VvE Rivierstaete te Willemsdorp

Situatie: 16 woningen die gebouwd zijn volgens het bouwbesluit Niet gelegen op een park Geen slagboom Voorzien van alle gemeentelijke nutsvoorzieningen Ingeschreven in het Basis Register Gemeentelijke gebouwen Normaal huisnummer Energielabel B W.O.Z. waarde gelijk aan burgerwoningen

Historie: Alle bewoners hebben de bewuste Brief in 1999 van de gemeente Dordrecht ontvangen waarin beschreven is dat we hier 365 dagen per jaar mogen wonen wat gelijk staat aan een zaaksgebonden gedoogbeschikking. Feitelijk is met deze brief een legale woonfunctie gecreëerd. Er was toen blijkbaar geen strijdigheid met het beleid van de gemeente en provincie. Gemeente had destijds ook een tijdsbeperking in de gebruikersmogelijkheden kunnen opnemen maar heeft hier niet voor gekozen. Met deze brief hebben we met hypotheekverstrekkers de financiering rond gekregen. In december 2005 krijgen de bewoners de brief van de gemeente met een persoonsgebonden beschikking. Ineens bewonen wij de panden onrechtmatig en is er wel strijdigheid met het beleid van de gemeente en de provincie, terwijl toen ook al legalisatie heel goed mogelijk was. De W.O.Z. waarde is al deze jaren bepaald aan vergelijkende woningen met een normale woonstatus, geen recreatiewoningen. Woningen zijn in 1999 gebouwd onder het geldende bouwbesluit. Vlg. bestemmingsplan hebben de percelen Rijksstraatweg 321 tot en met 351 de bestemmingen ‘horecabedrijven met bijbehorende erven’ en ‘waterstaatsdoeleinden’.

Brief Gemeente Dordrecht d Brief Gemeente Dordrecht d.d 22 december 2005 met persoonsgebonden gedoogbeschikking Argumentatie tot gedoogbeschikking: Gebied met nadruk recreatiefunctie. Buiten de stedelijke zones, geen nieuwe woonkernen. Woningen voldoen niet aan milieuwetgeving , 2 dB. (zijn wel gebouwd volgens geldende bouwbesluit). Tegenargumenten: Met recreatiefunctie wordt het recreatiecentrum de Biesbosch bedoeld. Chalets worden grotendeels continu bewoond door buitenlandse arbeiders, geen recreanten (niet legaal). Er is geen sprake van een nieuwe woonkern, gezien de afmetingen en het geringe aantal inwoners. Bewoners zijn bereid tot het aanbrengen van voorzieningen, indien noodzakelijk.

Argumentatie van de gemeente om tot op heden niet mee te werken: Verstedelijking buiten de verstedelijkingsgrenzen met het gevaar naar een grotere vraag naar recreatiewoningen. Precedentwerking naar met name het recreatieresort de Biesbosch. Geluidsbelasting overschrijding op de gevel (2 dB). Zaaksgebonden beschikking zonder uitsterfregeling komt feitelijk neer op herziening van het bestemmingsplan. Sinds de brief uit december 2005 is er sprake van strijdigheid van het beleid van de gemeente en provincie.

Tegenargumenten: Van een verstedelijking/woonkern is geen sprake gezien de zeer geringe hoeveelheid woningen in Willemsdorp. Definitie woonkern: Een geïsoleerd rastervierkant of een aaneengesloten gebied van rastervierkanten van 500 x 500 meter binnen een gemeente, waarvan ieder vierkant 25 adressen of meer bevat. De vraag naar recreatiewoningen neemt af. Er is geen enkele behoefte meer aan tweede woningen voor recreatief gebruik ( bron: NRIT rapport). De investeerder/eigenaar op het recreatiepark de Biesbosch wordt een rendement van 7% voorgehouden en om dit te kunnen realiseren worden de recreatieverblijven verhuurd aan arbeidsmigranten. Overigens is dit bij de wet verboden en wordt het gedoogd door de gemeente. Van precedentwerking kan geen sprake zijn. Op het recreatiepark staan recreatieverblijven en geen recreatiewoningen. Recreatieverblijven kunnen nooit een gedoogbeschikking of definitieve bestemming krijgen. Bewoners zijn indien nodig bereid voorzieningen te treffen tegen de geluidsbelasting overschrijding op de gevel van 2dB. De gemeente heeft geen wens en mogelijkheden tot handhaven en een uitsterfregeling is niet van toepassing. Er zal altijd gedoogd wonen worden toegestaan.

VNG/VROM: Onrechtmatige bewoning van recreatiewoningen; handreiking voor gemeenten. Artikel 2.2: Wat is het verschil tussen een recreatiewoning en een recreatieverblijf? Een recreatiewoning is een bouwwerk in de zin van de Woningwet én dat voldoet aan de technische eisen van het bouwbesluit. Andere typen recreatieverblijven zijn onder andere stacaravans, caravans, chalets en strandhuisjes. In tegenstelling tot de recreatiewoningen geldt voor recreatieverblijven dat deze niet (kunnen) voldoen aan de eisen die bouwbesluit stelt aan woonfuncties. Voor deze categorieën geldt dan ook dat geen legalisering kan plaatsvinden van permanente bewoning.

VNG/VROM: Onrechtmatige bewoning van recreatiewoningen; handreiking voor gemeenten. Artikel 3.3.2 Onder welke voorwaarden is legalisatie (permanente woonbestemming) mogelijk? Aan alle gestelde voorwaarden voldoen of kunnen onze woningen voldoen. Artikel 3.4.7 Kunnen gemeenten een dubbelbestemming toepassen? Een denkbare oplossing is het, om in het bestemmingsplan de bestemming recreatiewoning te handhaven en een gebruikersbepaling op te nemen dat permanente bewoning toestaat (functiewijziging).

Voordelen van legaliseren: Er ontstaat geen leegstand, en er is toezicht. Permanente bewoning voorkomt criminaliteit en verloedering. Permanente bewoning geeft een economische impuls voor lokale middenstand en maatschappelijke instanties zoals verenigingen. Per persoon besteden permanente bewoners tenminste 60% méér dan recreanten. Gemeente bespaart handhavingskosten bij naleving. Deze bedragen minimaal € 25.000,- per perceel. Permanente bewoning geeft een impuls tot investering in onderhoud en milieuvoorzieningen.

Mogelijkheden om tot een oplossing te komen: Legalisatie woonbestemming waarbij bestemmingsplan aangepast moet worden. Wijziging van de gebruikersregeling binnen de huidige bestemming (dubbelbestemming). Zaaksgebonden gedoogbeschikking.