La copropriété réformée – Vernieuwde Appartementswet Formation Interparking – 15 juin 2012

I. INLEIDING Wet 2 juni 2010, goedgekeurd op 6 mei 2010, net voor de ontbinding van het parlement

II. De nieuwigheden op het vlak van de statuten A. DE OPRICHTING VAN DEELVERENIGINGEN IN (GROEPEN VAN) APPARTEMENTSGEBOUWEN 1° Probleemstelling Nood om een afzonderlijk beheer mogelijk te maken voor bijzondere gemeenschappen: bijvoorbeeld een woonflatgebouw waarachter een garagegebouw is opgericht, een perceel waarop meerdere woontorens zijn opgericht, met één enkele ondergrondse parkeergarage, ... Voorheen: notariële praktijk van “bijzondere onverdeeldheden”, “bijzondere gemeenschappen” of “subonverdeeldheden” Nu: mogelijkheid tot de oprichting van deelverenigingen Elke mede-eigenaar kon meebeslissen over aangelegenheden die hem niet aanbelangden; hierdoor ontstond een zeer logge structuur met enkel één zeer grote VME Bâtiments accolés ou juxtaposés, pas nécessairement totalement indépendants l’un de l’autre (p.e. même toit et fondations)

II. De nieuwigheden op het vlak van de statuten A. De oprichting van deelverenigingeN / la création d’associations partielles 2° Deelverenigingen met of zonder rechtspersoonlijkheid (associations partielles avec ou sans la personnalité juridique) Algemene regeling van ondersplitsing, creatie van algemene en particuliere gemene delen Numeriek criterium: de hoofdvereniging bestaat uit 20 kavels of meer (inclusief privatieve kelders, garages en parkeerplaatsen) Fysiek criterium: meerdere gebouwen of fysieke verdeling in duidelijk te onderscheiden onderdelen (séparation physique en éléments clairement distincts) Te voorzien in oorspronkelijke splitsingsakte, dan wel naderhand via een statutenwijziging (4/5 van de stemmen) Geen verplichting tot oprichting van deelverenigingen Elke deelvereniging heeft eigen organen (algemene vergadering, eigen syndicus, eigen vermogen, ...). Mogelijkheid om af te zien van rechtspersoonlijkheid, en feitelijke deelverenigingen op te richten zonder rechtspersoonlijkheid Wel: garages, parkings in de mate ze niet aan een privatieve kavel zijn verbonden; niet: private kavels als bijzaak zoals bergingen >< numeriek criterium raad van mede-eigendom Autonomie physique et non une autonomie fonctionnelle; fysiek duidelijk te onderscheiden; restrictieve benadering; wel mogelijkheid tot verdere ondersplitsing. Footprint-theorie: een afzonderlijke in- en uitgang op de begane grond Parties communes particulières que les copropriétaires concernés seront amenés à gérer et à la possibilité de les gérer effectivement de manière autonome, par rapport aux autres parties de l’immeuble Association principale: grond, souscription de l’assurance et gestion des sinistres

II. De nieuwigheden op het vlak van de statuten Deelvereniging met rechtspersoonlijkheid: hoofdvereniging is exclusief bevoegd voor algemeen gemeenschappelijke delen en zaken die tot het gemeenschappelijk beheer behoren, deelvereniging enkel voor de in de basisakte aangeduide particulier gemeenschappelijke delen Deelvereniging zonder rechtspersoonlijkheid: voorbereiden van de beslissingen mbt de particulier gemene delen Zonder RP: kan enkel voorstellen tot agendering formuleren

II. De nieuwigheden op het vlak van de statuten De “objectieve” berekening van de aandelen per kavel Ancien article 577-4, § 1 : acte de base comprenait la description de l’ensemble immobilier, celle des parties communes et privatives, ainsi que la fixation des quotes-parts des parties communes afférentes à chaque partie privative, en tenant compte de la valeur respective de celles-ci. Loi 2010 : Exigence d’un rapport motivé (omkleed verslag) (d’un notaire, géomètre-expert, architecte, agent immobilier) Critères limitatifs : superficie nette au sol, affectation et situation de la partie privative (netto- vloeroppervlakte, bestemming en ligging van de privatieve kavel) : exemples Incidence sur la répartition des charges : Exigence d’un rapport motivé (omkleed verslag) : le règlement de copropriété doit motiver les critères retenus pour répartir les charges Autres nouveautés : Adaptation du règlement du copropriété (1. motivation du critère de répartition des charges ; 2. conditions d’intervention du syndic ; 3. période annuelle de 15 jours pour tenir l’AG) Publicité (transcription)

III. nieuwigheden MBT de (organen van de) Vereniging van mede-eigenaars De algemene vergadering / L’assemblée générale (1/5) Verplichting om jaarlijks een AV bijeen te roepen; buitengewone AV op verzoek van mede- eigenaars die 1/5 van de aandelen bezitten Bijeenroeping (convocation) door syndicus of individuele mede-eigenaar Aanwijziging lasthebber (mandataire) bij onverdeeld eigendomsrecht (indivision), of wanneer het eigendomsrecht is bezwaard met een zakelijk genotsrecht (erfpacht, opstal, vruchtgebruik, gebruik of bewoning) (démembrement du droit réel) Lasthebber is enig aanspreekpunt Agenda: mogelijkheid voor mede-eigenaars, raad van mede-eigendom en deelvereniging (met of) zonder rechtspersoonlijkheid om punten op de agenda te plaatsen Voorzitter: een mede-eigenaar, niet de syndicus. Syndicus mag wel de secretaris zijn. Notulen: opmaak en ondertekening op het einde van de vergadering Bijeenroeping: question Jeanne Stichelbaut Voorzitter = mede-eigenaar. La réunion est essentiellement préparée par le syndic et est dès lors indirectement menée par lui.

III. nieuwigheden de (organen van de) Vereniging van mede-eigenaars DE ALGEMENE VERGADERING / L’ASSEMBLÉE GÉNÉRALE (2/5) Aanwezigheidsquorum (quorum de présence) Beoordeeld aan het begin van de vergadering (niet: op het ogenblik van de stemming) Dubbele drempel: > dan de helft van de mede-eigenaars met ≥ 50% van de aandelen, of >3/4 van de aandelen Quorum is van dwingend recht (impératif), de statuten mogen hiervan niet afwijken Stemverbod: syndicus (alle op hem betrekking hebbende beheerskwesties), concierge, receptionisten, bewakingspersoneel; in de brede zin al diegenen die, niettegenstaande zij eigenaar zijn, in het gebouw of de groep van gebouwen diensten aan de vereniging leveren. Onregelmatige beslissing: besluit dat is totstandgekomen met schending van de substantiële voorschriften, bijvoorbeeld gebrek aan of laattijdige convocatie, stemming over een niet-geagendeerd punt, niet toepassing van de stemreductie -Bedrieglijke beslissing: beslissing is aangetast door bedrog, bvb fictieve verkoop Onrechtmatige beslissing: misbruik van minderheidspositie Misbruik van minderheid: de rechter neemt zelf beslissing, d.i. een zeer delicate zaak. Misbruik van minderheid = het systematisch en onverantwoord veto van een minderheid tegen een meederheid.

III. nieuwigheden de (organen van de) Vereniging van mede-eigenaars DE ALGEMENE VERGADERING / L’ASSEMBLÉE GÉNÉRALE(3/5) Stemmen bij volmacht (le vote par procuration) Op naam van de lasthebber (geen blanco volmacht) Al dan niet lid van de AV Algemeen of specifiek Slechts geldig voor één AV, tenzij notariële volmacht Max. 3 volmachten per lasthebber of ≤ 10% van het totaal aantal stemmen Schriftelijke besluitvorming mogelijk (la procédure écrite rendue possible) Schriftelijk: brief, fax, email Mits eenparigheid Niet mogelijk voor beslissingen waarvoor een authentieke akte nodig is Les règles relatives à la substitution restent applicables Procuration pour la 1re assemblée reste valable selon trav. prép. Pour la 2ième réunion si le quorum n’est pas atteint Eenparigheid: geen onthoudingen, blancostemmen of ongeldige stemmen Authentieke akte: wijziging statuten, wijziging van de aandelen in de gemeenschappelijke delen 9 9

III. nieuwigheden de (organen van de) Vereniging van mede-eigenaars DE ALGEMENE VERGADERING / L’ASSEMBLÉE GÉNÉRALE (4/5) Berekening stemmen Op het ogenblik van de stemming Onthoudingen, ongeldige en blanco stemmen tellen niet mee Stembeperking Uitsluiting stemrecht bij tegenstrijdig belang 10 10

III. nieuwigheden de (organen van de) Vereniging van mede-eigenaars A. DE ALGEMENE VERGADERING / L’ASSEMBLÉE GÉNÉRALE (5/5) Stemquota > 50% van de stemmen, tenzij de wet een bijzondere meerderheid voorziet Niet meer toegelaten om bijzondere meerderheden in de statuten te voorzien ≥ 3/4 van de stemmen: oprichting raad van mede-eigendom in kleine VME’s, bedrag van de opdrachten en contracten vanaf welke mededinging verplicht is, werken aan bepaalde privatieve delen die om economische of technische redenen door de VME zullen worden uitgevoerd. ≥ 4/5 van de stemmen: oprichting deelvereniging + aanpassing aandelen verwerving of beschikking van gemene delen + aanpassing aandelen Technische reden: werken op privatieve delen zijn soms nodig om schade aan gemeenschappelijke delen te voorkomen of te beperken Economische reden: collectieve uitvoering van werken aan alle privatieve delen is voordeliger dan afzonderlijke bestelling van die werken. Opgepast voor misbruik van meerderheid 11 11

III. nieuwigheden de (organen van de) Vereniging van mede-eigenaars B. Le syndic / de SYNDICUS Nomination (benoeming) Principe – Publicité – Lieu de consultation du réglement d’ordre intérieur Contrat de syndic (overeenkomst met de syndic) Formalisme : contrat écrit ; qui signe pour l’association ? ; Durée du contrat de syndic (maximumduur) : 3 ANS Modalités à fixer dans le réglement de copropriété Renouvellement ; Décision de l’assemblée générale nécessaire (beslissing van de AG noodzakelijk) Missions du syndic (opdracht van de syndicus) Administration des fonds / Communication de la date des assemblées générales / transmission du dossier de gestion et des actifs au successeur / souscription d’une assurance responsabilité / accès aux documents de la copropriété / conservation du DIU / présentation de plusieurs devis en cas de travaux / Evaluation des contrats de fourniture / Conventions avec entreprises liées au syndic / Tenue de la liste des copropriétaires / Tenue des comptes / Préparation du budget

III. nieuwigheden de (organen van de) Vereniging van mede-eigenaars DE RAAD VAN MEDE-EIGENDOM / LE CONSEIL DE COPROPRIÉTÉ Vervanger van vroegere “raad van beheer” (“conseil de gérance”) en met nieuwe bevoegdheden Verplicht bij grote VME’s: ≥ 20 kavels (met uitzondering van kelders, garages en parkeerplaatsen) Bestaat enkel uit mede-eigenaars en ziet toe op de syndicus Uitdrukkelijke opdracht of delegatie door AV bij 3/4 meerderheid van de stemmen Conseil de gérance: inspirait de la méfiance pour cause d’une trop grande proximité avec le syndic et un risque de proximité entre eux Le conseil des co-propriétaires n’assiste plus le syndic dans sa gestion Wet 15/05/12 (MB 08/06/12): er bestaat een onverenigbaarheid tussen het uitoefenen van de taak van syndicus en het lidmaatschap van de raad van mede-eigendom

IV. nieuwigheden OP HET VLAK VAN PROCEDURES Action en annulation des décisions de l’assemblée générale / nietigverklaring van beslissingen van de algemene vergadering Ancien système : 3 mois / Loi 2010 : 4 mois à partir de la date de l’assemblée générale Délai préfix (vervaltermijn) Communication des procès-verbaux dans les 30 jours : le copropriétaire qui n’a pas reçu le PV dans ce délai en supporte la responsabilité s’il ne réclame pas. Conseil pratique

IV. nieuwigheden OP HET VLAK VAN PROCEDURES Procedures m.b.t. de gemeenschappelijke delen VME tot vrijwaring van alle rechten tot uitoefening, erkenning of ontkenning van zakelijke of persoonlijke rechten op de gemeenschappelijke delen, of mbt het beheer ervan Vermijden dat telkens alle individuele mede-eigenaars bij de zaak moeten worden betrokken Artikelen 1384 lid 1 en 1386 BW Foutloze burenhinder Tienjarige aansprakelijkheid en verborgen gebreken Syndicus namens de VME om dringende redenen of tot bewaring van rechten mbt de gemeenschappelijke delen Bekrachtiging, “zo snel mogelijk”, door AV Kennisgeving aan de individuele eigenaars en andere belanghebbenden

V. OVERGANGSRECHT Entrée en vigueur : 01/09/2010 Les dispositions statutaires non conformes à la législation sont de plein droit remplacées par les nouvelles dispositions correspondantes Règles relatives aux quotes parts : applicable uniquement aux immeubles dont la répartition des du droit de propriété sur les lots privatifs n’intervient qu’après le 01/09/2010 => pas d’acte authentique modificatif nécessaire Obligation du syndic de soumettre à l’AG une coordination des statuts avant le 01/09/2013 (loi du 13/08/2011 – initialement 01/09/2011) (aucune sanction) V. OVERGANGSRECHT Loi du 15/05/2012, MB 08/06/12 Coordinatie: persoonlijke verplichting van de syndicus