De presentatie wordt gedownload. Even geduld aub

De presentatie wordt gedownload. Even geduld aub

Transformaties. Een model vanuit een Leegstandbeheerder Remco van Olst Paul Keijsers NVA Amsterdam 29 september 2014.

Verwante presentaties


Presentatie over: "Transformaties. Een model vanuit een Leegstandbeheerder Remco van Olst Paul Keijsers NVA Amsterdam 29 september 2014."— Transcript van de presentatie:

1 Transformaties. Een model vanuit een Leegstandbeheerder Remco van Olst Paul Keijsers NVA Amsterdam 29 september 2014

2 Inhoud  Visie & Strategie  Excellente operaties – waarom lukt het ons?  Het ATB-model

3

4 Camelot Europe  Sinds 1994  6 landen, 19 kantoren  Ca. 250 vaste medewerkers  Strategische focus:  Innovatie & kennisleiderschap  Operational Excellence & Customer Intimacy

5  Kantoren ISO 9001:2008 gecertificeerd  Lid alle mogelijke Keurmerken  Top 3 social media company NL, FD, Dec 2012  FD Gazelle: 100 snelst groeiende MKB bedrijven  Kennis Seminars ca. 30 per jaar in Europa.  > 70 Leegstand services ontwikkeld. Innovatie, kwaliteit & kennisoverdracht

6 Operational Excellence Waarom lukt ‘t ons?  Website is bij de 1% best bezochte wereldwijd (Google)  > flexibele contracten in beheer  > 500 mutaties per week  > aanmeldingen per maand via website  ± 300 panden & plekken in process per maand  ‘State-of-Art’ IT backoffice  Mix van Lean (Six-Sigma) & KAIZEN kwaliteitsmodellen.

7 Praktisch: Camelot leegstandbeheer model  Verlaag leegstandskosten  Risico management door hoogwaardig tijdelijk beheer, facility -, security -, energie - & onderhoudsmanagement.  Opbrengsten management : Make-Space-Pay  Ontwikkel de strategieën om leegstand te bestrijden  door tijdelijke transformatie oplossingen, of  door permanente transformatie oplossingen

8 Voorbeeld 1: verlaag leegstandskosten Facility management: zijn alle services noodzakelijk? Kantoorgebouw 9500 m 2, Amsterdam Vaste kosten voor de verkoop: euro/jaar  Onderzoek naar lopende contracten  Energiescan  Investering: € Huidige vaste kosten: € per jaar  € besparing / jaar

9 Voorbeeld 2: Verlaag leegstandskosten Make Space Pay Doel: Dekking van de vaste kosten Voorbeeld: Attractiepark ‘Land van Ooit’  Festivals  Evenementen  Markten  Parkeerplaatsen  Foto-shoots  Filmopnamen  Reclameruimte

10 de strategieën om uw leegstand te bestrijden Wat wilt U, de klant??  Sloop  No Cost Strategie  No Risk Strategie  No Time Strategie  Inkomsten genereren  Transformatie (permanent, tijdelijk)

11 Camelot’s initiatieven tot transformaties  Op verzoek van relaties (bedrijfs-)makelaars, beleggers, gemeentes, projectontwikkelaars, bouwbedrijven/aannemers)  Op eigen initiatief (executieveilingen, gesprekken/wandelgangen, lobby, lezingen en seminars/workshops van Camelot of derden)  Op verzoek van Gemeenten en woningcorporaties (i.h.k.v. arbeidsmigrantenhuisvesting)  Via onze verkooporganisatie (door na de start van het tijdelijk beheer (anti-kraak) met de klant zorgen voor het uitwerken van leegstandbestijding strategieën)

12 Toren Overhoeks / A-Lab Wat kan er gebeuren als leegstaand vastgoed niet wordt beschermd?

13 Het ATB-model Paul Keijsers NVA Amsterdam 29 september 2014

14 Transformatie mogelijkheden  Tijdelijke of permanente transformaties i.s.m. met gemeenten, woningcorporaties, investeerders en werkgevers  Zelf kopen & ontwikkelen: Camelot en/of Clever Real Estate [samenwerking Klokgroep Druten, Rinzvest en Camelot]  Consultancy/bouwmanagement t.b.v. tijdelijke of permanente transformaties  Pand(en) inhuren en doorverhuren (o.a. Expats via Corporate Housing Factory, voormalig Vesteda-onderdeel)  ‘Tripple-net’-huur incl. Meer-Jaren-Onderhouds-Planningen (MJOP’s)

15 Beoordeling mogelijkheden transformatie door: - Pre-scan, - Quick-scan, - Exploitatiebeslissing/bieding, - Ontwikkel- bouw- en oplevertraject A. Tijdelijke situatie: Voornamelijk in opdracht van beleggers, woningcorporaties en/of gemeentes B. Permanente situatie: Voornamelijk voor eigen exploitatie = aankoop pand als beleggingsobject (voor Camelot Europe Development of Clever Real Estate) Tijdelijke of permanente transformatie

16 Herbestemming naar (verhuur)bewoning voor snel muterende doelgroepen waarvoor huisvesting een (urgent) probleem is. Transformatie begeleidt in 3 fasen het traject van behoefte en idee naar realisatie en gebruik: Analyse - Transformatie - Beheer (A.T.B.) Elke fase kent zijn eigen juridische, fiscale, beheersmatige en (bouw)technische aspecten. Tijdelijke of permanente transformatie

17 A.T.B.- PROCES AnalyseTransformatieBeheer Fase 2 Fase 3 Aanleiding/doelgroep Opdrachtgever- partner(s) Zoektocht naar geschikt pand Locatie, buurt, parkeren Bestemmingsplantoets Exploitatie haalbaar Procedurebepaling Juridische analyse Aanleiding/doelgroep Opdrachtgever- partner(s) Zoektocht naar geschikt pand Locatie, buurt, parkeren Bestemmingsplantoets Exploitatie haalbaar Procedurebepaling Juridische analyse Fiscaal en financieel management GRO/omgevingsvergunning Aanbestedingsstukken Bouwmanagement Strippen/asbest/(ver)bouwen MJOP (Start)inventaris en inrichting Opleveren aan afdeling Beheer Fiscaal en financieel management GRO/omgevingsvergunning Aanbestedingsstukken Bouwmanagement Strippen/asbest/(ver)bouwen MJOP (Start)inventaris en inrichting Opleveren aan afdeling Beheer Overal Beheerplan incl. MJO Bewoners op contract nemen Communicatie Onderhoud (technisch, MJOP) Beheer (financieel, contractueel, sociaal, buurt) Beveiliging Integreren in omgeving Overal Beheerplan incl. MJO Bewoners op contract nemen Communicatie Onderhoud (technisch, MJOP) Beheer (financieel, contractueel, sociaal, buurt) Beveiliging Integreren in omgeving Fase 1

18 Doelgroepen [hoge(re) mutatiegraad]

19 Contractvormen Juridisch  Bruikleenovereenkomst  Reguliere huurcontracten (wonen)  Tijdelijke huurcontracten o.b.v. leegstandwet/crisis en herstelwet Benaming  Short-stay-contract (expats: huurcontract voor beperkte duur)  Campus-contract (inschrijving school)  Arbeidsmigranten-contract (expats)  Contract voor flexwonen algemeen (regulier huurcontract)

20 Tijdelijke transformaties Case “FLEXWONEN” Studenten, jongeren, arbeidsmigranten, gescheiden mensen, ‘kwetsbare doelgroepen’, begeleid wonen, (ouderen-)zorg. 1. Analyse 2. Transformatie 3. Beheer 4. Inkomsten 5. Raming totale kosten/opbrengen

21 1. Analyse OmschrijvingKostenraming Quickscan programmatische mogelijkheden tijdelijk huisvesting incl. toets bestemmingsplan met o.a. geluid en parkeren. Energiescan t.b.v. energetische optimalisatie van het pand Asbestinventarisatie A - niet destructief Asbestinventarisatie B - destructief, indien dit gezien pandgebruik mogelijk is. Indien door bewoning/verhuur niet mogelijk, dan in volgende fase uit te voeren. Kostenraming asbestsanering o.b.v. inventarisatie t.b.v. ingebruikname pand Opstellen algemene kostenraming o.b.v. voornoemde scans en inventarisaties Juridische ondersteuning t.a.v. te voeren huurcontract bewoners Opstellen conclusies en aanbevelingen Analyse incl. analysefee Camelot Raming analysekosten incl. BTW € -

22 2.Transformatie Omschrijving Kosten ramingOpmerkingen Bouwmanagement Camelot Vast te leggen in separate Bouwmanagementovereenkomst GRO + stukken t.b.v. aanvraag omgevingsvergunning incl. BTW Omgevingsvergunning incl. bestemmingswijziging Technische stukken t.b.v. offerte-aanvraag aannemer Gebaseerd op GRO + aanvraag Omgevingsvergunning incl. T.O. en blanco aannemingsovereenkomst Asbestinventarisatie B - destructief indien dit in de Analysefase niet mogelijk was Raming Asbestsanering totaal t.b.v. bewoning voor nieuwe bestemming Raming Bouwkosten incl. BTW Bijkomende kosten inclusief onvoorzien t.a.v. Bouwkosten Hekwerken, terreininventaris enz. wat mogelijk buiten opdracht aannemer valt Offerte en uitvoeren van het opstellen van een Meer Jaren Onderhouds Planning Op basis van definitieve stukken uit op te stellen aannemingsovereenkomst Totaalkosten inventaris (aan te leveren vóór ingebruikname) Conform opstelling INVENTARIS: afschrijven = 50% over 5 jaar: 50% over 10 jaar. Raming transformatiekosten incl. BTW € -

23 2./3. Inventaris (t.b.v. alle bewoners excl. beheerder) OmschrijvingAantal Prijs/ eenheid Kosten ramingOpmerkingen Bedden incl. matras Geen inventaris t.b.v. beheerdersappartement Raamdecoratie/velours gordijnen Geen inventaris t.b.v. beheerdersappartement Aardgasdroogkasten Wasmachines Koelkasten Drankautomaat (Warm) exploitatie door derden Drankautomaat (Koud) exploitatie door derden Snacksautomaat exploitatie door derden TV Schermen Tafeltennis Tafelvoetbal Meubilair algemeen Geen inventaris t.b.v. beheerdersappartement Meubilair individueel Geen inventaris t.b.v. beheerdersappartement Verlichting & Lichtplan Onvoorzien Totaalkosten inventarisAfschrijving over 5 jaar € -Opgenomen in Transformatiekosten hierboven 50% v.d. inventaris na 5 jaar vervangenAfschrijving over 5 jaar € -Opgenomen in Beheerkosten hieronder

24 3. Beheer Omschrijving Totaal per maand Totaal per jaar Totaal per 10 jaarOpmerkingen Beheerskosten Camelot Verzekeringen (pand) Mogelijk in algemene vastgoedportefeuille Verzekeringen (inboedel algemeen c.q. indiividueel) Mogelijk in totale bedrijfsverz. pakket Klein onderhoud algemeen Algemene voorzienig Groot onderhoud conform MJOP MeerJarenOnderhoudsPlanning Schoonmaak Algemeen CV Service- c.q. onderhoudscontracten Lift(en) Service- c.q. onderhoudscontracten Ontstoppingen Service- c.q. onderhoudscontracten Wifi/Internet/TV Webadres t.b.v. beveiliging Technische Inspecties Riool, zonnepanelen, ventilatiekanalen, enz. Overige installaties Service- c.q. onderhoudscontracten Diverse Schades Afvalverwerking Tuinonderhoud Nutskosten totaal gebouw Geschat verbruik per jaar voor totale gebouw Administratiekosten Nutsverbruik individueel Individueel nutsgebruik en servicekosten Nutskosten individueel Indien van toepassing doorbelasten 50% v.d. inventaris na 5 jaar vervangen Conform bovenstaande opgave Onvoorzien Raming beheerkosten incl. BTW € -

25 4. Opbrengsten Omschrijving Totaal per 10 jaarOpmerkingen Bewoners personen á € …per maand € … Anderen 1 werkruimte á € …per maand € … Anderen 1 werkruimte á € …per maand € … Raming Opbrengsten over totale exploitatieduur (10 jaar) € …

26 Raming totale kosten/opbrengsten (incl. BTW) Totaaloverzicht Gebruiksexploitatie 1. Analyse 2. Transformatie 3. Beheer 4. Inkomsten Totaal geraamde kosten/opbrengsten gedurende looptijd van 10 jaar (incl. BTW) Totaal geraamde kosten/opbrengsten per jaar gedurende looptijd van 10 jaar (incl. BTW) Totaal geraamde kosten/per maand per maand gedurende looptijd van 10 jaar (incl. BTW) Voorwaarden 1. Opdrachtgever financieert alle kosten voor eigen rekening en risico 2. Beheersvergoeding á € …./persoon/maand (prijspeil 2014) wordt elk jaar met 2% stijging geindexeerd. 3. Beheerder in dienst van Camelot. 4. ………..

27 Permanente transformaties flexwonen of specifieke doelgroep  Analyse = marktonderzoek doelgroep en huurprijs, bouw- en bijkomende kosten, bestemmingsplantoets, parkeren, geluid, asbest, constructie, schetsontwerp/programma-studie.  Doel analyse = residueel biedingsbedrag.  Transformatie = bouwmanagement, VO t/m aanbesteding, toezicht / directievoering incl. oplevering aan afdeling beheer, opstellen MJOP, voorbereidingen eigen verhuur ofwel verkoop aan belegger / investeerder.  Beheer = verhuur- en contractenbeheer, opleveringen, schadeherstel, technisch onderhoud enz.

28  Lokatie criteria (hierna)  Doelgroep(en)  Opleveringsniveau (PvE)  WOZ-waarde  Huurpuntenstelsel  Postcodepunten  Huurtoeslagen  Huurcommissie-uitspraken  Verhuurderstoeslag  Economics/exploitaties  Leegstand of gebruiks-beheer  Mogelijkheid zelfstandige units  Energie label  Technische staat algemeen  Installaties herbruikbaar  Terreinomstandigheden  Parkeren Permanente transformatie Analyse ( algemeen ):

29  Universiteits-steden  (Grootste) hogeschoolsteden  Steden met goede (huur)markt voor jongeren- ouderenhuisvesting  Afstanden tot voorzieningen als station, openbaar vervoer, universiteit, hogeschool, winkels, recreatie  Aantal parkeerplaatsen en openbaar vervoer  Levendige buurt  > 3000 m² BVO i.v.m. gewenste minimale aantal units = ca. 100 stuks (optimalisering beheerskosten) Permanente transformatie Locatie-criteria:

30 Voorbeelden  Tijdelijke transformatie, functie: wonen  Tijdelijke transformatie, functie: werken  Permanente transformaties, functie: wonen

31 Voorbeeld tijdelijke transformatie Wonen: Huisvesting arbeidsmigranten  Gebouw: voormalig Grafisch Lyceum Eindhoven  Eigendom Woningcorporatie  Convenant 2012 tussen gemeente en grotere corporaties Eindhoven  Doelgroepen: - 50 arbeidsmigranten - Gymzaal gemeente - Ateliers kunstenaars - Ontwerperscollectief - Buurtrestaurant

32 Voorbeeld grootschalige tijdelijke transformatie Wonen: Studentenhuisvesting + werken  Voormalige Lerarenopleiding Hogeschool-gebouw in Utrecht (Rijnsweerd/Uithof), ca m2  Onzekere toekomst voor belegger i.v.m. aanpassingen A27  Doelgroep: Studentenhuisvesting en startende ondernemingen  Contract: Leegstandwet-verhuur  Ruim 400 studenten wen ca. 70 ateliers en/of starterswerkplekken

33 Voorbeeld tijdelijke transformatie: Werken  Leegstaande kantoorpanden  Soms nodig om op te waarderen, onder te verdelen, brandveiligheid en toegankelijkheid aanpassen = transformatie  Doelgroep: starters, ZZP’ers, kunstenaars, verhuur vergaderruimten Eerste stap naar een eigen kantoor, atelier of hobbyruimte. Pand wordt gedeeld met andere bedrijven tegen lage kosten op basis van tijdelijke bruikleenovereenkomsten (incl. Nuts). Eén of meer werkplekken per maand direct huren. Zonder verdere verplichtingen

34 Voorbeeld permanente transformatie Wonen Eindhoven: Bomansplaats

35 Bomansplaats Eindhoven Voormalig kantoorpand (centrum-rand) getransformeerd naar grotendeels zelfstandige Jongeren-huisvesting: van m2 kantoor naar 91 Studios Inhuurgarantie van 24 plaatsen voor buitenlandse studenten voor Fontys Hogeschool Eindhoven 8 units voor 3 personen,onzelfstandig In totaal 107 bewoners

36 Standaard zelfstandige jongeren-wooneenheid

37 Voorbeeld permanente transformatie Wonen Amsterdam: Rijswijkstraat 175  Clever Real Estate  Klok Bouw hoofdaannemer (niet verplicht)  Camelot verhuurt incl. risico is wordt beheerder  Gebouw: ca m2 voormalig kantoorpand  Ligging: naast ring/A10  229 zelfstandige wooneenheden voor jongeren  Na ingebruikname: verkoop aan belegger  Oplevering: medio november 2014

38 Amsterdam: Rijswijkstraat 175  229 zelfstandige wooneenheden: opp. van 18 tot 36 m2.  Elke studio krijgt een eigen badkamer en een complete keuken.  Voorzieningen als wasruimte (bediening met kamersleutel, beheerders- kantoor, dakterras en (camera-)bewaakte fietsenstalling.

39 Nieuw hoofdkantoor Camelot Europe inclusief ‘Workspace’ en 2 hotelkamers Noord Brabantlaan 2 Eindhoven

40

41 Nieuwe ontwikkelingen/kansen o.a.  Arnhem: ca. 75 jongeren wooneenheden in centrum (aankoop Camelot)  Eindhoven: 2e school uit naam van corporatie Woonbedrijf voor tijdelijke huisvesting ca. 80 arbeidsmigranten (i.o.v. woningbouwcorporatie)  Eindhoven: voormalig tijdelijk zorgcentrum naar COA  Woonzorg Nederland Amsterdam/Amstelveen: 2 verpleeghuizen tijdelijk getransformeerd naar huisvesting voor ca. 300 studenten en jongeren  Gemeente-archief Eindhoven: offerte totaalproces tijdelijke huisvesting  Amsterdam: Gerard Douplein, renovatie en verhuur appartementen

42 Het ombouwen van verzorgingstehuizen  Ombouwen 3 verzorgingstehuizen naar ca. 650 zelfstandige woningen voor jongeren/studenten  Omgevingsvergunning verleend o.b.v. leegstandwet  Camelot: PVE, bestek maken, offertes ophalen, bouwbegeleiding, commercieel, technisch en administratief  Jaarhuur tussen € & €  Project verhuurduur 5-10 jaar

43 Wilt u graag een voorbeeld uit de praktijk zien? U bent hierbij van harte uitgenodigd…

44 Wilt u ook uw leegstaand vastgoed beschermen tegen verloedering & criminaliteit? geld besparen of zelfs verdienen? sociaal, maatschappelijk verantwoord ondernemen? Transformeren?

45 Medio 2013  ↓ leegstand kantorenmarkt Medio 2014  trend duurt voort (↓ 1,3% laatste 6 maanden) Amsterdam Centrum : schaarste hoogwaardige kantoren met grote vloeroppervlakte Bron: DTZDTZ De Amsterdamse BOG Markt


Download ppt "Transformaties. Een model vanuit een Leegstandbeheerder Remco van Olst Paul Keijsers NVA Amsterdam 29 september 2014."

Verwante presentaties


Ads door Google