Bouw- en Woningtoezicht in Den Haag Patrick Sebti Afdelingsmanager Haagse Pandbrigade

De afdeling Haagse Pandbrigade De afdeling bestaat uit circa 80 fte Integrale handhaving: DSO, DPZ en DSZW en samenwerking met Brandweer, Politie, corporaties etc. Het taakveld bestrijkt: alle toezicht en handhaving op bestaande bouwwerken (na de oplevering van het bouwwerk) zowel de staat als het gebruik ervan. Dit sluit aan bij de Wabo Daarnaast ook fraude met sociale voorzieningen en zuiverheid GBA. Vergunningfase Realisatiefase Gebruiksfase Afdeling bestaat uit circa 61 fte handhavers. In 2010 was dit nog circa 107 voor hetzelfde takenpakket. Integrale aanpak leidt tot: Effectieve opsporing door het combineren van gegevens: (bijv. waarom staat iemand ergens anders ingeschreven: uitkeringsfraude. En wat gebeurt er dan in het pand waar ie wel ingeschreven staat?) Een effectieve aanpak van multiproblematiek, DSZW doet bijvoorbeeld meer; ook als mensen nog geen beroep doen op sociale voorzieningen of een recht hebben op een bijstelling naar boven. Oplossen van veel overtredingen in één keer heeft meer toegevoegde waarde, dan telkens los en door tijd gescheiden aanpak van overtredingen op verschillende taakvelden Gekozen voor deze taakscheiding, omdat heel helder is welke afdeling nu waar van van is. In het verleden liep dit door elkaar. Vergunning- en realisatiefase zijn ook meer faciliterend en adviserend naar burger toe. Het is een dienst die verleent wordt. Handhaving is toch meer aan burgers vertellen, dat ze iets op een andere moeten gaan doen (op initiatief vanuit de handhaving zelf, indien nodig).

Handhaving naar thema Illegale kamerbewoning Achterstallig (woning)onderhoud Illegale bouw Woningonttrekking Woonoverlast Hennep Periodieke controles risicobouwwerken: vergunde kamerbewoning, woonwagens. Er wordt meer gekeken naar de ernst van de overtreding dan naar de achterliggende wetgeving. Zo vinden wij een schutting, die twee centimeter te hoog is, minder erg dan een totaal ongeschikte bedrijfsruimte, die in gebruik is genomen voor de huisvesting van arbeidsmigranten. Beide zijn een overtreding van het bestemmingsplan. Een ander voorbeeld is de Huisvestingswet. Momenteel is de Haagse woningvoorraad nog toereikend voor onze opgave op het gebied van woonruimteverdeling. De handhaving op de huisvestingsvergunning heeft dus weinig prioriteit. Een aanmerkelijk ernstiger probleem met impact op de leefbaarheid is onvergunde kamerbewoning (woningonttrekking). Beide hebben hun wettelijke grondslag in de huisvestingwet, maar het één verdient meer aandacht dan de ander. Dit zou anders kunnen worden als de druk op de sociale woningvoorraad toeneemt. Dan zou, net als in Amsterdam, woonruimteverdeling een handhavingsonderwerp met hoge prioriteit kunnen worden.

En (in de ergste vormen) ziet dat er zo uit: Linksboven: Pier. Rechtsboven: bedrijfsruimte in gebruik genomen voor de huisvesting (van heel veel) arbeidsmigranten. Wijs erop dat het geen raam is achterin, maar een heel grote TV. Tenminste in andere presentaties bracht dat wat lachers op m'n hand. Ondanks het bedenkelijke niveau van het grapje. Linksonder: Pand in een flatgebouw (4 hoog) aan de mozartlaan. Vier containers afval uit de woning gehaald. Bewoner in ondergebracht bij Parnassia. Gezamenlijke inzet van zorg en handhaving. Rechtsonder: Tsja Hennep. Oftewel particulier ondernemerschap. Het is wel een reële aanname dat mensen in financiële nood rare sprongen maken om eruit te komen. Naar verwachting zal deze problematiek niet afnemen. Voornamelijk een politieprobleem, maar vaak ernstige vormen van illegale bouw (doorgebroken draagmuren etc.).

Krappere tijden Bezuinigingen leiden tot aantal ingrepen: Prioriteiten stellen: ernstige zaken eerst, minder ernstige zaken later (of voorlopig niet), dmv HUP Verhoging effectiviteit: hogere trefkans op overtredingen bij controle, experimenten met ICT-toepassingen Afbouw lopende projecten, minder / geen nieuwe projecten Andere inzet instrumentarium: vliegen afvangen door vaker eerst te waarschuwen. Afschrikken bij zware overtreding met inzet bestuurlijke boete Investeren in kwaliteit menskracht. Breed inzetbaar, flexibel, omgevingsbewust Minder actieve handhaving, meer re-actieve handhaving Afbouw overhead Prioriteiten: Jaarlijks een verplicht HUP (handhavingsuitvoeringsprogramma). Hoe richt ik de capaciteit die er nog is op de meest belangrijke zaken. Wat doe ik wel, wat niet. Wat is reëel en wat is bestuurlijk nog te verkopen? Belangrijke richtlijn voor de afdeling om deze te richten. Maar het blijft een richtsnoer en geen in beton gegoten wet. Verhoging effectiviteit: Aanscherpen van de digitale schouw en betere koppelingen van gegevens. Minder deur-aan-deur toezicht. Koppeling maken met punt erboven; bij deur-aan-deur toezicht tref je ook veel kleine overtredingen en om dat allemaal af te handelen is niet meer mogelijk. Ook op het gebied van implementatie van ICT-mogelijkheden (i-pads) en standaardisering van werkzaamheden is nog winst te boeken en daar wordt de komende tijd aan gewerkt. Afbouw lopende projecten: Met name op het gebied van woningonderhoud. Alle grootschalige projecten worden afgerond en er worden alleen nog maar kleine hot-spots aangepakt (zoals Paul Krugerlaan). Andere inzet instrumentarium: Met de linkerarm onwetende goedwillende overtreders de goede richting opduwen (waarschuwingsbrief). Malafide huisjesmelkers met de rechterarm knock-out slaan met de inzet van de bestuurlijke boete. Ook naar buiten toe: de gemeente is er niet om je het lastig te maken; de gemeente is er om krachtdadig tegen misstanden op te treden (en dat heeft ook een preventieve werking naar buiten toe om het niet te bont te maken). Investeren in menskracht Minder actieve handhaving, meer re-actieve handhaving: sluit aan bij punt 1 en 2. Waar hebben de burgers het meest last van? En daar dan op reageren. Het is ook klantgericht naar de burger toe. Afbouw overhead: spreekt voor zich, ook hier zal je wel zelf iets over kunnen roepen.

Wat gebeurt er ondertussen in Den Haag? Blijvende instroom arbeidsmigranten  Druk op goedkope particuliere woningvoorraad. Op termijn woonruimteverdeling 'Deregulering'  Minder toezicht vooraf. Eisen vaak hetzelfde; in de toekomst grotere handhavingsopgave Bouwgolf jaren '50  De bouwkundige levensduur bouwgolf jaren '50 loopt, zonder investeringen, op haar einde. Vooroorlogse voorraad nooit helemaal op peil. Zwaar weer corporaties  Corporaties zijn natuurlijke samenwerkingspartners. Slagkracht is sterk afgenomen. Invoering BAG  Brengt veel illegale bouwkundige splitsingen aan het licht ('onverwacht') Blijvende instroom arbeidsmigranten: Deregulering: Eisen worden nog wel gesteld (de bouw moet er nog wel aan voldoen), maar dit wordt niet meer altijd bij een vergunningaanvraag getoetst (vergunning niet meer nodig). Dit zal ongetwijfeld betekenen dat bouw (zelfs per ongeluk) niet altijd meer voldoet aan de gestelde eisen, terwijl dat er in het verleden wel uitgehaald zou zijn bij de vergunningaanvraag. Bouwgolf jaren '50/60: Voor het eerst werd er op grote schaal gewerkt met 'fabrieksbouw'. In de eerste jaren zaten nog wel eens foutjes en daarnaast was deze bouw erop geënt 50 tot 60 jaar mee te gaan. Deze tijd is om. De normale sloop-bouwcyclus is met de crisis doorbroken, waardoor deze bestaande voorraad nog veel langer mee zal moeten dan vooraf geanticipeerd. Zwaar weer corporaties: Vestia is voornemens duizenden woningen in Den Haag en de regio af te stoten om financieel rond te komen. Noodzakelijke investeringen blijven bij alle corporaties achter; het geld is er gewoonweg niet. Invoering BAG: Sowieso nieuwe taak om dit register verplicht zuiver te houden. Daarnaast brengt het systeem van terugmelden veel illegale bouw aan het ligt. De gemeentelijke belastingdienst heeft veel bouwkundig gesplitste panden al in beeld. Nu moet dat gelegaliseerd en in sommige gevallen wellicht beëindigd worden.

En daar boven op crisis Crisis 1  Mensen wonen duur. Geen particuliere ruimte voor woningverbetering / noodzakelijk woningonderhoud. Overheid geen ruimte voor investering Crisis 2  Scherpe prijzen bij aannemers (minder opdrachten). Besparing op kwaliteit Crisis 3  Minder kansen op arbeidsmarkt. Grotere doelgroep sociale huisvesting. Druk neemt toe op woonruimteverdeling Crisis 4  Bouwactiviteiten zijn stilgevallen. Bestaande voorraad zal langer mee moeten gaan Crisis 1: Eigenlijk woonden mensen altijd al te duur voor woningverbetering en noodzakelijk onderhoud, alleen kon door de waardstijging van onroerend goed vaak de financiering voor onderhoud rond gekregen worden. Die luxe hebben we in de komende jaren waarschijnlijk niet. Crisis 2: Dit is nog niet iets wat we zien in de praktijk (bij mijn weten), maar wel een logisch gevolg van de crisis. Ook bijvoorbeeld de uitzendbureaus geven aan dat door de scherpe concurrentie zo min mogelijk geld gestoken wordt in huisvesting van arbeidsmigranten. De gevolgen daarvan kennen we. Nu de vrager echt een zo laag mogelijke prijs wil en aannemers voor overleven afhankelijk zijn van het binnenhalen van klussen, ontstaat het risico dat bijvoorbeeld ingeboet wordt op de kwaliteit van de gebruikte materialen. Crisis 3: Minder kansen op de arbeidsmarkt, tenzij je curator bent dan. Naast het feit dat er daardoor minder koopkracht is waardoor de bouw van en handel in onroerend goed terugloopt en ook de vraag naar kantoorruimte achterblijft, heeft dit direct gevolgen voor woonruimteverdeling. De BBSH-doelgroep zal gewoonweg groter worden. Dit start met name bij mensen die nu nieuw op de arbeidsmarkt komen en geen baan kunnen vinden. Die hebben immers nog geen huis en geen werk. Dus ofwel een sociale woning ofwel thuis blijven wonen. Crisis 4: Spreekt voor zich: eerder al gerefereerd aan de sloop-nieuwbouwcyclus. Bevolking groeit nog  mensen moeten ergens wonen  er wordt te weinig bijgebouwd  panden die eigenlijk niet meer voldoen zullen langer gebruikt worden. Niet teveel woorden aan wijden.

Waar staan we nu? Den Haag kent een relatief gunstige startpositie voor deze ontwikkelingen Tussen 2005 en 2012 kwetsbare gebieden integraal gecontroleerd door Haagse Pandbrigade Tussen 2000 en 2010 veel grootschalige onderhoudsprojecten uitgevoerd Inzet op borging van de behaalde resultaten en het huidige bouwkundige niveau. Ambitieniveau naar beneden maar nog steeds hoog, gezien de omstandigheden Rapportage conditiemeeting 2009, Particuliere woningvoorraad t/m 1984 in Den Haag (KOW-rapport): "De gemiddelde kwaliteit van het particuliere woningbestand is in Den Haag goed te noemen. De gemiddelde score van de belangrijkste bouwelementen bedraagt om en nabij de 2 op een schaal van 1 tot 6" (en 1 staat voor uitstekend en 6 voor zeer slecht) borging ,VvE-balie, emanciperen van huurders (huurteam) en de intensieve beheersfase in de voormalige projectgebieden van de HPB.

Welke problemen verwachten we? Voor de toekomst zijn een aantal probleemvelden te formuleren: Korte termijn Krachtwijken blijven onder druk staan. Illegale kamerbewoning in goedkope particuliere sector Leegstand in het duurdere koopsegment. Schaarste in (sociale) huursector Uitponding en splitsing van woningen Lange termijn, ernst afhankelijk van duur crisis Noodzakelijk onderhoud in de centrumwijken, maar vooral ook de wijken daar direct om heen Algehele schaarste aan woningen (in Den Haag) Toename aan illegale bouw en bouw 'onder de maat'. Krachtwijken blijven onder druk staan: Lange wachtijden op sociale woningvoorraad, instroom van studenten en arbeidsmigranten. Allemaal groepen op zoek naar de goedkope particuliere woningvoorraad. Waar veel vraag is, is veel te verdienen. De goedkope particuliere voorraad bevindt zich in de krachtwijken. Leegstand in de koopsector. Dat is al iets wat we momenteel zien. Probleem is dat mensen in een pand, dat ze toch niet verkocht krijgen, geen geld steken. Dit is bijna vergelijkbaar met de problematiek in krimpgebieden. Doordat er een opstopping zit in de koopsector; raakt de goedkope huursector overbelast. Mensen blijven zitten, waar ze zitten terwijl de instroom van onder- en buitenaf blijft aanhouden. Dit leidt tot uitponding en splitsing van woningen (goedkope woninkjes zijn nog wel te slijten tegen redelijke prijs-kwaliteitverhouding vanuit de verkoper gezien). We hebben in Den Haag al een disproportioneel aantal kleine goedkope woningen en onder dit gesternte zal dit toenemen. Onderhoud; spreekt voor zich: waar geen geld is, wordt het ook niet in woningen gestoken. Algehele schaarste: Als de bouw blijft teruglopen en de bevolking maar blijft stijgen (en dat is nog steeds het geval), dan komen we vanzelf in de knel. Daarnaast: Op een gegeven moment schiet de kurk heus wel weer een keer uit woningmarkt. Kinderen die bij ouders zijn blijven wonen, doorstomers etc zullen bij stijgende prijzen allemaal in één keer weer gaan bewegen. En dan bijt de stilgevallen bouw onszelf weer in kont. Toename illegale bouw en 'bouw onder de maat': gevolg van het feit dat mensen in plaats van groter kopen, meer willen met de woningen waar ze aan vast zitten. Kindje erbij, kappeltje erop. Ik ken ze letterlijk in mijn directe omgeving (weliswaar niet illegaal gebouwd). De bouw blijft mogelijk (sterke concurrentie aannemers – eerder genoemd) onder de maat.

Wat helpt? Extra juridisch instrumentarium (zonder ingrijpende wijzigingen in wettelijke kaders): Aanschrijving tot onderzoek aan bouwwerk Bestuurlijke boete op onvergunde bouwwerkzaamheden Beter zicht op illegale situaties: Zuivere registraties: BAG, GBA, verblijfsadres in RNI Eenvoudiger en meer uitwisselen van gegevens Overig: Rust op het gebied van wetgeving (Telkens opnieuw totaal herziene kaders) Betere toepassing van ICT-mogelijkheden (i-pads) en standaard procedures Verstandig beleid rond sociale woningvoorraad Aantrekken van de economie, met name de bouw Aanschrijving tot onderzoek aan bouwwerk: Is een middel dat zeer nuttig kan zijn als de bouw van 40-60 jaar oud sterk begint terug te lopen qua veiligheid. Dit is een middel dat een logische uitwerking is van deregulering en een grotere verantwoordelijkheid bij de eigenaar/ exploitant. Momenteel wordt gewerkt aan een uitwerking van het middel door BZK, maar het staat nog niet tot onze beschikking. Bestuurlijke boete op onvergunde bouwwerkzaamheden/ Woningwet. Ook aan de uitwerking van dit middel werkt het ministerie van BZK momenteel. De ratio erachter: nu worden dingen nog wel eens zonder vergunning gerealiseerd (en net niet helemaal volgens de eisen van het bouwbesluit). De herstelsanctie – afbreken en opnieuw opbouwen naar de eisen van het bouwbesluit – is vaak onredelijk (het kan om tonnen gaan en de overtredingen zijn vaak niet levensgevaarlijk maar wel in strijd met het bouwbesluit) en daar gaat de rechter niet in mee. Nu wordt dan gelegaliseerd, ook al voldoet het niet helemaal. Met een boete wordt het ook gelegaliseerd, maar is het ontbreken van een bouwvergunning beboetbaar. Dit maakt het, dat het uit tactische overwegingen nalaten van een aanvraag, niet langer rendabel is. Het beboetbaar maken dient er dan ook voornamelijk toe om te voorkomen dat mensen geen bouwvergunning aanvragen. Zuivere registraties en eenvoudiger/ meer uitwisselen gegevens: spreekt voor zich. Niet teveel woorden aan vuil maken. Is niet alleen een extern vraagstuk, maar ook een intern gemeentelijk vraagstuk.

Vragen!? Ik wel.... Welke rol zou zelfregulering / certificering in de toekomst een rol kunnen spelen bij handhaving? Is er een rol weggelegd voor RUD's bij de handhaving van bouw- en woonregelgeving? Leidt schaalvergroting bij handhaving ook tot betere kwaliteit? Of is juist affiniteit met buurt en wijk een must? Handhaving is immers maatwerk.