Voorlichtingsavond drugs en aansprakelijkheid voor pandeigenaren en makelaars 10 juni 2014 Lonneke Battiato-Derksen (JPR) Bram van Krieken (Drugsteam Achterhoek West)

Voorlichtingsavond drugs en aansprakelijkheid voor pandeigenaren en makelaars JPR Advocaten Vestigingen in Doetinchem, Deventer en Enschede: 49 gespecialiseerde advocaten Specialisaties: Vastgoed (bestuursrecht, bouw- en aanbestedingsrecht en huurrecht) Ondernemingsrecht Verzekeringsrecht Arbeidsrecht Familierecht

Voorlichtingsavond drugs en aansprakelijkheid voor pandeigenaren en makelaars Illegaal gebruik van vastgoed. In 2013 rolde Politie Noord- en Oost Gelderland 204 kwekerijen op. 14 mei 2014: hennepkwekerij in Gaanderen opgerold met enkele honderden planten op zolder. De stand staat nu op 100. Drugsteam Achterhoek West in voorjaar 2013 opgericht.

Voorlichtingsavond drugs en aansprakelijkheid voor pandeigenaren en makelaars Media: Verhuurder uit Winterswijk veroordeeld tot 9 maanden cel en het terugbetalen van € 80.000,00 aan de Staat (28 mei 2014) Hennepkwekerij in Doetinchem aan de Innovatieweg opgerold (2000 hennepplanten, februari 2014)

Voorlichtingsavond drugs en aansprakelijkheid voor pandeigenaren en makelaars Hennepkwekerij leidt tot onveilige situaties en veel schade aan het pand.

Voorlichtingsavond drugs en aansprakelijkheid voor pandeigenaren en makelaars Hoe te voorkomen? “Onderbuikgevoel” en “boerenverstand” Vertrouw niet op de blauwe ogen van de huurder! Preventie!

Voorlichtingsavond drugs en aansprakelijkheid voor pandeigenaren en makelaars Preventiemaatregelen: Onderzoek persoon/bedrijf huurder Origineel ID-bewijs huurder c.q. uittreksel KvK Werkgeversverklaring en onderzoek werkgever Salarisstroken, bankafschriften en jaarcijfers opvragen

Voorlichtingsavond drugs en aansprakelijkheid voor pandeigenaren en makelaars Girale betaling van de huur Opnemen inspectierecht in huurovereenkomst en periodieke controle van het pand Energieaansluiting op naam van huurder Proces-verbaal van oplevering Boete in huurovereenkomst (let op: bij woonruimte) Waarborgsom

Voorlichtingsavond drugs en aansprakelijkheid voor pandeigenaren en makelaars Ziet uw pand tijdens de huurovereenkomst er zo uit? Actie ondernemen!

Voorlichtingsavond drugs en aansprakelijkheid voor pandeigenaren en makelaars Juridische gevolgen hennepkwekerij Beëindiging huurovereenkomst en verhalen schade op huurder Aansprakelijkheid eigenaar/verhuurder voor illegaal afgetapte energie Aansprakelijkheid eigenaar/verhuurder voor kosten ontmanteling hennepkwekerij

Voorlichtingsavond drugs en aansprakelijkheid voor pandeigenaren en makelaars Beëindiging huurovereenkomst Geen eigenrichting! Aanwezigheid (professionele) hennepkwekerij in het gehuurde is in strijd met hoofdverplichting van huurder en levert wanprestatie op. Geen goed huurderschap. Hoofdregel: iedere wanprestatie kan leiden tot ontbinding, tenzij de tekortkoming gezien haar bijzondere aard of geringe betekenis deze ontbinding met haar gevolgen niet rechtvaardigt.

Voorlichtingsavond drugs en aansprakelijkheid voor pandeigenaren en makelaars Kort geding of bodemprocedure? Kort geding - voorlopig karakter - slechts ontruiming; ontbinding niet mogelijk in kort geding - spoedeisend belang vereist Bodemprocedure: - definitief karakter - zowel ontbinding als ontruiming - schadevergoedingsvordering

Voorlichtingsavond drugs en aansprakelijkheid voor pandeigenaren en makelaars Hennepkwekerij ontdekt? - politie inschakelen - situatie zelf goed vastleggen - offerte herstelkosten - juridisch advies inwinnen Woningcorporaties en hennepconvenant

Voorlichtingsavond drugs en aansprakelijkheid voor pandeigenaren en makelaars illegaal afgetapte energie Energieaansluiting op naam verhuurder: verhuurder heeft zorgplicht dat er geen illegale energie wordt afgetapt. Wanneer aan zorgplicht voldaan? Kan verhuurder ook aansprakelijk zijn als energiecontract op naam van de huurder staat?

Voorlichtingsavond drugs en aansprakelijkheid voor pandeigenaren en makelaars Aansprakelijk voor kosten ontmanteling hennepkwekerij (kosten bestuursdwang) “van een eigenaar van een pand dat in strijd met de bestemming als hennepkwekerij wordt gebruikt, mag worden gevergd dat hij zich tot op zekere hoogte informeert over het gebruik dat van het door hem verhuurde pand wordt gemaakt.”

Voorlichtingsavond drugs en aansprakelijkheid voor pandeigenaren en makelaars Omkering bewijslast: 1-0 achter. Verhuurder moet aantonen dat hij niet wist of kon weten dat het pand als hennepkwekerij werd gebruikt. Lukt dat niet: dan wordt hij als overtreder aangemerkt. Factoren: - controle/inspectie pand - schriftelijke bescheiden aanwezig - huurbetaling contant of giraal en administratie - uiterlijke signalen aanwezigheid hennepkwekerij - particuliere of professionele verhuurder

Voorlichtingsavond drugs en aansprakelijkheid voor pandeigenaren en makelaars Makelaarsaansprakelijkheid Casus: Verhuur riante woning aan expat, vrouw, 2 kinderen en au-pair voor 1 jaar Huurprijs € 7.000,00 per maand Huurovereenkomst ook ondertekend door werkgever van de huurder Eerste huurtermijnen en waarborgsom van 2 maanden werden keurig betaald Woning verlaten, sloten veranderd, en hennepresten aangetroffen

Voorlichtingsavond drugs en aansprakelijkheid voor pandeigenaren en makelaars Schade aan woning, betaalde courtage en resterende huurtermijnen: ruim € 55.000,00 Verhuurder spreekt makelaar aan. Wat mag van een redelijk bekwaam en redelijk handelend makelaar verwacht worden? Uitkomst?

Voorlichtingsavond drugs en aansprakelijkheid voor pandeigenaren en makelaars Makelaar aansprakelijk: Onvoldoende onderzoek gedaan Vermeende werkgever bleek expat niet te kennen en ook niet de persoon die namens werkgever de huurovereenkomst had mede-ondertekend! Geen controle paspoort Makelaar moest ruim € 25.000 betalen (rechtbank Amsterdam, 20 juni 2012)

Voorlichtingsavond drugs en aansprakelijkheid voor pandeigenaren en makelaars Casus: WAO-uitkering (gerechtshof Arnhem, 1 maart 2011) “ Actief” bemiddelende makelaar (rechtbank Oost-Nederland, 20 februari 2013)

Voorlichtingsavond drugs en aansprakelijkheid voor pandeigenaren en makelaars Tips voor de praktijk: Uitgebreid onderzoek Controle

Voorlichtingsavond drugs en aansprakelijkheid voor pandeigenaren en makelaars Vragen? mr. Lonneke Battiato-Derksen (0314-372311 of battiato@jpr.nl)