Lust of last.  Project: facility estate management Flankerende vakken: corporate procurement, integraal vastgoedmanagement Actuele vastgoed ontwikkelingen.

Presentatie over: "Lust of last.  Project: facility estate management Flankerende vakken: corporate procurement, integraal vastgoedmanagement Actuele vastgoed ontwikkelingen."— Transcript van de presentatie:

1 Lust of last

2  Project: facility estate management Flankerende vakken: corporate procurement, integraal vastgoedmanagement Actuele vastgoed ontwikkelingen Overheid en vastgoed

3  Omschrijving van een aantal basisgedachten van waaruit de regels, gedrag en houding voortkomen:  Studenten hebben begrip en kennis van de opleiding (en organisatie) waaraan zij actief deelnemen;  Ze zijn inhoudelijk gericht, serieus en willen excelleren;  Bij problemen, conflicten en mogelijkheden tot verbetering spreken studenten de juiste persoon op correcte wijze aan. Ze leren, indien mogelijk zonder interventies, om zaken om te buigen / veranderen naar positieve werkbare situaties;  Studenten zijn gericht op het helpen van elkaar bij hun studie en gericht op het leveren van een bijdrage aan het verbeteren van hun studie;  De docent bepaalt uiteindelijk wat er (in de klas) toegestaan wordt;  De student is het visitekaartje van de opleiding;

4  Omschrijving van een aantal aspecten t.a.v. houding en gedrag die de opleiding en daarmee de docenten verwacht van haar studenten:   Je bent leer- en nieuwsgierig, geïnteresseerd en treedt zaken met open mind tegemoet;.  Je toont initiatief, bent kritisch en reageert pro-actief vanuit een positieve grondhouding.  Je gaat respectvol om met collega studenten en personeel van V&M, zowel in verbale communicatie als in non-verbale communicatie;  Problemen / conflicten worden besproken (en mogelijk opgelost) met de betreffende docent / student;  Door kennisverwerving en kennisdeling (samenwerking) ben je gericht op het ontwikkelen van jezelf en van je collega studenten;  Je neemt geen genoegen met minder dan een 8 en bereidt dus je lessen voor, maakt tijdig het huiswerk en leest de modulehandleidingen (goede voorbereiding);  Je bent op samenwerking gericht en met een kritische blik lever je een bijdrage aan de verdere ontwikkeling van je opleiding;

5  Fatsoenlijke en schone kleding;  In de klas geen petjes, eten/drinken en de mobiele telefoon staat uit;  Notebooks, laptops en tablets worden uitsluiten na toestemming van de docent toegelaten tot de les.  Bij vertegenwoordiging van de opleiding (open dagen, voorlichting, etc.) kleding passend bij de beroepsgroep;  Afspraak = afspraak, en dus (zeker) ook deadline = deadline;  Je bent punctueel. Oftewel op tijd in de les; je leest je schoolmail meerdere keren per week; je vult evaluaties in; je reageert direct op mails en haalt uiteraard de gestelde deadlines;  Je neemt studiebenodigdheden (boek, pen, rekenmachine, etc.) mee naar de les indien je deze niet bij je hebt word je niet toegelaten tot de les.  Je instelling en betrokkenheid maken je een trotse ambassadeur van de opleiding.

6  Meer maatschappelijk vastgoed dan winkels en kantoren 11-10-2011 Propertynl Er is meer maatschappelijk vastgoed in Nederland dan kantoren en winkels bij elkaar. Dat is de opmerkelijke uitkomst van een verkenning van bbn adviseurs gedaan in opdracht van Bouwstenen. Het is voor het eerst dat de totale omvang van het maatschappelijk vastgoed in beeld is gebracht. Er gaat jaarlijks een bedrag van 14,3 miljard euro in het maatschappelijk vastgoed om. Het totale oppervlak maatschappelijk vastgoed beslaat circa 83,5 miljoen vierkante meter. Ongeveer 70 procent heeft een onderwijs of zorgfunctie. De sectoren met het grootse bruto vloeroppervlak zijn onderwijs (30 miljoen m2) en zorg (29,9 miljoen m2). De zorg geeft het meest uit aan huisvesting per jaar: 5,9 miljard euro. Maatschappelijk vastgoed wordt in de verkenning gedefinieerd als huisvesting voor alle dienstverlening die geheel of grotendeels publiek wordt gefinancierd. Het gaat om vastgoed voor scholen, kinderopvang, cultuur, sport, zorg, welzijn en overige maatschappelijke dienstverlening. Vastgoed dat door privaat gefinancierde partijen wordt gebruikt, zoals kerken, particuliere scholen en gemeenschapshuizen, is buiten beschouwing gelaten, evenals de kantoren die gebruikt worden door de Rijksoverheid. Eerdere verkenningen hadden betrekking op deelgebieden, waaronder het gemeentelijke vastgoed en het maatschappelijk vastgoed van woningcorporaties. In deze nieuwe verkenning is uitgegaan van de omzet van maatschappelijke dienstverleners. Aan de hand van beschikbare kengetallen zijn de huisvestingslasten per jaar bepaald en vervolgens zijn deze op basis van kostenkengetallen omgezet in het vermoedelijke vloeroppervlak. De cijfers zijn indicatief

7 Tekorten grondbedrijven brengen 35 gemeenten in gevarenzone DEN HAAG – De verliezen op ruimtelijke plannen van alle gemeenten gezamenlijk kunnen oplopen tot € 2,9 mrd. Dit is € 500.000 meer dan het tekort dat vorig jaar werd geraamd. Dit blijkt uit de actualisatie van het rapport 'Financiële effecten vastgoedcrisis bij gemeentelijke grondbedrijven' van Deloitte. Door de grote verliezen bij grondbedrijven komen de komende jaren 35 gemeenten in de gevarenzone. Dit is twee keer zo veel dan het aantal dat Deloitte vorig jaar voorspelde. Doordat kantoren, bedrijventerreinen en woningbouwlocaties niet tot ontwikkeling komen, lopen de renteverliezen op aangekochte gronden op en blijven de opbrengsten achter bij eerdere ramingen. Volgens hoogleraar Friso de Zeeuw in Aedes Magazine dreigt de artikel12 status - onder curatele van het Rijk - ondermeer voor Tilburg, Breda, Apeldoorn, Maastricht en Enschede. Deloitte Real Estate Advisory stelde het rapport vorig jaar op in opdracht van de VNG en de ministeries van Binnenlandse Zaken en Infrastructuur en Milieu. Nu zijn de laatste begrotingsgegevens van de gemeenten verwerkt. Het directe verlies op grondexploitatie loopt op tot € 1,8 mrd en het indirecte verlies op plannen met een positief plansaldo bedraagt € 1,1 mrd. Dit betreft verdamping van toekomstige winsten die vaak de dekking vormen voor nieuwe ruimtelijke en infrastructurele projecten. Grondbedrijven hebben inmiddels wel maatregelen genomen. Volgens de onderzoekers hebben de gemeenten wel voor het eerst de financiële tegenvallers verwerkt in hun jaarrekeningen. De voorzieningvoor toekomstige verliezen bij grondbedrijven is gestegen tot een bedrag van € 760 mln.

8 Vastgoedportefeuille overheid ca. 30 -40 mld. (WOZ waarde, 33 mld Teuben 2011) Boekwaarde 20 mld (Teuben, 2011) 418 gemeenten (1-1-2011) Oppervlakte ca. 40-50 mlj m² BVO Door economische ontwikkelingen gemeenten gedwongen om vastgoedportefeuille te analyseren

9 In kaart brengen van het vastgoed Wijkgebouwen, cultuurgebouwen, onderwijs, sportvoorzieningen, kantoren,parkeren, MFA’s Maatschappelijk vastgoed: Vastgoedobject dat in algemene zin een publieke functie vervult, gefinancierd met publiek geld en ten dienste staat van de samenleving (maatschappelijk rendement). MV kenmerkt zich door gebruik door derden MV is dus een middel waarmee de gemeente doelen uit collegeprogramma kan realiseren en sturing kan geven aan ruimtelijke ordening

10 Maar bestaat MV eigenlijk wel: openbare les A. Vlak maatschappelijk nut (=pleinen, plantsoenen, vijvers, wegen) en vastgoed met economisch nut (= bibliotheken, zwembaden, stadhuis, brandweerkazerne, sportcomplexen etc.).

11 Doelstelling Ontmoeting Functie Ontplooiingonderwijs Voorziening Opvangzorg schoolMFA Ontspanningwelzijn buurthuisvastgoed cultuur kinderboerderijschoolgebouw sportcentrumsporthal Gemeentelijk vastgoed: Geheel van objecten van een gemeentelijke vastgoedportefeuille, MV is daar binnen een categorie die een directe relatie met het gemeentelijk beleid heeft. Wat verstaan we onder GV : gemeentehuis, stadskantoor, huisvesting van eigen organisatie realiseert vervult accommodeert

12 Gemeente bestuurslaag die dichtst bij burger staat Vanuit Rijk doelstellingen: decentralisatie van verantwoordelijkheden en bevoegdheden goede infrastructuur (verkeer), bereikbare, evenwichtige gespreide voorzieningen (lager onderwijs), prettige woonomgeving die ontwikkeling van de burger stimuleert Bijkomende effect: beheren van accommodaties van deze voorzieningen

13 Prestaties van gemeenten worden steeds belangrijker voor zowel burger als Rijksoverheid Juiste balans vinden in de veelzijdige taken en rollen die een gemeente heeft. Ontwikkeling en beheer van vastgoed door gemeenten wordt steeds moeilijker vanuit financieel (economisch klimaat) als ruimtelijk oogpunt (schaarser worden van grond). Ontwikkeling en beheer van MV wordt ingezet in het kader van wijkaanpak/herstructuering. Corporaties gaan zich uitdrukkelijker gaan bemoeien met exploitatie van MV.

14 Aan de andere kant stoten corporaties ook taken af (onvoldoende rendement, niet behorende tot kerntaken corporatie). Gemeente dient deze taken op te pakken om ruimtelijke- economische doelstellingen te halen. Soorten O.G.: Ambtelijke huisvesting Strategisch vastgoed Bijzonder vastgoed Maatschappelijk vastgoed

15  Ambtelijke huisvesting: Gebouwen met publieke functie, huisvesting eigen organisatie  Strategisch vastgoed: Vanuit ruimtelijke- economische invalshoek, ten einde vastgoedontwikkelingen mogelijk te maken. Denk ook aan gebieden waar een rendabele marktexploitatie nog niet mogelijk is: ruimtelijke investeringen, wijken weer aantrekkijk maken (Delfshaven)  Maatschappelijk vastgoed Sociale – culturele invalshoek: onderwijs, sport. Verantwoording van MV vaak “verstopt” in programmabegroting van beleidsprogramma’s  Bijzonder vastgoed Monumentale objecten, moeilijk rendabel te exploiteren vastgoed

16 ROZ: Welzijn:kinderopvang, BSO, wijk-/buurthuis, dagopvang regelgeving van toepassing Onderwijs:wettelijk taak: zorgen voor voldoende voorzieningen financiële bijdrage van het rijk Kunst/ cultuur:bibliotheek, museum, theater, muziek-podia/school Sport/ recreatie:sporthal, gymzaal, zwembad, tennishal, ijsbaan, diverse sportvelden Huisvesting eigen organisatie Geen zorg, zorgverleners zijn zelfstandige ondernemers. Trend: zorgboulevards

17  Gemeentewet: organisatie, taken, kader financiën (regels begroting, toezicht hierop, jaarstukken) College B&W legt verantwoording af. Vastgoed kan dus politiek gevoelig liggen Adje- Theater Tilburg  Besluit Begroting en Verantwoording provincies en gemeenten uitwerking van de jaarstukken en begroting is hier in vastgelegd (waardering activa, financiële positie). Op deze manier kan gemeente verantwoording afleggen aan de burger voor de gerealiseerde doelen.  Wet financiering Decentrale overheden (Wet Fido) instrument waarmee gemeente risico’s moeten inperken bij financieren, lenen en beleggen van middelen.

18  Verbeteren werkprocessen ambtenaren  Verbeteren publieke dienstverlening  Stimulans van gewenste sociaal – maatschappelijk effecten  Stimulans lokale economie  Verhogen belevingswaarde van de stad  Opwaarderen van de omgeving Beter herkenbaar dan wanneer je denkt aan MV. (artikel Gemeentelijk vastgoed op de markt)

19 Enkele vraagstukken bij gemeenten: Welke vastgoedontwikkelingen uitvoeren? Verwachte opbrengsten/kosten? Hoe ziet beheerstructuur er straks uit? Is het binnen de exploitatieperiode kostendekkend? Zijn de risico’s in kaart gebracht Welke jaarlijkse lasten begroot de gemeente voor de exploitatie? Hoe wordt er gefinancierd? Worden deze uitgangspunten bij gemeenten aangepast zodra er tussentijdse veranderingen optreden? Herbezinning op MV! -

20 Jammer genoeg te weinig! Deskundigheid ontbreekt, inhaalslag is reeds ingezet. Werkprocessen overheid: -ad hoc beslissingen -kwalificatie personeel te laag -geen lange termijn visie -beheer versnipperd over meerdere afdelingen -geen financieel/ economische sturing Vastgoedmanagement is hier een oplossing voor

21 Doel: Het zo efficiënt en doelmatig uitvoeren van de centraal vastgestelde financiële en/of maatschappelijke huisvestingsdoelstellingen gemeente dient de resultaten van vastgoed zo eenduidig mogelijk en op transparante wijze te Registeren ten einde daadwerkelijk kosten en opbrengsten van het achter liggende beleid kenbaar te Maken (college B&W dient immers verantwoording af te leggen aan gemeenteraad)

22 Daarnaast dient vastgoedmanagement bij gemeente om de strategische doelen voor de lange termijn te ondersteunen (gebiedsontwikkeling, les6) Politiek belang Huurdersbelang Maatschappelijk belang Beleggers – of eigenarenbelang Vastgoedbeleidsplan: Strategische besluiten die gemeenten over vastgoed Neemt (voorbeeld nota gemeente Schiedam, les 2)

23 Vastgesteld door B&W en goedgekeurd door Gemeenteraad. Vertaling beleidsplan in jaarplan, college stelt jaarplan vast. Op deze wijze beleidsdoelen gemeenten geborgd. Tevens wordt er verantwoording afgelegd.afgelegd Plan voorziet in huisvestingsafspraken met maatschappelijke organisaties, opbrengsten, Rendementsverbeteringen. Wat ga je bijv. doen met de extra opbrengsten

24  Vastgoed verspreidt over meerdere afdelingen school: afdeling onderwijs, sporthal:afdeling sport en recreatie, bibliotheek:afdeling cultuur. Beheertaken ook verspreid over afdelingen  Beheer eigen gemeentelijke diensten vallen onder facilitaire zaken (facility management) Verschillende manier van berekenen huurprijs, exploitatiekosten, exploitatietermijn, eigen huurcontract etc. (les 6)

25 Vrijwel alle gemeenten vastgoedportefeuille in kaart brengen om tactische en strategische keuze te kunnen maken. Het vastgoed is divers, specifiek en monofunctioneel. Het beheer is versnipperd over de organisatie en vooral gericht op technisch onderhoud: overzicht ontbreekt. Gemeentelijk vastgoed moet inspelen wisselende behoeften maatschappij en diversiteit van gebruikers. Op deze wijze efficiënter gebruik van vastgoed!

26 Dalende inkomsten ( grondexploitatie, gemeentefonds), hogere uitgaven, verdere bezuinigingen maar gelijkblijvend peil van de dienstverlening en verhogen van de kwaliteit van de dienstverlening, afrekencultuur, publieke verantwoording Verdere professionaliserende vastgoedactiviteiten Keuzes maken in vastgoedinvesteringen,vastgoedbezit en de exploitatie van vastgoed Van ontwikkeling: direct rendement naar vastgoedmanagement: indirect rendement

27 Gemeentelijke vastgoedorganisaties dienen inzicht te geven in het gemeentelijk vastgoed Waarom vastgoed organiseren? Verantwoording, doelmatigheid en professionalisering van de Vastgoedportefeuille Drie beheervormen: 1. Beheer ondergebracht in één beheerorganisatie: centralisatie 2. Beheer ondergebracht in diverse gemeentelijke diensten 3. Beheer is geconcentreerd in vastgoeddienst (vastgoedbedrijf of vastgoedafdeling) en bezit is ondergebracht bij diverse diensten (zij hebben budget en dus ook de macht)

28 56 gemeenten met minimaal 56.000 inwoners Grote gemeenten >75.000 inwoners Middel grote gemeenten 50.000-75.000 inwoners Helft van gemeenten vastgoedactiviteiten (beheer en bezit) niet gecentraliseerd in één vastgoedorganisatie. Bij grote gemeenten wordt het wel vaker toegepast. Verantwoording, transparantie en doelmatigheid aanleiding Inzicht in omvang, kosten en opbrengsten van portefeuille kunnen transparantie bieden in financiële prestaties Wens om beleidseffecten door inzet vastgoed zichtbaar te maken

29 De gemeentelijke vastgoedorganisatie functioneert binnen het kader van het beleidsprogramma en de wettelijke taken van de gemeente. Zij heeft te maken met de behoeften en belangen van verschillende betrokkenen zoals het College, de gemeenteraad, andere diensten en gebruikers. Een professionele gemeentelijke vastgoedorganisatie heeft de kennis en vaardigheden om de actuele vragen van deze partijen te beantwoorden. Daarnaast herkent zij tijdig de verandering van vragen en beschikt zij over het aanpassingsvermogen om haar organisatie daarop in te richten TRENDS: vastgoedportefeuille strategisch in te kunnen zetten als bijdrage aan Beleidsdoelstellingen Duurzaamheid Kostenreductie

30 Door centraal overzicht en centrale aansturing kan goede afstemming plaatsvinden en kan er optimaal worden samengewerkt met de gebruikers. Het vastgoedbedrijf (VB): vanuit bedrijfskundige, zakelijke manier naar vastgoedportefeuille kijken en de match met gebruikerswensen kijken Voorwaarden: 1. Duidelijke positionering van het VB 2. Verantwoordelijkheid voor exploitatie met bijbehorende bevoegdheden 3. Transparante en integrale vastgoedbeslissingen 4. gegevens en indicatoren van de vastgoedportefeuille op orde 5. Extern en marktgericht opereren

31 ad. 1. Duidelijke positionering van het VB Duidelijke missie/vissie, positionering: belang bij gebruikerseisen. Vastgoed op economisch verantwoorde manier inzetten Werkelijke kosten op lange termijn doorbelasten aan gebruiken (geen winstoogmerk, VB is geen commerciële belegger) Inzicht in maatschappelijk doelen gebruikers. Op deze manier in staat om dwarsverbanden te leggen binnen gemeentelijke huisvestingsvraag. Gebouwen kunnen intensiever gebruikt worden

32 Ad. 2 Verantwoordelijkheid voor exploitatie met bijbehorende bevoegdheden VB dient zelf verantwoordelijkheid te dragen voor de exploitatie. Direct inzicht in financiële resultaat en bijv. risico dat gebouw leeg komt te staan. Voorwaarde: bevoegdheden VB -bepalen voorwaarde huurovereenkomst (duur, hp, risicotoeslagen) -inbrengen van haar expertise in vroeg stadium van aankoop -/nieuwbouw vastgoed (consequenties aankoop voor exploitatie, huurvoorwaarden)

33 Ad. 3 Transparante en integrale vastgoedbeslissingen Kostprijsdekkende huur vs. Markthuur Veelal vergoedingen o.b.v. boekwaarde (verkapte subsidie, oneerlijke concurrentie?) Boekwaarde veelal te hoog i.v.m. investeringen Doorbereken markthuur prikkelt gebruiker om effectiever met het aantal m² om te gaan transparantie

34 Ad. 4 gegevens en indicatoren van de vastgoedportefeuille op orde Inzicht in samenstelling portefeuille maar ook zaken als leegstand, gebruikerstevredenheid, onderhoudskosten, verhouding boekwaarde- marktwaarden. Doel: benchmarking en optimalisatie portefeuille (les 7)

35 Ad.5 Extern en marktgericht opereren Bewust worden van externe omgeving, kansen met andere marktpartijen oppakken ( corporaties, zorgaanbieders). Voorwaarden oprichten VB: Politiek draagvlak!! Vastgoednota: Rol bij nieuwbouw, hp berekening en differentiatie mogelijkheden, omgang met exploitatierisico’s, parameters waarop wordt gestuurd, hoe invulling geven aan relatie huurder/gebruiker Lange adem………………………………..

36 Inventarisatie vastgoed o.a. inventariseren operationele en tactische aspecten (kerngegevens, overeenkomsten, o.a. gemaakte afspraken met huurders) Invulling geven aan strategische aspecten (huidige portefeuille vs. Toekomstige behoeften Gebruikers, afstoten: quikwins) Hoe kan prestatie van vastgoed verder geoptimaliseerd worden (verkoop objecten, half lege gebouwen opvullen, standaardisatie huurprijzen, aanpakken achterstallig onderhoud) Verdere professionalisering: samenwerking andere afdelingen (grondbedrijf), marktpartijen (corporaties), PPS Constructie Blijven sturen op de portefeuille m.b.v. exploitatie uitkomsten

37  Investeringsbeslissingen worden genomen zonder exploitatie analyse  Ontbreken van inzicht in eisen/wensen die vanuit gemeentelijke beleidsvelden aan de portefeuille wordt gesteld  Verkapte subsidies aan gebruikers (verantwoording overheidsuitgaven  Er wordt onvoldoende vanuit beleggers-/ ontwikkelaarsperspectief gekeken : kansen blijven onbenut  Inzicht kosten/opbrengsten (gebrekkig controle over publiek geld)  Politieke aandacht  Inefficiënt gebruik van maatschappelijk vastgoed