Aanbodbeleid private huur Bevraging actoren en voorstellen Vlaamse Woonraad Prof. Bernard Hubeau (UA) Voorzitter Vlaamse Woonraad 8 maart 2016

Inhoud 1. Situering 2. Beeld private huurmarkt - omgevingsanalyse 3. Bevraging actoren 4. Beschouwingen en voorstellen 5. Besluit 2

1. Situering Beleidsnota wonen / beleidsbrieven Algemeen: erkenning belang private huurmarkt Betaalbaarheid en rentabiliteit versterken Stimuli voor investeringen privaat huuraanbod Aanbodbeleid als thema jaarprogramma 2015 Opzet: (1) vertrekken vanuit probleemanalyse; (2) veldwerkers betrekken (interviews) Doel: (1) aantal beschouwingen en aanbevelingen formuleren; (2) stofferen lopend beleidsdebat 3

2. Beeld private huurmarkt Omvang huishoudens doen een beroep op private huurmarkt private verhuur maakt 20 % uit van woningmarkt Netto-aangroei met woningen bijkomende huurappartementen eengezinswoningen minder Aandachtspunten Verlies eengezinswoningen nadeel grotere gezinnen (allochtonen)? Surplus gerealiseerd in betere segmenten (marktwerking functioneert in deze segmenten)? Evolutie ondersegment ? 4

2. Beeld private huurmarkt Segmentering huurmarkt Drie in omvang +/- gelijkmatige segmenten Starters (met op termijn doorstroming eigendomsmarkt) Ouderen en tijdelijke huurders Ondersegment Aandachtspunten Evolutie omvang segmenten - aangroei ondersegment? Druk op huurmarkt door vluchtelingen (in bijzonder ondersegment)? Verschil in problematiek naargelang segment 5

2. Beeld private huurmarkt Betaalbaarheidsproblematiek huurmarkt 52% huurders woonquote >30% (2005: 39%); 31% huurders woonquote> 40% 30% huurders onvoldoende resterend inkomen (2005: 27%) Aandachtspunten Betaalbaarheidsproblematiek ernstig (en verweven met inkomensproblematiek) Betaalbaarheidsproblematiek ruime impact in ondersegment (overheidstussenkomst noodzakelijk) Betaalbaarheidsproblematiek werkt selectie in hand en werkt ontradend 6

2. Beeld private huurmarkt Kwaliteitsproblemen private huurmarkt Globaal zwakkere broertje op woningmarkt Eén op vijf huurwoningen heeft ingrijpende renovatie nodig Kloof met toenemende eisen (energie – isolatie) Aandachtspunten Cumul problemen kwaliteit en betaalbaarheid in ondersegment Slechte woningen blijven in omloop – tekort aan goede en betaalbare woningen Energiearmoede (zwakste inkomens in slechtste woningen met grootste energiefactuur) 7

2. Beeld private huurmarkt Verhuurdersprofiel 95% particuliere verhuurders 2/3 particuliere verhuurders verhuurt 1 woning Nauwelijks institutionele private verhuurders Direct netto-rendement (zonder evolutie woningprijs) bedraagt +/- 3 % Aandachtspunten Profiel oudere en particuliere verhuurder houdt risico in (o.m. verkoop na overlijden) Weinig stimuli voor verhuurders Betaalbaarheidsprobleem en complexiteit bemoeilijken (particuliere) verhuur 8

2. Beeld private huurmarkt Beeld van de private huurmarkt mede gevormd door onderliggende oorzaken Woonfiscaliteit gericht op eigendomsverwerving: werkt ‘residualisering’ huursector in de hand Beperkte steunmaatregelen voor sociaal-economisch zwakke huishoudens (beperkte omvang sociale huursector en beperkte huursubsidie): werkt betaalbaarheidsprobleem in de hand en houdt vraag naar woningen van slechte kwaliteit in stand Nauwelijks incentives voor renovatie private huurwoningen en/of verhuring aan zwakkere huishoudens op private huurmarkt 9

3. Bevraging actoren Interview met: Philippe Janssens (STADIM) Nicolas Bearelle (Re-Vive / Inclusio) Hendrik Nelde (Real Estate Coach) Hilde Reynvoet (Stad Gent) Gert Eyckmans (SHM Ideale Woning) Sophie Lambrighs (Home Invest) Yann Blommaerts (SVK Het Sas) Rik Missault, Kristoff De Winne & Bart Decaluwé (Matexi) Tim Wouters (Immo Fast Forward) Katelijne D’Hauwers (Verenigde Eigenaars) 10

3. Bevraging actoren Er werd gepeild naar: inschatting problematiek private huurmarkt Hoe het aanbod in stand te houden (en mogelijk te verbeteren)? Investeringsmogelijkheden in de private huurmarkt Aanbodverruiming gericht op zwakkere inkomensgroepen Toekomstvisie voor de private huurmarkt 11

3. Bevraging actoren - resultaten Is omgevingsanalyse herkenbaar? Respondenten onderschrijven globaal de analyse Erkenning problemen in ondersegment (krimpend aanbod, slechte kwaliteit en betaalbaarheid) versus adequate marktwerking in andere segmenten Meer starters in middensegment t.g.v. strengere voorwaarden hypothecaire krediet Weinig hoop dat bestaand, oud patrimonium grondig kan worden gerenoveerd én in huurmarkt blijven (hoge renovatiekosten, leegstand tijdens renovatie,…) 12

3. Bevraging actoren - resultaten Hoe aanbod op peil houden en kwaliteit verbeteren? Respondenten zijn pessimistisch : hoge beheerskosten (oud patrimonium) en meerwaarde bij verkoop vormen risico voor afkalving aanbod Volgens respondenten houden de strengere normen (bv. energie) en toenemende complexiteit bijkomende risico’s in (cf. oudere verhuurder) Zoeken naar incentives voor verbetering woningkwaliteit (bv. fiscale aftrek investeringskosten, premies, mogelijkheden doorrekening in huurprijs,…) Nood aan begeleiding (‘ontzorging’) verhuurders 13

3. Bevraging actoren - resultaten Hoe nieuwe investeringen aanmoedigen? Respondenten erkennen gunstig investeringsklimaat (1) geld beschikbaar in Vlaanderen; (2) laag rendement alternatieve beleggingen Dit verklaart mede de aangroei appartementenmarkt Verschillende rendementsverwachting particuliere investeerders (3%) versus professionelen (4-4,5%) Respondenten verwachten slechts beperkte toename institutionele verhuring (verwachten wel investeringen door particulieren) Respondenten zien weinig mogelijkheden tot institutionele verhuring in goedkope marktsegment (zonder overheidstussenkomst) 14

3. Bevraging actoren - resultaten Hoe bijkomend aanbod voor sociaal zwakkere huurders realiseren? Respondenten stellen dat omvang betaalbaarheidsproblematiek te maken heeft met zwak uitgebouwd huursubsidiestelsel en gering aandeel sociale huisvesting Veel private huurders zitten bijgevolg in ‘verkeerd segment’ en/of worden niet ondersteund Werken met ‘sociale intermediair’ wordt als goede manier van verhuring aan kwetsbaar publiek ervaren (huurzekerheid, begeleiding, onderhoud en zo nodig herstel huurschade,…) 15

3. Bevraging actoren - resultaten Hoe bijkomend aanbod voor sociaal zwakkere huurders realiseren? Respondenten onderschrijven interesse voor samenwerking private partners (promotoren) met SVK of SHM (verhuring voor lange termijn) – maar: Verhuring is geen ‘core business’ voor veel private partners Zekerheden geboden door sociale partner is noodzakelijk (betaling en beheer) Aantal stimuli kunnen dit type samenwerking bijkomend ondersteunen (bv. fiscale stimuli) Vergt discussie over mogelijkheden / takenpakket SVK 16

3. Bevraging actoren - resultaten Toekomstvisie private huurmarkt Respondenten ondersteunen ontwikkeling naar ruimere, volwaardige deelmarkt voor meer divers publiek (op lange termijn) Respondenten vragen de diverse troeven huurmarkt sterker te beklemtonen Evenwichtig huurregime moet aantrekkelijk zijn voor beide partijen Ongelijke fiscale behandeling eigenaars – (ver)huurders staat volgens respondenten haaks op streven naar volwaardige huurmarkt 17

4. Beschouwingen en voorstellen Lessen uit interviews De markt regelt +/- zichzelf in midden en hoogste segment In ondersegment is overheidsingrijpen op korte termijn noodzakelijk om de noden te lenigen (zo niet toenemende problemen) Huidige marktomstandigheden bieden kansen voor ander beleid Naast korte termijnbeleid is structurele kentering nodig om een volwaardige private huurmarkt te realiseren 18

4. Beschouwingen en voorstellen Naar volwaardige private huurmarkt op middellange termijn Raad pleit voor volwaardige private huurmarkt die aantrekkelijk is voor meerdere inkomensgroepen Keuze voor private huurmarkt is dan doelbewust en duurzaam (niet tijdelijk) Dit is geen keuze tegen ‘eigendomsverwerving‘, wel een keuze voor meer gelijkwaardige segmenten Noodzakelijke randvoorwaarden: Mentaliteitswijziging bij bevolking en beleid Meer neutrale woonfiscaliteit Aanbodverruiming door institutionele en/of professionele spelers Evenwichtig en stabiel huurregime (aantrekkelijk voor diverse inkomensgroepen en verhuurders) 19

4. Beschouwingen en voorstellen Korte termijn: nood aan aanbod ondersteunende maatregelen Raad beschouwt deze als een onderdeel van een versterkt huurbeleid met diverse sporen om problematiek te keren (cf. advies versterkt huurbeleid) Op basis van de interviews schuift de Raad een aantal maatregelen naar voor, zonder hierin prioriteiten aan te brengen Sommige maatregelen zijn structureel en nieuw, andere grijpen in op specifieke bestaande instrumenten De diverse maatregelen kunnen leiden tot verschillende beleidsscenario’s die nog nader moeten worden onderzocht op effectiviteit en efficiëntie 20

4. Beschouwingen en voorstellen Structurele maatregel: stimulerend kader voor private verhuurders die korting bieden op markthuur Particuliere verhuurders hebben het grootste aandeel in verhuring weliswaar elk met zeer beperkt aantal woningen in beheer Quasi geen keuzemogelijkheden buiten de traditionele particuliere verhuur en SVK model Raad vraagt bijkomende keuzemogelijkheden te creëren (cf. Frankrijk – Borloo; systemen geconventioneerde huur) Daarnaast moet blijvend worden ingezet op het SVK model (cf. beleidsvoornemen) 21

4. Beschouwingen en voorstellen Structurele maatregel: stimulerend kader voor private verhuurders die korting bieden op markthuur Bijkomende keuzemogelijkheden betreffen specifieke vormen van ‘geconventioneerde verhuur’ waarbij voordelen aan verhuurder worden geboden in ruil voor engagementen: Verhuur aan huurder met beperkt inkomen Bepaalde tijdsduur Redelijke huurprijs Gewaarborgde toegang ‘Geconventioneerde verhuur’ kan gradueel worden uitgewerkt (ruimere engagementen grotere voordelen cf. Frankrijk – Borloo) Raad beklemtoont vrijwillig karakter van dergelijk stelsel 22

4. Beschouwingen en voorstellen Structurele maatregel: investeringen nieuwbouw betaalbare huurwoningen aanmoedigen Vaststelling: (1) uitval eengezinswoningen (2) geen investering nieuwbouw private huur voor zwakkere inkomens Kader wenselijk om samenwerkingsverband tussen investeerders, bouwheren en intermediaire actoren mogelijk te maken Kader moet eveneens aantal zekerheden kunnen bieden zoals gegarandeerde afname en huurprijsbetaling, hiertegenover staan engagementen (looptijd, korting op markthuurprijs) Andere maatregelen zijn bijvoorbeeld soepeler omgang normen inzake densiteit 23

4. Beschouwingen en voorstellen Structurele maatregel: modellen ontzorging aanmoedigen Sterkere ondersteuning en professionele begeleiding van verhuurders is meerwaarde in beheer Raad vraagt diverse vormen te willen nagaan (en te ondersteunen) Bv. ondersteuning professionele herstellingswerken op ruimere schaal i.p.v. via de individuele verhuurder Bv. alternatieve verhuurformules via patrimoniumvennootschap voor beheer en verhuring van individuele woningen Betreft steeds instap op basis van vrijwilligheid 24

4. Beschouwingen en voorstellen Concrete maatregel: verhuurabbattement Betreft vrijstelling verkooprechten op eerste schijf aankoopsom Koppelen aan voorwaarden zoals minimale huurperiode (bv. 9 jaar) en aflevering conformiteitsattest Generiek of gekoppeld aan geconventioneerde verhuur Doel: effectieve aanmoediging verwerving met oog op verhuring (= uitbreiding aanbod) 25

4. Beschouwingen en voorstellen Concrete maatregel: korting schenkbelasting Betreft de reeds verlaagde schenkbelasting onroerend goed (vanaf 1 juli 2015) Bijkomende korting wordt voorzien in geval goed bestemd wordt om te verhuren (9 jaar) waarbij voordeel toeneemt naarmate prijs goed toeneemt Raad vraagt de extra stimuli in te zetten bij de lagere prijsklassen om groter effect te realiseren Kan evenzeer in een geconventioneerde vorm worden uitgewerkt 26

4. Beschouwingen en voorstellen Concrete maatregel: erfbelasting Naar analogie met de schenkbelasting kan in een korting worden voorzien wanneer de erfgenamen de woning voor minstens 9 jaar wensen te verhuren Kan generiek maar evenzeer in een geconventioneerde vorm worden uitgewerkt Doel: behoud woning als huurwoning na overlijden oudere verhuurder 27

4. Beschouwingen en voorstellen Concrete maatregel: stimuli renovatie huurwoningen Nood aan kwaliteitsverbetering private huurmarkt Toepassingsgebied renovatiepremie uitbreiden tot private verhuring, steeds gekoppeld aan contractduur en huurprijs Ook fiscale stimuli kunnen worden overwogen (aftrekmogelijkheid renovatiewerken) Maatregel grijpt specifiek in op kwaliteit van bestaand huurpatrimonium 28

4. Beschouwingen en voorstellen Concrete maatregel: fonds ter preventie uithuiszetting Recent ingevoerde maatregel (2014) maar weinig toegepast Doelstelling is verhuurder grotere zekerheid bieden op huurinkomsten en tegelijk de woning voor huurder te kunnen behouden Raad ondersteunt dergelijk opzet maar vraagt evaluatie en bijsturing (met oog op grotere impact en effectiviteit) 29

5. Besluit De Vlaamse Woonraad vraagt met dit advies: Aandacht voor problematiek ondersegment waar overheidsingrijpen absoluut noodzakelijk is Op korte termijn maatregelen te willen treffen die aanbod ondersteunend werken, en die in het bijzonder ten goede komen van de inkomenszwakke huurders Na te gaan welke maatregelen hierbij het meest effectief en efficiënt zijn Voor de private huurmarkt een pad te willen uittekenen dat leidt tot een meer volwaardig marktsegment, en hiertoe de randvoorwaarden te willen invullen (o.m. woonfiscaliteit) 30