Goede objectkenmerken Wat is belang voor WOZ-taxaties? welke eisen gelden er? ir. Ruud M. Kathmann r.kathmann@waarderingskamer.nl 07 / 11 / 2012 Themadag WOZ-objectkenmerken
Themadag WOZ-objectkenmerken De feiten op een rij Jaarlijks: ruim 7,5 miljoen woningen getaxeerd ruim 1,0 miljoen niet-woningen waarde woningen € 1.705 miljard waarde niet-woningen € 465 miljard belastinginkomsten € 6 miljard kosten WOZ-uitvoering € 160 miljoen 07 / 11 / 2012 Themadag WOZ-objectkenmerken
Themadag WOZ-objectkenmerken Andere feiten Jaarlijks: 250.000 woningen onder bezwaar 75.000 niet-woningen onder bezwaar 135.000 woningen in waarde verlaagd gemiddeld met 11% 40.000 niet-woningen in waarde verlaagd kosten WOZ-bezwaren ruim € 40 miljoen 07 / 11 / 2012 Themadag WOZ-objectkenmerken
Themadag WOZ-objectkenmerken Weer andere feiten Vertrouwen van burgers 77% heeft geen vertrouwen in de WOZ-waarde en de WOZ-uitvoering 58 % beoordeelt taxatieverslag negatief 32 % overweegt bezwaar te maken maar vindt dat teveel rompslomp men vindt juistheid van gegevens belangrijk en de impact op het vertrouwen is groot 07 / 11 / 2012 Themadag WOZ-objectkenmerken
Themadag WOZ-objectkenmerken Wat is dit? 07 / 11 / 2012 Themadag WOZ-objectkenmerken
Themadag WOZ-objectkenmerken Dit is Vrijstaande woning met aangebouwde garage 120 m2 gebruiksoppervlakte 450 m3 bruto inhoud bouwjaar 1850 perceel 600 m2 07 / 11 / 2012 Themadag WOZ-objectkenmerken
Themadag WOZ-objectkenmerken En wat is dit? 07 / 11 / 2012 Themadag WOZ-objectkenmerken
Themadag WOZ-objectkenmerken Dit is Vrijstaande woning met aangebouwde garage 120 m2 gebruiksoppervlakte 450 m3 bruto inhoud bouwjaar 1850 perceel 600 m2 07 / 11 / 2012 Themadag WOZ-objectkenmerken
Modelmatige waardebepaling Definitie Waarderingsinstructie: systematisch afleiden relevante kenmerken structureren taxatiemodel op samenhang objectkenmerken kwantificeren relatie kenmerken en waarde berekenen modelwaarde beoordelen taxatiemodel verifiëren afzonderlijke waarden 07 / 11 / 2012 Themadag WOZ-objectkenmerken
Welke objectkenmerken? Geen vaste lijst, de markt wijst uit Primaire objectkenmerken vaste basis moet op orde zijn type, grootte, bouwjaar, locatie relevante delen (bijgebouw, serre, dakkapel) Secundaire kenmerken kwaliteit, onderhoud, liggingsaspecten in huidige markt belangrijk voor kopers objectief oordeel, zeker niet subjectief 07 / 11 / 2012 Themadag WOZ-objectkenmerken
Kenmerken in huidige markt Woningen kwaliteit/onderhoud bepalen verkoopbaarheid ook nodig voor niet-verkochte woningen Niet-woningen leegstandsproblematiek onderscheid "kansrijk" en "kansarm" "kansarme objecten" op "kansarme locatie" taxeren op alternatieve aanwending 07 / 11 / 2012 Themadag WOZ-objectkenmerken
Wat verwacht Waarderingskamer Onderbouwing waarde Elk waardeverschil tussen objecten is te onderbouwen met verschil in kenmerken Mate van verschil vloeit voort uit model Het verschil moet logisch zijn (taxateurskennis) Waarden en verschillen sluiten aan op actuele markt 07 / 11 / 2012 Themadag WOZ-objectkenmerken
Bijhouding van de kenmerken permanente processen benutten marktanalyse ("binnen kijken") volgen na aankoop bezwaar (vooral de vergelijkingen) signalen uit andere processen vergunningen (BAG etc.) mutatiesignalering (luchtfoto's etc.) planmatige aanpak 07 / 11 / 2012 Themadag WOZ-objectkenmerken
Wat verwacht Waarderingskamer Ieder object elke 5 jaar "gezien" controle kenmerken vastgelegd planmatige aanpak bij permanente processen breed kijken marktanalyse (ander objecten en "volgen") mutatieverwerking (BAG/BGT) bezwaren 07 / 11 / 2012 Themadag WOZ-objectkenmerken
Themadag WOZ-objectkenmerken Kwaliteit gegevens gevolgen fouten in kenmerken onnauwkeurigheid taxatie zwakke onderbouwing taxatie honoreren bezwaren (zelfs als waarde goed is) niet elk verschil is fout verschil in bouwjaar in range kleine verschillen in grootte 07 / 11 / 2012 Themadag WOZ-objectkenmerken
Wat verwacht Waarderingskamer Wat op straat staat, staat ook zo in de administratie Tenminste jaarlijks (ontwikkeling) kwaliteit kenmerken beoordelen Open staan voor signalen belanghebbenden 07 / 11 / 2012 Themadag WOZ-objectkenmerken
Themadag WOZ-objectkenmerken Samenvattend goede kenmerken voor vertrouwen belanghebbenden een rol bij juistheid kenmerken Wat verwacht Waarderingskamer objectkenmerken bepalen waardeverschil brede blijk permanente processen en planmatige aanpak kenmerken beoordelen (protocol) 07 / 11 / 2012 Themadag WOZ-objectkenmerken
Themadag WOZ-objectkenmerken Vragen? Nu Of r.kathmann@waarderingskamer.nl 07 / 11 / 2012 Themadag WOZ-objectkenmerken