1 VGN ledenbijeenkomst gevolgen extramuraliseren vastgoed 4 en 5 juni 2013 Mw. mr. T.J. de Groot (Tanja) VBTM Advocaten

2 Vragen n.a.v. scheiden wonen en zorg  Status bestaande huurovereenkomst met de corporatie  Enkele aspecten van het huurrecht woonruimte  Koppelen wonen en zorg in de huurovereenkomst  Toewijzing (inkomenstoets, huisvestingswet)  Huurtoeslag huurders met zorg (onzelfstandige woningen)  Medezeggenschap

3 Status bestaande huurovereenkomst ( tussen instelling en woningcorporatie)  Voor bepaalde tijd gesloten: in beginsel gehele periode uitdienen.  Onbepaalde tijd: opzegging mogelijk met inachtneming opzegtermijn in contract.  Onvoorziene omstandigheden: openbreken contract?  Redelijkheid en billijkheid.

4 Wie sluit huurovereenkomst met de cliënt?  A. Corporatie sluit de huurovereenkomst (huidige huurovereenkomst met instelling wijzigt)  B. Instelling sluit de huurovereenkomst (onderhuur) (huidige huurovereenkomst met instelling wijzigt niet)  C. Instelling sluit de huurovereenkomst, maar besteedt het beheer uit aan een beheerder (woningcorporatie)  In alle situaties: behoefte aan koppelbeding?

5 Beginselen van het huurrecht woonruimte  Huurrecht is grotendeels dwingend  Huurbescherming: alleen beëindiging met wettelijke opzeggronden of ontbinding rechter  Positie medehuurder wettelijk geregeld  Huurprijsbescherming: hoogte huurprijs gekoppeld aan de kwaliteit van de woning (woningwaardering/puntenstelsel)  maximale huurprijsgrens  serviceflat: toeslag 35% woningwaarderingspunten  Uitzondering: geliberaliseerde woningen: > € 681,02 (= ook huurtoeslaggrens)  Huurverhoging/huurverlaging een keer per jaar op voorstel

6 Beginselen van het huurprijzenrecht woonruimte  Geen hogere huur dan wettelijk is toegestaan  Splitsing tussen kale huur en servicekosten: geen all-in prijs!  Kale huur: alle kosten gebruik van woonruimte en ‘onroerende aanhorigheden’ (zoals gemeensch. ruimten, installaties, lift, voorzieningen)  Servicekosten: woon-gerelateerd zoals nutsvoorzieningen, huismeester, tuinonderhoud, kleine herstellingen (voorschotbetaling en afrekening binnen termijn)  Zorgkosten als alarmering, maaltijdverstrekking, recreatie, alarmopvolging zijn geen servicekosten: apart opnemen  Huurcommissie beoordeelt huurprijsgeschillen

7 Hoofdverplichtingen van de huurder en de verhuurder Huurder:  Betalen van de huur bij vooruitbetaling  Goed huurderschap  Kleine herstellingen  Gebruik volgens de bestemming Verhuurder:  Ter beschikking stelling gehuurde  Herstel van gebreken

8 Einde van de huurovereenkomst  Opzegging, wederzijdse instemming of ontbinding  Tijdelijke huurovereenkomsten eindigen niet vanzelf na afloop (behoudens uitzonderingen)  Bij overlijden huurder: huurovereenkomst eindigt van rechtswege aan eind tweede maand ná overlijden  Einde zorg- of begeleidingsovereenkomst betekent niet automatisch einde huur (tenzij koppeling?)

9 koppelbeding in (onder)huurovereenkomst huurder/cliënt  Koppelbeding zorgovereenkomst?  Keuzevrijheid.  Onredelijk bezwarend beding:  vernietigbaar door huurder tenzij goede argumenten verhuurder  Doelmatigheid, veiligheid, investeringen: belangen.  Mededingingsaspecten: misbruik economische machtspositie, kartelverbod.

10 Overig: toewijzing/huurtoeslag  Huurders met zorgindicatie: geen inkomenseisen (art. 4 tijdelijke regeling)  Inkomensafhankelijke huurverhoging: huurders met zorgindicatie kunnen bezwaar maken (door minister aangewezen groep)  Huurtoeslag alleen bij zelfstandige woonruimte of onzelfstandig indien aangewezen woongebouw.  Huisvestingsverordening bepaalt in de regel de volgorde van toewijzing: cliënten in zorg vaak aparte categorie

11 Medezeggenschap  Huurders en cliënten: verschillende overlegstructuren  Wet medezeggenschap cliënten zorginstellingen  Wet overleg huurders verhuurder: > 25 huurwoningen  Huurdersorganisaties en bewonerscommissies: informatierecht, adviesrecht en soms instemmingsrecht  Huurdersorganisatie meestal overkoepelend  Bewonerscommissie op complexniveau  Alleen instemmingsrecht h.o. bij wijziging servicekostenpakket  Individuele huurder alleen recht op informatie