DE HUUROVEREENKOMST BIJ VERVREEMDING VAN HET VERHUURDE GOED Dirk MICHIELS Geassocieerde notaris Gastdocent KU Leuven

INLEIDING De juridische analyse van de driehoeksverhouding huurder – verhuurder – verkrijger vormt het onderwerp van deze bijdrage De bescherming van de huurder gaat in stijgende lijn Hoofdstuk I : Het gemeen recht Hoofdstuk II : De handelshuurwet Hoofdstuk III : De pachtwet Hoofdstuk IV : De woninghuurwet

HET GEMEEN RECHT Art. 1743 B.W. Indien de verhuurder het verhuurde goed verkoopt, kan de pachter of de huurder, die een authentieke huur of een huur met vaste dagtekening heeft, niet uit het gehuurde gezet worden door de koper, tenzij de verhuurder zich dit recht bij het huurcontract heeft voorbehouden. Algemene draagwijdte : elke vorm van vervreemding (verkoop, schenking, ruiling, overdracht van vruchtgebruik, erfpacht of opstal, inbreng in vennootschap) ; bewoning of niet-bewoning NIET : jachtpacht, visrecht en verhuring meubilair (Cass.)

HET GEMEEN RECHT Rechtsverhoudingen vervat in art. 1743 B.W. = beding ten behoeve van derden van de vervreemder ten behoeve van de huurder, voor de uitvoering van de verbintenissen uit de huurovereenkomst die moet plaatsvinden na de vervreemding, gekoppeld aan een overdracht van schuldvordering van de vervreemder aan de verkrijger, wat de periode na de vervreemding betreft.

HET GEMEEN RECHT Voorbeelden : Cass. 29 februari 1980 : de koper kan de huurder op het einde van de huurovereenkomst aanspreken voor de volledige huurschade, ook deze van voor de vervreemding (aangezien de huurder het verhuurde goed op het einde van de huur moet teruggeven in dezelfde staat als bij het begin van de huur). Cass. 27 juni 1946 : de koper wordt in de plaats gesteld van de verkoper vanaf de vervreemding (dus slechts naar de toekomst toe) ; derhalve heeft de huurder geen verhaal op de koper indien deze de huurwaarborg niet heeft ontvangen van de verkoper.

HET GEMEEN RECHT Art. 1719 B.W. : De verhuurder is, uit de aard van het contract, zonder dat daartoe enig bijzonder beding nodig is, verplicht: 1° Het verhuurde goed aan de huurder te leveren; 2° Dat goed in zodanige staat te onderhouden dat het kan dienen tot het gebruik waartoe het verhuurd is; 3° De huurder het rustig genot daarvan te doen hebben zolang de huur duurt. Vrijwaringsplicht van de verhuurder Registratieverplichting ontlast hiervan niet behoudens uitdrukkelijk beding in het contract

HET GEMEEN RECHT Art. 1328 B.W., art. 1743 B.W. en art. 1 Hyp.W. Art. 1328 B.W. : Onderhandse akten hebben, ten aanzien van derden, geen dagtekening dan van de dag waarop zij zijn geregistreerd, ofwel van de dag van het overlijden van degene of van een van degenen die de akten ondertekend hebben, ofwel van de dag waarop de hoofdinhoud ervan is vastgesteld in akten door openbare ambtenaren opgemaakt, zoals processen-verbaal van verzegeling of van boedelbeschrijving.  Art. 1 Hyp.W. : Alle akten onder de levenden, om niet of onder bezwarende titel, tot overdracht of aanwijzing van onroerende zakelijke rechten (…), worden de dag van ontvangst in hun geheel overgeschreven in een daartoe bestemd register, op het kantoor van bewaring der hypotheken van het arrondissement waar de goederen zijn gelegen. Tot dan toe kan men zich op die akten niet beroepen tegen derden die zonder bedrog gecontracteerd hebben. (…)

HET GEMEEN RECHT Omstreden vraag : vanaf wanneer neemt de verkrijger de plaats in van de vervreemder t.o.v. de huurder ? 3 strekkingen : DE PAGE, DABIN & PAUWELS DE PAGE : vanaf de wilsovereenstemming met eigendomsoverdracht (huurder is geen derde art. 1 Hyp.W.) DABIN : vanaf de overschrijving van de akte op het hypotheekkantoor (huurder is een derde art. 1 Hyp.W.) PAUWELS : vanaf het moment dat de eigendomsoverdracht vaste datum heeft verkregen (art. 1328 B.W.) = juist

HET GEMEEN RECHT Art. 1575 Ger.W. : Huurcontracten die geen vaste dagtekening hebben voor de overschrijving van het beslagexploot kunnen niet worden ingeroepen tegen de ingeschreven schuldeisers, noch tegen enige andere schuldeiser die naar behoren de in artikel 1565 bedoelde overschrijving heeft gedaan, noch tegen de beslagleggers, noch tegen de koper. Evenmin kunnen tegen deze schuldeisers, de beslagleggers of de koper huurcontracten worden ingeroepen, die de beslagene heeft toegestaan na de overschrijving van het bevel of van het exploot van beslaglegging, zelfs indien zij een vaste dagtekening hebben, en huurcontracten, toegestaan na het bevel, al werd dit niet overgeschreven, indien zij voor langer dan negen jaar zijn aangegaan of kwijting inhouden van ten minste drie jaar huur.

DE HANDELSHUUR Art. 12 Handelshuurwet : Zelfs wanneer het huurcontract het recht voorbehoudt om de huurder uit het goed te zetten in geval van vervreemding, mag hij die het verhuurde goed om niet of onder bezwarende titel verkrijgt, de huurder slechts eruit zetten in de gevallen vermeld onder 1° (eigen gebruik), 2° (uitsluiting handelsbestemming), 3° (wederopbouw) en 4° (grote tekortkomingen) van artikel 16, en mits hij de huur opzegt, één jaar vooraf, en binnen drie maanden na de verkrijging, met duidelijke opgave van de reden waarop de opzegging gegrond is, alles op straffe van verval. Hetzelfde geldt wanneer de huur geen vaste dagtekening heeft verkregen vóór de vervreemding, ingeval de huurder het verhuurde goed sinds ten minste zes maanden in gebruik heeft ( = “gunstregime”).

DE HANDELSHUUR * Vanaf wanneer neemt de verkrijger de plaats in van de vervreemder m.b.t. het verkochte goed ? Cfr. strekking PAUWELS (vaste datum eigendomsoverdracht) * Cass. 19 juni 2003 : art. 1575 Ger.W. primeert op art. 12 HHW

DE PACHT Art. 55 Pachtwet : In geval van vervreemding van het pachtgoed treedt de verkrijger volledig in de rechten en verplichtingen van de verpachter. Art. 55 Pachtwet primeert op art. 1575 Ger.W.

DE WONINGHUUR Art. 9 Woninghuurwet : Indien de huurovereenkomst een vaste dagtekening vóór de vervreemding van het gehuurde goed heeft, treedt de verkrijger om niet of onder bezwarende titel in de rechten en verplichtingen van de verhuurder op de datum van het verlijden van de authentieke akte, zelfs indien de huurovereenkomst het recht van uitzetting in geval van vervreemding bedingt. Hetzelfde geldt wanneer de huurovereenkomst geen vaste dagtekening vóór de vervreemding heeft, indien de huurder het verhuurde goed sinds ten minste zes maanden betrekt. In dat geval kan de verkrijger evenwel de huurovereenkomst te allen tijde beëindigen, om de redenen en onder de voorwaarden bedoeld in artikel 3, § 2, 3 en 4, mits aan de huurder, op straffe van verval, een opzegging van drie maanden wordt betekend binnen drie maanden te rekenen van de datum van het verlijden van de authentieke akte tot vaststelling van de overgang van eigendom.

DE WONINGHUUR Primeert art. 9 Woninghuurwet op art. 1575 Ger.W. ? Meerderheid : ja

CLAUSULES IN DE VERKOOPAKTE De verkoper verklaart dat het verkochte goed verhuurd is tegen voorwaarden goed gekend door de koper, hetgeen deze laatste beaamt. De partijen stellen de instrumenterende notaris vrij hiervan een nadere omschrijving te geven. De koper treedt in de rechten en verplichtingen van de verkoper ten opzichte van elke huurder en zal zich rechtstreeks met deze laatste moeten verstaan voor alles wat de huursituatie aangaat, onverminderd de rechten die hij als koper kan doen gelden ingevolge de wet en waaraan deze bepaling geenszins afbreuk doet, dit alles zonder tussenkomst van de verkoper noch verhaal tegen deze laatste, met dien verstande dat voor overeenkomsten onderworpen aan de woninghuurwet de koper wel steeds zal moeten handelen in de veronderstelling dat een eventuele schriftelijke huurovereenkomst geregistreerd is (aangezien verhuurder verplicht is tot registratie te laten overgaan), onverminderd de rechten van de huurder.

CLAUSULES IN DE VERKOOPAKTE De verkoper verklaart binnen 8 dagen vanaf heden het nodige te doen voor de overdracht van de huurwaarborgen. OF De verkoper overhandigt bij deze aan de koper de huurwaarborg ten bedrage van # euro, hetgeen gecompenseerd zal worden met de prijs, waarvan kwijting. De koper is gesubrogeerd in de rechten en plichten van de verkoper met betrekking tot de huurwaarborg die door de huurder is gedeponeerd bij de # Bank op rekening nummer #.

CLAUSULES IN DE VERKOOPAKTE De koper verklaart door de instrumenterende notaris te zijn ingelicht omtrent de bescherming die de wet biedt aan de huurder met betrekking tot zijn hoofdverblijfplaats, de opzegmodaliteit die de wet biedt aan de koper van een onroerend goed, de voorwaarden en de gevolgen hiervan, alsmede van de noodzaak om in geval van huurovereenkomst zonder vaste datum de eventuele opzeg te geven binnen de drie maanden vanaf het verlijden van deze akte. De koper zal het genot van het verkochte goed bezitten OFWEL : vanaf heden door ontvangst van de huurgelden pro rata temporis; OFWEL : vanaf de eerstkomende vervaldag.

DE CASUS “ROT OP” De firma “ROT OP” is gespecialiseerd in het opknappen van vervallen panden, teneinde deze weer aantrekkelijk te maken voor de verkoop of verhuring. De eigenlijke naam van deze firma is niet gekend, maar bij de huurders wordt ze “ROT OP” genoemd, omdat ze het blijkbaar steeds weer gedaan krijgt, al dan niet met zachte dwang of via de rechtbank, de huurders te laten vertrekken. Praktijken die in België eigenlijk niet thuishoren, en waartegen de huurdersbond als meermaals klacht heeft ingediend. In de Arme Klarenstraat te Brussel heeft deze firma weer een verloederd pand gekocht, bewoond door migranten, met vriendelijk verzoek binnen de maand te verhuizen. De oudste zoon, Mohammed, heeft het zo niet bekeken, en haalt een huurcontract boven van 9 jaar, waarbij de eigenaar enkel om de drie jaar mag opzeggen wegens, bijvoorbeeld, grote verbouwingswerken. In ruil voor het in orde stellen van het pand binnen het jaar mochten de huurders één jaar gratis wonen. Het contract is nog maar 7 maanden geleden afgesloten en de werken door de huurders zijn volop aan de gang. De firma “ROT OP” antwoordt hierop dat het huis eigenlijk nog onbewoonbaar is, en dat zij dat zullen laten vaststellen door de bevoegde instanties.

DE CASUS “PEETERS” De Heer PEETERS verhuurt een winkelpand aan de Meir in Antwerpen. Na 3 jaar gaat de huurder failliet. Een nieuwe kandidaat-huurder biedt zich aan; hij wenst in het pand zijn kantoren te vestigen. Er wordt een nieuwe huurovereenkomst afgesloten voor een periode van 9 jaar, waarbij de huurder een voorkeurrecht krijgt om bij een eventuele verkoop aan dezelfde voorwaarden te kopen als deze die door een derde worden geboden. Na 3 jaar wordt uitvoerend onroerend beslag gelegd op het pand, aangezien de Heer PEETERS zijn lening bij de bank niet meer betaalt. De huurder krijgt een brief van een notaris die hem meedeelt door de beslagrechter te zijn aangesteld om over te gaan tot de openbare verkoop van het pand, en laat zijn huurovereenkomst onmiddellijk registreren.  Wat mag de huurder van de koper of de notaris verwachten ?