Design Charles & Ray Eames - Hang it all © Vitra Het Vlaamse woonbeleid na de zesde staatshervorming. Kan deze hervorming bijdragen aan een betere kwaliteit en betaalbaarheid? Sien Winters Onderzoeksleider HIVA – KU Leuven Coördinator Steunpunt Wonen

Inhoud 1.De Vlaamse woningmarkt 2.Betaalbaarheid 3.Kwaliteit 4.Een eigen woning als ultieme droom 5.Het woonbeleid 6.Het beleid durven herdenken 2

1. De Vlaamse woningmarkt 3

4

Verklaringen achter prijsstijgingen: -Inkomenstijging -Rentedaling -Invoering woonbonus in EBA 5

1. De Vlaamse woningmarkt 6

Waarom blijft evolutie private huur achter? -Dalende intrestvoeten: -Voor verwervers: koopkracht stijgt -Voor verhuurders: opbrengst op alternatieve beleggingen daalt -Betaalbaarheidsproblemen huurders -Weinig ‘professionele’ verhuring 7

2. Betaalbaarheid 8 % met woonquote > 40%, 2009

2. Betaalbaarheid 9

10

2. Betaalbaarheid 11 Evolutie woonuitgaven Bron: EU-SILC, Eurostat en ADSEI

2. Betaalbaarheid 12 Evolutie woonquote (%), Bron: EU-SILC, Eurostat en ADSEI

2. Betaalbaarheid 13 Bron: EU-SILC, Eurostat en ADSEI Bijkomende kosten: evolutie eigenaars: +20% -huurders: +13%

3. Kwaliteit Aanzienlijke stijging woningkwaliteit Gevolg van: –Blijvende nieuwbouw –Aankoop met renovatie Inhaalbeweging voor private huur Maar kwaliteit private huur blijft achter op rest En ernstige problemen nemen zelfs toe 14

3. Kwaliteit 15 % bevolking in een woning met lekkend dak, vochtige muur of vloer (schimmel, huiszwam) of rottend raamwerk, 2009 Bron: EU-SILC, Eurostat en ADSEI

3. Kwaliteit 16 % bevolking in een woning met lekkend dak, vochtige muur of vloer (schimmel, huiszwam) of rottend raamwerk Bron: EU-SILC, Eurostat en ADSEI

4. Een eigen woning als ultieme droom 17

4. Een eigen woning als ultieme droom 18

5. Het woonbeleid 19 Vlaamse Wooncode: Art. 3: « Iedereen heeft recht op wonen. Daartoe moet de beschikking over een aangepaste woning, van goede kwaliteit, in een behoorlijke woonomgeving, tegen een betaalbare prijs en met woonzekerheid worden bevorderd. » Art. 4: « Het Vlaamse woonbeleid heeft in het bijzonder aandacht voor de meest behoeftige gezinnen en alleenstaanden. »

5. Het woonbeleid 20 Uitgaven van de Vlaamse en federale overheid voor woonbeleid in mio Euro Bronnen: Initieel budget Vlaamse overheid 2011, middelenbegroting 2012 federale overheid, Berekeningen onder assumpties, premies en voordelen voor energie niet ingerekend

5. Het woonbeleid 21 Budget Flemish government (in million euro) (1) Budget federal government (in million euro) (2) % of Flemish housing budget Subsidies for homeowners Subsidies social loans58,2-6,7 Insurance against income loss6,5-0,8 Subsidies for renovation118,4-13,7 Reduced stamp duties304,535,2 Fiscal benefits10,61.397,21,2 VAT reductionsNA Other subsidies21,32,4 Total subsidies for homeowners519,6NA60,0 Subsidies for the social rental sector Subsidies for social housing associations297,934,4 Reduced stamp duties1,90,1 Fiscal benefits1,20,2 VAT reductionNA Total subsidies for social rental sector300,934,8 Subsidies for the private rental sector Housing allowance34,7-4,0 Subsidies for tenants organisations1,7-0,2 Subsidies for social rental agencies8,4-1,0 Fiscal benefits00,0 VAT reductionNA Total subsidies for private rental sector44,75,2 Total housing subsidies865,21.397,2 Budget of the Flemish and federal government for housing policy, in million euro and in % of the total budget for housing Source: Initial budget Flemish government 2011, for some figures own estimations based on hypotheses. Budget of the Federal government 2012.

5. Het woonbeleid 22 Budget Flemish government (in million euro) (1) Budget federal government (in million euro) (2) % of Flemish housing budget Subsidies for homeowners Subsidies social loans58,2-6,7 Insurance against income loss6,5-0,8 Subsidies for renovation118,4-13,7 Reduced stamp duties304,535,2 Fiscal benefits10,61.397,21,2 VAT reductionsNA Other subsidies21,32,4 Total subsidies for homeowners519,6NA60,0 Subsidies for the social rental sector Subsidies for social housing associations297,934,4 Reduced stamp duties1,90,1 Fiscal benefits1,20,2 VAT reductionNA Total subsidies for social rental sector300,934,8 Subsidies for the private rental sector Housing allowance34,7-4,0 Subsidies for tenants organisations1,7-0,2 Subsidies for social rental agencies8,4-1,0 Fiscal benefits00,0 VAT reductionNA Total subsidies for private rental sector44,75,2 Total housing subsidies865,21.397,2 Budget of the Flemish and federal government for housing policy, in million euro and in % of the total budget for housing Source: Initial budget Flemish government 2011, for some figures own estimations based on hypotheses. Budget of the Federal government 2012.

5. Het woonbeleid 23 Gemiddelde subsidie sociale huur, Vlaanderen 2008 Bron: VMSW databank sociale huurders (Heylen & Winters, 2012)

5. Het woonbeleid 24 Gemiddelde huursubsidie, Vlaanderen 2008 Bron: databank Wonen-Vlaanderen (Heylen & Winters, 2012)

5. Het woonbeleid 25 Gemiddelde subsidie per maand sociale lening VMSW, Vlaanderen 2008 Bron: databank VMSW, leningen waarvoor rentevoet herzienbaar was (Heylen & Winters, 2012)

5. Het woonbeleid 26 Totaalbedrag renovatiepremies, Vlaanderen 2008 Bron: databank Wonen-Vlaanderen (Heylen & Winters, 2012)

5. Het woonbeleid 27 Totaalbedrag verbeterings- en aanpassingspremie, Vlaanderen 2008 Bron: VMSW databank sociale huurders (Heylen & Winters, 2012)

5. Het woonbeleid Valt onder inkomensgrenzen Vlaamse instrumenten (2005): -Lening VMSW: 71% van huurders -Lening VWF: 76% van huurders -Sociale koopwoning: 76% van huurders -Renovatiepremie: 43% van eigenaars -Verbeterings- en aanpassingspremie: 27% eig. -Sociale huur: 39% van private huurders -Huursubsidie: 21% van private huurders 28

5. Het woonbeleid 29 Fiscaal voordeel hypotheekaftrek (tot 2005) en woonbonus (vanaf 2005) per jaar, 2005 Bron: Simulaties op basis van Woonsurvey 2005 voor verhuizers (Heylen & Winters, 2012)

5. Het woonbeleid 30 Totaalbedrag fiscaal voordeel hypotheekaftrek en woonbonus, 2005 Bron: Simulaties op basis van Woonsurvey 2005 voor verhuizers (Heylen & Winters, 2012)

6. Het woonbeleid durven herdenken 31 M. Ryckewaert, P. De Decker, S. Winters, B. Vandekerckhove, F. Vastmans, M. Elsinga, K. Heylen, Een woonmodel in transitie. Toekomstverkenning van het Vlaams wonen, Garant, 109 p.

6. Het woonbeleid durven herdenken Uitdagingen voor het woonbeleid na de zesde staatshervorming: huishoudens tegen Aangroei bestaat volledig uit 1- tot 2-persoonshuishoudens -Een kwart van aangroei is 80+  Nieuwe woningen  Andere woningen: kleiner, energiezuiniger, minder ruimtebeslag, beter ingeplant  Wat doet de markt?  Welke taken voor de overheid? 32

6. Het woonbeleid durven herdenken Vanuit bovenstaande analyse: -Verschuiving van ondersteuning eigendom naar huur -Meer selectieve aanwending van middelen -Sociale huisvesting als krachtig instrument: -Selectieve toekenning -Subsidie in functie van inkomen -Begeleiding van de huurder -Instrument van stadsontwikkeling -Bijdrage tot goede ruimtelijke ordening / publieke voorzieningen -Uitbreiding realiseren via huursubsidie & aanbodsubsidie -Andere Vlaamse instrumenten kritisch evalueren 33

6. Het woonbeleid durven herdenken Vlaamse Woonraad pleit voor ‘heroriëntering’ van de woonbonus Argumenten: -Prijsopdrijvend effect -Ongelijke behandeling van huur en eigendom -Aselectief karakter -Ongelijke verdeling van subsidies -Budgettaire ontsporing 34

6. Het woonbeleid durven herdenken Voorzichtige aanpak voor bestaande contracten: -Afbouw over voldoende lange periode (bv 10 à 15 jaar) -Kwetsbare huishoudens behouden voordeel over 20 j -Recente contracten behouden voordeel over 3 j Geleidelijke afbouw voor nieuwe contracten: -Afbouw over voldoende lange periode (bv 10 à 15 jaar) -Sterkere afbouw voor hoge inkomens 35

6. Het woonbeleid durven herdenken Maar vooral: nieuwe maatregelen met meer effecten op: -Nieuwbouw -Renovatie -Realisatie van recht op wonen -Eigendomsverwerving  Combinatie van: -Gerichte eigendomsverwerving (o.a. sociale leningen) -Sociale huur / huursubsidie / aanbodsubsidie -Renovatieprogramma sociale en private huur -Stimuleren private nieuwbouw 36

6. Het woonbeleid durven herdenken Nood aan een grondig politiek en maatschappelijk debat Gebaseerd op kennis uit wetenschap en praktijk Belang van goede en juiste communicatie! 37