Business model en sturing vastgoedbeheer en financiering Ir. Birgitte J.C.J. van Hoesel-Snel 13 oktober 2011

Inhoud Business model: sturen in samenhang en verdienmodel Vastgoedsturing en vastgoedbeheer Financiering

Context voor de sturing Ontwikkelingen sector: Vastgoedmarkt: waarde ontwikkeling, hypotheekverstrekking. (Financiële) schaarste leidt tot sturing op doelmatigheid en efficiency. Financiële markt. Duurzaamheid. E-business. Arbeidsmarkt. “Schandalen”. Ontwikkelingen regelgeving: Herziene woningwet en EU regelgeving Governance : meer transparantie gevraagd en scherper toezicht Huurbeleid, duurzaamheid, bouwbesluit, gemeentelijke regelingen Nieuwe richtlijn RJ 645 nodigt uit tot nadenken over waardering en interne sturing (per 1 jan 2012 verplicht) Strategische keuzes: doelgroep en verdienmodel Professionalisering (vastgoed)sturing Optimalisering bedrijfsvoering Intelligent risicomanagement Financieringsvraagstukken Betrouwbare informatie

Sturingsvraagstuk corporatie Hoe kan de corporatie gegeven haar beschikbare middelen en gekozen risicoprofiel zo goed mogelijk scoren op haar doelstellingen? Randvoorwaarde: financiële continuïteit Welke eisen stelt het realiseren van de doelstellingen en borgen van de continuïteit aan de sturing? Efficiënt Op welke wijze maken wij afwegingen: Bij beleidsvraagstukken? Portfolio vraagstukken? Operationele vraagstukken? Hoe kunnen wij transparant zijn over onze keuzes? Hoe houden wij rekening met continuïteitsvraagstuk? Hoe weten wij welke financiële ruimte wij hebben, kunnen we meer doen dan we doen? Effectief Doelstellingen Transparant Middelen 4 4

Sturen op doelstellingen Volkshuisvestelijke doelstellingen: Te realiseren door: klant Betaal- baarheid Beschik- baarheid Kwaliteit Portfoliobeleid Kwaliteitsbeleid Huurbeleid Onderhoudsbeleid Welke knoppen kan aan worden gedraaid om efficienter en effectiever de doelstellingen te realiseren? Voorbeeld: Huurbeleid: verhogen van huren leidt tot hogere beleidswaarde, dus lager economisch offer. Maar hogere huren heeft effect op betaalbaarheid, kan dus de realisatie van de doelstelling verlagen. Is bekend of er ruimte is op dit vlak om de huren te verhogen zonder dat de betaalbaarheid in gevaar komt? Zo ja: dan kan met een lager economisch offer dezelfde prestatie gerealiseerd worden. Wonen en zorg Leefbaarheid Verkoopbeleid

Beschikbare middelen? Vermogen: Cash/financiering: Risicobuffer: Historische kostprijs Bedrijfswaarde gerelateerd aan activa Volkshuisvestelijk vermogen (Centraal Fonds) Beleidswaarde: contante waarde kasstromen behorend bij beleid Marktwaarde in verhuurde staat (Aedex) WOZ waarde Leegwaarde Nieuwe bedrijfswaarde RJ 645 Cash/financiering: Operationele kasstroom Saldo liquide middelen plus faciliteringsvolume Financieringsruimte vanuit ICR Risicobuffer: Operationeel risico Marktrisico Macro economisch risico Partner risico Vanuit welk perspectief moet je kijken als het gaat om beschikbare middelen? De volgende waarden geven geen inzicht in de beschikbare middelen van de onderneming: Boekwaarde Bedrijfswaarde gerelateerd aan activa, volkshuisvestelijk vermogen? WOZ waarde en leegwaarde Financiering is cruciaal, dat betekent beschikbaarheid van faciliteringsvolume, dus toets op operationele kasstroom. Maar hier is een samenhang met de marktwaarde in verhuurde staat, want de marktwaarde is indicator voor de mogelijkheid om cash te genereren vanuit het bezit wat nodig is om de toekomstige onrendabele toppen te financieren. Maatschappelijke organisatie heeft doelstellingen te realiseren, daarmee is de waarde niet direct liquide te maken. Daarnaast is een deel niet beschikbaar vanwege risico-buffer. Voor commissarissen: Is bekend of optimaal wordt omgegaan met beschikbare middelen. Verkoopvoorraad mede bepaald door verschil marktwaarde – bedrijfswaarde? Verkoop onder de marktprijs , bouwen tegen te hoge stichtingskosten voor product?

Sturen op prestaties in samenhang met vermogensinzet en beleid Beleidsonderwerpen: Invulling volkshuisvestelijke doelstellingen: Portfoliobeleid Kwaliteitsbeleid Inzet van middelen: Betaal- baarheid Beschik- baarheid Kwaliteit Marktwaarde in verhuurde staat Economisch offer Huurbeleid Onderhoudsbeleid Wonen en zorg Leefbaarheid Beleidswaarde Verkoopbeleid Welke knoppen kan aan worden gedraaid om efficienter en effectiever de doelstellingen te realiseren? Voorbeeld: Huurbeleid: verhogen van huren leidt tot hogere beleidswaarde, dus lager economisch offer. Maar hogere huren heeft effect op betaalbaarheid, kan dus de realisatie van de doelstelling verlagen. Is bekend of er ruimte is op dit vlak om de huren te verhogen zonder dat de betaalbaarheid in gevaar komt? Zo ja: dan kan met een lager economisch offer dezelfde prestatie gerealiseerd worden. € marktwaarde € bedrijfsvoering

Toets financiële continuïteit Met behulp van Meerjarenraming en scenario’s Vermogen op bedrijfswaarde (toets Centraal Fonds) ICR en operationele kasstroom incl. aflossingsverplichting (toets WSW en financiers) Marktwaarde ontwikkeling: goed rentmeesterschap

Business model corporaties Huidig Gewenst Kenmerken bezit Kenmerken bezit 1 Doel Huisvestingsprestatie Huisvestingsprestatie Huisvestingsvraag: Huisvestingsvraag 1: marktwaarde marktwaarde Risico buffer Kasstromen Kasstromen No rmen Solvabiliteit Solvabiliteit Risicoprofiel Risicoprofiel Toets

Business model: geldstromen Inkomend Uitgaand Beheerkosten incl. leefbaarheid Betaal- baarheid Beschik- baarheid Kwaliteit Operationele kasstroom (netto) Vastgoedbeheer Verbeteringen bestaand bezit Verkopen( Te Woon): Aankopen Te Woon Markt-waarde (Aedex waarde) Sloop/nieuwbouw Verkopen Nieuwbouw Nieuwbouw Beleids keuzes

Twee pijlers business model Portfolio Besluiten betreffen uitgaven ten behoeve van waardebehoud en waarde toevoeging. Besluiten betreffen inkomsten als gevolg van verkopen (verlies aan waarde) Besluiten raken het begrip rentmeesterschap. Beheerexploitatie Besluiten betreffen uitgaven en inkomsten ten behoeve van klantprocessen, wijken en organisatie. + ????

Revolving fund en de markt Gemiddelde verkoopprijs bestaande koopwoningen (in 1.000 Euro), 1965-2010 Ontwikkeling woningbezit en verhuursector 1947- 2010 Bron: Marja Elsinga OTB - TU Delft

Vastgoedsturing in samenhang Vastgoed is het middel om de doelstellingen te realiseren. Vastgoedrollen: Vermogensverschaffing: het beschikbaar stellen van (risicodragend) eigen vermogen voor ondernemingsactiviteiten Portfoliomanagement: het afwegen in welke “assetclasses” (= investerings- & beleggingscategorieën) het beschikbare eigen vermogen bij voorkeur moet worden belegd Assetmanagement: het eigenaar zijn van en het investeren en beleggen in vastgoed Projectontwikkeling: het realiseren van nieuw vastgoed. Vastgoedbeheer: het beheren van het vastgoed Beheer diensten: het organiseren van en leveren van op het vastgoed aanbod aanvullende diensten Verhuur: het bij elkaar brengen van de vraag naar en het aanbod van vastgoed met als doel een transactie tot stand brengen, ofwel de bemiddelings- en makelaardijfunctie Vermogens-verschaffing Realisatie doelstellingen Portfolio management Asset management Text Project-ontwikkeling Text Vastgoed beheer Verhuur Beheer diensten

Portfoliomanagement: aandachtspunten Top down keuze ten aanzien van inzet vastgoed om de doelstellingen te realiseren: Transformatie index vanuit risico rendement Transformatie index vanuit financiële restricties Inzet van vrijgekomen middelen vanuit verkoop: portfolio – exploitatie? Transformatie bezit vanuit bijdrage aan realisatie doelstellingen: Huisvestingsvraag Bezitskenmerken Relevante elementen: Kwaliteitsmaatstaf: functioneel en woontechnisch? Afweging “sloop nieuwbouw” versus “renovatie” gedaan? Uitgangspunten voor de beoordeling van projecten gerelateerd aan kaders vanuit het porfoliobeleid en het risicoprofiel

Assetmanagement: Hoe dragen de complexen bij aan realiseren prestaties en financiële positie? Kent de RvC de afwegingen ten aanzien van de selectie van woningen die in aanmerking komen voor de verkoop? Wat is de opbouw van de portefeuille langs deze beide assen?

Vastgoedbeheer Cruciaal onderdeel portfoliobeleid in relatie tot verdienmodel: Bepaalt met name de kwaliteit van het bezit (woning en woonomgeving) Tevredenheid bewoners, verhuurbaarheid op lange termijn? Is relatief enorm aandeel van operationele kasstroom > 50%), en daarmee bepalend voor financierbaarheid Besparingen op onderhoud betekent op korte termijn weinig voor doelstellingen Hoe is te bepalen wat efficiënt onderhoud is? € 1200 € 800 Onderhoud/ VHE Woco’s Commercieel Woco-specifiek Inefficiency?

Vastgoedbeheer Onderhoud: Verbetering (kwaliteit?): Exterieur: Gericht op waarde behoud Reparatie Functioneel Markt Verbetering (kwaliteit?): Toevoegen van waarde levensduur verlenging Huuraanpassing Financieel = investering Exterieur: Conditiemeting Vertaling naar maatregelen Ketensamenwerking Interieur: Wat is “norm” Relatie verhuurbaarheid Uitgaven gerelateerd aan waarde? Aandachtspunten: VVE: Zeggenschap over onderhoud wordt beperkt Financieel: flexibiliteit neemt af Risk appettite: Wat zijn zaken die je echt niet wilt laten gebeuren? “Ondernemerschap”: Medewerkers beslissen veelal

Control Framework sturen en beheersen Vier elementen Vast te leggen in statuut Inhoudsopgave statuut Inleiding 1.1 Aanleiding 1.2 Doelstelling 1.3 Leeswijzer Beleidskader 2.1 Wet- en regelgeving 2.2 Strategie en beleid organisatie 3. Organisatorische randvoorwaarden 3.1 Verdeling taken, verantwoordelijkheden en bevoegdheden (incl. besluitvorming) 4. Risicomanagement 4.1 Identificeren risico’s (kans x impact) 4.2 Benoemen beheersmaatregelen Informatievoorziening 5.1 Verantwoordingsinformatie 5.2 Informatievoorziening RvC Maatschappelijk Investeringen/vastgoed beheer Treasury Fiscaal Verbindingen Bedrijfsvoering

Financiering Ontwikkelingen bankensector: Ontwikkelingen sector : Instabiele financiële markten Buitenlandse banken trekken zich terug uit Nederland (Eurohypo, HSH Nordbank etc) Binnenlands aanbod van financiering staat ook onder druk; SNS Reaal afbouw SNS Property Finance portefeuille Basel III impact Solvency II Ontwikkelingen sector : Voor 2012 wordt een grote herfinancieringsgolf verwacht Herziene woningwet en EU regelgeving : Niet DAEB financiering Financiering van activiteiten samen met partners Beperkt aantal banken met kennis van sector (in 2010 is 93% gefinancierd door BNG/Waterschapsbank) Financiering is en wordt mogelijk nog meer een issue Beschikbaarheid Kosten

Heeft impact op hele organisatie! Betekenis voor woco’s Investor relations Ander beoordelingskader financiële positie: ICR LTV Indeling informatie naar portefeuille: Registratie uitgaven naar bezit Strategisch voorraad beheer: link met financiering Ken de waarde van het bezit Betrouwbaarheid informatie, prognoses en toelichting: Goede meerjarenprognoses Per kwartaal rapporteren aan bank, toestemming op besluiten Heeft impact op hele organisatie!

Ervaringen In eerste instantie veel animo, in tweede instantie werd o.a. door clubdeals het aantal beperkt Ook onbekendheid bij banken hoe de transactie in te regelen Proces vraagt: tijd, veel geld en informatiemanager, doorlooptijd van paar maanden Vorm van financiering en onderpand: Vastgoed Huurinkomsten Stichting of portefeuille Flexibel en vast Taxatie van bezit Nieuwe vormen, noodzaak van goede vergelijking Documentatie en hypotheekvestiging Rol van het Toezicht (intern en extern)?

Deloitte refers to one or more of Deloitte Touche Tohmatsu Limited, a UK private company limited by guarantee, and its network of member firms, each of which is a legally separate and independent entity. Please see www.deloitte.com/about for a detailed description of the legal structure of Deloitte Touche Tohmatsu Limited and its member firms. Deloitte provides audit, tax, consulting, and financial advisory services to public and private clients spanning multiple industries. With a globally connected network of member firms in more than 150 countries, Deloitte brings world-class capabilities and deep local expertise to help clients succeed wherever they operate. Deloitte's approximately 170,000 professionals are committed to becoming the standard of excellence. This publication contains general information only, and none of Deloitte Touche Tohmatsu Limited, its member firms, or their related entities (collectively, the “Deloitte Network”) is, by means of this publication, rendering professional advice or services. Before making any decision or taking any action that may affect your finances or your business, you should consult a qualified professional adviser. No entity in the Deloitte Network shall be responsible for any loss whatsoever sustained by any person who relies on this publication. 22