Utrecht, september 2015 Ir. Martine Vissers-Verschuur MRICS Flitsbijeenkomst NVB Utrecht, september 2015 Ir. Martine Vissers-Verschuur MRICS

Agenda 1 Inleiding 2 Marktontwikkelingen 3 Financieringsvraag 4 Financieringsfonds voor de bouw 5 MKB Impulsfonds 6 Alternatieve financiering 7 Onderzoeksopzet

Inleiding Waarde bouwvergunningen sinds 2007 met 63% afgenomen In 2015 is er een omslag in de markt waar te nemen. Het vertrouwen is weer toegenomen, het aantal faillissementen neemt af en de verwachte (woning)bouwproductie neemt voor het eerst in jaren weer toe. De opstart verloopt echter moeizaam door onder andere veranderingen in de financieringsmarkt. Tot 2030 komen er nog 1 miljoen huishoudens bij in Nederland (CBS, 2015). Dit leidt tot een even vergelijkbare vraag naar geschikte woningen. De toekomstige vraag is zeer groot, het aanbod loopt achter. Projectfinanciering, de financiering van grond-aankopen en het verwerven van ontwikkelrechten zijn noodzakelijke randvoorwaarden voor de bouwers en ontwikkelaars om te profiteren van de omslag in de markt. -63% Bron: CBS Statline (2015) Bouwvergunningen naar provincie 1990 - 2013

De bouw- en ontwikkelingsmarkt klimt uit het dal Financiële crisis had grote impact op grondmarkt Het aantal grondtransacties is vanaf 2006 met 70% afgenomen en veel partijen hebben verliezen genomen op hun portefeuilles. Dit biedt voor ondernemende partijen weer verwervings- en ontwikkelingsmogelijkheden. Gebaseerd op de aantrekkende woningmarkt, de opkomende investeringsinitiatieven van lokale overheden/woningcorporaties en demografie, zal de omvang van de sector in 2015 als geheel weer gaan groeien. In 2014 namen de afgegeven bouwvergunningen weer toe. Ook de woningbouw orderportefeuilles voor de jaren na 2014 zaten in de lift. Door een lichte groei in onderhoud en verbouw bleef de totale productie-daling bij de woningbouw beperkt tot 1% (EIB, 2015). De verwachting is dat de groei van de bouwproductie in 2015 aantrekt. -70% Bron: Kadaster (2015) Onderzoek naar nieuwbouwgrondtransacties Verwachte groei bouw 22% tot 2019 + 22% Bron: EIB (2014) Verwachtingen bouwproductie en werkgelegenheid 

Beperkte financiering remt mogelijkheden voor bedrijven om te ontwikkelen en investeren Nieuwe leningproductie grootste vastgoedbanken in Nederland met 86% afgenomen De financieringsmogelijkheden voor beleggers, bouwers en ontwikkelaars zijn gedurende de crisisjaren afgenomen. Vastgoedfinanciering was tot de crisis nog een van de profitcenters van de Nederlandse banken. Onder invloed van afwaarderingen en nieuwe regelgeving zijn de banken bezig met het herzien van hun kredietportefeuilles en zijn de beoordelingscriteria fors verscherpt. Door de afwaarderingen van de bezittingen van de bouwers en ontwikkelaars zijn de financiële ratio’s verslechterd. Dit maakt het, mede door de striktere criteria van banken, lastiger om additionele financiering te verwerven. Het gebrek aan financiering en de gelimiteerde omvang van bankgaranties beperken ondernemers om zich in te schrijven op tenders of om voor eigen risico te ontwikkelen. -86% Bron: PropertyNL (2014), jaargang 14, nummer 10 * op basis van extrapolatie van de bekende data door Finance Ideas Financiële ratio’s bouwers en ontwikkelaars verslechterd Bron: CBS Statline (2015) Financiën alle ondernemingen; niet-financiële sector, SBI 2008, 2001-2011

Het bieden van alternatieve financiering Het gebrek aan de noodzakelijke financiële ruimte heeft invloed gehad op de wijze waarop bouwers en ontwikkelaars om zijn gegaan met het financieren van projecten. Een financieringswijze waar gedurende de kredietschaarste meer gebruik van is gemaakt, is financiering door de belegger (turn-key). Dit is echter niet mogelijk bij het ontwikkelen op risico. Hierbij is nog geen eindgebruiker of koper bekend en de bouwer of ontwikkelaar dient zelf zorg te dragen voor de financiering. De markttendens is dat er minder op risico wordt ontwikkeld. Met name voor dit segment is er behoefte aan financiering die gebaseerd wordt op de kwaliteit van de ontwikkeling. De verschillende stakeholders in de bouwsector zijn actief op zoek naar mogelijkheden om alternatieve financieringsvormen in te zetten en zijn ook bereid om daar zelf een bijdrage aan te leveren of in te participeren. Investeringen in Nederlands vastgoed “Dit jaar zal bpfBOUW 530 miljoen vrijmaken om te investeren in Nederlands vastgoed. Hiervan gaat het fonds 30 miljoen in onderhoudsprojecten investeren. In 2014 investeerde bpfBOUW 500 miljoen in Nederlandse bouwprojecten.” bpfBOUW (2015) Dekkingsgraad bpfBOUW stijgt in vierde kwartaal naar 114,5%, Persbericht  Alternatieven voor bancaire financiering verkennen “Ongeveer 90% van de externe financiering in het MKB komt van banken. Nu onder druk van economische en financiële crisis acceptatiecriteria bij banken sterk zijn aangescherpt, zullen alternatieven voor bancaire financiering worden verkend. Te denken valt aan fondsen bij participatiemaatschappijen, kredietunies en vormen van crowd funding, zo mogelijk internationaal.” Bouwend Nederland (2015) Standpunt financiering

Finance Ideas Management Het MKB Impulsfonds Institutionele beleggers NEOS Business Finance Kredietbeoordelaar Portefeuillemanager Finance Ideas Management Beheerder/ bewaarder Administrateur Fonds voor gemene rekening MKB Impulsfonds Stichting beheer en bewaring MKB Onderneming Een vergelijkbaar initiatief als een financieringsfonds voor de bouw is het MKB Impulsfonds. Het MKB Impulsfonds is een financieringsinstelling voor ondernemers in het midden en kleinbedrijf, die een bedrijfslening zoeken tussen € 250.000 en € 1 miljoen. De structuur is transparant en eenvoudig: institutionele beleggers verstrekken het kapitaal waarmee het MKB Impulsfonds leningen uitgeeft aan MKB ondernemers met een gezonde onderneming en groeiambitie. Initiatiefnemer is het Pensioenfonds Detailhandel dat haar initiële investering doet uit een totaal geïnvesteerd vermogen van 15 miljard euro.

Financieringsfonds voor de Bouw Bouwers en ontwikkelaars gedachtespinsel Institutionele beleggers geld rente en aflossing (na kosten en verliezen) participaties Financieringsfonds voor de Bouw rente en aflossing leningen Bouwers en ontwikkelaars

Een financieringsfonds voor de bouw Algemene doelstelling Fonds doelstelling De motieven om een financieringsfonds op te richten voor bouwers en ontwikkelaars zijn onder meer: Het direct stimuleren van de economische positie van de bij het pensioenfonds aangesloten werkgevers, de baanzekerheid en pensioenopbouw van de werknemers; Het daarmee samenhangend stimuleren van de Nederlandse bouwsector en rendementen van vastgoedbeleggingen in Nederland, en; Het behalen van een redelijk rendement op de uitgezette leningen aan bouwers en ontwikkelaars. De motieven zijn dus zowel economisch (stimuleren rendement) als maatschappelijk (stimuleren positie werkgevers van deelnemers) van aard. Het doel van het fonds is om de goederen die tot het fonds behoren, direct of indirect, collectief te beleggen door middel van het direct of indirect verstrekken van leningen aan bouwers en ontwikkelaars. Alles in de ruimste zin van het woord, teneinde de financiers in het resultaat van de beleggingen te doen delen. Op deze manier wil het financieringsfonds voorzien in adequate financieringsmogelijkheden voor bouwers en ontwikkelaars.

Alternatieve financiering Large corporates Mid corporates Small Corporates/ Large SME SME Senior Junior Mezzanine Equity Shareholders Bond market Private equity Mezza-nine funds Private placement Debt Funds Bank Financing* Crowd funding or Marketplace (p2p) funding

direct lending

Gestapeld financieren