Perspectief voor vastgoed Van visie naar mogelijkheden Presentatie voor leden van Vastgoed Belang afdeling Zuid Geert Dirkse – Rabo Real Estate Finance 30-10-2017

Rabobank Vastgoed kernsector in ‘Bankieren voor Nederland’ Financieringsoplossingen voor toekomstbestendig vastgoed Banking for food Bankieren voor Nederland Waar staat Rabobank voor: Simpel gezegd zoekt Rabobank waar mogelijk naar een financieringsoplossing voor onze klant. Strategie bestaat uit 2 onderdelen: B4F en B4NL Binnen B4NL bedienen wij alle sectoren, maar vanuit zakelijk perspectief zijn er 3 kernsectoren. Bouw en Vastgoed Food en Agri Zorg Rabo REF bedient die eerste sector. Deze bestaat uit de vastgoedportefeuille van Rabobank en daarin wordt FGH Bank geïntegreerd. Rabo REF voert de regie over die totale portefeuille en daarmee sturen wij zowel de grootzakelijke klanten, de kleinere professionele belegger, de projectontwikkelaar. Waar dan ook in Nederland. Maar ook de relaties met de grote institutionele partijen, andere banken in Nederland en buitenlands banken. Binnen Rabo REF komt alles samen, zowel de kennis van vastgoed en financieren. Maar wij zorgen altijd voor een oplossing dichtbij de klant.

Vastgoedwereld van morgen Driving forces Slim Duurzaam Internet of Things API Blockchain Klimaatverandering Energie transitie Robotica 3D-productie Virtual Reality Hergebruik materialen Leegstand oplossen Artificial Intelligence Dames en heren De vastgoedwereld van morgen ziet er heel anders uit dan die van vandaag de dag! Nieuwe technologieën volgen elkaar steeds sneller op en hebben een toenemende invloed op vastgoed. Of we dat nu willen of niet! Kleine bedrijfjes komen met internet toepassingen, zogenoemde game changers, die bestaande gerenommeerde bedrijven in problemen brengen ! Deze zijn niet meer te stoppen, we zullen er mee moeten leven. Deze slimme technologieën zullen op hun beurt veel invloed hebben op duurzaamheid. We kunnen de aarde maar één maal verbruiken. En we zijn hard op weg dat te doen! Nieuwe technologieën kunnen in alternatieve energievormen toegepast worden (folie die licht omzet in elektriciteit), web applicaties brengen vraag en aanbod samen ter vermindering van leegstand. Beter inzicht in de bouwtechniek en gebruikte materialen in onze gebouwenvoorraad kan leiden tot een hogere herbenutting van bestaande bouwmaterialen.

Technologieën Hoe nieuwe technologie ingezet kan worden voor een laagdrempelige toepassing bij de woonconsument Marjet Rutten: “Bouwen en wonen in 2020” https://youtu.be/uP7OUjWTvo8 Kent u dit filmpje? Zo ja, wat vindt u ervan? Hoe zal dit uw werk beïnvloeden? Zo neen, vindt u het geloofwaardig dat consumenten vanaf de bank een huis samenstellen en vervolgens met een VR-bril door hun woning lopen en zelfs inrichten? Welke beroepsgroepen zullen hiermee gaan werken ?

Rabo Real Estate Finance Focus op innoveren en verduurzamen Duurzaam Slim Financieringsoplossingen voor toekomstbestendig vastgoed Innoveren stimuleren Leefomgeving versterken Wat wordt dan onze rol. Want wij hebben hier als bank natuurlijk ook mee te maken. Kijk alleen maar naar het business model van een bank. Dat staat misschien nog wel meer door de techrevolutie onder druk dan het vastgoed. Als financier willen wij 2 dingen: Innoveren: zelf en stimuleren. Dat geldt eigenlijk voor elk bedrijf en zeker voor elke bank. Leefomgeving versterken. Dat maakt ons ook best uniek. Anders dan andere grootbanken zijn de roots van Rabobank een coöperatief model, gericht op een duidelijke rol in de maatschappij. Dat noemen wij ‘een aandeel in elkaar’. Maar wat je er ook van vindt, er is géén bank in Nederland die zo lokaal geworteld is en die maatschappelijke rol pakken wij wel degelijk. Ik kom daar straks op terug.

Leefomgeving versterken Toekomstbestendig vastgoed is een breed begrip Zuinige gebouwen Gezonde locaties Maatschappelijke impact Duurzame ondernemers

Zuinige gebouwen, duurzame energie Leefomgeving versterken Toekomstbestendig vastgoed: meer dan energielabels Zuinige gebouwen, duurzame energie Acceptatie Pricing Financieren

Leefomgeving versterken Toekomstbestendig vastgoed: gezonde locaties Gezonde locaties, levensvatbare markten In 6 jaar tijd heeft de Rabobank Dat is vergelijkbaar met Kantoren werden het meest getransformeerd Door transformatie ontstonden al 1,5 miljoen m2 transformatie gefinancierd 300 voetbalvelden 878.000 m2 kantoor 9.500 nieuwe woningen

Maatschappelijke impact: Carbon-6 Carbon-6 (www.carbon6.nl; www.worldofwalas.com) Oud CBS-gebouw van ca 50.000 m2 bvo verkocht door gemeente Kloosterweg 1 Thans huurder o.a. Belastingdienst, werkvoorzieningsschap, starters etc Urban farming (vis, groenten), huurstroom ca € 2 mln

Maatschappelijke impact : C-mill C-mill, ondernemer Geert Simonis (www.c-mill.com) Historisch gebouw Philips, Jan Campertstraat 5 Heerlen getransformeerd naar starters, creative sector, grote en kleine bedrijven etc eigenaar is veel meer hotellier en connector dan puur vastgoed exploitant

Stimuleren kansrijke (her)ontwikkelingen, van klein tot groot Leefomgeving versterken Toekomstbestendig vastgoed: maatschappelijke impact Stimuleren kansrijke (her)ontwikkelingen, van klein tot groot Iconen Locaties Volumes Lokaal A’dam Toren Amsterdam Hyde Park Hoofddorp SoZaWe Den Haag Koningsoord Berkel -Enschot A’dam Toren, Amsterdam: voorheen Shell-kantoor, nu mix van kantoor, hotel, horeca, restaurant on top draaischijf Hyde Park Hoofddorp: voorheen Beukenhorst West kantorenpark, gebouwd vanaf ca 1985; na veel leegstand nu opgekocht en transformatie naar ca 3.500 wooneenheden SoZaWe den Haag: voormalig ministerie van Soc Zaken en Werkgelegenheid. Gebouwd 1990, renovatie 2005. 69.000 m2 bvo kantoor wordt ca 50.000 m2 wonen Koningshoeven Berkel-Enschot: oud klooster in hart van dorp, bouwjaar 1933-1937. Wordt getransformeerd naar 44 appt en 25 grondgebonden woningen

Duurzaam ondernemen en samenwerking stimuleren Leefomgeving versterken Toekomstbestendig vastgoed: businessmodel klanten Duurzaam ondernemen en samenwerking stimuleren Kantoor RWS Terneuzen moet wijken voor uitbreiding van sluiscomplex. Architect van GGZ-instelling Emergis is studiegenoot van architect van voornoemd kantoorpand. Na vele besprekingen is besloten pand te ontmantelen / oogsten; ca 35-40% van materialen gaan naar werk-leerbedrijf van GGZ-instelling te Middelburg en na bewerking naar locatie Kloetinge voor gebruik in nieuwbouw van kinder- en jeugdkliniek. Uitdagingen: Veranderende rol van architect Bouwbesluit 2000 versus Bouwbesluit 2012 (hoogte deuren van 210 naar 230 cm, 159 goede deuren + kozijnen niet meer gebruiken) Gebruik versus eigendom Waarde van hergebruikt materiaal Community of Circularity van MVO NL

Perspectief op regionaal niveau

Vastgoedmarkt van vandaag Veel signalen op groen Vraag/opname Aanbod/leegstand Nieuwbouw Huurprijs Beleggingsinvesteringen Rendement huurinkomsten Waardeontwikkeling Kantoren Stijgend Dalend Laag, stabiel Stabiel Hoog, licht stijgend Stabiel, positief Negatief, stijgend Winkels Stijgend Hoog, dalend Laag, stabiel Dalend Stabiel, positief Negatief, stijgend Bedrijfsruimte Sterk stijgend Hoog, dalend Stijgend Licht stijgend Stabiel, positief Positief, stijgend Woningen Sterk stijgend Dalend Stijgend Stabiel, positief Positief, stijgend Innoveren stimuleren Leefomgeving versterken

Landelijke kantorenmarkt De kantorenleegstand is het laatste jaar gedaald van 17,3% naar 15,9% (bron: R.L. Bak). Door transformaties neemt het aanbod af, maar de verhouding tussen vraag en aanbod is in veel gebieden uit balans. Goed bereikbare centrale locaties in steden zijn in trek. Vraag verlegt zich naar flexibelere contractvormen (o.a. flexkantoren). Veel beleggingsactiviteit in de Randstad van grote (internationale) beleggers in moderne kantoren. Regionaal zijn vooral lokale beleggers actief, die met gefundeerde lokale kennis en een sterk netwerk goede rendementen behalen. Op langere termijn concentreert kantoorwerkgelegenheid zich in grotere kantoorsteden.

Regionale kantorenmarkt Kerkrade Heerlen Sittard-Geleen Maastricht Voorraad 131.900 442.300 492.100 507.700 Aanbod 17.800 80.500 33.700 82.500 Opname gem. 2011-2015 900 18.600 4.900 12.400 Opname 2016 2.800 8.500 400 13.900 Leegstand 23,6% 12,8% 9,8% Huurprijzen € 60-110 € 70-125 €70-130 € 90-140 Boven A2-tunnel Maatsricht komt nog 30.000 m2 commercieel vg, waarvan 24.000 m2 kantoor  invloed op omgeving ? Bron: R.L. Bak, Calcasa, Vtis, Kantorenmonitor Limburg 2016

Transformatie biedt kansen Bij langdurige leegstand helpt investeren of renoveren niet altijd In 2015 zorgden transformaties voor 10% van de totale groei van de woningvoorraad (CBS) Wetgeving energielabels versneld transformatie Speelt in op woningtekort (focus binnenstedelijk bouwen ipv buitenstedelijk) Wat is van belang: Locatie Indeling kantoorpand Kosten renovatie vs transformatie https://economie.rabobank.com/publicaties/2017/juli/kantoren-omvormen-tot-woningen-transformatieatlas-nederland/

Landelijke bedrijfsruimtemarkt Stijging van de ruimtevraag, vooral naar logistiek vastgoed en moderne objecten. Huurprijzen stijgen hierdoor. Door e-commerce meer vraag naar objecten vlakbij afzetgebieden. Gebruik van bedrijfsruimte wordt flexibeler, de gemiddelde levensduur daalt en de terugverdientijd wordt daardoor een kritische factor. Veel vraag richt zich op nieuwbouw, terwijl verhuurperspectief van minder courant bestaand vastgoed verslechtert. Beleggingsvraag richt zich op economische kernzones. Door lage rente meer vraag van particulieren voor aankoop eigen bedrijfsgebouw.

Regionale bedrijfsruimtemarkt Kerkrade Heerlen Maastricht Sittard-Geleen Voorraad 578.300 836.700 984.400 1.461.500 Aanbod 54.200 92.700 143.600 145.600 Opname gem. 2011-2015 7.300 12.600 11.200 34.900 Opname 2016 10.200 17.900 12.200 Huurprijzen € 20-45 Bronnen: Calcasa

Landelijke winkelmarkt Het draagvlak voor winkelvoorzieningen verschuift door online winkelen, vergrijzing en verstedelijking. Hierdoor polarisatie tussen winkelsteden- en gebieden. Wederverhuurbaarheid niet overal gelijk. Minder traditionele detailhandel in objecten, meer alternatieve functies zoals diensten en horeca, maar ook wonen. De landelijke winkelleegstand bedraagt 9,6%, maar grote verschillen tussen typen winkelgebieden en regio’s. Beleggingen gericht op sterke steden en toplocaties binnen winkelgebieden. Dames en heren

Regionale winkelmarkt Kerkrade Sittard-Geleen Maastricht Heerlen Voorraad 105.400 223.800 233.900 309.100 Opname gem. 2011-2015 722 3.100 6.000 Opname 2016 400 1.200 22.800 14.900 Leegstand (landelijk 9,6%) 19,5% 15,5% 9,6% 18,8% Huurprijzen* € 75-150 € 75-300 € 200-1.500 € 125-550 Hoge leegstand in Heerlen komt door In de Cramer, grootste woonboulevard van NL Bronnen: Locatus, Calcasa, Vtis * Huurprijs heeft betrekking op courante winkelunits in centraal winkelgebied (60-200 m2).

Minder meters voor aantrekkelijker centrum Compacter winkelcentrum in Emmen als antwoord op leegstand Meer koffietentjes en lunchrooms, minder winkels in de stad Winkels maken plaats voor horeca in grote Friese plaatsen

Winkelmarkt: leegstand Kerkrade Heerlen Maastricht Aanvang / frictie Langdurig Structureel Bron: Locatus

Winkelmarkt: RRI-klasse Kerkrade Heerlen Maastricht RRI = Retail Risk Index (Locatus) 050 < RRI-index <= 070 070 < RRI-index <= 090 090 < RRI-index <= 110 110 < RRI-index <= 130 130 < RRI-index <= 150 Bron: Locatus

Rabobank Real Estate Finance Ons vastgoedfinancieringsbeleid Faciliteren financieringsbehoefte ondernemers Klantcontact via lokale bank of wholesale Utrecht Focus op Nederland, geen buitenlands vastgoed Wij sluiten geen regio’s op voorhand uit Voorwaarden: combinatie ondernemer - vastgoed Duurzaamheid integraal onderdeel beleid

Rabobank Real Estate Finance Hulpmiddel voor verduurzaming Web applicatie www.cfp.nl Beschikbaar vanaf 01-2018, gefaseerd in te voeren Vastgoedportefeuille wordt ingelezen U krijgt toegang tot website en maatregelen Investering, besparing, nieuw energielabel Uw relatiemanager geeft u bericht

Key take aways Tot slot Vastgoedmarkt trekt fors aan Regionale verschillen zijn groot…. …. lokale kennis kan meer dan ooit het verschil maken Duurzaam vastgoed wordt de scheidslijn Lange termijn zekerheden maken plaats voor meer exploitatie gedreven oplossingen

Meer weten? Volg onze updates VastgoedUpdate 3e kwartaal 2017 BouwUpdate 3e kwartaal 2017 https://www.rabobank.nl/bedrijven/cijfers-en-trends/vastgoed/ https://www.rabobank.nl/bedrijven/cijfers-en-trends/vastgoed/