Woonbeleid, betaalbaarheid en investeringen Peter Boelhouwer
Inhoud Huishoudensontwikkeling Segmentatie woningvoorraad Betaalbaarheid huren Bereikbaarheid na harmonisatie Effecten verhuurderheffing op investeringsniveau Oplopen woningtekort Lokaal beleid
Huishoudensontwikkeling 2011-2040 Bron: CBS , in minbzk (2013)
Huishoudensontwikkeling per gemeente; 2010 - 2025 Bron: PBL/CBS Regionale bevolkings- en huishoudensprognose 2011 – 2040 (2011)
Segmentatie van de sociale huursector Goedkoop: < 374 Euro Betaalbaar (kwaliteitskortingsgrens): Tussen 374 en 535/574 Euro Middel duur (aftoppingsgrens): Tussen 535/574 en 681 Euro Duur: > 681 Euro
Huuruitgaven op (te?) hoog niveau OTB 2012 (AEDES): 37% huurders sociale huurwoningen onder maatschappelijk minimum en 33% onder sociaal minimum OTB 2013 (Vernieuwde Stad): 22% huurders onder NIBUD norm RIGO 2013 (Woonbond): 28% huurders onder maatschappelijk minimum: van 724.000 naar 891.000 in 2017
Huren meer marktconform 2013 en 2014 inkomenshuren: tot 34:000: inflatie + 1,5% (4%) 34:000 tot 43:000: inflatie + 2,0% (4,5%) Vanaf 43:000: Inflatie + 4% (6%) 2012: 474 euro 2017: 567 euro (zonder harmonisatie) 2022: 679 euro Vanaf 2015: Huursombenadering op basis van prijs-kwaliteitsverhouding Laagste inkomens gecompenseerd via Huurtoeslag Lage midden inkomens gaan fors meer betalen Door huurharmonisatie dreigt groot deel van de woningvoorraad onbereikbaar te worden voor laagste inkomensgroepen
Bereikbaarheid na harmonisatie van voorraad sociale huurwoningen Alleenstaanden met minimum inkomen: 30% - 2% Huishouden met kinderen en bijstand: 26% - 1% 65+ met AOW: 83% - 22% Onder kwaliteitskortingsgrens: 26% - 1% Tussen kwaliteitskortingsgrens en aftoppingsgrens: 50% - 13% Tussen aftoppingsgrens en Liberalisatiegrens: 16% - 28% Boven liberalisatiegrens: 8% - 58%
Effect van verhuurderheffing op investeringsniveau (BZ) Opbrengsten huurniveau in 2017 1,8 miljard (0,3 miljard via huurharmonisatie) 2014 tot en met 2016 tekort van 440 miljoen (opbrengen via efficiency en verkoop) Blijft voldoende inkomsten over om investeringsniveau op peil te houden
Effect van verhuurderheffing op investeringsniveau (CFV) Onrendabele toppen nemen toe bij nieuwbouw Verlaging investeringsniveaus corporaties (zowel tijdelijk (wachten op voldoende kasstromen) als structureel Verlaging van bedrijfs- en onderhoudskosten Verkoop (maar geen structurele oplossing) Vermogenspositie van de corporaties wordt minder (solvabiliteit van 27%) 21 (43 bij geen huurstijgingen na 6 jaar) met solvabiliteit van minder dan 15%
Effect van verhuurderheffing op investeringsniveau (ORTEC) Gekozen voor 80% maximaal redelijke huur 10% besparing op onderhoud en beheer Gemiddelde solvabiliteit loopt terug van 30% naar 10% in 2021 (nodig is 20%) Rentedekkingsgraad loopt terug van 1,7% naar 1,5% (kritisch is 1,4%) Nieuwbouw terug met 41% (2013 – 2021: van 200.000 naar 118.000) Aandeel goedkope en betaalbare woningen terug van 88% naar 59%
Nader te bepalen (maar wel volgtijdelijk) Werkdomein corporaties Vergroten transparantie: Tweehuizenmodel, Driekamermodel of de regiecorporatie Verankering invloed stakeholders/maatschappelijke organisaties Organiseren van het volkshuisvestelijk en financieel toezicht
Oplossingsrichting crisis lokale partijen (1) Richt je op een goede betaalbare kwaliteit Kies voor niet meer dan 40% binnenstedelijk Kies voor traditionele woonproducten waar de markt om vraagt: dus niet voor beton en staal Besteed aandacht aan de plek en de inrichting van de openbare ruimte Denk aan het belang van de menselijke maat: kleinschaligheid en buurtgevoel hooggewaardeerd in met name stedelijke woonmilieus Meng Streef naar authenticiteit
Oplossingsrichting crisis: Lokale partijen (2) Houdt op met ballast: verzwaar bouwen niet onnodig Raak schieten helpt: ontwikkelen met een specifieke doelgroep voor ogen; kies voor leefstijlen Houd niet alle ballen in de lucht en wees selectief met het maken van plannen Betrek ook maatschappelijk vastgoed bij gebiedsontwikkeling Gemeenten moeten grondbedrijven saneren, provincies als gebiedsregisseur
EINDE