Agenda 1. Stand van zaken gemeenten en de vastgoedcrisis

Presentatie over: "Agenda 1. Stand van zaken gemeenten en de vastgoedcrisis"— Transcript van de presentatie:

0 Het Nieuwe Bedrijventerrein
De nieuwe financiële werkelijkheid Deloitte Real Estate drs. Frank ten Have Utrecht, 10 oktober 2013

1 Agenda 1. Stand van zaken gemeenten en de vastgoedcrisis
Conclusies onderzoek financiële effecten crisis op gemeentelijke grondbedrijven Verliezen in 2011 en nog te verwachten verliezen Effecten grondexploitaties bedrijventerreinen Verwachting bouwsector Aandachtspunten bij grondexploitaties 2. Ontwikkelingen in de nieuwe werkelijkheid Regionale samenwerkingen Erfpachtconstructies Nieuwe samenwerkingsvormen Decentralisaties gemeenten Voordelen en herbezinning 3. Vragen en discussie

2 1. Stand van zaken gemeenten en de vastgoedcrisis

3 1. Stand van zaken gemeenten en de vastgoedcrisis Conclusies onderzoek financiële effecten crisis bij gemeentelijke grondbedrijven Onderzoek 2010: “er komt een probleem aan van 3 miljard...” Onderzoek 2011: “circa 900 miljoen verlies genomen, nog 2 miljard verwacht.” Actualisatie 2012 “circa 3 miljard aan verlies reeds genomen, nog 1 tot 1,5 miljard verwacht te nemen verlies” Onderzoek 2013 “publicatie resultaten eind 2013”

4 1. Stand van zaken gemeenten en de vastgoedcrisis Verliezen in 2011 en nog te verwachten verliezen
Gemeenten hebben de afgelopen jaren plannen aangepast en versoberd. Daarbij richtten zij zich primair op: Temporiseren Bijstellen van de grondprijs (VRAAG: moet grondprijs bedrijventerreinen nog omlaag??) Bijstellen kwaliteit openbare ruimte Herontwikkeling van programma’s Verplaatsing van kosten naar de Algemene Dienst Nog te nemen verlies: circa € 1,0 tot € 1,5 miljard Noot Algemene reserve: Dit betreft de algemene reserve van Nederlandse gemeenten met uitzondering van de gemeente Amsterdam. De algemene reserve van de gemeente Amsterdam was in 2011 € 4,5 miljard en bestaat voor het overgrote deel uit de waarde van gronden uitgegeven in erfpacht. Dit is geen vrij besteedbare reserve. De in deze rapportage gepresenteerde algemene reserve is derhalve exclusief de algemene reserve van de gemeente Amsterdam.

5 1. Stand van zaken gemeenten en de vastgoedcrisis Effecten grondexploitaties bedrijventerreinen
Gemeentelijk grondbezit: 20% tot 30% bedrijventerreinen Boekwaarde NIEGG bedrijventerreinen: € 600 tot 900 miljoen Verwacht te nemen verliezen bedrijventerreinen: € 200 tot 500 miljoen

6 1. Stand van zaken gemeenten en de vastgoedcrisis Verwachting bouwsector
ABN Amro: Bodem bouw wordt niet voor 2014 bereikt 2012 slecht jaar voor de bouw: Omzet daalde met 6,9% Productie daalde met 8,4% Cijfers 2013 niet bemoedigend Voorspellers voor ontwikkeling van de bouwsector stabiliseren zich op laag niveau: Consumenten positiever over economisch klimaat en financiële situatie, koopbereidheid daalt Economisch Sentiment Indicator voor de bouwsector (ESI) stabiliseert Aantal vergunningen daalt verder Orderportefeuille komt onder druk te staan Vraag: verwacht u herstel uitgifte Bedrijventerrein in 2014 ???

7 1. Stand van zaken gemeenten en de vastgoedcrisis Aandachtspunten bij grondexploitaties
Verliezen in grondexploitaties nemen toe naarmate de crisis voortduurt: gemeenten moeten op zoek naar optimalisaties in de grondexploitaties Belangrijke aandachtspunten zijn: Herprogrammering en -overwegen bestaande afspraken – let op staatssteun (Leidschendam) Gronden tijdelijk anders bestemmen – “rentemonster temmen” (Eindhoven) Activeren van investeringen in infrastructuur – tijd winnen, uitsmeren (Heerenveen) Plankosten beheersen - dekking apparaatkosten Afdrachten herzien - afdrachten naar algemene dienst, bovenwijks, rente Regionale afstemming publiek én privaat – mededingingsrechtelijke aspecten? Maar ook: door de zure appel heen en niet de crisis door-extrapoleren Vraag: andere ervaringen met optimalisaties door gemeenten?

8 2. Ontwikkelingen in de nieuwe werkelijkheid

9 2. Ontwikkelingen in de nieuwe werkelijkheid Regionale samenwerking
Regionale samenwerking bij ontwikkeling van bedrijventerreinen: Regionale ontwikkelingsmaatschappijen Gemeenschappelijke acquisitie Regionale afstemming over uitgifteprijzen en segmentering Vraag: helpt intergemeentelijke samenwerking?

10 2. Ontwikkelingen in de nieuwe werkelijkheid Erfpachtconstructies
Instrument om ontwikkelingen te stimuleren vlot te trekken Voordelen voor de gemeente: Versnelling gemeentelijke gronduitgifte Hoger rendement op grond in erfpacht dan schatkistbankieren Voordelen voor de erfpachter Verminderde financieringsbehoefte Lagere rente Balansverkorting -> Toenemende interesse nog niet zichtbaar in cijfers Vraag: helpt erfpacht om uitgifte te bevorderen??

11 2. Ontwikkelingen in de nieuwe werkelijkheid Erfpachtconstructies – praktijkvoorbeeld gemeente Papendrecht en Stork Uitbreiding bestaande fabriek Fokker met een nieuwe assemblagehal op naastliggende kavel Naastliggende kavel was eigendom van de gemeente Papendrecht Gekozen voor package-deal met erfpacht: Verkoop grond bestaande fabriek aan gemeente Fokker pacht alle grond van de gemeente Opstalontwikkeling vanuit gezamenlijk entiteit (een CV/BV-constructie) De entiteit ontwikkelt de opstal en verhuurt deze (langjarig) aan Fokker Voordelen gemeente Creëert werkgelegenheid en het stimuleert industriële activiteiten Genereert spin-offs Wordt eigenaar van de grond en is ‘in control’ op een strategische locatie (toekomst woningbouw) Voordelen Fokker Kapitaal vanuit grondverkoop inzetbaar voor entiteit Zowel gemeente als investeerder profiteren

12 2. Ontwikkelingen in de nieuwe werkelijkheid Erfpachtconstructies – praktijkvoorbeeld Stork, locatie Woensdrecht Publieke partijen: luchthavengerelateerd industriecluster direct naast de landingsbaan van Woensdrecht Publieke partijen: controle op de ontwikkeling van de Fokkerlocatie van belang Politieke noodzaak voor lange termijn commitment van Fokker in Woensdrecht Om dit te garanderen hebben we een joint venture tussen Fokker en de publieke partijen gestructureerd waarin de bestaande gebouwen van Fokker zijn ondergebracht Samenwerking tussen provincie Noord-Brabant, de gemeente Woensdrecht en Brabant Herstructureringsmaatschappij

13 2. Ontwikkelingen in de nieuwe werkelijkheid Erfpachtconstructies – praktijkvoorbeeld Stork, locatie Hengelo Industriële locatie van Stork op sleutellocatie in het stadscentrum van de gemeente Hengelo Rondom locatie vindt grootschalige stedelijke herontwikkeling plaats Tevens wordt er een belangrijke weg door het gebied aangelegd Voor succes van de herontwikkeling willen gemeente Hengelo en een bouwbedrijf de fabriek uitplaatsen, echter: Fabriek is echter nog in bedrijf Technische kwaliteit is nog goed Ergo: kapitaalvernietiging Belangrijke succesfactor: beschouw business case niet als een onrendabel ‘cash out’ vraagstuk maar als een financieringsvraagstuk

14 Ontwikkelrecht marktpartij
2. Ontwikkelingen in de nieuwe werkelijkheid Nieuwe samenwerkingsvormen – Joint Venture Light Oprichting publiek-private samenwerkingsstructuur die slechts beperkt hoeft te worden gekapitaliseerd In joint venture worden proces- en planvorming, programmering en de businesscase op masterplanniveau voor een groter complex gebied tot stand gebracht. De gemeente heeft de regie over de verwerving van de benodigde gronden en behoudt de zeggenschap over de planvorming Indien de joint venture tot haalbare plannen komt, heeft marktpartij het recht de gronden tegen marktconforme prijs af te nemen met daaraan gekoppeld een ontwikkelrecht. Met het aldus verkregen ontwikkelrecht heeft de marktpartij het recht een deel van het plangebied binnen de kaders van het masterplan te ontwikkelen en te realiseren De overige plandelen kunnen, indien gewenst, worden getenderd. De partij(en) aan wie de overige opdrachten worden gegund, is eveneens gebonden aan het vastgestelde Masterplan gemeente marktpartij Raamovereenkomst Joint Venture Light Proces & Planvorming Programmering Businesscase op masterplanniveau uitwerkingsovereenkomst (o.a. gronduitgifte, samenwerking en realisatie) Ontwikkelrecht marktpartij

15 2. Ontwikkelingen in de nieuwe werkelijkheid Nieuwe samenwerkingsvormen – praktijkvoorbeeld
Bedrijventerrein van ca. 90 hectare bruto (66 hectare netto) Gemeente en private partij hebben grondbezit en zijn voornemens een Joint Venture (light) op te richten Beperkte kapitalisatie door: Inbreng gronden met uitgestelde betaling (op moment van uitgifte) Risico’s en financieringsbehoefte tot aan uitgifte bij partijen afzonderlijk Aanhouden werkkapitaal entiteit zodat een aantal jaar zonder gronduitgifte mogelijk is Go / no go start uitvoering nadat: Zicht op minimale (geborgde) gronduitgifte Zekerheid over subsidies Financieringsarrangement rond is

16 2. Ontwikkelingen in de nieuwe werkelijkheid Decentralisaties bij gemeenten: grond en vastgoed ondergeschikt aan sociale domein Financiële en maatschappelijke gevolgen Grond en vastgoed ondergeschikt aan doelstelling onderkant arbeidsmarkt en risico’s Noodzaak tot aantrekken en behoud bedrijvigheid Afspraken werkgevers Aandacht voor acquisitieproces Faciliterend beleid bij bedrijfsvestiging City-marketing Verlagen grondprijs indien arbeidsplaatsen voor reïntegreerders? Herontwikkeling van locaties

17 Vragen en discussie

18 3. Vragen en discussie Frank ten Have Partner Deloitte Real Estate