23 januari 2014 Welke invloed heeft de verkoop van huurwoningen op de leefbaarheid? En wat is dan het maatschappelijk rendement? Gezamenlijk onderzoek Woonbron en Ymere Uitgevoerd door RIGO (Kees Leidelmeijer en Freddie Rosenberg) De Baarsjes € k.k.

23 januari 2014 Conclusie: er is een aantoonbare relatie tussen de verkoop van sociale huurwoningen en verbeteringen van de leefbaarheid gevonden!

23 januari 2014 pagina 3 Het onderzoek •Leefbaarometer •Periode •Ymere: De Baarsjes (vooroorlogs gestapeld) N= 93 & Hoofddorp (bloemkoolwijk) N= 40 •Woonbron: gehele bezit N= •Landsdekkende analyse

23 januari 2014 pagina 4 algemene analyseYmereWoonbron Aard van de gevonden relatie: percentages verbetering leefbaarheid weergegeven (in klassen) bij 2,5% minder sociale huur Vanaf 2,5% verkoop ontstaan generieke buurteffecten; gebiedstype Historisch centrum 10% Vooroorlogse laagbouw 5% Stedelijke etagebouw vooroorlogs 12% 14% in deelgebieden van de Westindische buurt bij verkoop; 5% Vroeg naoorlogs gestapeld (portiek) 7% Laagbouw doorzonwijken 2% Flats jaren % Bloemkoolwijken 5% aantallen verkochte woningen (Hoofddorp) zijn beperkt (<1%); nog geen meetbare effecten op leefbaarheid 6% Flats jaren % Algemeen (overall) 2% 7%

23 januari 2014 pagina 5 Leefbaarheid en woningprijs

23 januari 2014 pagina 6 Berekening maatschappelijk rendement •Projectalternatief (verkoop) versus nulalternatief (consolidatie) •Maatschappelijke kosten •Maatschappelijke effecten

23 januari 2014 pagina 7 Kosten ProjectalternatiefNulalternatief • Voorbereidingskosten • Verkoopbevorderende maatregelen • Extra eisen gemeente • Kosten leegstand • Regulier onderhoud • Beheer

Effecten ProjectalternatiefNulalternatief • Betere leefbaarheid door (2 de orde effecten niet nader in rapport uitgewerkt): • Verandering populatie: meer kansrijke huishoudens • Meer betrokkenheid bij de buurt • Grotere buurtveiligheid • Onderhoud in en om de woning • Verruiming voorzieningenniveau • Verbeterde financiële positie corporatie • Waardeontwikkeling van de woningen • Mogelijk waterbedeffect: verdringing lagere inkomensgroepen • Huuropbrengst

23 januari 2014 pagina 9 Kosten/ baten (NB: de genoemde kosten zijn niet maatgevend, maar geven een indicatie)

23 januari 2014 pagina Lessen 1.Leefbaarheid is alleen een argument als in een periode meer dan 2,5% van de sociale huurwoningen wordt verkocht 2.De mate waarin de buurtleefbaarheid verbetert hangt af van het type buurt. Zo zijn vooral grote significante positieve samenhangen gevonden in de vooroorlogse laagbouw en in de bloemkoolwijken. 3.De mate waarin de buurtleefbaarheid verbetert hangt ook af van de uitgangssituatie van de leefbaarheidsscore van de buurt. Als de leefbaarheid slecht is dan is sneller een positief resultaat zichtbaar.

23 januari 2014 pagina 11 Les 1: Leefbaarheid is alleen een argument als in een periode meer dan 2,5% van de sociale huurwoningen wordt verkocht Ontwikkeling leefbaarheid op buurtniveau, naar het aandeel door Woonbron verkochte huurwoningen, gecontroleerd voor sloop en nieuwbouw. Noot. Alleen buurten waar meer dan 20% van de voorraad tot de portefeuille van Woonbron behoort.

23 januari 2014 pagina 12 Les 2: De mate waarin de buurtleefbaarheid verbetert hangt af van het type buurt.

23 januari 2014 pagina 13 Les 2: De mate waarin de buurtleefbaarheid verbetert hangt af van het type buurt.

23 januari 2014 pagina 14 Les 3: De mate waarin de buurtleefbaarheid verbetert hangt ook af van de uitgangssituatie van de leefbaarheidsscore van de buurt. Ontwikkeling van de leefbaarheid in stedelijke, vooroorlogse etagebouw in relatie tot het aandeel verkochte huurwoningen

23 januari 2014 pagina 15 Meer informatie? Vragen?