Onroerend Goed investeren en beheren Workshop FAMO Woensdag 2 april 2008 Bert Vos

De agenda Wat verwachten we van deze workshop Het Amsterdams model, [waarom - inhoud] Bestaand Hoe duur is de huur Nieuwbouw visie op de gebouwen ==> 2020 Valkuilen trends Discussie

De Amsterdamse benadering van BOG Transparant model Rollen zijn strikt gescheiden Maatschappelijke ondersteuning: Beleid (maatschappelijke infrastructuur) Ruimtelijke ordening, bouwheer, eigenaar, contract makelaar Middelen, beheerder (bouwkundig, facilitair) en is het aanspreekpunt voor de huurders na ingebruikname

Alles in een hand ? Er is BEWUST geen afdeling vastgoed waarin alles is verankerd (Kan wel maar control dient wel te worden georganiseerd) Let op Welzijn heeft een andere visie op het leveren van voorzieningen dan RO. Evaluatie april 2008

Bestaand Bezit

Inventarisatie Stel een accommodatie plan op, minimaal bevattend; Welk bezit heb ik (waar en zijn er tekeningen) Waar is het verankerd binnen de organisatie Is er een huurrelatie Is er een huurcontract Wordt er wel huur betaald Wat is de staat van onderhoud Wie betaalt het onderhoud Wat wil ik met het pand (afstoten of juist behouden) Van stadskantoor tot tijdelijk onderkomen van B+O

Hoe duur is de huur Gelet op de scheiding tussen eigendom en beheer dienen de geldstromen inzichtelijk te worden gemaakt Aanpak (culturele instellingen en commerciële KDV’s) Inventarisatie, kwaliteit van het gebouw f(t) Bepalen van alle geldstromen

Transparantie in de huur 2 Per pand: Investeringswaarde (of restwaarde !) Resterende afschrijvingstermijn Grondwaarde Kosten voor beheer en onderhoud Verzekeringen / OZB / riool / onvoorzien

Transparantie in de huur 3 De totale lasten van al de gebouwen zijn gesommeerd Het totaal verhuurd oppervlak is gesommeerd ==> de gemiddelde huurprijs (€ 100 / m2 BVO)

De politiek en de huur Gekozen is om de totale kosten in rekening te brengen, dus geen verkapte subsidies of overheidssteun. Wel is gekozen om de cultuur maatschappelijke onderkomens, een lagere huur (€ 90 m2/BVO) aan te rekenen De commerciële bedrijven betalen € 130 m2/BVO

Hypotheek - Vervangingswaarde Harde - Zachte sector Comptabiliteit Taxatie - of boekwaarde Artikel 591 - 691 Discussie wat vraag je kostprijs of marktwaarde ?

Nieuwbouw

Het MIPSA project Waarom ? Visie op de benodigde accommodaties in 2020 Welke vraag dient zich aan Welke accommodaties bezit ik nu Zijn deze te gebruiken, zo ja welke ingrepen dienen plaats te vinden Hoe maken we een en ander betaalbaar Project bestuurlijk en ambtelijk integraal benaderen

Stellingen Als er geld is voor de investering dan gaan we aan de slag ! Tijdens de bouw denken we na over het facilitair beheer Na de bouw denken we na over het technische beheer Een jaar na ingebruikname brengen we de kosten voor beheer in rekening en schrikken ons dan kapot

Geleerd Maak een totaal overzicht van de kosten (investeringen en exploitatie) Wie is ambtelijk verantwoordelijk voor de opdracht Wie stelt het PvA op Hoe borg je beheer en duurzaamheid Wie is ambtelijk verantwoordelijk voor de bouw Wie is ambtelijk verantwoordelijk voor het beheer Maak zo min mogelijk schijven

Ontwikkelingen Er komen steeds meer spelers op het veld (KDV, BSO, let wel dit zijn commerciële ondernemers. Zorg bij nieuwkomers dat zij geen hogere huur betalen dan de gevestigde bedrijven (overheidssteun, gelijkheidsbeginsel) Van mono invulling naar multifunctioneel Worden de beheertaken ( 2X) door de gemeente uitgevoerd, of door een hierin gespecialiseerd bedrijf