Masterclass stadsprojecten financiële structurering en hefboomwerking Projectontwikkeling Thor Park Waterschei financiële structurering en hefboomwerking

Masterclass stadsprojecten Korte historiek van het stadsproject Thor Park Waterschei

Masterclass stadsprojecten 1906 – Concessie 1912 – Mijncité in volle opbouw 1920 – Start constructie hoofdgebouw 1924 – Begin exploitatie 1949 – Max. tewerkstelling met 6.834 mijnwerkers 1968 – Max. productie met 1.490.700 ton 1987 – Sluiting Mijn Waterschei

Masterclass stadsprojecten 2007 – Aankoop projectgebied van 111 ha 2008 – RUP Waterschei 2009 – 2010 infrastructuur-werken 2010 – Prijs publieke ruimte Locatie

RUP Waterschei 2008

Masterclass stadsprojecten Prijs Publieke Ruimte 2010 6

Masterclass stadsprojecten

Masterclass stadsprojecten

Masterclass stadsprojecten Projectontwikkeling : structurering Lokale besturen hebben een brede keuze aan organisatie- en structureringsvormen Meersporenbeleid stad Genk Eigen beheer / IGS / participatie / subsidiëring Samenwerking stad-OCMW Genk Uitbesteding aan derden / contractuele PPS-projecten Verzelfstandigingsspoor sinds 2004 via AGB Genk Participatieve projectontwikkeling (PPS) via filialen van AGB Genk sinds 2011

Masterclass stadsprojecten AGB Genk Opgericht 30/6/2004 Motivering : ‘voor een meer efficiënte exploitatie van infrastructuren’ ‘projectontwikkelingen meer financieel-economisch en wendbaar kunnen aansturen’ Maatschappelijk doel : versterking van het economisch, toeristisch, sportief, cultureel, recreatief, educatief, verzorgend en sociaal weefsel van de stad’

Masterclass stadsprojecten AGB Genk Afwegingstraject vooraleer verzelfstandiging Volgende taken en projecten van gemeentelijk belang zijn verzelfstandigd naar AGB Genk : Exploitatie stedelijk sportcentrum Realisatie stadsbibliotheek met leescafé en jeugdcentrum via onroerende leasing Concessie leescafé en exploitatie zaal jeugdcentrum Uitwerking beheersmodel voor participatieve ontwikkeling van bedrijfsinfrastructuur voor het Thor Park Waterschei

Masterclass stadsprojecten AGB Genk : uitwerking beheersmodel voor participatieve ontwikkeling van bedrijfsinfrastructuur voor het Thor Park Waterschei Deze projectmatige opdracht aan AGB Genk heeft in 2011 geleid tot de oprichting van 2 filialen : Filiaal Holding Wetenschapspark Waterschei nv (projectgebied Wetenschapspark) en de dochtervennootschappen Campus Energyville nv en Incubathor nv Filiaal Mo-Thor nv (projectgebied Hoogwaardig Bedrijventerrein) Mogelijk valkuil bij structurering van projectontwikkelingen : bewaken van scheidingslijn tussen projecten van gemeentelijk en niet-gemeentelijk belang

Masterclass stadsprojecten Rol Stad Genk in projectontwikkeling : Aankoop van het projectgebied (ca. € 11 mio) Planontwikkeling projectgebied (RUP) Bouwheer ontsluitingsinvesteringen (wegenis, nutsleidingen, groen&parkgebied, ca. 9 mio) Waarom deze rol ? Kerntaken + groot deel openbaar domein Strategische ROI (versterking ec. weefsel en creatieve economie ; afbouw afhankelijkheid maakindustrie, creatie werkgelegenheid,…) Financiële ROI (personenbelasting, OV,…)

Masterclass stadsprojecten Rol AGB Genk in projectontwikkeling : Coördinatie van alle participatieve projectontwikkelingen binnen Thor Park Waterschei = taak van gemeentelijk belang Waarom deze rol ? Participatieve rol kan niet rechtstreeks door stad opgenomen worden (art. 195 – geen overdracht van zakelijke rechten op infrastructuur/gronden) AGB als instrument om actief te kunnen participeren in projectvennootschappen (via inbreng in natura) Coördinerende rol nodig (afstemming doelgroepen, park management, marketing, focus op kennisassen)

Masterclass stadsprojecten Rol AGB filiaal in projectontwikkeling : Aantrekken van private meerderheidspartners voor specifieke projectontwikkeling op perceelsniveau (know how en kapitaal) Creatie van aparte rechtspersoon per project Waarom deze rol ? Private partners eisen afgelijnd project met businessplan en hoge IRR (en zijn dus niet in ‘brede projecten van gemeentelijk belang’ geïnteresseerd) Ook financiële instellingen eisen solvabel en afgelijnd businessplan op perceelsniveau als voorwaarde voor het verstrekken van projectfinanciering

Masterclass stadsprojecten Filiaal : projectvennootschap Mo-Thor nv (ontwikkelingsproject kantoorachtige gebouwen Hoogwaardig bedrijventerrein)

Masterclass stadsprojecten Mo-Thor nv

Masterclass stadsprojecten Mo-Thor nv : trajectoverzicht voor oprichting participatieve samenwerkingsstructuur Goedkeuring lastenboek (AGB raad van bestuur) en Europese publicatie aug. 2009 Onderhandelingsprocedure : ‘zoektocht naar private partner voor participatieve PPS voor privaat ontwikkelingsproject van kantoorachtige bedrijfsgebouwen te Waterschei’ Keuze ‘preferred bidder’ + intense onderhandelingen met volgende thema’s : ontwikkelings- en stedenbouwkundige visie, duurzaamheid, aanpak en fasering, doelgroepenbeleid, businessplan

Masterclass stadsprojecten Mo-Thor nv : vervolg ‘Best and final offer’ 05/2011 door THV Ontwikkelingscombinatie Waterschei Gunning door AGB-directiecomité 05/2011 Inbreng zakelijk recht op projectgebied door stad bij AGB Genk (2ha 19a 60ca) Oprichtingsakte Mo-Thor nv met inbreng in natura door AGB Genk en fin. inbreng door andere oprichters

Masterclass stadsprojecten SPV projectontwikkeling en verkoop = Mo-Thor nv THV ONTWIKKELINGSCOMBINATIE WATERSCHEI 51%

Masterclass stadsprojecten Mo-Thor nv : IRR gedreven businessplan met ontwikkel- en verkoopmodel 12 kantoorgebouwen (totaal ca. 32.000 m2) en 3 parkeergebouwen : totale investering van ca. € 37 mio met een ingebracht eigen vermogen van € 1.9 mio met een speficiek ontwikkel- en financieringsmodel gericht op een minimale behoefte aan vreemd vermogen (max. € 5 mio in jaar 4-5 ; fasering en voorverkoop) met een speciale wijze van grondinbreng : inbreng in natura door AGB Genk van volle eigendom, deels vergoed in aandelen (€ 25/m2), deels vergoed via vordering op R/C (€ 35/m2)

Masterclass stadsprojecten Mo-Thor nv : voorbeeld van onderhandelingskader

Masterclass stadsprojecten 2 andere projectontwikkelingen

Masterclass stadsprojecten Campus Energyville nv Realisatie van onderzoeksinfrastructuur (+ € 20 mio) voor een team van +200 onderzoekers (samenwerking teams van KULeuven en VITO) in het domein van energie-onderzoek en ontwikkeling Andere partners : POM Limburg en Imec vzw Type businessplan : LT-verhuurmodel 24

Masterclass stadsprojecten Incubathor nv Type businessplan : bedrijvencentrum- model met verhuur op MLT

Masterclass stadsprojecten Ontwikkeling Hoofdgebouw : in onderzoek

Masterclass stadsprojecten Hoofdgebouw Facilitair dienstencentrum restaurant, horeca, kinderopvang, conferentieruimte, startersruimte, …  gefaseerde ontwikkeling  structurering nog in onderzoek Trekpleisterfuncties (leisure-edutainment) Gesynchroniseerde ontwikkeling met terrein

Masterclass stadsprojecten Synthese Stad Genk opteert voor een meersporenbeleid op het vlak van het inzetten van diverse organisatie- en structureringsvormen Diverse taken en projecten zijn reeds verzelfstandigd via AGB Genk en filialen Er zijn duidelijke verschillen tussen AGB Genk en de opgerichte filialen :

Masterclass stadsprojecten AGB Genk AGB-filialen Meerderheidsbelang (100%) Taken en projecten van gemeentelijk belang Geen eigen personeel 100% klant shared services model stad Genk 1 (ipv meerdere) AGB voor diverse taken en projecten Belangrijke subsidiestromen tussen stad en AGB Minderheidsbelang Afgelijnde projecten van niet-gemeentelijk belang Geen klant van shared services model stad Genk 1 filiaal per project (specifieke projectfinanciering en afzondering ontwikkelingsrisico) Geen subsidiestromen vanuit stad en/of AGB

Masterclass stadsprojecten Synthese Elke projectontwikkeling op het Thor Park Waterschei heeft een eigen businessplan Aankoop – en ontsluitingsinfrastructuur (stad Genk) : max. subsidiemodel op basis van funding gap methodologie Project Mo-Thor nv (SPV): IRR gedreven ontwikkel- en verkoopmodel Project Campus Energyville nv (SPV) : LT-verhuurmodel Project Incubathor nv (SPV) : bedrijvencentrummodel met verhuur op MLT

Masterclass stadsprojecten Synthese Stad Genk maakt simultaan gebruik van 4 financiële hefbomen om dit strategische stadsproject te kunnen realiseren : Activering van grondpositie via inbreng in natura van zakelijke rechten op grondpercelen Multiplicator op financieel eigen vermogen via een waaier van publieke en private partners (PPS) Maximale subsidiewerving mede dankzij bijzondere uitbouw van een triple helix model Klassieke hefboom via inzet van vreemd vermogen

Masterclass stadsprojecten Synthese Stad Genk maakt simultaan gebruik van 4 financiële hefbomen : Inbreng in natura van zakelijk recht op grondpercelen ca. € 2.2 mio voor 3 projectontwikkelingen Multiplicator op fin. eigen vermogen via PPS-partners ca. € 12 mio inbreng EV via PPS-partners (3 vennootsch.) Maximale subsidiewerving door triple helix model ca. € 19 mio voor infrastructuur, hoofdgebouw, 1 projectontw. Klassieke hefboom via vreemd vermogen ca. € 29 mio (aankoop & financiering projectontwikkelingen)

Masterclass stadsprojecten Vraag & antwoord 33