Deel II: Financiering van sociale woonprojecten. Overzicht van dit onderdeel 1.Wie realiseert sociaal wonen? 2.Financieringswijzen 3.Procedure om financiering.

Presentatie over: "Deel II: Financiering van sociale woonprojecten. Overzicht van dit onderdeel 1.Wie realiseert sociaal wonen? 2.Financieringswijzen 3.Procedure om financiering."— Transcript van de presentatie:

1 Deel II: Financiering van sociale woonprojecten

2 Overzicht van dit onderdeel 1.Wie realiseert sociaal wonen? 2.Financieringswijzen 3.Procedure om financiering te krijgen

3 Wie realiseert sociaal wonen?

4 Wie realiseert sociale woningen? 1.Sociale huisvestingsmaatschappijen 99 vennootschappen beheren ca. 148.500 huurwoningen (2012, VMSW) bouwen jaarlijks:  1700 – 1800 huurwoningen  500 – 600 koopwoningen

5 Wie realiseert sociale woningen? 2.Lokale besturen (OCMW’s, gemeenten, intercommunales) beheren ca. 1600 sociale huurwoningen (2011) 3.Vlaams Woningfonds beheert ca. 800 huurwoningen (2011) 4.Privé (vergunningen met een last) gebouwd sinds 2009:  22 huurwoningen (2 projecten)  27 koopwoningen (1project)

6 Verhuurt ook sociaal … … maar valt niet onder financieringsbesluit Sociale verhuurkantoren: 52 stuks huren in op de privémarkt en verhuren sociaal ca. 6400 woningen (2013)  Financiering elders geregeld (hier verder niet behandeld)

7 NIET sociaal in juridische zin 1.Woningen verhuurd door gemeenten en OCMW’s: geen subsidies niet volgens sociaal huurbesluit 2.Gemeentelijke kavels/woningen (onder marktprijs en/of lokale voorrang) 3.Noodwoningen, LOI, opvangcentra, enz. => niet of anders gesubsidieerd (hier niet behandeld)

8 Wat is een sociale huurwoning? = verhuurd volgens Sociaal Huurbesluit Doelgroep Toewijzingsregels Huurprijs Nog veel meer … voluit: Besluit van de Vlaamse Regering van 12 oktober 2007 tot reglementering van het sociale huurstelsel ter uitvoering van titel VII van de Vlaamse Wooncode

9 Wat is een sociale koopwoning? = verkocht volgens Overdrachtenbesluit Doelgroep Toewijzingsregels Omvang beperkt Nog veel meer … voluit: Besluit van de Vlaamse Regering van 29 september 2006 betreffende de voorwaarden voor de overdracht van onroerende goederen door de Vlaamse Maatschappij voor Sociaal Wonen en de sociale huisvestingsmaatschappijen ter uitvoering van de Vlaamse Wooncode

10 Wat is een sociale kavel? = verkocht volgens Overdrachtenbesluit Doelgroep Toewijzingsregels Max. 500 m² Nog veel meer … voluit: Besluit van de Vlaamse Regering van 29 september 2006 betreffende de voorwaarden voor de overdracht van onroerende goederen door de Vlaamse Maatschappij voor Sociaal Wonen en de sociale huisvestingsmaatschappijen ter uitvoering van de Vlaamse Wooncode

11 Financiering

12 Rechtsbasis Financieringsbesluit van 21 december 2012 Besluit van de Vlaamse regering van 21 december 2012 houdende de financiering van verrichtingen in het kader van sociale woonprojecten en de daaraan verbonden werkingskosten BS 15 januari 2013 IW 1 januari 2013

13 Rechtsbasis voorheen 2 voorgangers voor Financieringsbesluit: 1.NFS2 = Nieuw Financieringsbesluit 2 sociale huur door huisvestingsmaatschappij 2.UP-besluit = Programmatiebesluit alle andere sociale woonprojecten Geïntegreerd in één Financieringsbesluit

14 Vier financieringswijzen  Subsidie  Overname kosten  Voorfinanciering  Lening met negatieve rente

15 In jargon …  Subsidie = “(verwervings)subsidie”  Overname kosten = “tenlasteneming”  Voorfinanciering = “prefinanciering”  Lening met negatieve rente = “tussenkomst in de leninglast”

16 Welke financiering? 4 criteria: 1.Welk soort werken? 2.Wie voert ze uit? 3.Wat voor type woning? (huur/koop & kavel) 4.Waar ligt het project? (soorten gebieden) Historisch gegroeid en complex

17 Wie bouwt, bepaalt financiering 1.Sociale huisvestingsmaatschappijen 2.Gemeenten en intercommunales 3.OCMW’s 4.Vlaams Woningfonds 5.Privé (grond- en pandendecreet) 6.(Vlaamse Maatschappij voor Sociaal Wonen = VMSW – bouwt normaal niet zelf) 7.(Initiatiefnemers art. 75 Vlaamse Wooncode – nooit uitgevoerd)

18 Welk werk je uitvoert, bepaalt financiering Verwerven van gronden of gebouwen Infrastructuur aanleggen Bouwwerken (nieuw of vervanging) Renovatie Verbeterings- en aanpassingswerken

19 Sociale huurwoningen bouwen

20 Iedereen gelijk gefinancierd (behalve privé) Lening met negatieve rente Alle soorten werken: Gronden of gebouwen verwerven Sloop Nieuwbouw/vervanging Renovatie en aanpassingen Bestaande woningen kopen en verhuren

21 Lening met negatieve rente VMSW geeft lening als was het een lening op de vrije markt: op 33 jaar maandelijks kapitaalaflossingen Bij elke aflossing: rente door VMSW betaald (laat men vallen) + 1% van het openstaande kapitaal = “FS3-lening”

22 Lening met negatieve rente Wat dit betekent: Minder zware afbetaling in het begin Men betaalt niet hele kapitaal terug Rest geleend kapitaal terug te betalen met huurinkomsten

23 Huurinkomsten (Sociaal Huurbesluit) Basis per maand = 1/55 jaarinkomen mogelijk te verminderen:  woning met lage marktwaarde (max. –130 €) “patrimoniumkorting”  per persoon ten laste (17 € in 2013) “gezinskorting”

24 Huurinkomsten Minimumhuur: 114 € indien woning laagste marktwaarde 227 € indien woning hoogste marktwaarde Maximumhuur = markthuur

25 Huurinkomsten Voorbeeld 1 (gezin laag inkomen) 12.666 € netto belastbaar inkomen/55 = 230,29 € 2 kinderen = 230,29 – (2 x 17) = 196,26 €/maand

26 Huurinkomsten Voorbeeld 2 (maximuminkomen alleenstaande) 20.233 €/55 = 367,87 €/maand

27 Huurinkomsten Voorbeeld 3 (leefloon) 9616,08 € als alleenstaande/55 = 174,84 €/maand

28 Lening met negatieve rente beperkt … tot (theoretische) maximumprijs: 1.grondprijs + kosten 2.bouwkost woning + studiekosten “theoretisch” ≠ reëel, want beperkt door maxima in regelgeving Eventuele rest = lening aan marktvoorwaarden = “marktconforme lening”

29 Lening met negatieve rente beperkt 1. max. grondprijs per woning (2013): Basis 22.000 € +in woongebied: + 7.400 € +eengezinswoning: + 7.400 € +uitgeruste grond: + 18.500 € x 0,75 (goedkope gemeente) tot x 1,5 (dure gemeente) (lijst nog vast te stellen in mei 2013) rond Brussel min. +10%

30 Lening met negatieve rente beperkt 2. max. bouwkost woning => VMSW-“simulatietabel” Voorbeeld (project +8 woningen) : eengezinswoning – rijwoningen 3 slaapkamers 116 m² woonoppervlakte geen garage of carport => maximumprijs = 120.664,40 € (2013)

31 Nog over financiering sociale huur Normaal:  nooit meer dan echt betaalde prijs  af te lossen als lening Privé die sociale huur bouwt (sociale last) :  altijd maximumprijs (geen kosten aantonen)  betaald als koopsom na oplevering

32 Sociale koopwoningen bouwen

33 Sociale koopwoningen Voornamelijk door SHM’s Soms ook: Vlaams Woningfonds mag (maar doet het niet) Gemeenten enkel:  op eigen grond (op 31 dec. 2008)  in actieprogramma grond- en pandenbeleid (zeldzaam) Privé: in uitvoering van een sociale last (zeldzaam)

34 Sociale koopwoningen Gefinancierd met subsidie:  70% of 35% van (theoretische) prijs van de grond  25% of 20% van (theoretische) bouwkosten Rest = te dekken door verkoopprijs

35 Sociale koopwoningen Gebied waar project ligt van belang: Woonvernieuwingsgebied Woningbouwgebied In bestaande woonkern (infrastructuur)) hogere subsidies => Ruimtelijke versnippering tegengaan statistische sector indeling uit 1998

36 Sociale koopwoningen - grond Subsidie grond berekend in 3 stappen 1.prijs = prijs aankoop + kosten 2.verminderen met een constante = “theoretische grondwaarde”  woonvernieuwingsgebied: 44,24€/m² (2013)  elders: 77,41€/m² (2013) Resultaat = basis voor subsidie

37 Sociale koopwoningen - grond Subsidie grond berekend in 3 stappen 3.Subsidie van gereduceerde prijs:  woonvernieuwingsgebied of woningbouwgebied: 70%  elders: 35%

38 Sociale koopwoningen - grond Voorbeeld : perceel van 3000 m² in woningbouwgebied niet in bestaande woonkern (niet uitgerust) 130 €/m² 1.prijs = 390.000 € 2.verminderen:  77,41€/m² =  232.230€ = 157.770€ 3.70% van 157.770€ = 110.439€ (anders 35% = 55.219,50€)

39 Sociale koopwoningen - woning Subsidie bouw woning – 2 tarieven 1.25% van echt betaalde kosten a.woonvernieuwingsgebied/bestaande woonkern b.min. 70% woningen vervanging of renovatie c.min. 70% rijwoningen 2.20% van echt betaalde kosten  indien maar 2 criteria

40 Sociale koopwoningen - woning Max. bouwkost woning => VMSW-“simulatietabel” Voorbeeld (project +8 woningen) : eengezinswoning – rijwoningen 3 slaapkamers 129 m² woonoppervlakte geen garage of carport => maximumprijs = 136.830, 61 € (2013)

41 Sociale koopwoningen - woning Voorbeeld (project +8 woningen) : eengezinswoning – rijwoningen 3 slaapkamers 129 m² woonoppervlakte geen garage of carport max. 136.830, 61 € (2013) waarvan 20% subsidie = 27.366, 12 €

42 Sociale koopwoningen - verkoop Gem. prijs voor sociale koper in 2012: Antwerpen:164.583, 35 € Limburg:171.641, 75 € Oost-Vlaanderen:166.369, 36 € Vlaams-Brabant:184.721, 51 € West-Vlaanderen:170.235, 84 € (opm: appt. en eengezinswoningen samen)

43 Andere verrichtingen

44 Verwervingen Kansen benutten => koop moet snel gaan Nog geen projectconcept =>”Bulletlening”

45 Verwervingen Bulletlening op 10 jaar: Jaarlijks enkel rente aflossen Kapitaal aan het eind van de looptijd Om te zetten in Lening met negatieve rente (sociale huur) Subsidie (sociale koop/kavel)

46 Verwervingen Doel: beslissen na aankoop over soort project Liefst binnen 5 jaar Rente op de helft kapitaal cadeau voor max. 5 jaar

47 Infrastructuur = wegen, aansluitingen, enz. Evt. woonomgeving, gemeenschapsvoorzieningen 2 financieringswijzen: 1.VMSW neemt kosten op zich (“tenlasteneming”) 2.Subsidie Basis = reële kost, maar max. 20.978€ per woning (2013)

48 Infrastructuur Basis subsidie/ kostenovername = reële kost 1.100%: Bestaande woonkern of Gemengd 1/3 tot 2/3 koop en rest huur 2.80%: overige koopprojecten 3.60%: Kavels Renovatieproject

49 Renovatie van sociale huurwoningen Zoals bouw sociale huur: Lening met negatieve rente Maximum financierbaar: 80% prijs nieuwe woning Opgelet: geen hogere huurprijs!

50 Normen en prijzen

51 Bouw- en ontwerp: “ABC” Zie www.vmsw.be > professionelen > ABCwww.vmsw.be Algemene handleiding werken Bouwtechnische richtlijnen Concept- en ontwerponderrichtingen

52 Prijsnormen Gekoppeld aan bouw- en ontwerprichtlijnen “Simulatietabel” (minister en VMSW) Bouw “Prijsplafonds” Financieringsbesluit (jaarlijks geïndexeerd) Grond & infrastructuur werkingskosten

53 Ondersteuning VMSW geeft informatie over hoe en wat

54 Procedure

55 Rechtsbasis Procedurebesluit Wonen van 25 oktober 2013 Besluit van de Vlaamse Regering van 25 oktober 2013 houdende de procedure voor de planning, de programmatie en de realisatie van woonprojecten BS 14 januari 2014 IW 1 januari 2014

56 Wat is het Procedurebesluit Wonen? Regelt toekenning van financiering voor sociale woonprojecten: selectie prioriteiten wie er beslist en adviseert

57 Inhoud deel Procedure 1.Waarom een nieuw Procedurebesluit? 2.Procedure in overzicht 3.Rol gemeente in procedure 4.Praktisch

58 Waarom een nieuwe Procedure? Evaluatie van Subsidiekanalen: complex traag ondoorzichtig onzeker

59 Waarom een nieuwe Procedure? Procedure mag projecten niet vertragen Financiële zekerheid voor project Projecten continu programmeerbaar Tegelijk: niet te sterk afwijken van bestaande procedures

60 Waarom een nieuwe Procedure? Sociale woningbouw is gesubsidieerd: Wat en hoeveel financierbaar? => Financieringsbesluit Wonen 21 dec. 2012 vanaf 1 jan. 2013 Hoe laten financieren? => Procedurebesluit Wonen 25 okt. 2013 vanaf 1 jan. 2014

61 Overzicht procedure Beleids- toets Meerjaren planning K orte- termijn- planning Jaarbudget

62 Overzicht procedure Beleids- toets Meerjaren planning K orte- termijn- planning Jaarbudget initiatiefnemer gemeente gewest Rol voor:

63 Overzicht procedure Beleids- toets Meerjaren planning K orte- termijn- planning Jaarbudget Beoordelingscommissie beslist −VMSW −Wonen-Vlaanderen −SHM −VWF −VVSG

64 Overzicht procedure Beleids- toets Meerjaren- planning K orte- termijn- planning Jaarbudget Voorontwerp goedgekeurd door VMSW Uitvoeringsdossier goedgekeurd door VMSW Voorwaarde

65 Overzicht procedure Beleids- toets Meerjaren- planning K orte- termijn- planning Jaarbudget −Financieel kader −Samenhang verrichtingen −(Beleidskader indien project gewijzigd) Criteria

66 Overzicht procedure Beleids- toets Meerjaren- planning K orte- termijn- planning Jaarbudget Financiering binnen 3 jaar Gevolg Financiering binnen 4 maand

67 Overzicht procedure Beleids- toets Meerjaren planning K orte- termijn- planning Jaarbudget Gunningsdossier goedgekeurd = groen licht om aanbesteding te gunnen VMSW beslist: Nodig: vergunning zakelijk recht op grond

68 Projectportaal = ruggegraat https://projectportaal.vmsw.be/

69 Projectportaal = ruggegraat Projectportaal = − Projectdatabank − Stand in procedure − Ondersteunt programmatieproces

70 Start = project aanmelden Aan te melden: sociale woonprojecten projecten “bescheiden wonen” (SHM’s) (“projecten met sociaal karakter”)

71 Projecten en verrichtingen Projecten bestaan uit verrichtingen: verwerving infrastructuur, sloop bouw renovatie, verbeteringen

72 Start = project aanmelden Aanmelding in Projectportaal: Locatie Jaar waarin uitvoering is gepland Raming Initiatiefnemer Aantal woningen (kavels) Financieringswijze => voor elke verrichting in een project

73 Beleidstoets = per project Gemeenten op woonoverleg projectgegevens behoeften/wachtlijst bindend sociaal objectief Wonen- Vlaanderen gewestelijk beleid (in MB, o.a. bindend sociaal objectief)

74 Beleidstoets per project Woonoverleg bespreekt (I): aanmeldingsgegevens woningen (kavels) :  aantallen  eengezinswoning of appartement of duowoning  woningtype (gezinstype)

75 Beleidstoets per project Woonoverleg bespreekt (II): Infrastructuur: Stedenbouwkundige studie nodig? Wie legt infrastructuur aan? Overdracht infrastructuur aan gemeente Gemeenschapsvoorzieningen nodig?

76 Beleidstoets per project Woonoverleg bespreekt (III): verhouding met  behoefte en wachtlijst  bindend sociaal objectief

77 Beleidstoets per project Mededeling op woonoverleg vooraf: verkoop van huurwoningen renovatieplanning

78 Beleidstoets per project Geen beleidstoets, wel mededeling op woonoverleg achteraf: verwerving dringende renovaties kleine renovaties (< 5000€/woning) renovaties uit renovatieplanning niet-residentiële ruimten

79 Beleidstoets na woonoverleg Gemeente maakt verslag: binnen 14 dagen te versturen naar actoren in te voeren in Projectportaal

80 Beleidstoets na woonoverleg Wonen-Vlaanderen geeft advies: op woonoverleg of binnen 21 dagen in te voeren in het Projectportaal basis = decretaal beleidskader (MB) Advies door provinciale buitendienst

81 Advies Wonen-Vlaanderen Programmeerbaar (projectenlijst) naar selectie voor meerjarenplanning positief aanpassen en nieuw woonoverleg of: beroep bij topman Wonen-Vlaanderen negatief

82 Uitvoeringsprogramma jaarlijks overzicht over verrichtingen die financiering krijgen van jaarbudget rapport aan minister

83 Wat moet een gemeente doen? Toegang Projectportaal aanvragen

84 Wat moet een gemeente doen? Verslagen woonoverleg uploaden verslag invoeren

85 Wat moet een gemeente doen? Verslagen woonoverleg uploaden Gemeente selecteren Datum invoeren Bestand ophalen Gemeente selecteren Datum invoeren Bestand ophalen

86 Wat kan een gemeente doen? Projecten opvolgen Naar overzicht in uw gemeente

87 Wat kan een gemeente doen? Projecten opvolgen Selecteer een project

88 Wat kan een gemeente doen? Projecten opvolgen Projectgegevens

89 Wat kan een gemeente doen? Projectgegevens

90 Praktisch: woonoverleg Projecten: op een UP (uitvoeringsprogramma) = OK Voorontwerp of uitvoeringsdossier klaar: => best op eerstvolgend overleg bespreken

91 Praktisch: woonoverleg Projecten: Deel noodzakelijke gegevens (SHM): => bij Aanmeldingen in Projectportaal Model projectfiche in de maak

92 Wat is verbeterd? 1.Duidelijker in welke fase een project zit …en ook waar het obstakel zit… … en hoe dat op te lossen!

93 Wat is verbeterd? 2.Sneller zekerheid over geld voor projecten 3x per jaar beoordelings- commissie Meerjarenplanning = zekerheid voor 3 jaar

94 Wat is verbeterd? 3.wenselijkheid en technisch-financiële kwaliteit gescheiden

95 Wat is verbeterd? 4.Gewest (minister) stuurt via beleidskader (sterker inhoudelijk)

96 Wat is verbeterd? 5.Meer gegevens verplicht op het woonoverleg => betere afstemming mogelijk op lokaal woonbeleid

97 Woonoverleg geeft richting voor nieuwe projecten/ aanmeldingen toetst aan het lokale woonbeleid afstemming prioriteiten = lokaal beleidsinstrument