Sien Winters Voorzitter werkgroep ‘Financiële aspecten’ De financiële aspecten van de huurovereenkomst (de huurwaarborg): analyse en aanbevelingen Sien Winters Voorzitter werkgroep ‘Financiële aspecten’

Drie vormen van huurwaarborg Drie soorten knelpunten Inhoud Drie vormen van huurwaarborg Drie soorten knelpunten Drie beleidsopties Huurwaarborgfonds Aanpassing artikel 10 Woninghuurwet Optimalisering tussenkomst OCMW’s 4-12-2018

Drie vormen van huurwaarborg Art. 10 Woninghuurwet, sedert wijziging 2007: 1. Rekening op naam van de huurder In een keer te storten Max. 2 maanden huur (voor 2007 3 maanden) Schriftelijk akkoord van huurder en verhuurder nodig bij einde huurcontract 2. Bankwaarborg Financiële instelling staat borg voor huurder Huurder stelt bedrag samen over periode van max. 3 jaar Max. 3 maanden huur 3. Bankwaarborg op vraag van OCMW Financiële instelling staat borg ten aanzien van huurder OCMW staat borg ten gunste van bank OCMW bepaalt zelf in welke mate huurder moet tussenkomen 4-12-2018

Knelpunten 1° Juridisch-technische knelpunten: discussies over het toepassingsgebied Zijn andere zekerheden toegelaten? Zo ja, wat zijn dan de wettelijke maxima? Is cumulatie van verschillende waarborgvormen toegelaten? Zo ja, zelfde vraag  Duidelijke formulering nodig 4-12-2018

Knelpunten 2° Knelpunten i.v.m. de bankwaarborg: Financiële instellingen moeten ‘gratis’ krediet toestaan aan weinig solvabele kredietnemers Voor verhuurders is bankwaarborg signaal voor gebrekkige solvabiliteit en dus selectiecriterium  stigmatisering blijft Tussenkomst van OCMW heeft vertraging tot gevolg en is voor verhuurder aanleiding om andere huurder te kiezen Bankwaarborg ook weinig gebruikt 4-12-2018

Knelpunten 3° Knelpunten i.v.m. de grootte van de waarborg Verhuurders: Vinden 2 md huur onvoldoende om huurachterstallen, herstellingen en andere kosten te dekken Stellen als gevolg daarvan selectiever te zijn en sneller over te gaan tot gerechtelijke procedure bij wanbetaling Huurders: Zelfs 2 maanden blijft voor zwakke groepen zware last Sommige verzekeringsproducten houden toch 3 maanden waarborg in Een eventuele verhoging van 2 naar 3 maanden zal de toegang tot de markt verder verhinderen 4-12-2018

Beleidsoptie 1: centraal huurwaarborgfonds Krachtlijnen: Alle huurwaarborgen verplicht in een fonds Fonds verzoekt huurder te betalen en verstrekt waarborg aan verhuurder Sociaal zwakken kunnen over langere periode terugbetalen Bron en wijze van samenstelling van waarborg zijn niet bekend voor verhuurder Bij beëindiging contract uitkering aan huurder/verhuurder Voorwaarden: Huurwaarborg alleen nog in geld te storten Verplicht voor alle huurcontracten (om voldoende diverse risicoprofielen te bevatten) Aanpassing wetgeving nodig Bijzonderheden: Een gedeelte van het kapitaal (en eventuele winsten) kan worden aangewend voor andere doeleinden 4-12-2018

Beleidsoptie 1: centraal huurwaarborgfonds Positief: Oplossing voor stigmatisering en selectie Het bedrag van de huurwaarborg kan worden opgetrokken (vermits probleem met betaalbaarheid is opgelost) OCMW’s ontlast van taak tot borgstelling Negatief: Verhuurders vinden dit een vergaande beperking van de contractuele vrijheid Verhuurders vinden dat ook andere vormen van borgstelling mogelijk moeten blijven Verhuurders zijn bezorgd over administratieve verzwaring Verhuurders verliezen zo een voor hen belangrijk selectiecriterium Verhuurders menen dat een probleem in een bepaald segment van de markt niet moet worden aangepakt met een systeem dat de hele markt dekt Huurders en verhuurders kunnen niet meer terecht bij vertrouwde financiële instelling Vraagt ook systeem van controle en handhaving door overheid Grote onenigheid tussen huurders en verhuurders 4-12-2018

Beleidsoptie 1: centraal huurwaarborgfonds Wat indien er toch een centraal huurwaarborgfonds zou komen? Modaliteiten waarover consensus: Huurder en verhuurder moeten normaal rendement ontvangen. Verhuurder moet altijd over het nodige bedrag kunnen beschikken Als huurder in gebreke blijft, moet fonds dus bijpassen Beheersstructuur waarin huurders en verhuurders zetelen Startkapitaal door overheid Zo beperkt mogelijk administratieve verplichtingen Verder uit te werken modaliteiten: Welk rendement uitkeren? Marktrente? Wie draagt beheerskosten: huurders / verhuurders / overheid? Hoe uitstaand kapitaal aanwenden? Waaraan eventuele winsten besteden? Beheer uitbesteden aan kredietinstelling? Aan VMSW? 4-12-2018

Beleidsoptie 1: selectief huurwaarborgfonds? Krachtlijnen: Vrijblijvend Vooral gericht op huurders met moeilijkheden om waarborg in een keer te betalen Fonds verstrekt waarborg aan verhuurder Huurder kan over langere periode terugbetalen Cfr Huurwaarborgfonds van Brussels Hoofdstedelijk Gewest Voorwaarden: Overheid verstrekt startkapitaal en moet ook beheerskost dragen Eenmaal gestart, wordt het een rollend fonds Bijzonderheden: Geen mogelijkheden om kapitaal aan te wenden voor andere doeleinden 4-12-2018

Beleidsoptie 1: selectief huurwaarborgfonds? Positief: Sociaal zwakken worden geholpen bij betaling waarborg Vertrouwde regeling van geblokkeerde rekening kan behouden blijven Contractuele vrijheid over vorm van waarborg kan behouden blijven Partijen kunnen kiezen bij welke financiële instelling ze waarborg onderbrengen Huurders die wel in een keer kunnen betalen, financieren niet mee Geen aanpassing wetgeving nodig Bankwaarborg kan worden afgeschaft Negatief: Geen oplossing voor stigmatisering en selectie Wachttijd onvermijdelijk en bijkomende reden voor nadelige behandeling Weinig meerwaarde t.o.v. huidige bijstand door OCMW Eensgezindheid dat dit geen oplossing biedt 4-12-2018

Beleidsoptie 1: selectief huurwaarborgfonds? Wat indien er toch een selectief huurwaarborgfonds zou komen? Verder uit te werken modaliteiten: Welk rendement uitkeren? Welke terugbetalingstermijnen? Maximaal te ontlenen bedrag? Hoe lening ter beschikking stellen? (bv bankcheque) Hoe doelgroep afbakenen? Bv. Ook minimale solvabiliteit Kwaliteitsvoorwaarden aan de woning? Welk startkapitaal? Hoe groot is risico op niet terugbetaling? Omvang beheerskosten? Beheer uitbesteden aan kredietinstelling? Aan VMSW? 4-12-2018

Beleidsoptie 2: aanpassing art. 10 1° Terugkeer naar het oude systeem van 3 maanden waarborg Argumenten voor: 2 maanden volstaat niet om alle risico’s te dekken Bij hogere waarborg zal verhuurder misschien minder selectief zijn Kan gunstige invloed hebben op rendement Mogelijke gunstige invloed op investeringsklimaat private huur Argumenten tegen: Betaalbaarheidsproblemen voor de huurder zullen toenemen en toegang tot huurmarkt verder beperken Huurders zullen meer beroep moeten doen op OCMW of commerciële leningen Er zal meer nood zijn aan bankwaarborgen  Discussiepunt: betaalbaarheidsproblemen hier oplossen of via huursubsidie? 4-12-2018

Beleidsoptie 2: aanpassing art. 10 2°Waarborg beperken tot vormen die art. 10 reglementeert Argumenten voor: Verschaft duidelijkheid Betaalbaarheid verbetert omdat alternatieve vormen van waarborg worden uitgesloten Mogelijke ontlasting OCMW van bijstand bij huurwaarborg Verruiming van de vormen van borgstelling mogelijk, bv. door natuurlijke persoon of rechtspersoon (bv. OCMW) Argumenten tegen: Voor verhuurders rest geen mogelijkheid meer om een waarborg van meer dan wettelijk voorziene maximum te bekomen Beperking van de contractuele vrijheid voor verhuurders Kan leiden tot strengere selectie Heeft negatieve invloed op rendement en kan leiden tot verdere afkalving huurmarkt  Discussiepunt: vorm van waarborg beperken of maximum bedrag beperken? 4-12-2018

Beleidsoptie 3: optimaliseren tussenkomst OCMW bij samenstelling huurwaarborg Hoe komt OCMW nu tussen? Waarborgbrief Bankgarantie Voorschieten van geld voor geblokkeerde rekening Waarbij telkens de huurder de waarborg op termijn terugbetaalt Problemen: Geen afdwingbaar recht, enkel dienstverlening Verschillen in toekenningspraktijk Stigmatisering, administratieve wachttijd  nadelig voor huurder Waarborgbrief: OCMW stelt zich borg en garandeert de verhuurder tussen beide te komen wanneer die aantoont aanspraak te kunnen maken op de borg. Eventueel beperkt in de tijd, tot de huurder de waarborg heeft bijeen gespaard Bankgarantie: zelfde principe, maar dubbele borgstelling. Bank rekent doorgaans dossierkosten 4-12-2018

Beleidsoptie 3: optimaliseren tussenkomst OCMW bij samenstelling huurwaarborg Voorstellen: Snellere en efficiëntere dienstverlening door OCMW, bv cliënt principesverklaring meegeven Waarborg storten op rekening van cliënt Algemeen imagoverbetering OCMW Voordeel: Minder concurentiële nadelen voor OCMW-cliënten Nadeel (voor verhuurders) verhuurders verliezen selectiecriterium 4-12-2018

Besluit Werkgroep heeft: Diverse opties over huurwaarborg en waarborgfonds verkend Geen grote consensus vastgesteld Wel inventaris van knelpunten gemaakt En lijst van pro’s en contra’s voor mogelijke opties in kaart gebracht Beleid zal evenwichtige keuzes moeten maken rekening houdend met context in samenhang met bredere instrumentarium woonbeleid 4-12-2018