QUALITY OF HOUSING ASSOCIATIONS STOCK POLICY IN RESTRUCTERING DISTRICTS P5 Presentatie 24 juni, 2011 Thomas Pons Kwaliteit van strategisch voorraadbeleid van woningcorporaties in herstructureringswijken

Afstudeer organisatie  Afstudeerbegeleiders  Drs. C.L. Van der Flier1e mentor  Ir. M.H. Arkesteijn2e mentor  Ir. P.M.J. van SwietenGecommitteerde  Mastertrack  Real Estate & Housing  Afstudeerlab:  Sustainable Housing Transformations

Inhoudsopgave  Introductie  Literatuurstudie  Research Design  Voorbeeld van een onderzochte case  Waterweg Wonen, Hoofdstedenbuurt  Cross Case Analyse  Conclusie, antwoord op de hoofdvraag  Discussie  Vragen Introductie Literatuurstudie Research design Case example Cross Case Analyse Conclusie Discussie

Het afstudeerproject  Onderwerp  Strategisch voorraad beheer en beleid in herstructureringswijken  Belangrijke begrippen  Strategisch voorraad beheer  Strategisch voorraad beleid  Interne proces kwaliteit  Mate van doelrealisatie Introductie Literatuurstudie Research design Case example Cross Case Analyse Conclusie Discussie

Belangrijke begrippen  Strategisch voorraad beheer  De set acties die erop zijn gericht om het huidige profiel van de woningvoorraad van een woningcorporatie te laten aansluiten op de toekomstige vraag  Strategisch voorraad beleid  De set van keuzes van een woningcorporatie omtrent het management van de voorraad, vaak gepubliceerd in geschreven beleidsdocumenten Introductie Literatuurstudie Research design Case example Cross Case Analyse Conclusie Discussie

Strategisch Voorraad Beheer  De set acties die erop zijn gericht om het huidige profiel van de woningvoorraad van een woningcorporatie te laten aansluiten op de toekomstige vraag  Input  Visie, ideeën  Doelen  Output  Beleid  Outcome  Effect in de wijk Introductie Literatuurstudie Research design Case example Cross Case Analyse Conclusie Discussie

Probleem analyse  Strategisch voorraadbeheer schiet tekort op 3 terreinen  Accountability  Prestatiemeting  Relatie met portefeuillebeleid en investeringsbeslissingen Introductie Literatuurstudie Research design Case example Cross Case Analyse Conclusie Discussie

Probleemstelling Stock policy for restructuring districts does not offer ample room for implementation in accordance with goals, and execution! Voorraadbeleid biedt onvoldoende ruimte voor implementatie in overeenstemming met doelen en uitvoering! Introductie Literatuurstudie Research design Case example Cross Case Analyse Conclusie Discussie

Hoofdvraag van de scriptie How successful/effective is the policy of housing associations concerning Strategic Stock Management (SSM) in restructuring districts and can the level of success be related to the level of internal process quality? Hoe succesvol/effectief is strategisch voorraad beleid van woningcorporaties in herstructureringswijken en kan het niveau van succes gerelateerd worden aan het niveau van interne proceskwaliteit? Introductie Literatuurstudie Research design Case example Cross Case Analyse Conclusie Discussie

Maar hoe…  Om de hoofdvraag te beantwoorden moeten we eerst de volgende achtergrond informatie hebben:  Wat is interne proces kwaliteit?  Hoe meet je interne proces kwaliteit? Introductie Literatuurstudie Research design Case example Cross Case Analyse Conclusie Discussie

Literatuur studie Introductie Literatuurstudie Research design Case example Cross Case Analyse Conclusie Discussie

Literatuur studie  Doel  Het vaststellen van een systematische methode om kwaliteit van de processen die leiden tot het (geschreven) beleid en haar implementatie te evalueren  Product  Een Evaluatieraamwerk Introductie Literatuurstudie Research design Case example Cross Case Analyse Conclusie Discussie

Naar een evaluatie raamwerk  Interne proces kwaliteit van beleid:  De kwaliteit van de interne processen die plaatsvinden het input output outcome model gemeten op 10 kwaliteitsindicatoren (IPQ's). Het is de mate waarin alle “rationele” stappen naar output en outcome zijn genomen Introductie Literatuurstudie Research design Case example Cross Case Analyse Conclusie Discussie

Naar een evaluatie raamwerk  Beleidsformulering  Het proces welke gevolgd is om de strategie te formuleren  Beleidsimplemenatie  Beleidsimplementatie omvat: de uitvoering, toepassing of realisatie van beleidsprogramma’s (Glasbergen, 1987, p.80). Introductie Literatuurstudie Research design Case example Cross Case Analyse Conclusie Discussie

Naar een evaluatie raamwerk  Beleidsformulering  Beleidsimplementatie  Voorbereiding: Organisaties bereiden hun divisies en afdelingen zodat beleidsprogramma’s uitgevoerd kunnen worden  Uitvoering: De daadwerkelijke uitvoering van beleidsprogramma's Introductie Literatuurstudie Research design Case example Cross Case Analyse Conclusie Discussie

Naar een evaluatie raamwerk Introductie Literatuurstudie Research design Case example Cross Case Analyse Conclusie Discussie

Naar een evaluatie raamwerk Introductie Literatuurstudie Research design Case example Cross Case Analyse Conclusie Discussie

Naar een evaluatie raamwerk Introductie Literatuurstudie Research design Case example Cross Case Analyse Conclusie Discussie

Naar een evaluatie raamwerk Introductie Literatuurstudie Research design Case example Cross Case Analyse Conclusie Discussie

Het evaluatie raamwerk Introductie Literatuurstudie Research design Case example Cross Case Analyse Conclusie Discussie

Empirisch onderzoek Introductie Literatuurstudie Research design Case example Cross Case Analyse Conclusie Discussie

Hoofdvraag empirisch onderzoek How successful/effective is the policy of housing associations concerning Strategic Stock Management (SSM) in restructuring districts and can the level of success be related to the level of internal process quality? Hoe succesvol/effectief is strategisch voorraad beleid van woningcorporaties in herstructureringswijken en kan het niveau van succes gerelateerd worden aan het niveau van interne proceskwaliteit? Introductie Literatuurstudie Research design Case example Cross Case Analyse Conclusie Discussie

Meten is Weten (1/2)  Hoe meet je effectiviteit/ succes?  De mate waarin woningcorporaties in staat zijn om eigen doelstellingen te behalen 4 niveaus van doelrealisatie Volledig/ Completely Voornamelijk/ Predominantly Voornamelijk niet/ Predominantly not Volledig niet/ Completely not Introductie Literatuurstudie Research design Case example Cross Case Analyse Conclusie Discussie

Meten is Weten (2/2)  Hoe onderzoek je dit? Onderwerp (beleid in herstructureringswijken) is heel breed  Case studie onderzoek, op zoek naar representatieve (critical) cases  Welke Cases  Case selectie met hulp van N.E.T Nieboer  Proefschrift: Het lange koord tussen portefeuillebeleid en investeringsbeslissingen, 2009 Introductie Literatuurstudie Research design Case example Cross Case Analyse Conclusie Discussie

Het lange koord……..  N.E.T. Nieboer, 2009  Het lange koord tussen portefeuillebeleid en investeringsbeslissingen Conclusie Relatie tussen investeringsbeslissingen in herstructureringswijken en portefeuillebeleid niet zo groot, andere invloeden vaak van grotere invloed op investeringsbeslissingen

Het lange koord……..  Onderzochte Cases Nieboer Woning corporatie Actief inHerstructurering wijk YmereAmsterdamNieuwendam-Noord De keyAmsterdamSpaarndammerbuurt StaedionThe HagueMorgenstond TrudoEindhovenLakerlopen Volkshuisvesting Arnhem ArnhemMalburgen-West Waterweg WonenVlaardingenHoofdstedenbuurt Introductie Literatuurstudie Research design Case example Cross Case Analyse Conclusie Discussie

Selectie criteria  De woningcorporatie is actief in een herstructureringswijken  De woningcorporatie formuleert en implementeert haar beleid middels formele processen  Doelstellingen zijn enigszins meetbaar geformuleerd  Vanwege vergelijkbaarheid moeten de drie cases gemeenschappelijke of vergelijkbare doelen hebben  Kwaliteit  Verkoop  Doelgroepen  Pragmatische motieven (beschikbaarheid, bereidheid) Introductie Literatuurstudie Research design Case example Cross Case Analyse Conclusie Discussie

De geselecteerde cases Woning corporatie Actief inHerstructurering wijk YmereAmsterdamNieuwendam-Noord De keyAmsterdamSpaarndammerbuurt StaedionThe HagueMorgenstond TrudoEindhovenLakerlopen Volkshuisvesting Arnhem ArnhemMalburgen-West Waterweg Wonen VlaardingenHoofdstedenbuurt Introductie Literatuurstudie Research design Case example Cross Case Analyse Conclusie Discussie

Reseach design Introductie Literatuurstudie Research design Case example Cross Case Analyse Conclusie Discussie

Research design (1/3)  Stap 1 Case Selectie  Waterweg Wonen, Hoofdstedenbuurt  Volkshuisvesting Arnhem, Malburgen West  De Key, Spaarndammerbuurt  Stap 2 Doel identificatie  Identificeer doelen op verschillende thema’s (vergelijkbaar tussen de drie cases)  Operationaliseer de doelen in meetbare termen  Stap 3 Analyseer de uitkomst  Bepaal de mate van doelrealisatie Introductie Literatuurstudie Research design Case example Cross Case Analyse Conclusie Discussie

Research design (2/3)  Stap 4 Analyseer de interne proces kwaliteit  IPQ framework  Stap 5 Combineer stap 3 & 4  Relateer de uitkomst (stap 3) met de IPQ stap 4)  Bekijk welke onderdelen van het proces zijn ingezet door de woningcorporatie om de doelen op de verschillende thema’s te realiseren Introductie Literatuurstudie Research design Case example Cross Case Analyse Conclusie Discussie

Research design (3/3)  Stap 6 Cross Case Analyse  Vergelijk de doelstellingen  Vergelijk de mate van doelrealisatie  Vergelijk de gebruikte IPQ’s Welke IPQ's zijn belangrijk Welke IPQ's zijn minder belangrijk  Stap 7 Conclusies en aanbevelingen  Antwoord op hoofdvraag  Discussie  Aanbevelingen Introductie Literatuurstudie Research design Case example Cross Case Analyse Conclusie Discussie

Research design  Onderzoeksmodel  7 stappen  (P5 rapport p. 73) Introductie Literatuurstudie Research design Case example Cross Case Analyse Conclusie Discussie

CASE VOORBEELD Woningcorporatie Waterweg Wonen Actief in Vlaardingen woningen Onderzochte herstructureringswijk Hoofdstedenbuurt

Eigenschappen van de Hoofdstedenbuurt  Hoofdstedenbuurt, Vlaardingen  Grootschalige buurt 9 galerij flats 1104 woningen  Buurt heeft geen eigen imago (nog slecht nog goed)  Afnemende sociale controle  Slechte infrastructuur  Bewoners tonen weinig betrokkenheid bij de wijk

Waterweg Wonen Doelstellingen voor de wijk (stap 2) Introductie Literatuurstudie Research design Case example Cross Case Analyse Conclusie Discussie  Beleidsdocumenten tijdlijn

Waterweg Wonen Doelstellingen voor de wijk (stap 2)  3 Thema's  Kwaliteit  Verkoop  Planning Introductie Literatuurstudie Research design Case example Cross Case Analyse Conclusie Discussie

Specificatie van doelstellingen (stap 2)  Kwaliteit  Verschillende kwaliteitsklassen vastgesteld in een standaard programma van eisen (PVE) Kwaliteitsklasse 2 (Q2) Kwaliteitsklasse 2 steraanpak (aanpassingen voor senioren)  Verkoop  Verkoop van 241 woningen onder koopgarant voorwaarden Brusselweg Bernweg  Planning  Jaar van afronding Introductie Literatuurstudie Research design Case example Cross Case Analyse Conclusie Discussie

Doelrealisatie (stap 3) Introductie Literatuurstudie Research design Case example Cross Case Analyse Conclusie Discussie

Doelrealisatie Kwaliteit Introductie Literatuurstudie Research design Case example Cross Case Analyse Conclusie Discussie

Doelrealisatie Verkoop  Aantal verkochte woningen GEEN Introductie Literatuurstudie Research design Case example Cross Case Analyse Conclusie Discussie

Doelrealisatie Planning Introductie Literatuurstudie Research design Case example Cross Case Analyse Conclusie Discussie

Mate van doelrealisatie (stap 3)  Kwaliteitsdoelstellingen  Hoog  Verkoopdoelstellingen  Laag  Planningdoelstellingen  Laag Introductie Literatuurstudie Research design Case example Cross Case Analyse Conclusie Discussie

Processen (stap 4) Introductie Literatuurstudie Research design Case example Cross Case Analyse Conclusie Discussie

Kwaliteitsdoelstellingen (stap 4 & 5)  De volgende IPQ’s heeft Waterweg Wonen bewust ingezet Introductie Literatuurstudie Research design Case example Cross Case Analyse Conclusie Discussie

Verkoopdoelstellingen (stap 4 & 5)  De volgende IPQ’s heeft Waterweg Wonen bewust ingezet Introductie Literatuurstudie Research design Case example Cross Case Analyse Conclusie Discussie

Planningdoelstellingen (stap 4 & 5)  De volgende IPQ’s heeft Waterweg Wonen bewust ingezet Introductie Literatuurstudie Research design Case example Cross Case Analyse Conclusie Discussie

Cross Case Analyse (stap 6) Introductie Literatuurstudie Research design Case example Cross Case Analyse Conclusie Discussie

Doelstellingen Introductie Literatuurstudie Research design Case example Cross Case Analyse Conclusie Discussie

Doelrealisatie thema Kwaliteit Introductie Literatuurstudie Research design Case example Cross Case Analyse Conclusie Discussie

Thema Kwaliteit Introductie Literatuurstudie Research design Case example Cross Case Analyse Conclusie Discussie  Waterweg Wonen  Standaard programma van eisen  Bewoners laten zich horen  VHV Arnhem  Specificatie middels PVE  Rol bewoners alleen in analyse fase  De Key  Autonome project teams per project/complex  Tijd en opvolging van beleidsprogramma’s

Thema Kwaliteit  Belangrijke IPQ's  IPQ 2 Synthese, keus  IPQ 4 Kunde van de uitvoerders  IPQ 6 Specificatie van het beleidsprogramma  Minder belangrijke IPQ’s  IPQ 8 Relatie tussen doelen en middelen  IPQ 9 Afwijking van bestaande procedures en routines Introductie Literatuurstudie Research design Case example Cross Case Analyse Conclusie Discussie

Inzoomen op IPQ 6 Specificatie van het beleidsprogramma  Waterweg Wonen  VHV Arnhem  De Key  IPQ 7 time and Sequence Introductie Literatuurstudie Research design Case example Cross Case Analyse Conclusie Discussie

Doelrealisatie thema Verkoop Introductie Literatuurstudie Research design Case example Cross Case Analyse Conclusie Discussie

Thema Verkoop Introductie Literatuurstudie Research design Case example Cross Case Analyse Conclusie Discussie  Waterweg Wonen  Kennis en kunde over koopgarant constructies  VHV Arnhem  Marktanalyse  Extern marketing bureau (Kunde)  De Key  Grote invloed Stadsdeel Westerpark (Keus)

Thema Verkoop  Belangrijke IPQ's  IPQ 2 Synthese, keus  IPQ 4 Kunde van de uitvoerders  IPQ 10 Reactie van de doelgroep  Minder belangrijke IPQ’s  IPQ 5 Bereidheid van de uitvoerders  IPQ 8 Relatie tussen doelen en middelen  IPQ 9 Afwijking van bestaande procedures en routines Introductie Literatuurstudie Research design Case example Cross Case Analyse Conclusie Discussie

Inzoomen op IPQ 1 Analyse Keus belangrijker dan analyse  Waterweg Wonen  Geen marktonderzoek uitgevoerd, uiteindelijk geen woningen verkocht  VHV Arnhem  Wel marktonderzoek uitgevoerd, echter de voorspelde een veel grotere marktopname van de woningen dan in werkelijkheid plaatsvond  De Key  Geen marktonderzoek uitgevoerd, Gunstige markt in Amsterdam, grote invloed van het stadsdeel Westerpark op aantallen Introductie Literatuurstudie Research design Case example Cross Case Analyse Conclusie Discussie

Conclusie (step 7)

Antwoord op de hoofdvraag (1/3) Hoe succesvol/effectief is strategisch voorraad beleid van woningcorporaties in herstructureringswijken?  Geen eenduidig antwoord, uit het onderzoek blijkt:  Op kwaliteitsdoelstellingen zijn ze zeer succesvol  Vanwege traditionele rol van de woningcorporatie, hoge mate van specificatie van beleidsprogramma, acceptatie inspectie achteraf  Op verkoopdoelstellingen zijn ze aanzienlijk minder succesvol  Beperkte invloed over sleutelfiguren (kopers zijn moeilijk te bereiken  Gebrek aan verkooptraditie Introductie Literatuurstudie Research design Case example Cross Case Analyse Conclusie Discussie

Antwoord op de hoofdvraag (2/3) Kan het niveau van succes gerelateerd worden aan het niveau van interne proceskwaliteit?  Nee niet volledig, Interne proces kwaliteit kan (slechts) een deel van het effect in de werkelijkheid verklaren Het deel dat voortkomt uit de “intended” en “deliberate” strategy  Interne processen hebben minder invloed op het resultaat dan de “emergent” strategie  Een hoog niveau van interne proces kwaliteit heeft grote voordelen Vroegtijdige detectie van mogelijke problemen Acties die in overeenstemming zijn met doelstellingen Introductie Literatuurstudie Research design Case example Cross Case Analyse Conclusie Discussie

Antwoord op de hoofdvraag (3/3) Introductie Literatuurstudie Research design Case example Cross Case Analyse Conclusie Discussie

Discussie (step 7) Introductie Literatuurstudie Research design Case example Cross Case Analyse Conclusie Discussie

Discussiepunten  Niet het ambitieniveau van de doelstellingen maar de mate van invloed die een woningcopratie heeft over doelstellingen is de belangrijkste bepaler van de mate van doelrealisatie  Hogere invloed = hogere mate van doelrealisatie  Woningcorporaties kunnen meer invloed verkrijgen over doelstellingen middels het gebruik van de indicatoren van interne proces kwaliteit Introduction Research designs Case example Cross Case Analysis Conclusions Answer to the main research question

Sphere of control, influence en concern Introductie Literatuurstudie Research design Case example Cross Case Analyse Conclusie Discussie  Wat zien we?  Sphere of control  Sphere of influence  Sphere of concern

Aanbeveling naar aanleiding van het model  Probeer de “sphere of control/ influence” te vergoten door samenwerkingsverbanden aan te gaan  Probeer de “sphere of control/ influence” te vergroten door kritieke succes en faalfactoren vroegtijdig te identificeren  “Trek” doelstelling dichter naar de “sphere of control” Introductie Literatuurstudie Research design Case example Cross Case Analyse Conclusie Discussie

Introduction Research designs Case example Cross Case Analysis Conclusions Answer to the main research question  Kwaliteit  Specificatie  ervaring  Verkoop  Kunde van de uitvoerders verhogen middels marketing

Vragen Hartelijk bedankt voor uw aandacht