Woningfinanciering een inleiding Hoofdstuk 2 drs N.Knoops

Hoofdstuk 2: Het aankoopproces Het proces De bezichtiging Het onderhandelingsproces Verkoop bij inschrijving De koopovereenkomst Oriëntatie op de hypotheekmarkt Oriëntatie op aanvullende financiële producten De hypotheekofferte De passage van transportakte en hypotheekakte De actoren bij het aankoopproces hoofdstuk 2 drs N.Knoops

De bezichtiging Verkoper heeft informatieplicht Informatie over alle hem bekend zijnde gebreken die een normaal gebruik van de woning verhinderen Conformiteitvereiste (art.7:17BW) Koper heeft onderzoeksplicht (art.7:17BW) Bouwkundig rapport Verkoopkeuring Voldoen aan informatieplicht Aankoopkeuring Voldoen aan onderzoeksplicht Kostenoverzicht op korte en langere termijn Kan nodig zijn voor NHG hoofdstuk 2

Het onderhandelingsproces Vraagprijs > verkoopprijs Steeds 3 manieren om te reageren op een (tegen)bod Bieden van de vraagprijs geeft geen verplichting voor verkoper om te verkopen Voorbehouden Verkrijgen van hypothecaire financiering Verkrijgen van NHG Verkrijgen van huisvestingsvergunning ….. hoofdstuk 2

Het onderhandelingsproces Koop kan afketsen op te vergaande voorbehouden Koper kan om een optie vragen Koop komt tot stand als overeenstemming over: Prijs Ontbindende voorwaarden Opleveringsdatum (eventueel) meegeleverde roerende goederen Koopovereenkomst hoofdstuk 2

Verkoop bij inschrijving Alle belangstellenden bieden via een speciaal biljet Concrete prijs Ontbindende voorwaarden zijn toegestaan Na sluitingstijd van biedingen bepaalt de verkoper of, en zo ja aan wie, hij verkoopt Gunnen Hoeft niet hoogste bod te zijn Koopovereenkomst hoofdstuk 2

De koopovereenkomst Sinds 1 september 2003 moet de koop schriftelijk worden aangegaan (art. 7:2 lid 1 BW) Mits koper een consument Geldt niet bij koop op een veiling ten overstaan van een notaris De akte moet aan de koper ter hand worden gesteld Term ‘voorlopige koopovereenkomst’ kan misleidend zijn hoofdstuk 2

De koopovereenkomst Recht op drie dagen bedenktijd (art. 7:2 lid 2 BW) Ingaand 0.00 uur op de dag na ontvangst van de koopovereenkomst en eindigend op 24.00 uur van de laatste dag van de bedenktijd Vaak zal koper vragen om ontvangstbewijs Vaak domicilie keuze op kantoor van notaris Algemene Termijnenwet is van toepassing Twee uitzonderingen (lid 2 en 5 van art. 7:2 BW) Voorbeeld: opgave 12 (open vragen) hoofdstuk 2

De inhoud van de koopovereenkomst De personalia van koper en verkoper De omschrijving van de woning De koopprijs van de woning Of verkoop met kosten koper dan wel vrij op naam plaatsvindt De datum van de juridische overdracht De datum van de feitelijke overdracht Economische eigendomsoverdracht Betaling van 6% overdrachtsbelasting hoofdstuk 2

De inhoud van de koopovereenkomst De naam van de notaris De ontbindende voorwaarden Termijn(en) De ontbinding van het contract bij beschadiging of verloren gaan van de woning De boeteregeling Waarborgsom of bankgarantie Gebruikelijk: 10% van de koopprijs Bij consument is > 10% verboden (art. 7:26 lid 4 BW) hoofdstuk 2

De inhoud van de koopovereenkomst De aanvaarding door de koper van alle bijzondere beperkingen Kettingbeding Erfdienstbaarheid Voorkeursrecht van gemeente Het recht tot inspectie van de woning De (on)bekendheid met verontreinigen Een lijst met roerende zaken die samen met de woning worden geleverd De plaats waar beide partijen domicilie kiezen hoofdstuk 2

De koopovereenkomst Kan ingeschreven worden in openbare registers (art. 7:3 lid 1 BW) Medewerking van notaris nodig (zie lid 2 en lid 6) Biedt koper bescherming tegen een later(e): vervreemding of bezwaring verhuring beslaglegging faillissement van verkoper hoofdstuk 2

Oriëntatie op de hypotheekmarkt Aanbieders van hypothecaire producten Gesprek met hypotheekadviseur vaak al oriënterend vóór de koop van de woning hoofdstuk 2

De hypotheekadviseur In dienst van geldverstrekker of intermediair Taken: Uitvoeren van globale inkomenstoets Nagaan of geldnemer in aanmerking komt voor koopsubsidie en/of NHG Advisering over hypotheekvorm en lengte rentevaste periode Verzorging van aanvraag hypotheekofferte Advisering over aanvullende financiële producten Zie ook hoofdstuk 2

Oriëntatie op aanvullende financiële producten Cross selling mag, koppelverkoop niet Producten: Opstalverzekering Verplicht bij NHG Overlijdensrisicoverzekering Vaak verplicht tot bepaald % van executiewaarde of waarde van woning op moment van aankoop (NHG) Woonlastenverzekering Inboedelverzekering hoofdstuk 2

De hypotheekofferte Bij aanvraag nodig: Persoonlijke gegevens Financiële gegevens Intentieverklaring Gegevens onderpand Kadastrale gegevens en bouwjaar Executiewaarde Koopsom of koop-/aanneemsom Erfpacht hoofdstuk 2

De hypotheekofferte Bij aanvraag nodig (vervolg): Gegevens over gewenste hoofdsom, hypotheekvorm, looptijd en wel/niet NHG Gegevens huidige woning Gezondheidsverklaring Eventueel ook keuringsrapport hoofdstuk 2

De hypotheekofferte (beoordeling) hoofdstuk 2

De hypotheekofferte (beoordeling) Geldverstrekker gebruikt criteria over: Huidig inkomen aanvrager en partner Al bekende veranderingen in inkomen Aanwezigheid van eigen vermogen Executiewaarde Verstrekkingsnorm is vaak maximaal 125% van executiewaarde Aanwezigheid van extra zekerheden Betalingsmoraliteit BKR-toetsing hoofdstuk 2

Aanwezigheid van extra zekerheden Hoofdelijke medeschuldenaarstelling Garantie Niet eerst schriftelijke aanmaning van schuldenaar nodig Garantsteller heeft niet automatisch een vordering op schuldenaar Borg Wel eerst schriftelijke aanmaning van schuldenaar nodig Garantsteller heeft wel automatisch een vordering op schuldenaar hoofdstuk 2

Aanwezigheid van extra zekerheden Bijpandstelling Mede-onderzetting Verpanding van polissen hoofdstuk 2

De hypotheekofferte (verstrekking en acceptatie) Concreet aanbod van geldverstrekker Bevat: Acceptatietermijn Geldigheidsduur Bij verlenging kan bereidstellingsprovisie in rekening worden gebracht (fiscaal aftrekbaar) (mogelijk) Voorbehouden Nominaal en effectief rentepercentage Looptijd, hypotheekvorm en afsluitprovisie hoofdstuk 2

De hypotheekofferte (verstrekking en acceptatie) 3 mogelijkheden bij daling van rente tussen acceptatie offerte en passage van hypotheekakte: Offerterente Dagrente Dalrente hoofdstuk 2

De passage van transportakte en hypotheekakte bij de notaris Voor overdracht van en vestiging van een beperkt recht op een woning is nodig (art. 3:89 en 3:98 BW): Notariële akte Inschrijving in de openbare registers Notaris: Recherchewerk Gekozen door koper bij bestaande bouw (kosten koper!) Vast bij nieuwbouwprojecten hoofdstuk 2

Werkzaamheden notaris voor transportakte (akte van levering) Onderzoek naar titel van aankomst Vaststelling identiteit en huwelijkse staat Toestemming partner Onderzoek naar beschikkingsbevoegdheid verkoper Onderzoek naar aanwezigheid van: Hypotheken en beslagen Voorkeursrecht van gemeente Erfdienstbaarheden, erfpacht, kettingbedingen Inschrijving in openbare registers Afwikkeling van financiële handelingen hoofdstuk 2

Werkzaamheden notaris voor hypotheekakte Onderzoek naar: Beschikkingsbevoegdheid koper Toestemming partner Opmaken akte volgens hypotheekinstructie Inschrijving in openbare registers Toezending van akte aan geldverstrekker met notarisverklaring Notaris bewaart: De minuut De grosse hoofdstuk 2

De actoren bij het aankoopproces De makelaar Aankoop- dan wel verkoopmakelaar Taken Courtage Brancheverenigingen NVM LMV VBO hoofdstuk 2

De actoren bij het aankoopproces De hypotheekadviseur Taken Provisie Beloningstransparantie sinds 1 januari 2009 Vergunning AFM Erkenningsregeling via SEH hoofdstuk 2

De actoren bij het aankoopproces De notaris Drievoudige eed Onbezoldigd ambtenaar Belangrijkste taak: opstellen van notariële akten Voordelen: Opmaak door onafhankelijk deskundige Identiteit van ondertekenaars is gecontroleerd Datum, uur en minuut van ondertekening staat vast hoofdstuk 2

De actoren bij het aankoopproces Het Kadaster Taken: Het houden van de openbare registers Het houden en bijwerken van de basisregistratie Kadaster Het verstrekken van informatie op basis van geregistreerde gegevens hoofdstuk 2

De actoren bij het aankoopproces Het BKR Krediet aan consument is doorgaans bij BKR bekend Hypothecaire geldlening alleen bij achterstand > 120 dagen Codes ‘A’, ‘H’, 1 t/m 4 hoofdstuk 2