Tax Increment Financing in Edinburgh, Schotland Sander Lenferink Radboud Universiteit Nijmegen Institute for Management Research Sectie Geografie, Planologie en Milieu VerDus Congres “TOD-lessen uit het buitenland” 19 november 2012

TOD en Tax Increment Financing TOD koppelt twee niveaus: 1. Netwerk: Knooppuntontwikkeling binnen OV-netwerk Investeringen afstemmen: infrastructuur en gebiedsontwikkeling 2. Knooppunt: Benutten ‘knoopwaarde’ (mobiliteit) voor gebiedsontwikkeling Ruimtelijke en financiële afstemming tussen transferfunctie en verblijfsfunctie Daarmee twee manieren om mobiliteit en gebiedsontwikkeling te verbinden: 1. Vanuit netwerk richting knooppunt/locatie 2. Vanuit locatie richting netwerk -Tax Increment Financing

Tax Increment Financing (TIF): doel en werking Sinds 1952 toegepast in de USA Essentie: Investering wordt gefinancierd door op langere termijn gegenereerde extra belastinginkomsten als gevolg van de investering Ontwikkeling wordt voorgefinancierd (publiek, privaat of publiek-privaat) Project stimuleert private investeringen in een gebied en levert groei op Grond/vastgoedwaardes stijgen en deze stijging wordt afgevangen Afgevangen extra inkomsten (‘increment’) worden gebruikt om voorfinanciering te vergoeden

TIF: Schematisch

Tax Increment Financing (TIF) in Edinburgh: Waterfront project Focusing growth in 4 key zones Redevelopment building on city’s assets City centre – retail and tourism led. Our retail sector while still very healthy, has been loosing market share to out of town and other retail development. Although having said that, recently we have been experiencing quite dramatic improvements in sales West Edinburgh – is our international business gateway, driven to a great extent by our airport which is now one of the busiest regional hubs in the UK The Waterfront of course And South Edinburgh which is where our science parks are located and is seen for the future as being an area where we can develop further the very extensive IP that comes from Edinburgh’s significant knowledge base. Our big hope is the further development of our Bio Quarter which already houses a number of medical and research institutions So more proposals than investment West Edinburgh Stadscentrum Edinburgh Waterfront Zuid Edinburgh Tramverbinding

Overzicht van proces 2008 – Scottish Futures Trust: Stimuleren van ‘value for money’ voor publieke investeringen in infrastructuur PPS Asset Management Duurzaamheid 2010 – TIF “experimentenwet” ingevoerd door Schots parlement – Indienen van TIF business cases: Aanleggen van infrastructuur stimuleert herontwikkeling en duurzame economische groei en genereert extra publieke inkomsten Op lange termijn terugbetalen van voorfinanciering uit de gegenereerde extra inkomsten is mogelijk 2011 – Waterfront TIF geselecteerd en goedgekeurd door parlement 2012 – Start realisatie Waterfront project door Waterfront Edinburgh Ltd, Forth Ports PLC en National Grid Property 2017-9 – Realisatie voltooid  independent company, established by the Scottish Government in 2008, with a responsibility for delivering value for money across all public sector infrastructure investment.  SFT operates at arm's length from the Government but works closely with the public sector to seek and deliver improved value for taxpayers.

Toepassing TIF - randvoorwaarden Blighted: Achtergesteld, onderontwikkeld gebied Waterfront: Oud havengebied, niet goed ontsloten richting centrum Edinburgh But for: Ontwikkeling niet op een andere manier dan door TIF te realizeren Waterfront: Zelfs tijdens hoogtijdagen markt grond & vastgoed (voor 2008) geen ontwikkeling Voorinvestering: TIF met name geschikt voor financieren hoge voorinvesteringen. Waterfront: Creëren van een ‘increment’ door infrastructurele voorzieningen te realiseren

Programma & verwachte opbrengsten     TIF-programma: 84,1 mln £ Promenade bij Ocean Terminal winkelcentrum en “Royal Yacht Britannia”, met tram-mogelijkheden 2. Nieuwe wegverbinding waardoor gebieds- ontwikkeling mogelijk wordt 3. Pier voor toeristen en ferry’s 4. Nieuwe sluizen voor toelaten grotere ferry’s Verwachte opbrengsten: f72 million and f206million per annum and the number of FTEs created between 2,630 and 7,172 which would more than justify the initial investment on economic impact grounds; and Scenario Laag Hoog Woningen 583 1241 Kantoren (m2) 175500 540000 Winkels (m2) 94770 270000 Hotelbedden 541 1188 Bezoekers 5827 10800 Werkgelegenheid (FTE) 2630 7172 BTW opbrengsten (mln £) 72 206

Financiering & Looptijd Overwogen bronnen van financiering: Stamp duty, Council Tax en Non- domestic business rates Stamp Duty en Council Tax niet door lokale overheid geind of noodzakelijk voor financiering andere diensten Business rates gekozen: bij 5% rente binnen 25 jaar financiering af te betalen ook bij lage additionaliteit (= Waarom bij lage additionaliteit een langere looptijd voordat afgelost kan worden? 100% Hoge additionaliteit Medium additionaliteit Lage additionaliteit ‘Steady state’ jaarlijkse opbrengst in in absolute termen, mln £ 10.8 8.0 6.7 4.8 Nominale opbrengst 2025-6, mln £ 14.8 11.0 9.2 6.6 Maximale leencapaciteit over periode van 25 jaren, mln £ 144.3 110.7 93.7 68.2 Leencapaciteit als percentage van benodigde investering (84,1 mln £) 172% 132% 111% 81% Vroegste datum van volledige terugbetaling investeringen 31/3/2026 (17,5 jaren) 31/3/2032 (20,5 jaren) 30/9/2033 (23 jaren) 30/9/2035 (25 jaren)

Risico’s en beheersing ‘Early years funding gap’: 1.31 £m aan rentekosten tussen 1 april 2010 en 31 maart 2016 Edinburgh Council leent geld voor investering, beheersing door: Incrementeel programma: eerst goedkoopste en meest kosteneffectief Pull-out optie: bij geen stimulerend effect op private investering Grootte TIF-gebied: balans tussen afvangen belastingen (groter), investeringen direct zichtbaar voor bedrijven (kleiner)

Overwegingen TIF in NL praktijk ‘Beslag’ op toekomstige uitgaven niet inzetbaar voor breder gebied / voor andere diensten (legitimiteit?) Noodzakelijke waardesprong: risico bij dalende/stagnerende markt Adaptieve ontwikkelingsvisie & strategie Omgaan met verslechterde marktomstandigheden Concentreert private investeringen in TIF-gebied Toepassing in Nederland: Kleinere schaal Waaruit inkomsten afvangen? OZB / Erfpacht / Parkeergelden Leveren relatief weinig op (in vergelijking met USA) Daarnaast voor effectieve TOD: ook van vervoersnetwerk richting locatie van gebiedsontwikkeling (bv. vervoersautoriteit, concessies, allianties) to manage displacement of revenue from neighbouring areas is one of the big concerns about TIFs. In Scotland, for example, there is potential for enterprise zones to draw business away from a TIF zone into an enterprise zone, as the two operate independently. In Scotland the risk of displacement will sit with the Scottish government, as it will still retain the business rates out with the TIF zone.  Although this may be a comfort to the local authority, it does not allow them to manage the risk that the required level of rates to repay the borrowing just doesn’t materialise within the red-lined areas. In England and Wales the wider review means that local authorities will have a broader selection of tools to fall back on in managing this risk.   displacement of revenue from neighbouring areas is one of the big concerns about TIFs. In Scotland, for example, there is potential for enterprise zones to draw business away from a TIF zone into an enterprise zone, as the two operate independently. In Scotland the risk of displacement will sit with the Scottish government, as it will still retain the business rates out with the TIF zone.  Although this may be a comfort to the local authority, it does not allow them to manage the risk that the required level of rates to repay the borrowing just doesn’t materialise within the red-lined areas. In Advantages 1) A new, “innovative” source source of infrastructure funding 2) Essentially a special district  Users pay, Users benefit 3) Can finance infrastructure improvements/additions in blighted areas 4) Potentially a very useful redevelopment tool 5) There is a infrastructure  development relationship Disadvantages 1) Often misused or poorly applied financing mechanism 2) Often very optimistic in terms of expected revenues & development 3) “Takes” money from other governments 4) A “risky” approach to redevelopment (borrowing against anticipated future revenue streams to fund needed capital improvements) 5) Quasi-government, no direct public accountability

Bedankt voor uw aandacht Vragen? s.lenferink@fm.ru.nl 024 – 3611477

Lage displacement, Hoge additionaliteit Hoge displacement, Lage additionaliteit Retail 10% 46% Kantoren 40% 70% Hotel 0% 23% Woningen 27% Toerisme 18%