De presentatie wordt gedownload. Even geduld aub

De presentatie wordt gedownload. Even geduld aub

Gert De Mesure, mei 2013 Beleggen in vastgoed(papier)

Verwante presentaties


Presentatie over: "Gert De Mesure, mei 2013 Beleggen in vastgoed(papier)"— Transcript van de presentatie:

1 Gert De Mesure, mei 2013 Beleggen in vastgoed(papier)

2 1. Vastgoed als activaklasse Vastgoed is één van de 5 activaklasses (cash, obligaties, aandelen en grondstoffen) Vastgoed is één van de 5 activaklasses (cash, obligaties, aandelen en grondstoffen) Is grootste activaklasse Is grootste activaklasse Lage correlatie met aandelen en obligaties Lage correlatie met aandelen en obligaties Hoge risico-gecorrigeerde return i.v.m. andere activaklasses (liquiditeit, kosten,..) Hoge risico-gecorrigeerde return i.v.m. andere activaklasses (liquiditeit, kosten,..) Vastgoed biedt traditioneel bescherming tegen inflatie (huurindexering, bouwkosten) Vastgoed biedt traditioneel bescherming tegen inflatie (huurindexering, bouwkosten) Gert De Mesure, mei 2013

3 1. Vastgoed als activaklasse Nadelen: Nadelen: - transactiekosten - transactiekosten - liquiditeit - liquiditeit Oplossing hiervoor: Oplossing hiervoor: effectisering (papier) effectisering (papier) Nadeel: volatiliteit, correlatie met aandelen Nadeel: volatiliteit, correlatie met aandelen Gert De Mesure, mei 2013

4 1. Vastgoed als activaklasse Bezorgdheid: vastgoed is regelmatig oorzaak van een crisis door overwaardering Bezorgdheid: vastgoed is regelmatig oorzaak van een crisis door overwaardering Gert De Mesure, mei 2013

5 1. Vastgoed als activaklasse België: constante prijsstijgingen in residentieel vastgoed België: constante prijsstijgingen in residentieel vastgoed Quid andere vastgoedsegmenten? Quid andere vastgoedsegmenten? Bron: KBC Gert De Mesure, mei 2013

6 1. Vastgoed als activaklasse België: residentieel vastgoed in Brussel: Wet van vraag en aanbod speelt Wet van vraag en aanbod speelt Stijging bevolking met 19% sinds 2000 Stijging bevolking met 19% sinds 2000 Door verdere groei zijn er jaarlijks wooneenheden (CBRE) nodig Door verdere groei zijn er jaarlijks wooneenheden (CBRE) nodig Er worden er maar per jaar gebouwd Er worden er maar per jaar gebouwd Minder grond ter beschikking -> torenbouw Minder grond ter beschikking -> torenbouw Impact op regio rond Brussel en verder Impact op regio rond Brussel en verder Gert De Mesure, mei 2013

7 1. Vastgoed als activaklasse Andere vastgoedsegmenten zijn niet bereikbaar voor particuliere belegger door hoge instapdrempel -> effectisering Andere vastgoedsegmenten zijn niet bereikbaar voor particuliere belegger door hoge instapdrempel -> effectisering Baanbrekend: Baanbrekend: REIT’s REIT’s in de V.S. in de V.S.

8 1. Vastgoed als activaklasse Effectisering: maakt vastgoed meer liquide, maar zorgt voor grotere correlatie met aandelen Effectisering: maakt vastgoed meer liquide, maar zorgt voor grotere correlatie met aandelen

9 1. Vastgoed als activaklasse EPRA België vs individuele vastgoedbevaks EPRA België vs individuele vastgoedbevaks EPRA België: negatief door kantorenbevaks EPRA België: negatief door kantorenbevaks Gert De Mesure, mei 2013

10 2. Vastgoed: cyclisch? Financieel/economische crisis van 2008 heeft koersen vastgoedbevaks gedrukt Financieel/economische crisis van 2008 heeft koersen vastgoedbevaks gedrukt Terecht of onterecht? Terecht of onterecht? Onterecht zo blijkt vandaag Onterecht zo blijkt vandaag Vastgoedbevaks waren liquide in crisis en dat was een nadeel (heel wat andere activa konden niet verkocht worden) Vastgoedbevaks waren liquide in crisis en dat was een nadeel (heel wat andere activa konden niet verkocht worden) Gert De Mesure, mei 2013

11 2. Vastgoed: cyclisch? Evolutie van hun bezettingsgraad Evolutie van hun bezettingsgraad Gert De Mesure, mei 2013

12 2. Vastgoed: cyclisch? Kantoorleegstand in Brussel: niet cyclisch, maar structureel overaanbod sinds 2006 Kantoorleegstand in Brussel: niet cyclisch, maar structureel overaanbod sinds 2006 Logistiek: geen grote beschikbaarheden Logistiek: geen grote beschikbaarheden Kapitaalverhogingen (-> verwatering) hebben grootste negatieve impact op koers Kapitaalverhogingen (-> verwatering) hebben grootste negatieve impact op koers Individuele dossiers hebben soms negatieve impact: Virco-Tibotec (I’vest Off.), Dexia (Cof.), L’Oréal (Leas.),… Individuele dossiers hebben soms negatieve impact: Virco-Tibotec (I’vest Off.), Dexia (Cof.), L’Oréal (Leas.),… Gert De Mesure, mei 2013

13 3. Schuldhefboom Zie artikel De Tijd 2 februari 2013 Zie artikel De Tijd 2 februari 2013 Deels verklaring voor hoge premie tegenover de intrinsieke waarde Deels verklaring voor hoge premie tegenover de intrinsieke waarde +33% Gert De Mesure, mei 2013

14 3. Schuldhefboom Positieve impact rentedaling: lagere financieringskost: Positieve impact rentedaling: lagere financieringskost: Befimmo: 3,55% -> 3,38% Befimmo: 3,55% -> 3,38% Cofinimmo: 4,20% -> 4,11% Cofinimmo: 4,20% -> 4,11% Leasinvest Re: 3,84% -> 3,04% Leasinvest Re: 3,84% -> 3,04% WDP: van 4% -> 3,6% WDP: van 4% -> 3,6% Indekking kredieten tegen hogere rente via allerlei instrumenten Indekking kredieten tegen hogere rente via allerlei instrumenten Gert De Mesure, mei 2013

15 4. Professioneel beheer Portefeuillespreiding (spreiding risico) Portefeuillespreiding (spreiding risico) Verdeling vaste kosten over portefeuille Verdeling vaste kosten over portefeuille Dominante spelers in hun segment Dominante spelers in hun segment Eerste klasse activa Eerste klasse activa Eerste klasse huurders (O’Cool/Photo Hall) Eerste klasse huurders (O’Cool/Photo Hall) Wijziging businessmodel: van passieve naar actieve beheerder Wijziging businessmodel: van passieve naar actieve beheerder Opmerkelijke transacties Opmerkelijke transacties Gert De Mesure, mei 2013

16 4. Professioneel beheer Voorbeelden HIB: certificaat Louvain-la-Neuve: bruto 8,4% HIB: certificaat Louvain-la-Neuve: bruto 8,4% Cofinimmo & Aedifica: heel gevulde pijplijn met voorverhuurde projecten Cofinimmo & Aedifica: heel gevulde pijplijn met voorverhuurde projecten Leasinvest Re: shopping center Lux 75 mio € Leasinvest Re: shopping center Lux 75 mio € WDP: Lakeside (NL) 105 mio € WDP: Lakeside (NL) 105 mio € Montea: Brucargo: m 2 Montea: Brucargo: m 2 Befimmo: Blue Tower 78,5 mio € (6,9%) Befimmo: Blue Tower 78,5 mio € (6,9%) Gert De Mesure, mei 2013

17 5. Waardering Meeste vastgoedbevaks noteren met een belangrijke premie Meeste vastgoedbevaks noteren met een belangrijke premie Premie: impact schuldhefboom, spreiding portefeuille, professioneel beheer Premie: impact schuldhefboom, spreiding portefeuille, professioneel beheer Opgelet: eigen vermogen wordt gedrukt door negatieve waarde indekkingen Opgelet: eigen vermogen wordt gedrukt door negatieve waarde indekkingen Waarde van vastgoed is wat het opbrengt: Waarde van vastgoed is wat het opbrengt: Langere looptijd huurcontracten Langere looptijd huurcontracten Kredieten ingedekt op langere termijn Kredieten ingedekt op langere termijn Gert De Mesure, mei 2013

18 5. Waardering Aantrekkelijk rendement versus andere financiële activa: concurrentie tussen verschillende soorten activa Aantrekkelijk rendement versus andere financiële activa: concurrentie tussen verschillende soorten activa Positief voor vastgoedbevaks: markt kijkt niet naar waardering, wel naar cash flows Positief voor vastgoedbevaks: markt kijkt niet naar waardering, wel naar cash flows Brutorendementen: Brutorendementen: Gert De Mesure, mei 2013

19 6. Inflatie -> impact op rente Veel mensen vrezen stijging van rente door stijging inflatie Veel mensen vrezen stijging van rente door stijging inflatie Onderzoek door Federal Reserve Bank of Onderzoek door Federal Reserve Bank of Cleveland: Cleveland: geen inflatiedreiging geen inflatiedreiging Gert De Mesure, mei 2013

20 7. Overzicht vastgoedbevaks Gert De Mesure, mei 2013

21 7. Overzicht vastgoedbevaks Gert De Mesure, mei 2013

22 8. Vraagstelling/conclusies Ter info Research over individuele vastgoedbevaks staat er beschikking op: Vragen naar Gert De Mesure, mei 2013


Download ppt "Gert De Mesure, mei 2013 Beleggen in vastgoed(papier)"

Verwante presentaties


Ads door Google