De credit crunch, de woningmarkt en de Nederlandse economie Piet Eichholtz Universiteit Maastricht 7 juni 2009

Woningmarktcrisis en economische crisis •IMF onderzocht recent 122 recessies in 21 OECD landen tussen 1960 – 2007 –Claessens, Kose, Terrones (december 2008) •In 28 gevallen was er tegelijk een zware crisis op de woningmarkt –Recessies met woningmarktcrisis zijn heviger en langer •Cumulatief output verlies 3.7% vs 2.3% voor gewone recessie •Duren flink langer –Woninginvesteringen krimpen 8 tot 12 kwartalen •Hoe komt dat?

Mechanisme is consumptie •Consumptiegroei door woningprijsstijging groter dan bij stijging aandelenprijzen (Case, Quiugley, Shiller, 2005) –Oorzaak: woningprijsstijgingen lijken permanent, banken financieren gemakkelijker •Vermogensgroei in VS door stijging woningprijzen verklaart 12% van consumptiegroei (Bostic, Gabriel, Painter, 2006) –Vooral voor jongeren. Ouderen zijn voorzichtiger •Ontwikkeling woningmarkt verklaart kwart van Nederlandse economische groei (DNB, 2003)

Woningmarkten hielden de wereldeconomie tussen 2001 en 2003 in de lucht •Crisis aandelenmarkten vergelijkbaar met 1929 –VS: waardeverlies = $ 8 biljoen –NL: Waardeverlies = 65% of € 574 miljard •Toch slechts milde recessie •Woningmarkten stabiliseerden –VS: waardewinst = 9,6 biljoen dollar –NL: groei woningprijzen = 21% •Vermogensstijging = € 228 mrd, waarvan € 36 mrd voor corporaties •Overschot € 182 mrd = veel minder dan beursverlies

Wat als de woningprijzen gaan dalen? •Consumptie effect is helaas asymmetrisch: effect nog groter bij prijsdalingen dan bij prijsstijgingen •Dus waarschijnlijk veel extra besparingen •Voor de VS in de jaren ’80 was er alleen negatief effect huizenprijzen op consumptie (Engelhardt, 1996) •Elke dollar prijsdaling in VS zorgde voor 10 cent extra besparingen (Skinner, 1996) •Effect prijsdalingen Nederland 2,5 tot 5 maal zo sterk als prijsstijgingen (CPB, 2006)

Het scenario voor de komende jaren? Nederland begin jaren ’80: reële prijsdaling 48%

Gaan de Nederlandse woningprijzen over de hele linie fors dalen? •Structurele prijsdalingen tot nu toe alleen in landen en regio’s met groot overaanbod en/of massieve vraaguitval –Spanje, Verenigde Staten, Ierland, Verenigd Koninkrijk, Centraal Europa •“Every housing downturn begins with an excess supply of available dwellings” (Case and Quigley, 2008) •Ofwel vraag valt weg door rente, economie, demografie, marktsentiment; ofwel er is teveel gebouwd –Rente opslagen hoog, maar basisrente (euribor, staats) zeer laag –Demografie alleen probleem in periferie (Zuid Limburg, Groningen, Zeeland). Zonder maatregelen zijn dat markten zonder bodem –Economie verslechtert, maar Nederland lijkt relatief sterk –Marktsentiment is slecht, maar consumentenvertrouwen stijgt alweer. Grote uitgaven (auto, woning) uitgesteld, consumptieve bestedingen nog redelijk –Er is in Nederland niet teveel gebouwd •Woningprijzen /- 4%, ,6% (Brounen, 2009) •Woningprijzen in lijn met fundamentals (Van Ewijk en Ter Rele, 2008)

Markt heeft zware stresstest doorstaan Hypotheekrente 50% gestegen, maar prijzen rustig gegroeid

Aantal huishoudens Nederland, Voorlopig nog geen krimp in zicht Bron: CBS

Kredietcrisis en nieuwbouw •Kredietcrisis heeft tegelijk effect op financiering aanbod nieuwe woningen en op financiering vraag –Dus effect op prijzen is onduidelijk •Financiering woningbouw –Rente is nog laag door lage basisrentes … •Staatsobligatierente en interbancaire rentes –… ondanks torenhoge opslagen •Lopen richting 200 basispunten –Beschikbaarheid krediet lijkt groter probleem

Aantal verkochte koopwoningen per maand zakt dramatisch weg Verleende garantiecertificaten Bron: Stichting GIW

Krimp in bouw en banen •Aantal verkochte nieuwbouw koopwoningen laagste niveau in 10 jaar. Ook koop bestaande bouw valt snel terug •Woningbouwproductie daalt met 15%-20% in 2009/10 (EIB, 2008) •Verwacht banenverlies: –Inclusief toelevering –Vanaf eind 2009 •Maar banengroei bouw 2006/2007 was circa banen •OECD’s grootste zorg over Nederlandse economie was tot zeer recent overspannen arbeidsmarkt •Netherland heeft het hele jaar een record aantal vacatures gehad •Op middellange termijn komt spanning arbeidsmarkt terug, want beroepsbevolking gaat krimpen

Dus is hard ingrijpen nodig? •Structurele krapte Nederlandse woningmarkt is nu geluk bij een ongeluk. Legt bodem onder prijzen •Verergering kredietcrisis door massale hypotheekfaillissementen dus onwaarschijnlijk •Terugvallen bouwproductie dreigt krapte op termijn nog te verergeren, dus betaalbaarheid slechter •Ingrijpen via structurele stimulering vraag is slecht idee, want hebben we al teveel van. Drijft alleen prijzen op •NHG uitbreiden is wel goed: chirurgische ingreep •Versoepeling grondbeleid en procedures blijft nodig –Bevordert productie –Kan betaalbaarheid structureel verbeteren –Zorgt daardoor voor meer vraag

Prijzen woningbouwgrond in België en Nederland, 2005