Waar dient u rekening mee te houden bij het verhuren van een woning? Liesbet Van Crombrugge – 29 november 2017

INLEIDING Huurcontract De stappen van het verhuren Duurtijd Huurprijs Woning De stappen van het verhuren Maak gebruik van deskundigen

HUURCONTRACT Een duurtijd Een huurprijs Een woning 1 Gaat over reglementering binnen woninghuurwetgeving. Wanneer is woninghuurwetgeving van toepassing: het verhuurde goed moet een woning zijn die bestemd is tot hoofdverblijfplaats van de huurder. Verhuurder moet toestemming geven om het verhuurde goed als hoofdverblijfplaats te gebruiken. 1

Duurtijd van een huurcontract Standaardhuurovereenkomst 9 jaar opzegbaar door beide partijen Overeenkomst van korte duur tot max. 3 jaar niet opzegbaar door partijen Korte duur: 1 keer verlengbaar onder dezelfde voorwaarden. Nooit langer dan 3 jaar. Opzeggen met opzeg van drie maand voor de vervaldatum. Indien geen opzeg: dan wordt verondersteld dat overeenkomst gesloten werd voor 9 jaar (waarvan eerste 3 reeds achter de rug zijn) hoe kan de verhuurder beëindigen tijdens de periode van negen jaar? Telkens een opzegtermijn van 6 maand. persoonlijk betrekken (kan op elk moment) (moet betrokken worden binnen het jaar na opzeg voor minstens 2 jaar. Zoniet: schadevergoeding aan huurder van 18 maanden huur) uitvoeren van werken (enkel bij verstrijken van driejarige periode) (gedocumenteerd aan huurder, werken moeten bewoning onmogelijk maken, kosten moeten 3 jaar huur overtreffen) ontbinding zonder motief, mits schadevergoeding (bij verstrijken van driejarige periode. Schadevergoeding is 9 maand of 6 maand (na 6 jaar)) hoe kan de huurder beëindigen ? opzeg van drie maanden vergoeding in eerste drie jaar (van 3, 2 of 1 maand, afhankelijk van jaar van vertrek) let op bij niet-registratie: geen opzegtermijn en geen schadevergoeding Verbreking met wederzijds toestemming Verbreking door niet-uitvoering (via rechtbank)

Duurtijd van een huurcontract Bestaat ook: Huurovereenkomst met lange duur Renovatiehuurovereenkomst Levenslange huurovereenkomst voorb. overeenkomst voor 12 jaar. Zelfde regels van toepassing als voor standaard 9 jaar Afspraak dat huurder bepaalde werken uitvoert in huurwoning (schriftelijk en zo duidelijk mogelijk). Eventueel verhuring zonder voldoen aan elementaire vereisten van kwaliteit en mits tegenprestatie van de verhuurder (woonzekerheid, huurprijs) Zie ook: www.justitie.belgium.be/nl/themas_en_dossiers/huren_en_verhuren/renovatiecontract Zie ook: www.lexalert.be/nl/article/vlaams-huurdecreet-renovatiehuurovereenkomst Levenslange: neemt een einde op moment van overlijden van de huurder.

DE huurprijs Contractuele vrijheid om prijs te bepalen Indexeren van de huurprijs Bijkomende lasten Herziening van de huurprijs Indexering, op basis van gezondheidsindex (van maand van contract): Op jaarlijkse verjaardag (dit is ingang van huur, niet ondertekening van contract) Op vraag van de verhuurder Lasten: (uitgesloten: immobiliënagentschap en onroerende voorheffing) ofwel forfaitair (kan niet aangepast worden, tenzij via vrederechter), ofwel op basis van reële kosten (met afrekening op vastgestelde momenten) Herziening huurpijs kan tussen 9e en 6e m voor einde 3-jarige periode indien verhuurder kan aantonen dat waarde gestegen is. Indien geen akkoord: vrederechter (tss. 6de en 3de m voor einde 3-jarige periode). Bij waardewijziging van 20% of 10% (bij renovatie) van de huurwoning.

DE WONING Elementaire vereisten van veiligheid, gezondheid en bewoonbaarheid (KB van 8 juli 1997) Laten controleren door aanvraag conformiteitsattest Let op: rookmelders, dakisolatie en dubbelglas De verhuurder moet het goed in goede staat van onderhoud aan de huurder leveren en er gedurende de huurtermijn de nodige onderhoudswerken in uitvoeren waardoor het goed haar functie kan behouden. Deze regels zijn van verplichtende aard. Blijven dus van toepassing, ook als het huurcontract iets anders zou vermelden. Tenzij bij renovatie-overeenkomst. Verhuurder moet rekening houden met een aantal elementaire vereisten van veiligheid, gezondheid en bewoonbaarheid. In belang van huurder én verhuurder om minimale kwaliteit te waarborgen. Er is geen plaatsbeschrijving, huurder heeft u aangetekend in gebreke gesteld, er komt een besluit tot onbewoonbaarheid: probleem

Bij te huur stellen… Zoeken van huurder Te vermelden info bij te huur stellen: Prijs (+kosten) vermelden Energiescore (energieprestatiecertificaat) We spreken van discriminatie wanneer mensen in een vergelijkbare situatie zonder een objectieve reden toch een verschillende behandeling krijgen. De volgende criteria kunnen geen verschillende behandeling rechtvaardigen: leeftijd, seksuele geaardheid, burgerlijke staat, geboorte, vermogen, levensbeschouwing, huidige of toekomstige gezondheidstoestand, handicap, fysieke of genetische eigenschap, sociale afkomst, nationaliteit, ras, huidskleur, afkomst, nationale of etnische afstamming, taal en geslacht. Je zoekt huurder die: Huur betaalt De woning onderhoudt als goede huisvader Je kan info opvragen over solvabiliteit van de huurder en over de gezinssamenstelling (om overbewoning te vermijden)

BIJ BEGIN VAN VERHURING… Waarborg Schriftelijke huurovereenkomst verplicht (evenveel exemplaren als partijen) Plaatsbeschrijving (getekend door partijen) Registratie huurovereenkomst (verplicht en door verhuurder) Drie soorten waarborg: - een waarborg van maximaal 2 maanden op een geblokkeerde rekening op naam van de huurder; - een bankwaarborg van maximaal 3 maanden via de financiële instelling van de huurder; - een bankwaarborg van maximaal 3 maanden via het OCMW. Plaatsbeschrijving: - omstandig - tegensprekelijk Registratie overeenkomst Binnen 2 maanden na ondertekening Opzegtermijn bij opzeg door huurder Voorrecht van niet betaalde verhuurder op achterstallen of op kosten van huurschade

TIJDENS DE OVEREENKOMST… Verhuurder heeft leveringsplicht Rustig genot van het goed (bezoekrecht) Huurder heeft betalingsplicht en stofferingsplicht Huurder gebruikt goed als goede huisvader Verhuurder staat in voor herstellingen die niet ten laste van de huurder zijn Brandverzekering voor huurdersaansprakelijkheid Ook verhuurder verzekert zich Huurder moet ook - Respecteren van de bestemming - Onderverhuur wordt in de regel niet toegestaan Goede huisvader betrekken van het gehuurde goed verbod het gehuurde goed te wijzigen verplichting als bewaarder van het gehuurde goed Huurder staat in voor het courante onderhoud en kleine herstellingen wettelijk verplichte keuring en periodiek onderhoud van centrale verwarmingstoestellen Verhuurder moet pand in goede staat van onderhoud afleveren en staat in voor alle huurherstellingen die niet te laste van de huurder zijn

aan het einde van de overeenkomst… Huurschade moet hersteld worden Overnameformulier nutsvoorzieningen (eigenlijk tussen oude en nieuwe huurder) Overhandigen sleutels Vrijgave huurwaarborg Opzegtermijn respecteren Huurschade: pand moet “in oorspronkelijke staat” teruggebracht worden aan eigenaar

BELANGRIJKSTE HUURWETWIJZIGINGEN Vermoedelijke inwerkingtreding vanaf 1 september 2018: Boete voor niet afficheren huurprijs wordt opgetrokken Huurder kan KLO van 3 jaar of minder vroegtijdig en eenzijdig kunnen opzeggen Huurder en verhuurder kunnen op einde huurcontract plaatsbeschrijving eisen → De boete als de verhuurder de huurprijs niet afficheert in de advertenties waarmee hij een nieuwe huurder zoekt, wordt opgetrokken van maximaal 200 naar 350 euro. Het zijn de gemeenten die dit met een administratieve boete moeten bestraffen. In de praktijk controleren die dat echter nauwelijks. → De huurder zal een kortlopende huurovereenkomst van drie jaar of minder vroegtijdig en eenzijdig kunnen opzeggen. Hij moet wel een opzegtermijn van drie maanden naleven en een opzegvergoeding betalen. Die bedraagt anderhalve maand, één maand of een halve maand huur, naargelang de opzeg eindigt in het eerste, tweede of derde huurjaar.  → De plaatsbeschrijving bij het begin van de huurovereenkomst blijft verplicht. Om het aantal discussies in te perken over welke schade een vertrekkende huurder moet vergoeden, zullen huurder en verhuurder ook op het eind van het huurcontract een plaatsbeschrijving kunnen eisen.

BELANGRIJKSTE HUURWETWIJZIGINGEN Huurwaarborg wordt opgetrokken van 2 naar 3 maanden Opzeggen omv renovatie zal op elk moment kunnen (vanaf contract meer dan drie jaar loopt) Uitvoeren van energiebesparende maatregelen; huurprijs op elk moment aanpassen Opzegmogelijkheden voor eigen gebruik worden beperkt → De huurwaarborg op een geblokkeerde rekening wordt opgetrokken van twee naar drie maanden. Dat zal kunnen zodra de concrete modaliteiten voor de renteloze en anonieme huurwaarborglening bij de Vlaamse overheid bekend zijn. Die huurwaarborglening vervangt de huurwaarborglening bij de bank. De Korfine-waarborg en persoonlijke borgstelling worden eveneens beperkt tot 3 maanden huur. → Wil de verhuurder het contract opzeggen omdat hij het pand grondig wil renoveren, dan zal hij dat voortaan op elk moment kunnen zodra het contract meer dan drie jaar loopt. → Verhuurders die energiebesparende maatregelen treffen, zullen de huurprijs op elk moment kunnen aanpassen. Dat is een nieuwe uitzondering op het principe dat de huurprijs maar kan worden herzien negen tot zes maanden voor het verstrijken van elke driejarige periode. De uitzondering geldt echter niet als het gaat om energiebesparende maatregelen die vereist zijn om te voldoen aan de verplichtingen op het vlak van dakisolatie en dubbel glas. → De opzegmogelijkheden voor eigen gebruik worden beperkt. Wil de verhuurder opzeggen om te verhuren aan een familielid, dan kan dat voortaan pas nadat de eerste drie jaar van het contract verstreken zijn. In de eerste drie jaar kan alleen worden opgezegd als de verhuurder er zelf gaat wonen.

BELANGRIJKSTE HUURWETWIJZIGINGEN Verantwoordelijkheid van de huurder voor brandschade wordt uitgebreid naar waterschade Gaat een wettelijk samenwonend of gehuwd koppel uit elkaar, dan kan de vertrekkende partner nog maximaal zes maanden aangesproken worden om de huur te betalen Medehuur wordt wettelijk geregeld → De verantwoordelijkheid van de huurder voor brandschade wordt uitgebreid naar waterschade. Tenzij hij kan bewijzen dat die schade buiten zijn schuld is ontstaan. De huurder wordt verplicht een verzekering voor brand- en waterschade af te sluiten. Vaak sluiten verhuurders echter al een brandverzekering af met daarin een clausule van afstand van verhaal ten aanzien van zijn huurder. De meerprijs van die clausule kunnen ze dan doorrekenen aan de huurder.  In dat geval krijgt de huurder de keuze. Ofwel sluit hij geen eigen brandverzekering af en betaalt hij de meerprijs van de clausule aan de verhuurder als die dat vraagt. Ofwel sluit hij op eigen kosten toch een persoonlijke brandverzekering af. → Gaat een wettelijk samenwonend of gehuwd koppel uit elkaar, dan kan de vertrekkende partner nog maximaal zes maanden aangesproken worden om de huur te betalen. Op dit ogenblik kan dat zolang het huwelijk niet ontbonden is of de wettelijke samenwoning niet beëindigd is. Raakt het koppel het onderling niet eens over wie van beiden in de woning kan blijven, dan zal de rechter voortaan ook de argumenten van de verhuurder vragen vooraleer de knoop door te hakken.  → Medehuur wordt wettelijk geregeld. Denk aan vier vrienden die samen een ‘gemeenschapshuis’ huren. Maar het kan evengoed gaan om een koppel dat feitelijk samenwoont. Wil een van de vier vertrekken, dan kan hij voor zichzelf opzeggen. Stelt hij geen nieuwe huurder voor, of weigeren de medehuurders of de verhuurder de nieuwe huurder die hij voorstelt, dan kan de vertrekkende huurder maximaal zes maanden op de integrale huur aangesproken worden. Wordt de huurder die hij voorstelt wel aanvaard, dan kan hij na het aflopen van de opzegtermijn niet langer aangesproken worden om de huur te betalen.

Experimenteren? OF Hulp zoeken van professionelen? SVK Vastgoedmakelaar Woonwijzer Meetjesland …

Woonwijzer Meetjesland Vragen over Steunmaatregelen voor verhuurders (premies, fiscaal) Huurwetgeving Kwaliteitsnormen Technische vragen (bij energiebesparende investeringen, renovaties, materiaalgebruik,…) Dankzij de steun van gemeentebestuur Aalter, Vlaanderen en provincie Oost-Vlaanderen is de dienstverlening onafhankelijk en gratis.

Woonwijzer Meetjesland: contact Info en advies via: Wooninfopunt in uw gemeente: Gemeentehuis Aalter elke dinsdag: 16u – 19u elke woensdag: 8u30 - 10u30 Via 09 378 61 70 tijdens kantooruren Via ludwig@woonwijzermeetjesland.be Via www.woonwijzermeetjesland.be Via huisbezoek voor technische vragen