THEMADAG LMV NVM EN NVR Onderwerp:Grondverwerving ten behoeve van groene en blauwe functies Plaats:Arnhem Datum:15 april 2008 Inleider:P.S.A. (Peter) Overwater.

Presentatie over: "THEMADAG LMV NVM EN NVR Onderwerp:Grondverwerving ten behoeve van groene en blauwe functies Plaats:Arnhem Datum:15 april 2008 Inleider:P.S.A. (Peter) Overwater."— Transcript van de presentatie:

1 THEMADAG LMV NVM EN NVR Onderwerp:Grondverwerving ten behoeve van groene en blauwe functies Plaats:Arnhem Datum:15 april 2008 Inleider:P.S.A. (Peter) Overwater Kerkstraat 54 3290 AA Strijen Tel. 078 674 94 94 Fax 078 674 94 00 www.overwater.nl info@overwater.nl kennis, advies en uitvoering in één hand

2 VOORSTELLEN INLEIDER Peter Overwater Directievoorzitter Overwater Strijen Specialiteit: strategisch toepassen van grondbeleidsinstrumenten

3 VOORSTELLEN KANTOOR Overwater Strijen bestaat uit: -Grondbeleid Adviesbureau -Kenniscentrum Grondbeleid -Rentmeesterskantoor -Assurantie Adviesbureau -Natuurschoonwet en Rijksmonumenten Advies Locatie 15 autominuten van Rotterdam

4 OPBOUW PRESENTATIE Stelling Stand van zaken Grondbeleid Kostenverhaal/Afdeling Grex Wro Complexwaarde Gebiedsontwikkeling Kostenverhaal, Complexwaarde, Gebiedsontwikkeling en rood voor groen

5 STELLING Rood voor groen beleidsmatig gewenst, juridisch niet in voorzien Ook niet door de afdeling Grondexploitatie van de Wro Daardoor stagnatie bij grondverwerving ten behoeve van groen en blauw

6 GRONDBELEID Het realiseren van bestuurlijk gewenste veranderingen in het ruimtelijk grondgebruik In tegenstelling tot grondpolitiek, ziet op vermogensverdeling, baatafroming etc. Scheiding in praktijk vaak niet aanwezig

7 BELEID VERSUS POLITIEK If the legend becomes the story, the press will print the legend Belangenbehartigers Neprom, NVB, VNG Haagse realiteit en de praktijk Verlichting versus socialisme Het gaat om geld

8 GRONDBELEID TOEN Actief: gemeente koopt grond, maakt bouwrijp en verkoopt kavels aan bouwers Passief: bouwer koopt grond en gemeente geeft alleen vergunningen af

9 ONDERSCHEID ACHTERHAALD Er is geen locatieontwikkeling waar niet wordt onderhandeld en gecontracteerd

10 NU STUREND GRONDBELEID Bepalen onderhandelingspositie Regie overheid Zo vroeg mogelijk inbreng marktpartijen Onderhandelen gericht op bereiken overeenstemming

11 STUREND GRONDBELEID Toepassen grondbeleidsinstrumenten in onderlinge samenhang Indien geen overeenstemming, afdwingen, vaak ook op verzoek marktpartij

12 GRONDBELEIDSINSTRUMENTEN Planmatige verwerving Wet voorkeursrecht gemeenten Bestemmingsplan Samenwerkingsovereenkomsten Onteigenen Baatbelasting Afdeling Grondexploitatie Wro

13 ACTUEEL I Integrale herziening Wro met afdeling Grondexploitatie Integrale herziening Onteigeningswet Kostenverhaal, verevening, baatafroming Ontkoppeling eigendom en bouwrechten Positie corporaties

14 ACTUEEL II Gemeenschappelijk ontwikkelingsbedrijf Archeologie Zelfrealisatie onder druk, i.v.m. Europees aanbesteden? Steeds meer gezamenlijke grondexploitaties

15 ACTUEEL III Gebiedsontwikkeling/complex- waarde en kostenverhaal WILG/ILG Nieuwe Pachtwet Wabo Zelfrealisatie/Wvg

16 BELEIDSMATIGE CONTEXT ROOD VOOR GROEN Transformatie buitengebied Beleidsmatige wens rood voor groen Ruimte voor ruimte, voor wat hoort wat, verhandelbare ontwikkelingsruimte, value capturing Kostenverhaal, verevening en baatafroming

17 ONTWIKKELINGSPLANOLOGIE Centrale rol in nota Ruimte Gaat om het geheel en niet om de afzonderlijke doelstellingen Heet inmiddels gebiedsontwikkeling Rood voor groen Voor wat hoort wat (motie Geluk)

18 SPANNING Vroeger financierde rood als rendabele bestemming zichzelf De overheid financierde groen en blauw Al lang discussie over waar ligt de grens Tussen rijksweg en woonwijk

19 JURIDISCHE CONTEXT ROOD VOOR GROEN Alleen kosten van openbare voorzieningen Gesloten systeem Gronduitgifte Exploitatieovereenkomst Baatbelasting Niet: plankosten, kosten van bodemsanering etc.

20 GEDACHTE OPLOSSING Afdeling Grondexploitatie Wro Bedoeld voor woningbouwlocatie Niet voor gebiedsontwikkeling

21 DOELSTELLINGEN GREX Verduidelijken juridische basis kostenverhaal Verevenen Stellen locatie-eisen Aanpakken free-riders

22 VROM © Ministerie van VROM

23 STAND VAN ZAKEN Wetsvoorstel uit 2005 Gekoppeld aan invoering Wro Aangenomen door beide Kamers Inwerkingtreding 1 juli 2008 Besluit ruimtelijke ordening in behandeling evenals Invoeringswet Wro

24 KERN GREX Heffing exploitatiebijdrage, gekoppeld aan verlenen bouwvergunning Bijdrage op basis begrote exploitatiekosten van het gebied Gedifferentieerd naar uitgifte- categorie Alleen voor grond in Bro aangewezen als bouwplan

25 EXPLOITATIEBIJDRAGE Exploitatie gehele plangebied Kosten op basis limitatieve kostensoortenlijst Toetsen aan drie criteria: –Profijt; plan moet er baat bij hebben –Causaliteit; voorziening nodig voor plan –Proportionaliteit (niet altijd 100%)

26 BOVENPLANSE VEREVENING Kosten voor meerdere locaties kunnen worden meegenomen In de vorm van een fondsbijdrage Mits wordt voldaan aan de drie criteria Er moet een structuurvisie aan ten grondslag liggen

27 TUSSEN CONCLUSIE Afdeling grondexploitatie voor bouwplan Bovengrens, drie criteria en opbrengstpotentieel Geen juridisch instrument voor gebiedsontwikkeling

28 GRONDVERWERVING Streven naar minnelijke verwerving Inschatten onderhandelingspositie Wat zal er worden vergoed bij onteigening?

29 SCHADELOOSSTELLING Waarde huidige dan wel toekomstige bestemming (hoogste) Complexwaarde, rekenen met alle bestemmingen en kosten van een gebied De als een geheel in exploitatie gebrachte of te brengen zaak

30 KERNVRAAG Wat is een complex Wetgever heeft niet nader willen definiëren, kijken naar het geval Jurisprudentie Hoge Raad maatgevend

31 JURISPRUDENTIE Complex hoeft niet gelijk te zijn aan bestemmingsplan Delen hoeven niet tegelijkertijd te worden gerealiseerd, wel kenbare samenhang en continuïteit In het vrije verkeer als een geheel te exploiteren

32 BELANGEN ROOD VOOR GROEN Eigenaar groen: meer rood Eigenaar rood: minder groen Verwerver rood: meer groen Verwerver groen: minder rood

33 TUSSEN CONCLUSIE Moet zijn een geheel, dus rood, groen en blauw Dat in het vrije verkeer als een geheel zou kunnen worden geëxploiteerd Niet van toepassing op gebiedsontwikkeling

34 PROBLEEM Politiek heeft Grex ‘gekaapt’ Nota Grondbeleid 2000: probleem is kostenverhaal Door VROM aangewerkt In nota ruimte ontwikkelingsplanologie/gebiedsont- wikkeling Grex gezien als Haarlemmerolie

35 PROBLEEM Door spanning tussen de beleidsmatige wensen en juridische realiteit stagneert grondverwerving

36 VOORBEELDEN Schieveense polder Haarlemmermeer Eendrachtspolder OostvaardersWold Wieringerrandmeer Waterdunen Project IJsseldelta

37 OPLOSSING Belasting heffen over de meerwaarde (is eerder aan de orde geweest en afgewezen) Accepteren dat het zo is en afzien van rood voor groen