Rene Goorden Sectorspecialist Wonen 9 november 2015 Geborgde financiering: actualiteiten en de Woningwet

Inhoud Geborgde financiering: actualiteiten en de Woningwet2 | –Ontwikkeling in de geborgde kredietvraag –Woningwet: scheiding DAEB en niet-DAEB –Financiering niet-DAEB met geborgde financiering? –Nasleep parlementaire enquete: –Garantiestelsel –Afhankelijkheid sectorbanken –Perspectief BNG Bank: Basel-III –Conclusies

Ontwikkeling kredietvraag Geborgde financiering: actualiteiten en de Woningwet3 |

Ontwikkeling kredietportefeuille Geborgde financiering: actualiteiten en de Woningwet4 |

Scheiding DAEB en niet-DAEB Geborgde financiering: actualiteiten en de Woningwet5 | –DAEB en niet-DAEB communicerende vaten –Beoordelingskader gaat ook over DAEB: –Sectorale normen (WSW-normen?) –Zienswijze WSW –Financieringsplan 10-jaar –Verankering in strategie en volkshuisvestelijke opgave

Scheiding DAEB en niet-DAEB Geborgde financiering: actualiteiten en de Woningwet6 | Interne lening: 10-jaars Staat + 1,5% = 2,25% Gemiddelde rentevoet vastrentende leningen: 4,1% Voor scheiding:100 vreemd vermogen met rentevoet 4,1% Na scheiding: Niet-DAEB-takDAEB-tak Vreemd vermogen: 20(IL) 80 Rentevoet: 2,25% 4,6%

Scheiding DAEB en niet-DAEB Geborgde financiering: actualiteiten en de Woningwet7 | –Inzet onderpand ten behoeve van DAEB en ten behoeve van niet-DAEB (art 21d): 1.Niet-DAEB ten behoeve van ongeborgde financiering 2.DAEB primair ten behoeve van geborgde financiering 3.Bestaande rechten worden gerespecteerd –Volmacht WSW –Aanpassing artikel 16 deelnemersreglement WSW –Daarnaast art 31 deelnemersreglement

Financiering niet-DAEB met geborgde financiering? Geborgde financiering: actualiteiten en de Woningwet8 | Wet + AW: –“Interne lening … die geleidelijk omgezet wordt in ongeborgde financiering uit de markt”. –“De niet-DAEB tak is zelfstandig financierbaar via ongeborgde financiering”. WSW: –“Geen voorstander aflossingsplicht niet-DAEB  DAEB” –“Implementatie Woningwet mag niet leiden tot toename van de risico’s in borgstelsel en totale borg: daaronder risico van waardevermindering van kasstromen en onderpand

Financiering niet-DAEB met geborgde financiering? Geborgde financiering: actualiteiten en de Woningwet9 | Bestaande niet-DAEB activiteiten –Continuering interne leningen indien ongeborgde lening niet KAN worden aangetrokken (admin. scheiding) –Wat is bepalend: markt of WSW? Nieuwe niet-DAEB activiteiten (herstructurering) –Netto-verkoopopbrengsten woningen + batig saldo –Eerdere begrenzing (balanstotaal) niet meer aan de orde Relatie eigen middelenbeleid

Nasleep PEW: Garantiestelsel Geborgde financiering: actualiteiten en de Woningwet10 | –Governance WSW –Risicovergoeding voor achtervang –Prikkels in het stelsel –Mogelijkheid faillissement –(Betere) bestedingscontrole –Differentiatie in borgstellingsvergoeding –Eigen risico gemeenten –Eigen risico geldverstrekkers –Afhankelijkheid sectorbanken

Eigen risico geldverstrekkers Geborgde financiering: actualiteiten en de Woningwet11 | “ Dit heeft als voordeel dat geldverstrekkers een prikkel krijgen om de risico’s van projecten kritischer te beoordelen”

Eigen risico geldverstrekkers Geborgde financiering: actualiteiten en de Woningwet12 | Optie 1: Enquetecommissie: “per lening een eigen risico bij wanbetaling” Introductie ER

Eigen risico geldverstrekkers Geborgde financiering: actualiteiten en de Woningwet13 | Optie 2: WFZ / Deloitte-rapport: “iedere lening opknippen in een geborgd en ongeborgd deel” Introductie ER

Eigen risico geldverstrekkers Geborgde financiering: actualiteiten en de Woningwet14 | Optie 3: BZK-brief: “deel van de leningenportefeuille ongeborgd” Introductie ER

Eigen risico geldverstrekkers Geborgde financiering: actualiteiten en de Woningwet15 | Optie 3: BZK-brief: “deel van de leningenportefeuille ongeborgd” Introductie ER

Eigen risico geldverstrekkers Geborgde financiering: actualiteiten en de Woningwet16 | –Nog even terug naar de aanleiding……… –Effect op prijs en beschikbaarheid –Reeds risico-beoordeling door banken –Mogelijkheid faillissement –Practische invulling –Alleen nieuwe leningen of ten aanzien van bestaande portefeuille?

Afhankelijkheid sectorbanken Geborgde financiering: actualiteiten en de Woningwet17 | –Probleem? –Beleggers/verzekeraars –Lage rente –Ad en hoc en aanbodgedreven –Initiatieven voor vergroten interesse beleggers

Perspectief BNG Bank: Basel-III Geborgde financiering: actualiteiten en de Woningwet 18 | Leverage-ratio Tier-1 capital / Balanstotaal ≥ 3% (eind 2017) –Beperkte kredietvraag kernklantgroepen tot 2018 –Beperking dividenduitkering –Uitgifte hybrideleningen  Geen beperkingen voor de beschikbaarheid  Wel prijseffect

Conclusies Geborgde financiering: actualiteiten en de Woningwet19 | –Geborgde financiering blijft belangrijke rol spelen, (indirect) ook bij niet-DAEB financiering –Veel discretionaire bevoegdheden bij het WSW –Introductie eigen risico niet wenselijk en niet nodig –Geen problemen voorzien bij de invulling van de geborgde kredietvraag door de markt –Sectorbanken –Institutionele beleggers / verzekeraars –BNG Bank: zowel geborgde als ongeborgde kredietverlening!