De staat van de corporatiesector en consequenties voor het toezicht CENTRAAL FONDS VOLKSHUISVESTING 2012 Utrecht, 19 september 2012 Inleiding door drs. D. Braal-Verhoog op CFV-jaarcongres 2012

De indeling van deze inleiding 1.Het beeld uit de prognoses van corporaties 2.Ons beeld bij uw prognoses: financiële perspectieven 3.Prangende kwesties in de corporatiesector 4.Prangende kwesties in het toezicht 5.Perspectieven voor het extern toezicht 2012

Het beeld uit de prognoses van corporaties Nieuwbouw voor verhuur, De investeringsmachine hapert:  De groei in nieuwbouw stopt: de pijplijn is leeg  Meer aandacht voor een reële huurprijs: aandeel betaalbare nieuwbouw daalt 2012

Het beeld uit de prognoses van corporaties Nieuwbouw koop, Back to core business:  De nieuwbouw van koop daalt nog scherper  De corporaties concentreren hun dalende inspanningen op nieuwbouw en verbetering van huurwoningen  Ook veel minder investeringen in maatschappelijk vastgoed

Het beeld uit de prognoses van corporaties Verkoop van huurwoningen, CENTRAAL FONDS VOLKSHUISVESTING 2012 De verkopen blijven de brandstof voor de investeringsmotor:  Maar zet hogere verkoop uit 2011 in de nabije toekomst door?  Politieke discussie over omvang woningvoorraad  En moet het in deze marktsituatie met steeds meer kortingen?

Ons beeld bij uw prognoses: financiële perspectieven Effecten op ontwikkeling financiële continuïteit  CFV publiceert vandaag het financieel meerjarenperspectief  Geeft zicht op verwachte ontwikkeling sectorale solvabiliteit  Invloed van rente, inflatie, kosten en verkoopprijzen  Verruiming van het huurbeleid 2012

Ons beeld bij uw prognoses: financiële perspectieven Centrale variant  Tot 2013 hogere huuropbrengsten dan de operationele kosten en lage rente  Vanaf 2013 speelt met name het effect van verhuurdersheffing  De solvabiliteit blijft ruim boven de 20%. De sector is voldoende solvabel  Maar dat geldt niet voor alle individuele corporaties 2012

Ons beeld bij uw prognoses: financiële perspectieven Slecht weer variant Bij nominale rente 1% hoger en inflatie 1% lager dan in centrale variant:  Groot deel van de sector komt in problemen door dalende solvabiliteit 2012

Ons beeld bij uw prognoses: financiële perspectieven Effecten op ontwikkeling financiële continuïteit  beleid = voorkomen dat ongewenste prognoses uitkomen  Er zijn draaiknoppen - investeringen - verkopen - huren - bedrijfslasten  Van corporaties wordt wijs financieel beleid en stuurmanskunst verwacht. 2012

Ons beeld bij uw prognoses: financiële perspectieven Nettobedrijfslasten (x € 1,-) per woongelegenheid  In 2010 leek een ontwikkeling richting lagere nettobedrijfslasten ingezet  Voorlopige cijfers 2011 laten echter zien dat de nettobedrijfslasten in reële termen al weer met 4,5% zijn gestegen  In de terugdringen van bedrijfslasten valt nog winst te boeken 2012

Ons beeld bij uw prognoses: financiële perspectieven Voorlopig beeld uit verantwoording 2011 Op basis van nog ruwe schattingen en onder voorbehoud van plussen en minnen:  Het solvabiliteitsniveau (inclusief effect van Vestia) stijgt toch weer met enkele miljarden ten opzichte van 2009 en 2010  Meer focus op huurbeleid (voorsorteren op heffing)  Corporaties rekenen met stringenter exploitatiebeleid (beheersing bedrijfs- en onderhoudslasten)  Op peil blijven van verkopen en dalend nieuwbouwprogramma  Omvang van materiële vaste activa in ontwikkeling, voorraden grondposities en deelnemingen loopt terug Opvallende trend: back to core business In 2011 heeft het hoger % balanstotaal betrekking op de volkshuisvestelijke exploitatiewaarde: de corporatie gaat weer meer lijken op een exploitatiebedrijf 2012

Prangende kwesties in de corporatiesector  Lange reeks incidenten vanaf verzelfstandiging in 1993  Private organisaties met maatschappelijke taak  Ordening en regulering: onopgeloste vraagstukken  Overheid (sturing door middel van beleid in plaats van prikkels)  Onduidelijk werkdomein  Markt (onvolledige marktwerking en geringe efficiency en rendementsprikkels)  Beschikbaarheid van geld: bedrijfsfinanciering, faciliteringsvolume en bestedingscontrole  Eigenaarsdiscussie: van wie is het vermogen?  Achterban (stichting en raad van toezicht zijn van niemand)  Collectieve zekerheidstructuur (moral hazards, mogelijkheid risico’s af te wentelen op anderen) 2012

Perspectieven voor het extern toezicht Van CFV naar FAW Taak  Financiële autoriteit (FAW) gaat over toezicht op financiële en administratieve aspecten  Toezicht op financiële continuïteit van de corporatie, in brede zin Belangrijke elementen voor nieuwe werkwijze  Invulling geven aan zes principes van goed toezicht  Toezicht als continu proces van beoordelen en interveniëren  Interventie- en sanctiebevoegdheden: ontwikkelen van een interventieladder  Onder toezicht gestelden zijn zelf verantwoordelijk voor kwaliteit informatie, waar nodig worden sancties ingezet 2012

Perspectieven voor het extern toezicht Wat gaan corporaties in 2013 al merken?  Prioritering: risico-analyse en selectie  Zacht waar het kan, hard waar het moet  Beoordelingen als er aanleiding toe is  Gericht op vaststellen risico’s en overtredingen plus daarbij behorende interventies en sancties  Afschaffen continuïteitsrating 2012

Perspectieven voor het extern toezicht Wat gaan corporaties in 2013 al merken?  Standaard gegevensopvraag gaat in de toekomst naar 1x per jaar, daarnaast meer specifieke informatieverzoeken  Effectiviteit toezicht staat voorop  Waar mogelijk gebruik maken van andere vormen van toezicht: die vervangen extern toezicht niet  Kennisproducten gaan verdwijnen 2012

Perspectieven voor het extern toezicht Agenda voor de toekomst  Reguleren van ‘moral hazards’ zekerheidstructuur -bij corporaties zelf - in naadloze aansluiting WSW-CFV  Aanscherpen werkdomein  Juridische / vermogensscheiding Daeb en niet-Daeb  Eisen van geschiktheid en deskundigheid bij besturen en commissarissen  Faillissement als ultieme disciplinering? 2012