Menswaardig wonen: van vaststellingen naar beleid. UCLL General College 4 december 2017 Sien Winters onderzoeksleider HIVA, coördinator Steunpunt Wonen www.hiva.be, www.steunpuntwonen.be

Hoe goed ken jij de woningmarkt en de woonproblematiek? Woningprijzen: Wat kost de gemiddelde woning vandaag? Met hoeveel % zijn de prijzen de voorbije 20 jaar gestegen? Huurprijzen: Wat is de gemiddelde huurprijs vandaag? Met hoeveel % zijn de huurprijzen de voorbije 20 jaar gestegen? Wat is de oorzaak van de sterke prijsstijgingen van woningen: schaarste of koopkracht (=wat mensen kunnen betalen)? Is het de laatste jaren moeilijker geworden om eigenaar te worden van een woning? Is er een tekort aan woningen in Vlaanderen? Voor wie wegen de woonuitgaven het zwaarst: huurders of eigenaars? Hoeveel woningen in Vlaanderen voldoen niet aan de minimale normen op vlak van veiligheid en gezondheid? Verbetert de woningkwaliteit in Vlaanderen? Helpt de woonbonus om een eigen woning betaalbaar te maken? Hoeveel extra sociale woningen zijn er nodig in Vlaanderen?

Woningmarkt Wonen Woonbeleid Woonbeleid hervormen Meer info

Woningmarkt Wonen Woonbeleid Woonbeleid hervormen Meer info

I. Woningmarkt Is voortdurend in beweging: 2005-2013: + 223.000 wooneenheden (+8%) in Vlaanderen Aangroei is niet noodzakelijk nieuwbouw Aard van de nieuwbouw verandert: Meer projectontwikkeling Meer appartementen Vaak transformatie 73% van verwervingen betreft aankoop bestaande woning Een groot deel van de aankopen zijn tweede woningen (‘doorstromers’)  Vlaamse ‘woonladder’ Woonladder eindigt vaak in nieuwbouw Bron: Winters e.a. (2015)

I. Woningmarkt Woningprijzen: Wat kost de gemiddelde woning vandaag? Met hoeveel % zijn de prijzen de voorbije 20 jaar gestegen? Huurprijzen: Wat is de gemiddelde huurprijs vandaag? Met hoeveel % zijn de huurprijzen de voorbije 20 jaar gestegen? Wat is de oorzaak van de sterke prijsstijgingen van woningen: schaarste of koopkracht (=wat mensen kunnen betalen)?

I. Woningmarkt Bron: ADSEI, FOD Economie ; Vastmans & Buyst, 2012; eigen bewerking * niet gecorrigeerd voor kwaliteit, ** gecorrigeerd voor kwaliteit

I. Woningmarkt X 3,2 X 1,6 Bron: ADSEI, FOD Economie ; Vastmans & Buyst, 2012; eigen bewerking * niet gecorrigeerd voor kwaliteit, ** gecorrigeerd voor kwaliteit

I. Woningmarkt X 3,2 X 1,6 Woonhuizen: 212.400 euro Appartementen: 221.400 euro Villa’s: 350.000 euro (2016) X 3,2 644 euro/md (2016) X 1,6 Bron: ADSEI, FOD Economie ; Vastmans & Buyst, 2012; eigen bewerking * niet gecorrigeerd voor kwaliteit, ** gecorrigeerd voor kwaliteit

I. Woningmarkt Verklaring achter woningprijzen: niet schaarste maar koopkracht! Inkomens Intrestvoeten Hypotheekmarkt: looptijd, flexibele voorwaarden (bv. Aflossingvrije hypotheken in Nederland) Beleid: hypotheekwetgeving, fiscaliteit Aanbod: inelastisch  vraagstijging leidt tot prijsstijging Omwille van duur van een bouwproces, reglementering, ruimtelijke ordening, schaarste grond, …

I. Woningmarkt

I. Woningmarkt Waarom volgt huurprijs niet de woningprijzen? Lage intrestvoet = beperkt rendement op alternatieve beleggingen Weinig ‘professionele’ verhuring: rendement niet eerste bekommernis, wel zekere belegging Koopkracht huurders stijgt niet mee met koopkracht verwervers

I. Woningmarkt Is het de laatste jaren moeilijker om eigenaar te worden van een woning?

I. Woningmarkt Relatieve omvang van de deelmarkten, in %, Vlaanderen, 1980-2013 Bronnen: Descamps (1997), Heylen (2015), op basis van volkstellingen (t.e.m. 2001) en surveygegevens Opm: aandeel huurders bevat tot 2001 ook gratis bewoners  voor het eerst sinds 1945 stijgt % eigenaars niet langer

I. Woningmarkt Evolutie aandeel eigenaars naar inkomensquintiel (equivalente inkomens, huishoudens op actieve leeftijd) Bron: Heylen e.a. (2015), op basis van GWO2013

Woningmarkt Wonen Woonbeleid Woonbeleid hervormen Meer info

Vlaamse Wooncode: Art. 3: Art. 4: « Iedereen heeft recht op wonen. Daartoe moet de beschikking over een aangepaste woning, van goede kwaliteit, in een behoorlijke woonomgeving, tegen een betaalbare prijs en met woonzekerheid worden bevorderd. » Art. 4: « Het Vlaamse woonbeleid heeft in het bijzonder aandacht voor de meest behoeftige gezinnen en alleenstaanden. »

Woningmarkt Wonen Beschikbaarheid Betaalbaarheid Kwaliteit

II.1 Beschikbaarheid Is er een tekort aan woningen in Vlaanderen?

II.1 Beschikbaarheid Huishoudens groeien aan Woningvoorraad volgt huishoudens, of omgekeerd? Bijkomende woningen: zo’n 25.000 per jaar (+1%)  zeer trage wijzigingen in de voorraad Bron: ADSEI, Kadastrale statistiek van het bestand van de gebouwen en Rijksregister

II.1 Beschikbaarheid Vaststellingen: Elk jaar aangroei met 1%  zeer trage wijzigingen Er is globaal geen tekort Maar er zijn wel tekorten aan bepaalde woningtypes: Grotere gezinswoningen op de huurmarkt Betaalbare woningen in de steden Aangepaste woningen voor bepaalde doelgroepen, bv ouderen En de toegang is niet voor iedereen verzekerd, bv Mensen van allochtone afkomst Vluchtelingen Personen met een leefloon Alleenstaanden met kinderen Bron: Winters e.a. (2015)

II.1 Beschikbaarheid Huishoudens groeien aan Woningvoorraad volgt huishoudens, of omgekeerd? Bijkomende woningen: zo’n 25.000 per jaar (+1%)  zeer trage wijzigingen in de voorraad Bron: ADSEI, Kadastrale statistiek van het bestand van de gebouwen

II.1 Beschikbaarheid Vraag aan verhuurders (WGO 2013): « Stel dat mensen … zich als kandidaat-huurder zouden aanbieden, zou u dan daar bezwaar tegen hebben? » Geen enkel bezwaar minder prettig andere huurder zoeken maar aanvaarden Van allochtone afkomst 56% 22% 22% Alleenstaande met kinderen 78% 14% 8% Met waarborg OCMW 41% 22% 36% Bron: Winters e.a. (2015)

II.2 Betaalbaarheid Voor wie wegen de woonuitgaven het zwaarst: huurders of eigenaars?

II.2 Betaalbaarheid Aandeel huishoudens met woonquote >30%, in %, Vlaams Gewest, 2013 Bron: Heylen (2015), op basis van Grote Woononderzoek 2013 en Woonsurvey 2005

II.2 Betaalbaarheid Aandeel huishoudens met resterend inkomen onder de budgetnorm, in %, Vlaams Gewest, 2013 Bron: Heylen (2015), op basis van Grote Woononderzoek 2013 en Woonsurvey 2005

II.3 Kwaliteit Hoeveel woningen in Vlaanderen voldoen niet aan de minimale normen op vlak van veiligheid en gezondheid? Verbetert de woningkwaliteit in Vlaanderen?

II.3 Kwaliteit VLAAMSE WOONBESTAND Structureel ontoereikende kwaliteit 37% 63% Woningen van ontoereikende kwaliteit ± 1 000 000 woningen Technische installaties & Beperkte aanpassingen 13% 24% 63% Kortom, mits de technische installaties zonder gebreken zijn, verluchtingsvoorzieningen in orde en vermijden condensatie, goede handgrepen en borstweringen, afwerking trap, muren, plafond en vloer:  2/3de van de woningen met ontoereikende kwaliteit of zo’n 650 000 woningen aan de eisen voldoen ± 350 000 woningen Bron: Vanderstraeten & Ryckewaert (2015), op basis van Grote Woononderzoek 2013 (objectieve screening 5.000 woningen) Technische woningkwaliteit

II.3 Kwaliteit Aandeel woningen van ontoereikende kwaliteit, in %, Vlaams Gewest, 2013 Bron: Vanderstraeten & Ryckewaert (2015), op basis van Grote Woononderzoek 2013 (objectieve meting

II.3 Kwaliteit Aandeel woningen van (zeer) slechte kwaliteit, in %, Vlaams Gewest, 2013 Bron: Van den Broeck & Vanderstraeten (2015), op basis van GWO2013 en WS2005 (subjectieve meting)

Woningmarkt Wonen Woonbeleid IV. Woonbeleid hervormen Meer info

III.1 Beleidsdoelen Volgens Vlaamse Wooncode: Beschikbaarheid Betaalbaarheid Woonzekerheid Sociale inclusie Voorrang voor meest woonbehoeftigen Impliciete beleidsdoelen: Vermogensvorming - pensioenen Tewerkstelling & economische groei Duurzaamheid – energiezuinigheid En woonbeleid moet in lijn zijn met andere beleidsdoelen: ruimtelijk beleid mobiliteit zorg en welzijn

III.2 Beleidsinstrumenten 1°Financiële instrumenten Belastingen: Wonen/woningen in de directe belastingen Personenbelasting / vennootschapsbelasting Vrijstelling eigen woning sinds 2005 Huurwoning blijft belast op geïndexeerd KI Onroerende voorheffing berekend op geïndexeerd KI Basistarief: 2,5% (Vlaanderen) + opcentiemen provincies en gemeenten door henzelf te bepalen Wonen/woningen in de indirecte belastingen Belasting over de toegevoegde waarde (btw) Registratierechten Andere: hypotheek-, verdelings-, schenkings- en successierechten Andere: leegstandsheffing, belasting tweede verblijven, belasting onbebouwde percelen…

III.2 Beleidsinstrumenten Fiscale subsidies: Amalgaam aan subsidies, met grote overlap in doelstellingen en doelgroepen, o.a. Aftrekken en verminderingen in de personenbelasting Abbatementen en verlaagde tarieven in OV, BTW, registratierechten Woonbonus Merendeel gericht op eigenaars-bewoners Beperkt aantal fiscale voordelen voor private huur (o.a. voor energiedoeleinden) Sociale huisvesting ook gesubsidieerd via fiscaliteit

III.2 Beleidsinstrumenten Niet-fiscale subsidies: Zelfde beeld: breed spectrum van subsidies, met overlap in doelstellingen en doelgroepen in alle fasen van bezit Meest gedifferentieerd voor eigenaars-bewoners Ook diverse subsidies voor sociale huur Maar weinig instrumenten voor private huur/verhuur (behalve voor energiezuinigheid) Subsidies voor actoren: SHM’s SVK’s Gemeenten en intergemeentelijke samenwerkingsverbanden Huurdersbonden …

Raming totale uitgaven voor wonen van federale en Vlaamse overheid, in miljoen euro, Vlaams Gewest, 2014 (voor overheveling woonbonus) Vlaams Parlement (2013), ‘Ontwerp van decreet houdende de Middelenbegroting van de Vlaamse gemeenschap voor het begrotings­jaar 2014’; Belgische Kamer van Volksvertegenwoordigers (2013), ‘Wetsontwerp houdende de Middelenbegroting voor het begrotingsjaar 2014’; Wonen-Vlaanderen Niet inbegrepen: BTW, vennootschapsbelasting, energiemaatregelen, fiscale voordelen voor tweede verblijven Berekeningen onder veronderstellingen Bron: Haffner e.a. (2014)

III.2 Beleidsinstrumenten 2°Regulering: Huurwetgeving Woonkwaliteitsbewaking Verplichtingen aan gemeenten (o.a. grond- en pandenbeleid) Ruimtelijke ordening …

III.2 Beleidsinstrumenten 3°Communicatieve instrumenten: Info en adviesverlening Begeleiding Kansen tot participatie Ervaringsuitwisseling Verspreiding van goede praktijken Voorbeeldprojecten …

III.3 Evaluatie Helpt de woonbonus om een eigen woning betaalbaar te maken?

III.3 Evaluatie (beperkt tot subsidies) Sommige instrumenten hebben maar beperkt effect: Omdat ze te beperkt van omvang zijn (bv huursubsidie, sociale huisvesting) Omdat ze de groep met de grootste nood niet bereiken (bv fiscaliteit) Sommige instrumenten hebben ongewenste effecten: Subsidies werken prijsopdrijvend (bv woonbonus) Eigendomsbeleid heeft geleid tot suburbanisatie, mobiliteitsproblemen, versnippering van ruimte … Woonbonus 2013: gemiddeld 2,137 euro Betekende bijna verdubbeling van bedrag voor 2005 Vanaf 2015 in Vl G met ongeveer een derde verminderd 74% ging naar 40% hoogste inkomens

III.3 Evaluatie Sommige instrumenten zijn averechts herverdelend of zouden meer effect hebben als ze beter worden gericht: Fiscale voordelen zeer ongelijk verdeeld Brede subsidies voor renovatie (BTW 6%, renovatiepremie) Sociale huisvesting, huursubsidies, sociale leningen wel gericht

III.3 Evaluatie Hoeveel extra sociale woningen zijn er nodig in Vlaanderen?

III.3 Evaluatie Sociale huisvesting SHM’s: Ongeveer 150.000 woningen, in eigendom van SHM’s 100-tal SHM’s 90.000 huishoudens op de wachtlijst 280.000 huishoudens komen in aanmerking (helft van private huurders) Sociale huurprijs: Gemiddeld 283 euro/md (2013) Subsidie gemiddeld 260 euro/md (2013) Huurprijs stijgt met inkomen, dus subsidie daalt met inkomen Sociale verhuurkantoren (SVK’s): Ongeveer 9.000 woningen, gehuurd van private eigenaars Huurprijs gemiddeld 423 euro (2013) Huursubsidie gemiddeld 183 euro (2013) Huurders hebben zwakker profiel dan SHM-huurders Bron: Winters et al (2016)

III.3 Evaluatie Werkelijk betaalde huur en subsidie* (gemiddelden in euro/maand), sociale huurders SHM en huurders van een SVK met huursubsidie**, naar inkomensgroepen, Vlaanderen, 2013

III.3 Evaluatie Wonsubsidies voor eigenaar-bewoners, totaalbedrag naar equivalente inkomensquintielen (%), naar type subsidie, Vlaanderen, 2013 Bron: Heylen (2016), op basis van Grote Woononderzoek 2013, VMSW, Vlaams Woningfonds, Agentschap Wonen-Vlaanderen

III.3 Evaluatie Woonsubsidies voor huurders, totaalbedrag naar equivalente inkomensquintielen, naar type, Vlaanderen, 2013 Bron: Heylen (2016), op basis van VMSW, Agentschap Wonen-Vlaanderen

III.3 Evaluatie Sommige bijzondere uitdagingen vragen extra stimulerende maatregelen: Sanering harde kern van slechte woningen, o.a. in steden Aanbodtekort ondersegment private huur Klimaatdoelstellingen Stadsontwikkeling … (Maar niet alles moet verlopen via subsidies)

Woningmarkt Wonen Woonbeleid IV. Woonbeleid hervormen V. Meer info

IV. Woonbeleid hervormen Meer gelijke behandeling huur en eigendom. Dit betekent o.a.: Gelijke behandeling in inkomstenbelasting Verdere afbouw woonbonus Kritisch evalueren van andere voordelen, bv klein beschrijf Middelen die zo vrijkomen aanwenden voor Vermindering van kooprechten Instrumenten die duidelijk gericht zijn op beleidsdoelen/ doelgroepen, bv. sociale huisvesting / huursubsidie sociale leningen verbetering woningkwaliteit Voorrang / grootste voordelen voor de groepen: Waarvoor recht op wonen meest is geschonden Waar grootste effecten kunnen verwacht worden Zwakke groepen beschermen en ondersteunen, o.a. Begeleiding naar en tijdens wonen Geïntegreerd wonen Discriminatie tegengaan

Woningmarkt Wonen Woonbeleid IV. Woonbeleid hervormen Meer info

Meer info Referenties: o.a. Goeyvaerts G., Haffner M., Heylen K., Van den Broeck K., Vastmans F. en Winters S. (2014), Onderzoek naar de woonfiscaliteit, KU Leuven, Leuven Heylen K., Le Roy M., Vanden Broucke S., Vandekerckhove B. & Winters S. (2007), Wonen in Vlaanderen; De resultaten van de woonsurvey 2005 en de Uitwendige Woningschouwing 2005. Departement Ruimtelijke Ordening, Woonbeleid en Onroerend Erfgoed, Woonbeleid, Brussel, 481 p. Heylen K. (2016), Woonsubsidies in Vlaanderen. Verdelingsanalyse voor 2013, Steunpunt Wonen, Leuven, 88 p. Pannecoucke I., Meeus B., Verstraete J. & De Decker P. (2015), 'Wat na bijzondere jeugdzorg, gevangenis of psychiatrie? Zelfstandig wonen blijft lastige klip', Sociaal.Net, http://sociaal.net/analyse-xl/wat-na-bijzondere- jeugdzorg-gevangenis-of-psychiatrie/ Vastmans F., Buyst E., Helgers R. & Damen S. (2014), Woningprijzen: woningprijs-mechanisme & marktevenwichten. De logica, nood en valkuilen van betaalbaarheid als woningprijs determinant, Steunpunt Wonen, Leuven, p. 87. Winters S., Ceulemans W., Heylen K., Pannecoucke I., Vanderstraeten L., Van den Broeck K., De Decker P., Ryckewaert M. & Verbeeck G. (2015), Wonen in Vlaanderen anno 2013. De bevindingen uit het Grote Woononderzoek 2013 gebundeld, Steunpunt Wonen, Leuven, 99 p. (+ deelrapporten) (ook uitgegeven bij Garant) Winters S. (red.) (2011), Sociaal wonen in Vlaanderen. Een tijdsbeeld van sociaal wonen in Vlaanderen anno 2011, Wolters Kluwer Belgium, Mechelen, 180 p. Winters S., Heylen K., Pannecoucke I. & De Decker P. (2016), De Vlaamse sociale huur. Een vertaling van de recentste gegevens naar beleidsvragen, Steunpunt Wonen, Leuven, 48 p. Nog meer info?  www.steunpuntwonen.be