Betaalbaar wonen Stadsregio Rotterdam Henriette introduceert en vertelt wat er in de workshop vandaag gaat gebeuren. Onszelf voorstellen Eerst wordt ingegaan op het lopende onderzoek, daarna zal Henriette met jullie het gesprek aangaan. Presentatie gebaseerd op lopend onderzoek; work in progress, voorlopige resultaten Tijdens de presentatie zullen al een aantal vraagstukken/dillema’s aangestipt worden die als input kunnen dienen. WIJ hopen vandaag ook wat op te halen, uit het gesprek, uit jullie reactie, namelijk: welke discussies/vragen er bij jullie spelen en waar we jullie blij mee kunnen proberen!! Te maken. Wilma Bakker Henriëtte Rombouts 2 oktober 2014

Titel van de workshop in het programma is Betaalbaarheid huren stijgen en inkomens blijven gelijk of nemen af: spookbeeld of hersenschim? Zeker geen hersenschim: Dat de betaalbaarheid van het wonen in Nederland onder druk staat kan als feit gezien worden. Aanbod goedkope huurwoningen neemt af, omvang primaire doelgroep neemt toe, energieprijzen stijgen; dit leidt tot toenemende betaalbaarheidsproblemen, met name onder gezinnen in de primaire doelgroep. Een spookbeeld zou ik het ook niet willen noemen; wel is duidelijk dat het onderwerp hoog op de politieke, beleids- en onderzoeksagenda moet staan. Dit onderzoek is dan ook bedoelt om meer inzicht te krijgen in de lokale problematiek, wat speelt waar en waar moeten we de oplossingen zoeken, hoe kunnen we sturen op een meer betaalbare woningmarkt.

Omvang en aard problematiek Landelijke onderzoeken OTB, Woonbond (RIGO), Corpovenista (RIGO), PBL Verschillende normen, aannames en selecties Percentages te hoge woonlasten variëren Gemene deler: betaalbaarheid is substantieel probleem PBL: “aandeel huurders met een betaalrisico is tussen 2002 en 2012 verdubbeld” Wij zijn natuurlijk niet de enige die de afgelopen tijd ons hebben bezig gehouden met dit onderwerp: Landelijk gezien is er al het een en het ander verschenen. Ondanks verschillen in aanpak, normen, aannames en selecties is er een gemene deler: betaalbaarheid van het wonen is een substantieel probleem, een probleem dat zonder ingrijpen in de toekomst toe zal nemen.

Waar hebben we het over Woonlasten meer dan huren alleen energielasten lokale heffingen Betaalbaarheid per definitie normatief geen landelijke norm afhankelijk van lokale opvattingen Waar hebben we het over als we het over betaalbaarheid van het wonen hebben? We hebben het over woonlasten van huishoudens: niet alleen huur of hypotheeklasten Maar ook energielasten. De algemene verwachting is dat deze kosten in de komende jaren verder zullen stijgen. En lokale heffingen die aan het wonen verbonden zijn. Anderzijds hebben we het over betaalbaarheid van het wonen: Wat wel of niet betaalbaar is is en blijft een normatieve kwestie. Er is geen landelijke norm en de norm is sterk afhankelijk van lokale opvattingen. Welk deel van je inkomen zou je uit moeten kunnen geven aan woonlasten, welk deel aan andere uitgave? Welke basisrechten hebben mensen, Wanneer verwoon je te veel kwaliteit… allemaal vraagstukken waar ik nu niet al te ver op in wil gaan maar die wel ten grondslag liggen aan het betaalbaarheidsvraagstuk en sterk politiek gekleurd zijn.

Onderzoek Stadsregio Rotterdam Lopend onderzoek: tussenresultaten Gebruik CBS microdata Gegevens op laag schaalniveau Waar zijn problemen en bij wie, maar vooral… waardoor worden deze problemen veroorzaakt Wat zijn we in de Stadsregio Rotterdam aan het doen? Voor de Stadsregio Rotterdam zijn we op een heel laag schaalniveau aan het kijken waar zich problemen voordoen en hoe we deze problemen kunnen verklaren. Dit doen we met behulp van CBS Microdata. Voor de mensen die deze data niet kennen, dit is een data bestand met daarin gegevens over alle Nederlanders, hierin zitten dus bijna 17 miljoen personen en allerlei gegevens over hun huishouden, hun woning, werk en belastinggegevens. Om iedereen gerust te stellen; deze dat is onder strikte voorwaarden toegankelijk, vingerafdruk etc. Dit betekent dat we op een heel laag schaalniveau kunnen kijken wat er speelt. Op dit moment zijn we voor zover ik weet de eerste die m.b.v. deze data naar het betaalbaarheidsprobleem kijken. Waardoor worden de problemen veroorzaakt: leidt naar mogelijke oplossingen

Budgetbenadering Ruimte voor woonlasten = (besteedbaar inkomen) – (kosten overige noodzakelijke uitgaven) Input: referentiecijfers van Nibud Per huishouden verschillend Met of zonder sociale participatie We gebruiken hierbij een budgetbenadering, Dit is anders dan de vaak gebruikte woonquote: Een woonquote laat zien welk percentage van het inkomen wordt besteed aan woonlasten… hierin wordt echter geen rekening gehouden met hoe hoog iemands inkomen is en om wat voor gezinstype het gaat. Je kunt je voorstellen dat voor een alleenstaande een hoge woonquote minder problematisch is dan voor een gezin, die veel meer bijkomende overige lasten heeft. Daarnaast is een hoge woonquote voor iemand met een hoog inkomen minder problematisch dan voor iemand met een laag inkomen, er blijft tenslotte nog voldoende geld over na het aftrekken van de woonlasten. In de budgetbenadering nemen we het besteedbaarinkomen van een huishouden, trekken daar een bedrag af voor noodzakelijke andere uitgaven, te denken aan zorgkosten, kosten voor eten, noodzakelijke verzekeringen, kleding etc.. Dit bedrag is gebaseerd op cijfers van het Nibud en deze bedragen verschillen per huishoudenstypen en leeftijdsgroepen. Vervolgens kijken we of het bedrag wat overblijft hoger of lager is dan de daadwerkelijk woonlasten. Iemand bij wie de daadwerkelijk woonlasten hoger zijn heeft hoogstwaarschijnlijk een betaalbaarheidsprobleem. Het kan natuurlijk zijn dat deze mensen in de praktijk zwart bijwerken, financieel geholpen worden door familie of een spaarpotje hebben opgebouwd om elke maand geld uit op te nemen. Maar theoretisch gezien hebben deze mensen een hoog risico om betaalbaarheidsproblemen te hebben. In dit onderzoek gaan we uit van twee normen een met sociale participatie meegenomen in de noodzakelijke uitgave en een zonder Duidelijk mag zijn dat ook hier een heleboel normatieve opvattingen aan ten grondslag liggen. Dilemma’s Woonlasten als sluitpost? Wie is verantwoordelijk voor een kloppen huishoudboekje?

Ter illustratie Onderzoek heeft betrekking op zowel koop als huurmarkt; vandaag gaan we alleen in op corporatie huurmarkt.

Lokaal inzoomen: betaalbaarheidsrisico Inzoomen op een drietal gebiedjes subregio Waterweg en ZuidRand met een relatief hoog percentage betaalbaarheidsrisico. In deze gebiedjes is dus per huishouden de rekensom gemaakt: besteedbaarinkomen – basisbedrag +participatie. Is het geen wat overblijft genoeg om woonlasten te betalen? Mensen met een inkomensprobleem niet meegenomen. Blokje Vlaardingen: havenstraat en Liesveldviaduct - subregio Waterweg – 455 hh: relatief veel alleenstaanden 70%, veel 65+ers 60%, weinig jongeren 10 – 15% -3131B Blokje Schiedam: centrum boterstraat nieuwstraat - subregio Waterweg –214 hh: relatief veel alleenstaanden 51-60%, relatief veel jongeren en relatief weinig ouderen. – 3111N Blokje Pernis; Pastoriedijk en Burg van Es straat - subregio Zuidrand – 372 hh: relatief veel meerpersoonshuishoudens 80%, relatief veel tussen 35 en 65 jaar, veel gezinnen – 3195V Achter betaalbaarheidsrisico gaan verschillende zaken schuil, energie huur inkomen. Maar we kijken ook verder, waar wordt hoge energielasten door verklaard; bouwjaar, gezinstype etc.

Lokaal inzoomen: woonquote Inzoomen op een drietal gebiedjes: Blokje Vlaardingen: gem mediaan woonquote Je zou kunnen zeggen dat deze mensen tov hun inkomen niet te veel woonlasten hebben Blokje Schiedam: hoge mediaan quote, verhouding inkomen en woonlasten uit balans wel afh van wie hier wonen Blokje Pernis; hoge woonquote, verhouding inkomen en woonlasten uit balans wel afh van wie hier wonen Achter betaalbaarheidsrisico gaan verschillende zaken schuil, energie huur inkomen. Maar we kijken ook verder, waar wordt hoge energielasten door verklaard; bouwjaar, gezinstype etc.

Lokaal inzoomen: netto huurlasten Inzoomen op een drietal gebiedjes: Blokje Vlaardingen: lage huur, Blokje Schiedam: hoge huur, Blokje Pernis; hoge huur,

Lokaal inzoomen: energielasten Inzoomen op een drietal gebiedjes: Blokje Vlaardingen: hoge energie Blokje Schiedam: lage energie Blokje Pernis; hoge energie

Lokaal inzoomen: betaalbaarheidsrisico Achter betaalbaarheidsrisico gaan verschillende zaken schuil, energie huur inkomen. Maar we kijken ook verder, waar wordt hoge energielasten door verklaard; bouwjaar, gezinstype etc. Blokje Vlaardingen: lage huur, gem mediaan woonquote en hoge energie - veel alleenstaande ouderen Blokje Schiedam: hoge huur, hoge mediaan quote, lage energie – veel alleenstaande jongeren Blokje Pernis; hoge huur, hoge quote, hoge energie – relatief veel gezinnen

Verklarende factoren nader onderzocht Huishoudensgrootte en -type Inkomensgroepen Energielabels Bouwjaar woningen Type woningen Door zoveel mogelijk relevante achtergrondgegevens op laag schaalniveau in beeld te brengen kan inzichtelijk gemaakt worden wat er waar speelt, wat de oorzaak is en waar de oplossing gevonden zou kunnen worden. In het vervolg van het onderzoek zullen ook een aantal toekomstscenario’s bekeken gaan worden om meer zicht te krijgen op de gevolgen van te maken keuzes. Wat gebeurt er met de betaalbaarheid als alle huren tot maximaal redelijk worden opgetrokken, wat als economische groei nog wat langer op zich laat wachten? Vervolg onderzoek: toekomst scenario’s

Sturen op betaalbaar huren Aan de hand van onderzoeksresultaten zal op lokaal niveau keuzes gemaakt moeten worden om zo te sturen op het vergroten van de betaalbaarheid van het wonen. Wie is verantwoordelijk en hoe kan er gestuurd worden. In dit schema een overzicht van knoppen waar aan gedraaid kan worden…

In Gesprek Gesprek over verkenning van beleidsmatige vragen Eerste reacties: wat valt op? Waar moet het gesprek over gaan als het onderzoek af is? Wat zijn de vragen die ‘straks’ gesteld worden? Wat zijn de thema’s waar het gesprek over gevoerd gaat worden? Vragen en thema’s die straks aan de orde kunnen gaan komen: Wat vinden we een redelijke huur? En wat een redelijke huurverhoging? Weke factoren zijn daarbji relevant? Willen we een relatie leggen tussen huur en inkomen? Hoe verdelen we de lasten tussen zittende en nieuwe huurders? Wie of wat willen we ontzien en waarom? Waar accepteren we hogere woonlasten? Thema’s: zie ook de knoppen. Hoe erg is scheefheid? Lost bestrijden ervan het woonlastenprobleem op?

In Gesprek 2 Met en tussen wie wordt het gesprek gevoerd? Corporaties, gemeenten, bewoners, energieleveranciers, anders; En leidt dat tot verschillende ‘trending’ vragen/thema’s? En op welk niveau? Buurt, wijk, gemeente, regio? Leidt dat tot verschillende ‘trending topics’? Ik heb twee dia’s met vragen voor debat van Anne overgenomen, aan Henriette de vraag om deze door te nemen, wellicht dingen te schrappen of toe te voegen.

Afsluiting workshop Is er nog iets dat jullie mee willen geven voor het vervolg van dit onderzoek? Is er nog iets dat jullie aan mij willen meegeven om vooral wel (of niet) te zeggen in de volgende sessie?

In Gesprek 3 Aan welke knoppen kunnen we draaien? Huurbeleid, verkoop, nieuwbouw, verduurzamen voorraad, beïnvloeding energiegedrag, huurtoeslag, lokale heffingen, energielasten, toewijzingsnormen, informeren woningzoekenden, tijdelijk financiële ondersteuning Meer knoppen? Deze sheet achter de hand houden, kan ik tevoorschijn toveren wanneer dat nodig is voor het gesprek.