOD Economie, ADS

4. Prijzen Voornaamste factoren van woningprijzen: Inkomens Intrestvoeten Hypotheekmarkt: looptijd, flexibele voorwaarden (bv. Aflossingvrije hypotheken in Nederland) Beleid: hypotheekwetgeving, fiscaliteit Aanbod: inelastisch  vraagstijging leidt tot prijsstijging Omwille van duur van een bouwproces, reglementering, ruimtelijke ordening, schaarste grond, …

4. Prijzen Nominale woningprijzen, 1996=100 Bron: Hypostat, eigen bewerking

4. Prijzen Belgische woningmarkt heeft veel minder dan andere landen geleden onder crisis Verklaringen: Voorzichtige hypotheekmarkt Eerder statische woningmarkt Woonbonus heeft prijzen ondersteund Sociale bescherming Maar wat vanaf 2015?

4. Prijzen Bron: ADSEI, FOD Economie ; Vastmans & Buyst, 2012; eigen bewerking

4. Prijzen Huurprijs: Stijgt 1% boven inflatie  waarom volgt deze woningprijzen niet? Koopkracht huurders stijgt niet mee met koopkracht verwervers (dualisering: zie verder) Weinig ‘professionele’ verhuring (zie verder): rendement niet eerste bekommernis, wel zekere belegging  Direct rendement laag, dalend marktaandeel private huur (zie verder)

4. Prijzen Nominale prijzen van woningen en bouwgrond, Vlaams Gewest, 1995-2013 Bron: FOD Economie, ADS

4. Prijzen Prijs van bouwgrond: Stijgt meer dan woningprijs  waarom? Nieuwbouw en bestaande woningen zijn grotendeels substituten Indien: woningprijs stijgt sterk o.i.v. vraagfactoren bouwkost stijgt beperkt (concurrentiële markt)  prijs van bouwgrond stijgt sterker dan prijs van woningen (Vastmans e.a., 2014) Prijs bouwgrond: x4 Prijs woning: x3

5. Financiering 75 à 80% gaat lening aan (voor 58% van kostprijs) 70 à 80% brengt spaargeld in 20 à 30% krijgt middelen van (groot)ouders, maar voor een klein bedrag (5 à 7% van kostprijs) Voornaamste trend: toenemend aandeel gefinancierd met verkoop vorige woning Lening: 58% van kostprijs voor kopers, 45% voor bouwers Spaargeld: 27% van kostprijs voor kopers, 26% voor bouwers Verkoop eigen woning: 19% van kopers, voor 12% van kostprijs 46% van bouwers, voor 21% van kostprijs Bron: Heylen e.a. (te verschijnen)

5. Financiering Groeiende hypotheekmarkt Verklaringen: Nieuwe hypotheekkredieten volgens aard van de lening: aantal leningen (links) en totaal bedrag in miljoen euro (rechts), België, 1996-2013 Bron: UPC/BVK Verklaringen: Stijgende verkopen en verkoopprijzen Beleid: woonbonus, subsidies voor renovatie, registratierecht Bron: Winters (te verschijnen)

6. Deelmarkten Verdeling bevolking naar bewonerstitel, Belgische gewesten en EU27-landen, 2009 Bron: Winters & Elsinga (2011), Sociale staat van Vlaanderen, op basis van EU-SILC 2009

6. Deelmarkten Bron: Goossens e.a. (1997); ADSEI, SEE 2001; Heylen e.a. (2007); Heylen (2012)

6. Deelmarkten Keerpunt: % eigenaars stijgt niet langer Verklaringen: Cohorte-effect: wie voor WOII op woningmarkt kwam verdwijnt uit cijfers Tijdseffect: Economische onzekerheid Strenger hypotheekbeleid van banken Huurmarkt terug aantrekkelijk als belegging? Bron: Heylen e.a. (te verschijnen)

6. Deelmarkten Profiel deelmarkten: Eigenaars sociaal-economisch sterker dan huurders Private huur herbergt rijke variatie aan profielen, maar groot aandeel met zwak profiel (25% Q1) Sociale huurder heeft erg zwak profiel (44% Q1) Evolutie: Profielen eigenaars en huurders groeiden sterk uit elkaar tussen 1976 en 2005 Tussen 2005 en 2013 valt deze evolutie stil Maar eigen woning toch nog minder haalbaar geworden voor lagere inkomens Bron: Heylen e.a. (te verschijnen)

6. Deelmarkten Eigendomsstatuut naar achtergrondvariabelen, Vlaanderen, 2013 en 2005   2013 2005 Eigenaar Private huurder Sociale huurder Totaal 70,5 20,4 6,7 74,4 Inkomensquintiel 1 54,5** 26,2 15,0 63,1 2 60,9** 24,3 12,8 69,8 3 71,2 23,5 3,5 71,9 4 80,1 15,7 1,9 80,9 5 84,3 13,3 0,9 85,1 Leeftijdsgroep 18-34 56,8* 33,5 5,5 51,4 35-44 67,1** 25,2 6,2 78,0 45-64 74,0** 17,0 7,3 80,0 65 en ouder 75,1 6,8 75,8 Bron: Heylen (te verschijnen), op basis van Grote Woononderzoek 2013 en Woonsurvey 2005

6. Deelmarkten Evolutie equivalent beschikbaar inkomen en bruto woonuitgaven in prijzen van 2013, Vlaanderen, 1976-2013 Bron: Heylen e.a. (te verschijnen), op basis van diverse bronnen

6. Deelmarkten Evolutie aandeel eigenaars naar inkomensquintiel (equivalente inkomens, huishoudens op actieve leeftijd) Bron: Heylen e.a. (2007) op basis van diverse bronnen

7. Private huurmarkt Voor 95% in handen van particulieren Kleine verhuurder (1 à 2 woningen) Trend: toenemend beroep op immo’s voor verhuring Direct rendement: 2 à 3 % Verhuurders selecteren huurders Immo’s: 2005: 70% verhuurt zonder bemiddeling 2013: 58% Bron: Van den Broecke e.a. (2007) en Heylen e.a. (te verschijnen)

7. Private huurmarkt Houding van verhuurder ingeval een kandidaat-huurder zich zou aanbieden om een woning te huren, in %, Vlaanderen, 2005 Bron: Woonsurvey 2005, Heylen e.a. (2007)

Woningmarkt Wonen Woonbeleid Woonbeleid hervormen Meer info

Vlaamse Wooncode: Art. 3: Art. 4: « Iedereen heeft recht op wonen. Daartoe moet de beschikking over een aangepaste woning, van goede kwaliteit, in een behoorlijke woonomgeving, tegen een betaalbare prijs en met woonzekerheid worden bevorderd. » Art. 4: « Het Vlaamse woonbeleid heeft in het bijzonder aandacht voor de meest behoeftige gezinnen en alleenstaanden. »

Woningmarkt Wonen Betaalbaarheid Kwaliteit Woonzekerheid

1. Betaalbaarheid Eigenaars: Ongeveer helft heeft woning afbetaald Wie recent heeft gekocht/gebouwd: Heeft hoge prijs betaald Maar genoot lage intrest En voordeel van woonbonus Zodat de gemiddelde afbetaling maar iets meer steeg dan inflatie (sinds 2005) 27% van eigenaars met hypotheek betaalt > 30% van inkomen aan lening Een op tien houdt onvoldoende inkomen over om menswaardig deel te nemen aan de samenleving

1. Betaalbaarheid Private huurders: Sinds 2005: huurprijzen zijn minder sterk gestegen dan woningprijzen Maar sterker dan de gemiddelde afbetaling van een lening 52% betaalt meer dan 30% van inkomen aan huur 30% houdt onvoldoende inkomen over om menswaardig deel te nemen aan de samenleving

1. Betaalbaarheid Sociale huurders: Lage inkomens (44% Q1) Sinds 2005: huurprijzen zijn gemiddeld gestegen 23% betaalt meer dan 30% van inkomen aan huur Maar: 34% houdt onvoldoende inkomen over om menswaardig deel te nemen aan de samenleving Huurlasten (bijkomende woonuitgaven) minder gestegen dan in private huur

1. Betaalbaarheid Aandeel huishoudens met woonquote >30% Bron: Heylen e.a. (te verschijnen), op basis van Grote Woononderzoek 2013 en Woonsurvey 2005

2. Kwaliteit Evolutie comfort, Vlaams Gewest, 1981-2005 * Geen klein comfort: een van de kenmerken van klein comfort ontbreekt ** Klein comfort: stromend water in de woning, wc met waterspoeling, badkamer of douche ** Middelmatig comfort of beter: klein comfort, centrale verwarming Bron: Goossens e.a. (1997), Vanneste e.a. (2007), Heylen e.a. (2007)

2. Kwaliteit % bevolking in een woning met lekkend dak, vochtige muur of vloer (schimmel, huiszwam) of rottend raamwerk, 2009 Bron: Winters & Heylen (2011) , Housing quality and affordability in Belgium, ENHR Toulouse. Data EU-SILC, Eurostat en ADSEI

2. Kwaliteit % bevolking in een woning met lekkend dak, vochtige muur of vloer (schimmel, huiszwam) of rottend raamwerk, Vlaams Gewest, 2009 Bron: Heylen (2012), Evolutie van de woonsituatie in Vlaanderen. EU-SILC data

2. Kwaliteit Binnenkort beschikbaar: Resultaten van een systematische en objectieve screening van 5.000 Vlaamse woningen (beoordeling volgens normen Vlaamse Wooncode)

3. Woonzekerheid Eigenaars: Zeer groot Risico’s: onteigening, niet meer kunnen betalen van lening Sociale huurders: (voorlopig nog) zeer groot Risico’s: wanbetaling en wangedrag Private huurders: Veel minder groot Risico’s: korte termijn contract, opzeg door verhuurder, zwakke positie huurder Bron: Winters & De Decker (2009)

Voor betaalbaarheid, kwaliteit en woonzekerheid: Grootste problemen: Lage inkomens Alleenstaanden, eenoudergezinnen Werklozen, zieken, arbeidsongeschikten Vooral in de private huur En sterk geconcentreerd in steden

Woningmarkt Wonen Woonbeleid IV. Woonbeleid hervormen V. Meer info

Woningmarkt Wonen Woonbeleid Belasten van wonen Fiscale subsidies Niet-fiscale subsidies Totaalbeeld subsidies

1. Belasten van wonen Wonen/woningen in de directe belastingen Personenbelasting (zie schema)/ vennootschapsbelasting Onroerende voorheffing berekend op geïndexeerd KI Basistarief: 2,5% (Vlaanderen) + opcentiemen provincies en gemeenten door henzelf te bepalen Wonen/woningen in de indirecte belastingen Belasting over de toegevoegde waarde (btw) Registratierechten Andere: hypotheek-, verdelings-, schenkings- en successierechten

Totaal netto-inkomsten Gezamenlijk belastbaar inkomen Onroerende inkomsten: -geïndexeerd kadastraal inkomen -netto-huuropbrengst -vrijstelling KI eigen woning Roerende inkomsten Diverse inkomsten Beroepsinkomsten Af te trekken: -interesten van leningen (gewone interestaftrek) Inkomsten Totaal netto-inkomsten -Aftrek voor enige eigen woning (woonbonus) -forfaitaire aftrek woonhuis (woningaftrek) (gewone en aanvullende aftrek) -Interesten van hypothecaire leningen (bijkomende interestaftrek) Aftrekken Gezamenlijk belastbaar inkomen Belastingverminderingen (wonen): -Levensverzekeringspremies en terugbetaling hypothecaire lening: Bouwsparen (marginaal tarief) Niet-bouwsparen/langetermijnsparen (30%-tarief) -Uitgaven vernieuwing grootstedelijk beleid (15% van de uitgaven-max 730€) -Uitgaven ter beveiliging van woningen tegen inbraak of brand (30% van de uitgaven-max 730€) -Uitgaven voor vernieuwing tegen redelijke huurprijs in huur gegeven woning (5% van de uitgaven gedurende 9 jaar-max.1100€) -Passiefhuizen, lage- en nulenergiewoningen (vermindering van resp.880, 440 en 1760€) -Isolatie van daken (30% van de uitgaven – max.2930€) -Groene leningen (30% van de interesten, na aftrek interestbonificatie) Verminderingen Kredieten Belastingkredieten (wonen): -Isolatie van daken Bron: Haffner e.a. (2014)

1. Fiscale subsidies Amalgaam aan subsidies, met grote overlap in doelstellingen en doelgroepen Merendeel gericht op eigenaars-bewoners Beperkt aantal fiscale voordelen voor private huur (o.a. voor energiedoeleinden) Sociale huisvesting ook gesubsidieerd via fiscaliteit Bron: Haffner e.a. (2014)

1. Fiscale subsidies Evaluatie woonbonus (Vastmans e.a., 2014): Voordeel wordt gekapitaliseerd in de prijs En heeft daarmee geen effect op betaalbaarheid En ook een onduidelijk effect op eigendomsverwerving Voordelen komen vooral terecht bij wie daar het minst nood aan heeft  Hervorming gewenst!

1. Fiscale subsidies Gemiddelde voordelen van woonbonus, voor de begunstigden (in euro per jaar), op gezinsniveau, naar inkomen, Vlaanderen, 2012 Bron: Vastmans e.a. (2014), op basis van EU-SILC 2010, EUROMOD 2012

1. Fiscale subsidies Verdeling besteedbaar inkomen en voordeel woonbonus, voor de begunstigden (in euro per jaar), op gezinsniveau, naar inkomen, Vlaanderen, 2012 72,2% Bron: Vastmans e.a. (2014), op basis van EU-SILC 2010, EUROMOD 2012

2. Niet-fiscale subsidies Zelfde beeld: breed spectrum van subsidies, met overlap in doelstellingen en doelgroepen in alle fasen van bezit Meest gedifferentieerd voor eigenaars-bewoners Diverse subsidies voor sociale huur Relatief weinig instrumenten voor private huur/verhuur (behalve voor energiezuinigheid)

2. Niet-fiscale subsidies Vlaamse (niet-fiscale) subsidies op vlak van wonen, gem. in euro per jaar (maand) en aantal, Vlaanderen, 2008 Subsidie (euro/jaar) Aantal Sociale huisvesting 2.784 (232) 141.000 Huursubsidie 1.212 (101) 8.095 Renovatiepremie 6.300 14.686 Verbeteringspremie 1.056 4.309 Aanpassingspremie 1.168 740 Sociale lening Vlaams Woningfonds 1.330 (111) 28.451 Sociale lening VMSW 922 (77) 22.958 Bron: Heylen & Winters (2012), De verdeling van de subsidies op vlak van wonen in Vlaanderen, Steunpunt Ruimte en Wonen. Data VMSW, agentschap Wonen-Vlaanderen en Vlaams Woningfonds

2. Niet-fiscale subsidies Gemiddelde subsidie sociale huur, in euro per maand, Vlaanderen 2008 Bron: VMSW databank sociale huurders (Heylen & Winters, 2012)

2. Niet-fiscale subsidies Gemiddelde huursubsidie, in euro per maand, Vlaanderen 2008 Bron: databank Wonen-Vlaanderen (Heylen & Winters, 2012)

2. Niet-fiscale subsidies Gemiddelde subsidie sociale lening VMSW, in euro per maand, Vlaanderen 2008 Bron: databank VMSW, leningen waarvoor rentevoet herzienbaar was 2003-2008 (Heylen & Winters, 2012)

3. Totaalbeeld subsidies Vlaams Parlement (2013), ‘Ontwerp van decreet houdende de Middelenbegroting van de Vlaamse gemeenschap voor het begrotings­jaar 2014’; Belgische Kamer van Volksvertegenwoordigers (2013), ‘Wetsontwerp houdende de Middelenbegroting voor het begrotingsjaar 2014’; Wonen-Vlaanderen Niet inbegrepen: BTW, vennootschapsbelasting, energiemaatregelen, fiscale voordelen voor tweede verblijven Berekeningen onder veronderstellingen Bron: Haffner e.a. (2014)

3. Totaalbeeld subsidies Federale uitgaven bijna dubbele van Vlaamse uitgaven Federaal: 94% van uitgaven voor eigenaars-bewoners 6% voor private verhuurders 0% voor huurders Vlaams: 61% van uitgaven voor eigenaars-bewoners 34% voor sociale huur 5% voor private huurders

Woningmarkt Wonen Woonbeleid IV. Woonbeleid hervormen V. Meer info

1. Meer gelijke behandeling van huur en eigendom Theorie van optimale belastingen (Mirrlees e.a.): Vergelijkbare activiteiten op gelijke manier belasten Een voordelige behandeling moet te verantwoorden zijn vanuit afweging kosten en baten

Kosten eigen woningbezit: Onaangepaste woningen Lage jobmobiliteit Onvoldoende huurwoningen Overinvesteringen  Maar niet altijd duidelijk Baten eigen woningbezit: Pensioenargument Woonzekerheid Woning beter onderhouden Meer betrokken op buurt  Maar niet altijd / voor iedereen  Is de sterke voordelige fiscale behandeling van eigen woning te verantwoorden vanuit de netto-baten?

1. Meer gelijke behandeling van huur en eigendom Hoe? Afbouw woonbonus (Vastmans e.a., 2014) Nieuwe contracten: afbouw over 25 jaar Lopende contracten: niet-indexering Risico’s te snelle afbouw: Prijsdaling Solvabiliteitsprobleem Doorstroming valt stil Effect op verkopen en registratierechten Mogelijk effect op nieuwbouw Meer middelen voor huurmarkt (zie verder)

2. Vereenvoudiging beleidsinstrumenten Theorie van optimale belastingen: Niet elk (fiscaal) instrument moet aan elke doelstelling voldoen (bv. herverdeling)  Groepering en vereenvoudiging van subsidiestromen (vooral eigenaars en sociale huur)

3. Belasting op transactie of op bezit? Argumenten pro belasting op bezit (OV, PB) Meer stabiele inkomsten dan transactiebelasting Laat toe rekening te houden met gewijzigde situatie (bv. waarde-evolutie, gezinssituatie…) Minder invloed op arbeidsmobiliteit Argument pro transactiebelasting: Stabiliserende invloed op woningprijzen Aanbevelingen: registratierecht verminderen belasting op woningbezit verhogen

4. Een marktconforme belastingsbasis Theorie van de optimale belastingen: Belastingbasis omvattend Zo weinig mogelijk vrijstellingen en kortingen In ruil voor mogelijke tariefverlaging

4. Een marktconforme belastingbasis Registratierechten: Nu: % van prijs, met kortingen volgens KI en abbattementen Maar: KI is geen goede basis voor kortingen Vermoeden van prijseffecten klein beschrijf en abbattementen Herverdeling (voor inkomen of kinderlast) via registratierechten of andere instrumenten? Idem voor andere beleidsdoelstelllingen, bv. Stadsvlucht, woningkwaliteit  Aanbevelingen: Woningprijs als belastingsbasis Voorzichtig met kortingen en lage tarieven En niet op basis van KI

4. Een marktconforme belastingsbasis Onroerende voorheffing/inkomstenbelasting: Problemen met huidige KI: Houdt onvoldoende rekening met waarde-evolutie Weerspiegelt onvoldoende de waardeverschillen Denksporen voor goede schatting: Databank vastgoedtransacties AAPD Databank EPC/EPB  Aanbevelingen volgens theorie optimale belastingen: Hef belasting op woningbezit gebaseerd op marktwaarde Herstel investeringsgoedbenadering

5. Garandeer recht op wonen Vaststelling: Recht op wonen geschonden voor grote groep Aanbeveling: Wend de middelen die vrijkomen aan voor beleidsinstrumenten die duidelijk gericht zijn op beleidsdoelen/ doelgroepen: sociale huisvesting / huursubsidie sociale leningen premies woningkwaliteit Voorrang / grootste voordelen voor de groepen: Waarvoor recht op wonen meest is geschonden Waar grootste effecten kunnen verwacht worden

5. Garandeer recht op wonen Sociale huisvesting als krachtig instrument: Selectieve toekenning Subsidie in functie van inkomen Begeleiding van de huurder Instrument van stadsontwikkeling Bijdrage tot goede ruimtelijke ordening / publieke voorzieningen Meer creativiteit in financieringsformules mogelijk

5. Garandeer recht op wonen Private huurmarkt ondersteunen Langs kant van huurder: inkomensverhoging, huursubsidie… Langs kant van verhuurders: stimuleren van langdurige verhuur en investeringen, kwaliteitsbeleid… En ook hier gericht naar waar grootste effecten kunnen verwacht worden

Woningmarkt Wonen Woonbeleid IV. Woonbeleid hervormen V. Meer info

Rapporten Steunpunt Wonen www.steunpuntwonen.be Hier o.a. gebruikt: Heylen K., Le Roy M., Vanden Broucke S., Vandekerckhove B. & Winters S. (2007), Wonen in Vlaanderen; De resultaten van de woonsurvey 2005 en de Uitwendige Woningschouwing 2005. Departement Ruimtelijke Ordening, Woonbeleid en Onroerend Erfgoed, Woonbeleid, Brussel, 481 p. Heylen K. & Winters S. (2012), De verdeling van de subsidies op vlak van wonen in Vlaanderen, Steunpunt Ruimte en Wonen, Heverlee, 95 p. Winters S., Heylen K., Ryckewaert M., Smolders C. & Vastmans F. (2014), Van ‘klein beschrijf’ naar ‘huiskorting’. Deel 5. Conclusies en aanbevelingen, Steunpunt Wonen, Leuven, 30 p. Binnenkort te verschijnen: Resultaten van het Grote Woononderzoek 2013 (maart 2015)

Rapporten ‘Onderzoek naar de woonfiscaliteit in Vlaanderen’ Rapporten juni 2014: Marietta Haffner, Katleen Van den Broeck en Sien Winters, Deel I: Literatuur en instrumenten. Geert Goeyvaerts en Frank Vastmans, Deel II: Budgettaire analyse van instrumenten. Frank Vastmans, Kristof Heylen en Geert Goeyvaerts: Deel III: Effectenmeting Geert Goeyvaerts, Marietta Haffner, Kristof Heylen, Katleen Van den Broeck, Frank Vastmans en Sien Winters, Deel IV: Bouwstenen en scenario’s Geert Goeyvaerts, Marietta Haffner, Kristof Heylen, Katleen Van den Broeck, Frank Vastmans en Sien Winters, Deel V: Samenvatting http://www.econ.kuleuven.be/drc/CES/research/rapporten-workshop-woonfiscaliteit

Andere Winters S. & De Decker P. (2009), 'Wonen in Vlaanderen: over kwaliteit, betaalbaarheid en woonzekerheid', in Vanderleyden L., Callens M. & J. Noppe (red.), De Sociale Staat van Vlaanderen 2009, Studiedienst van de Vlaamse Regering, Brussel. Winters S., Elsinga M. 2011. Wonen in Vlaanderen in internationaal perspectief. In De sociale staat van Vlaanderen 2011. Noppe J., Vanderleyden L., Callens M. (eds.) Studiedienst van de Vlaamse Regering (Brussel) , pp. 217-256, Ryckewaert M., De Decker P., Winters S., Vandekerckhove B., Vastmans F., Elsinga M. & Heylen K. (2011), Een woonmodel in transitie. Toekomstverkenning van het Vlaamse wonen, Garant, Antwerpen/Apeldoorn, 109 p. Winters S. (2011), Sociaal wonen vandaag. Een tijdsbeeld van sociaal wonen in Vlaanderen anno 2011. Winters S. (eds.) Wolters Kluwer Belgium (Mechelen) Rapporten Vlaamse Woonraad: www.vlaamsewoonraad.be