De presentatie wordt gedownload. Even geduld aub

De presentatie wordt gedownload. Even geduld aub

Hoofdstuk 15 Onroerend goed Beleggingsleer Siem de Ruijter Jan Van Doorslaer.

Verwante presentaties


Presentatie over: "Hoofdstuk 15 Onroerend goed Beleggingsleer Siem de Ruijter Jan Van Doorslaer."— Transcript van de presentatie:

1 Hoofdstuk 15 Onroerend goed Beleggingsleer Siem de Ruijter Jan Van Doorslaer

2 Definitie Directe belegging – gronden, gebouwen, winkelpanden … – huuropbrengsten en/of meerwaarde Indirecte belegging – vastgoedcertificaten – vastgoedbevaks – vastgoedaandelen © Uitgeverij De Boeck Beleggingsleer2

3 Directe belegging investeerder moet ondernemend zijn niet verplaatsbaar/onderhevig aan omgevingsfactoren ondoorzichtige markt/lokale kennis onontbeerlijk relatief hoge investeringsbedragen hoge transactiekosten illiquide vaak lange periode tussen uitwerken plannen en start opbrengsten regelgeving en fiscaliteit © Uitgeverij De Boeck Beleggingsleer3

4 p. 379: Wet-Breyne Netto, Trends, Immotheker Bron: Datum: 18/07/12 p

5 Indirecte belegging Vastgoedcertificaten Vastgoedbevaks Vastgoedaandelen © Uitgeverij De Boeck Beleggingsleer5

6 Vastgoedcerticaten Vastgoedproject – gespecialiseerde vennootschap verwerft eigendom – kan instaan voor beheer project maar meestal door beheersmaatschappij Kostprijs wordt verdeeld over certificaten – beleggers kunnen intekenen – hebben recht op deel netto-opbrengst bij verhuur – deel van de meerwaarde bij verkoop – meestal looptijd van jaar Juridisch – belegger geen eigenaar onroerende goederen – wel eigenaar roerende goederen – heeft gevolgen voor fiscale behandeling opbrengsten © Uitgeverij De Boeck Beleggingsleer6

7 Vastgoedcertificaten Onroerende leasingcertifcaten – onroerende goederen die worden verhuurd aan onderneming – via erfpacht 27 jaar – 99 jaar – huurder: vaak warenhuisketen – aan einde leasingperiode huurder mogelijkheid optie uit te oefenen indien niet: onroerend goed wordt verkocht – contract op lange termijn dat niet opzegbaar is © Uitgeverij De Boeck Beleggingsleer7

8 Vastgoedcertificaten Onroerende leasingcertifcaten – Huurder recht op volledig gebruik gebouw draagt kosten onderhoud, herstelling, verzekering betaalt huurprijs die gekoppeld is aan index – Houder certificaat recht op gedeelte netto-inkomsten jaarlijkse erfpacht gedeelte netto-opbrengst bij verkoop – Voorbeelden Diegem Kennedy (kantoorgebouwen) Machelen-Kuurne (doe-het-zelf-keten) © Uitgeverij De Boeck Beleggingsleer8

9 Bron: Datum:

10 © Uitgeverij De Boeck Beleggingsleer Bron: Datum:

11 Bron: Datum: © Uitgeverij De Boeck Beleggingsleer11

12 © Uitgeverij De Boeck Beleggingsleer Bron: Datum:

13 Bron: Datum: © Uitgeverij De Boeck Beleggingsleer13

14 Vastgoedcertificaten Huurcertificaten – verhuring gebeurt aan meerdere partijen – betalen periodiek huur – huurcontracten meestal type – certificaat meestal looptijd jaar – Risico groter dan bij leasingcertificaten zwakke vastgoedmarkt – risico leegstand of lagere huurprijzen sterke vastgoedmarkt – men kan huurprijzen naar boven aanpassen © Uitgeverij De Boeck Beleggingsleer14

15 Vastgoedcertificaten Huurcertificaten – Huurder huur kosten dagelijks onderhoud en kleine herstellingen andere kosten (OV, grote herstelling): verhuurder – Houder certificaat recht op gedeelte netto-inkomsten jaarlijkse erfpacht gedeelte netto-opbrengst bij verkoop – Voorbeelden Woluwe Shopping Distri-Invest Genk Logistics © Uitgeverij De Boeck Beleggingsleer15

16 © Uitgeverij De Boeck Beleggingsleer Bron: Datum:

17 © Uitgeverij De Boeck Beleggingsleer Bron: Datum:

18 © Uitgeverij De Boeck Beleggingsleer Bron: Datum:

19 Vastgoedcertificaten Scheepscertificaten – 2008 Hanzevest Carisbrooke Shipping nv – dochter van Hanzevast Shipping bven Carisbrook Shipping bv – aankoop, financiering en uitbating 2 schepen geeft eerste scheepscertificaat uit in België notering op Euronext – effect: Hanzevast CS 1 – EUR aan certificaten (coupures EUR) – schepen: Eileen-C en Lisa-C resultaten afhankelijk van – bevrachting schip – opbrengst bij verkoop © Uitgeverij De Boeck Beleggingsleer19

20 © Uitgeverij De Boeck Beleggingsleer Bron: Datum:

21 © Uitgeverij De Boeck Beleggingsleer Bron: Datum:

22 © Uitgeverij De Boeck Beleggingsleer Bron: Datum:

23 © Uitgeverij De Boeck Beleggingsleer Bron: Datum:

24 Vastgoedcertificaten Onroerende leasingcertifcaten – Diegem Kennedy (kantoorgebouwen) – Machelen-Kuurne (doe-het-zelf-keten) Huurcertifcaten – Woluwe Shopping – Distri-Invest – Genk Logistics Scheepscertifcaten – Hanzevast CS 1 © Uitgeverij De Boeck Beleggingsleer24

25 Vastgoedbevaks Beleggingsvennootschap met vast kapitaal – opgericht bij KB – specifieke regeling (pagina 384) Belegt uitsluitend in onroerende goederen – rechtstreekse belegging – zakelijke rechten op OG – deelnemingen in andere vastgoedinstellingen/certificaten © Uitgeverij De Boeck Beleggingsleer25

26 Vastgoedbevaks 14 Belgische vastgoedbevaks Kantoorgebouwen Befimmo Commerciële ruimtes Intervest Retail Retail Estates Ascensio Residentieel Home Invest Belgium Serviceflats Invest, Aedifica © Uitgeverij De Boeck Beleggingsleer26

27 Vastgoedbevaks 14 Belgische vastgoedbevaks Semi-industrieel WDP Montea Gemengd Cofinimmo Intervest Offices Leasinvest RE Warehouses Estates Belguim Werelhave Belguim © Uitgeverij De Boeck Beleggingsleer27

28 © Uitgeverij De Boeck Beleggingsleer Bron: Datum:

29 © Uitgeverij De Boeck Beleggingsleer Bron: Datum:

30 Vastgoedaandelen Bedrijven actief in de vastgoedsector – Beheren patrimonium – Promotie vastgoed – … Vastgoedbevak – Fiscale voordelen – Maar: mogen uitsluitend beleggen in vastgoed projectontwikkeling niet toegelaten Beurs Brussel – Immobel – Atenor © Uitgeverij De Boeck Beleggingsleer30

31 © Uitgeverij De Boeck Beleggingsleer Bron: Datum:

32 © Uitgeverij De Boeck Beleggingsleer Bron: Datum:

33 © Uitgeverij De Boeck Beleggingsleer Bron: Datum:

34 © Uitgeverij De Boeck Beleggingsleer Bron: Datum:

35 Veiligheid – directe belegging Prijzen kunnen dalen! – vastgoedcrisis VS – 2008 – prijzen in Spanje, Portugal … Door hoge eenheidsprijzen – niet eenvoudig om aan risicospreiding te doen Specifieke risico’s afhankelijk van type vastgoed – gezinswoning: slecht onderhouden door huurder – commercieel pand: huurder gaan failliet Brand, storm, natuurrampen – brandverzekering – sinds 2006: automatisch waarborg tegen natuurrampen p. 385 © Uitgeverij De Boeck Beleggingsleer35

36 Veiligheid – vastgoedcertificaten Debiteurenrisico – kwaliteit uitgevende vennootschap Renterisico – stijging markterente: daling waarde certificaat Koersrisico – evolutie vastgoedsector – kwaliteit onderliggend vastgoed – potentiële meer- of minderwaarde bij verkoop © Uitgeverij De Boeck Beleggingsleer36

37 Veiligheid - vastgoedbevaks Risico lager dan bij certificaten – door uitgebreide portefeuille aan gebouwen – commerciële ruimtes vrij stabiel bij goede locatie – kantoren conjunctuurgevoelig – residentieel vastgoed vrij immuun voor conjunctuurschommelingen Kwaliteit van het manangement – return bevak in grote mate afhankelijk van hun aankoop- en verkoopbeslissingen © Uitgeverij De Boeck Beleggingsleer37

38 Liquiditeit – directe belegging Illiquide en weinig flexibel Tijd – koper vinden – notariële acte – wettelijke documenten (bodemattest, EPC …) – aanvraag hypothecaire lening door koper Onroerend goed is meestal ondeelbaar – vaak moeilijk om deel van gelden vrij te maken Indien men goede prijs wenst – voldoende tijd – voldoende geïnteresseerde kopers © Uitgeverij De Boeck Beleggingsleer38

39 Liquiditeit – indirecte belegging Vastgoedcertificaten en bevaks – meeste noteren op continumarkt – Cofinimmo en Befimmo maken deel uit van Bel20 Vastgoedaandelen – afhankelijk van gemiddeld aantal verhandelde aandelen aantal aandelen dat is uitgeven – Atenor: continumarkt Compartiment C (beurskapitalisatie <150 mio) – Immobel: continumarkt Compartiment C (beurskapitalisatie <150 mio) © Uitgeverij De Boeck Beleggingsleer39

40 Return – direct vastgoed Jaarlijkse huuropbrengst Meer- of minderwaarde bij verkoop Jaarlijkse kosten – kosten voor onderhoud – verzekeringen – leegstand of wanbetaling – belastingen – beheerskosten Nettohuurinkomsten = brutohuurinkomsten - kosten © Uitgeverij De Boeck Beleggingsleer40

41 © Uitgeverij De Boeck Beleggingsleer Bron: p

42 Return – direct vastgoed Kosten voor onderhoud – kwaliteit en ouderdom gebouw – looptijd huurcontract – jaarlijkse terugkerende kosten – grote onderhoudskosten: reserve Verzekeringen – soort pand en soort verhuur – gezinswoning huurder: eigen inboedel en aansprakelijkheid aan derden (huurdersaansprakelijkheid) verhuurder: brandverzekering voor gebouw studentenkamers: afstand van verhaal © Uitgeverij De Boeck Beleggingsleer42

43 © Uitgeverij De Boeck Beleggingsleer 43

44 Return – direct vastgoed Leegstand of wanbetaling – moeilijk in te schatten Belastingen – zie 15.6 (pagina 394) Beheerskosten – kosten voor dagelijks beheer innen huurgelden opstellen contracten technische opvolging gebouw... – erelonen makelaar © Uitgeverij De Boeck Beleggingsleer44

45 © Uitgeverij De Boeck Beleggingsleer Voorbeeld p Brutohuurinkomsten (op jaarbasis) ,10 % Reserve voor jaarlijkse lasten (verzekeringen, beheer, renovatie …)25 %2 550 Onroerende voorheffing 885 Personenbelasting (op basis geïndexeerde KI verhoogd met 40 %, belast tegen het marginale tarief van 45 %) Provisie van 10 % van de brutohuur voor niet voorziene uitgaven (huurvacuüm, onvoorziene herstellingen …) 10 %1 020 Nettohuurinkomsten (op jaarbasis) ,26 % 45

46 © Uitgeverij De Boeck Beleggingsleer p

47 Return - vastgoedcertificaten Couponrendement hoger dan bij bevaks – reden: risico is groter Intrinsieke waarde – marktwaarde vastgoed - schulden – kopen: onder de intrinsieke waarde – verkopen: boven de intrinsieke waarde © Uitgeverij De Boeck Beleggingsleer47

48 Return - vastgoedbevaks Meestal dividend van minstens 80 % van de winst – reden: vrijstelling vennootschapsbelasting Intrinsieke waarde – marktwaarde vastgoed - schulden – koers vaak boven of onder intrinsieke waarde Oorzaken – slecht beursklimaat interesse in vastgoedbevaks vanwege hoog dividendrendement/relatief veilig karakter – goed beursklimaat weinig interesse in vastgoedbevaks © Uitgeverij De Boeck Beleggingsleer48

49 Return - vastgoedbevaks Oorzaken - vervolg – als langetermijnrente stijgt verschil tussen coupon obligatie en dividend vastgoedbevak wordt kleiner beleggers kiezen voor obligaties – andere factoren die belangrijke rol spelen bewezen prestaties management liquiditeit van bevak kwaliteit onderliggend vastgoedpatrimonium situatie op de vastgoedmarkt © Uitgeverij De Boeck Beleggingsleer49

50 Oefening Oefeningen p. 393 © Uitgeverij De Boeck Beleggingsleer50

51 Fiscaliteit – direct vastgoed Registratierechten – Vlaanderen: 10 % – verlaagde tarieven bescheiden woning: 5 % gewoon abattement meeneembaarheid en teruggave van RR … p. 394 © Uitgeverij De Boeck Beleggingsleer51

52 Fiscaliteit – direct vastgoed Onroerende voorheffing – wordt berekend op geïndexeerd KI – basisheffing Vlaamse overheid: 2,5 % – verhoogd met opcentiemen provincies en gemeentes – verminderingen mogelijk bv. kinderen ten laste Voorbeeld p. 396 © Uitgeverij De Boeck Beleggingsleer52

53 © Uitgeverij De Boeck Beleggingsleer 53

54 Fiscaliteit – direct vastgoed Belasting op meerwaarde – Huis dat men binnen 5 jaar opnieuw verkoopt bij schenking: 3 jaar niet van toepassing bij enige woonhuis, erfenis … – Tarief: 16,5 % verkoopprijs – aankoopprijs aankoopprijs mag verhoogd worden met – werkelijke kosten van aankoop (notariskosten) – forfaitair kostenpercentage van 25 % verhoogde aankoopprijs mag verhoogd worden met – 5 % per verlopen jaar – facturen uitgevoerd door geregistreerd aannemer – Gronden: 33 % (< 5 j.) of 16,5 % (5 j. – 8 j.) © Uitgeverij De Boeck Beleggingsleer54

55 Fiscaliteit – direct vastgoed Personenbelasting – soms complexe materie – twee voorbeelden verhuur gebouw aan particulier verhuur gebouw - huurder gebruikt het voor beroepsdoeleinden – onroerende inkomsten samengeteld met de andere inkomsten belast aan progressieve tarief hoogste tarief: 50 % + gemeentebelasting p. 397 © Uitgeverij De Boeck Beleggingsleer55

56 Fiscaliteit – direct vastgoed Personenbelasting – verhuur gebouw aan particulier – Belasting Op geïndexeerd KI, verhoogd met 40 % Men mag geen kosten in mindering brengen Voorbeeld p. 398 © Uitgeverij De Boeck Beleggingsleer56

57 Fiscaliteit – direct vastgoed Personenbelasting – verhuur gebouw – huurder gebruikt het voor beroepsdoeleinden – belastingaangifte kadastraal inkomen brutohuur incl. huurvoordelen – belastingen op nettohuur (laagste van volgende 2 wordt afgetrokken) forfaitaire aftrek van 40 % kosten 2/3 de oorspronkelijke KI, verhoogd met een bij KB bepaalde coëfficient – berekend op basis van de handelshuurprijzen en huurlasten – bedraagt voor AJ 2013 (inkomsten 2012) 4,10 © Uitgeverij De Boeck Beleggingsleer57

58 Fiscaliteit – direct vastgoed Personenbelasting – verhuur gebouw – huurder gebruikt het voor beroepsdoeleinden Voorbeeld p. 398 p. 399 © Uitgeverij De Boeck Beleggingsleer58

59 Fiscaliteit - vastgoedcertificaten Coupon – intrestgedeelte = huurinkomsten roerende voorheffing: 21 % – kapitaalgedeelte = gedeelte dat men als terugbetaling initieel geïnvesteerde kapitaal beschouwd geen roerende voorheffing Eventuele meerwaarde geen roerende voorheffing © Uitgeverij De Boeck Beleggingsleer59

60 Fiscaliteit - vastgoedbevaks Fiscale voordelen Niet onderhevig aan vennootschapsbelasting – voorwaarde: > 80 % winst uitkeren als dividend Dividend – normaal 15 % roerende voorheffing – indien > 60 % portefeuille residentieel vastgoed  0 % roerende voorheffing  Aedificia, Serviceflats Invest, Home Invest Belgium © Uitgeverij De Boeck Beleggingsleer60

61 Fiscaliteit - vastgoedaandelen Roerende voorheffing op dividenden – Gewone aandelen: 25 % roerende voorheffing – Aandelen + strip: 21 % roerende voorheffing © Uitgeverij De Boeck Beleggingsleer61

62 Kosten – Directe belegging Honorarium notaris Lening – door bank aangerekend schattingskosten dossierkosten – door notaris aangerekend registratierecht hypotheekrecht recht op geschriften kosten notaris zelf Kosten tussenpersoon © Uitgeverij De Boeck Beleggingsleer62

63 © Uitgeverij De Boeck Beleggingsleer

64 Oefening Oefeningen p. 402 © Uitgeverij De Boeck Beleggingsleer64

65 Voordelen directe belegging relatief goed idee over verwachte inkomsten diversifiëren goede bescherming tegen inflatie ondernemende investeerder kan return mogelijkheid tot fiscale voordelen © Uitgeverij De Boeck Beleggingsleer65

66 Nadelen directe belegging kennis- en managementintensief verantwoorde risicospreiding moeilijk bij kleinere bedragen minder liquide en hogere transactiekosten dan bij aandelen en obligaties kosten onderhoud niet altijd eenvoudig te ramen ondoorzichtige markt © Uitgeverij De Boeck Beleggingsleer66

67 Indirect beleggen – direct beleggen © Uitgeverij De Boeck Beleggingsleer +- Duidelijke informatie door jaar- en halfjaarverslagen (transparant) Minder stabiele waardeontwikkeling (beurskoersen worden mee beïnvloed door het sentiment op de beurs) Liquide beleggingsvorm (opgelet: niet alle indirecte beleggingen in vastgoed zijn even liquide: zo zijn vastgoedbevaks liquider dan vastgoedcertificaten) Meestal geen zeggenschap over het gevoerde beleid, het management … Lagere transactiekosten Minder managementintensief Door te beleggen in een vastgoedbevak kan men zijn risico spreiden over verschillende onroerende goederen Fiscaal gunstig (zo betaalt men maar 21 % in plaats van 25 % roerende voorheffing op de dividenden, uitgekeerd door vastgoedbevaks en zijn de dividenden van bepaalde vastgoedbevaks zelfs volledig vrijgesteld van roerende voorheffing) Mogelijkheid om kleine bedragen te investeren 67

68 Topic: 2 de verblijf in het buitenland Eind 2009 – families met 2 de verblijf in eigen land in buitenland Aankoop in buitenland – Praktische en fiscale vragen – Opgelet: emoties – Investering <> vestigen in buitenland © Uitgeverij De Boeck Beleggingsleer68

69 © Uitgeverij De Boeck Beleggingsleer p


Download ppt "Hoofdstuk 15 Onroerend goed Beleggingsleer Siem de Ruijter Jan Van Doorslaer."

Verwante presentaties


Ads door Google