Do not put content on the brand signature area De Belgische vastgoedmarkt en de demografische uitdagingen Julien Manceaux Econoom – ING België Brussel, 13 Oktober 2011

Do not put content on the brand signature area Orange RGB= 255,102,000 Light blue RGB= 180,195,225 Dark blue RGB= 000,000,102 Grey RGB= 150,150,150 ING colour balance Guideline Economic Research – ING Belgium2 Roadmap I.De residentiële markt II.De vastgoedmarkt voor senioren 1.Inleiding 2.De bevolkingsgroei en het aantal woningen 3.De vergrijzing en de marktactiviteit 1.Recente ontwikkelingen 2.De schaarste in kaart gebracht 3.De schaarste aanpakken 4.Gevolgen voor de privésector

Do not put content on the brand signature area Orange RGB= 255,102,000 Light blue RGB= 180,195,225 Dark blue RGB= 000,000,102 Grey RGB= 150,150,150 ING colour balance Guideline Economic Research – ING Belgium3 De markt kende begin dit jaar een lichte inzinking De verwachte rentestijging liet zich begin dit jaar al voelen op de markt De activiteit is in de eerste helft van het jaar fors afgenomen (-14%) en de prijzen dalen, vooral van de appartementen De prijsgroei vertraagt enorm Een hogere rente zal waarschijnlijk vanaf volgend jaar een impact hebben op de koopkracht Maandsom in euro voor een lening van euro met een vaste looptijd van 20 jaar

Do not put content on the brand signature area Orange RGB= 255,102,000 Light blue RGB= 180,195,225 Dark blue RGB= 000,000,102 Grey RGB= 150,150,150 ING colour balance Guideline Economic Research – ING Belgium4 Vooruitzichten op korte termijn  Het risico dat het herstel van de transacties eind 2010 enkel een gevolg was van de lage rente, wordt bevestigd. Er kan dus nog een forse vertraging komen in de tweede helft van het jaar  Als de rente laag blijft, zal de activiteit waarschijnlijk iets stijgen in de tweede jaarhelft. Voor 2011 wordt maar een beperkte prijsstijging verwacht (waarschijnlijk niet veel hoger dan de inflatie). Vanaf 2012 zal de rentestijging vermoedelijk de vraag afremmen en de koopkracht aantasten  Even dynamische groeicijfers als in zijn op middellange termijn onwaarschijnlijk, vooral door de rentestijging en de daling van de koopkracht die ze teweegbrengt  En wat op lange termijn?

Do not put content on the brand signature area Orange RGB= 255,102,000 Light blue RGB= 180,195,225 Dark blue RGB= 000,000,102 Grey RGB= 150,150,150 ING colour balance Guideline Economic Research – ING Belgium5 De vooruitzichten op lange termijn hangen samen met de problematiek van de betaalbaarheid van de markt De prijzen zijn dynamischer dan de inkomsten... en de prijs/inkomen verhouding staat onder druk Het gezamenlijke effect van de toename van de prijs/inkomen verhouding en van de vereiste persoonlijke inbreng bij de aankoop, heeft de betaalbaarheid van de markt fel afgezwakt:

Do not put content on the brand signature area Orange RGB= 255,102,000 Light blue RGB= 180,195,225 Dark blue RGB= 000,000,102 Grey RGB= 150,150,150 ING colour balance Guideline Economic Research – ING Belgium6 Welke factoren verklaren deze uitzonderlijke opwaartse beweging in het laatste decennium? Op lange termijn: Vanaf 2000: => Wat is de rol van de demografie? Is dat een ondersteunende factor? De strikte regels die de financiële instellingen moeten naleven (beperkt risico op gedwongen verkoop) De hoge eigendomsgraad De grote honkvastheid van de Belgen De geringe aanwezigheid van buitenlandse investeerders Betere financieringsvoorwaarden (rentedaling, opkomst van flexibele formules, verlenging van de looptijden) Aantrekkelijkere fiscaliteit (EBA, belastingaftrek, veroudering van het kadaster) Toename van de persoonlijke inbreng (ook als gevolg van de fiscaliteit)

Do not put content on the brand signature area Orange RGB= 255,102,000 Light blue RGB= 180,195,225 Dark blue RGB= 000,000,102 Grey RGB= 150,150,150 ING colour balance Guideline Economic Research – ING Belgium7 Roadmap I.De residentiële markt II.De vastgoedmarkt voor senioren 1.Recente ontwikkelingen 2.De schaarste in kaart gebracht 3.De schaarste aanpakken 4.Gevolgen voor de privésector 1.Inleiding 2.De bevolkingsgroei en het aantal woningen 3.De vergrijzing en de marktactiviteit

Do not put content on the brand signature area Orange RGB= 255,102,000 Light blue RGB= 180,195,225 Dark blue RGB= 000,000,102 Grey RGB= 150,150,150 ING colour balance Guideline Economic Research – ING Belgium8 Er is geen woningtekort voor de Belgische bevolking... Tussen 1995 en 2010 is het woningpark tweemaal sneller gestegen dan de bevolking. Zo is het aantal woningen per inwoners gestegen van 436 naar 471 (+7,6% in 15 jaar) NB: in Ierland is het woningpark minder sterk toegenomen (1,8 maal de bevolkingsgroei tegenover 2,2 in België). Toch is het aantal woningen per inwoners er sneller gestegen, namelijk van 386 naar 437 (+13% in 15 jaar)

Do not put content on the brand signature area Orange RGB= 255,102,000 Light blue RGB= 180,195,225 Dark blue RGB= 000,000,102 Grey RGB= 150,150,150 ING colour balance Guideline Economic Research – ING Belgium9... zelfs rekening houdend met de evolutie van het aantal gezinnen De toename van het aantal gezinnen is toe te schrijven aan de dalende grootte ervan, en dat lijkt minder te maken te hebben met de echtscheidingen (stabiel op 3 echtscheidingen/1.000 inwoners sinds 1993) dan met de vergrijzing ervan

Do not put content on the brand signature area Orange RGB= 255,102,000 Light blue RGB= 180,195,225 Dark blue RGB= 000,000,102 Grey RGB= 150,150,150 ING colour balance Guideline Economic Research – ING Belgium10 De bouwsector volgt de demografische ontwikkelingen immers op de voet Tijdens de periode waren er genoeg nieuwe woningen voor het aantal nieuwe gezinnen Het is moeilijk een historisch verband te vinden met de prijzen

Do not put content on the brand signature area Orange RGB= 255,102,000 Light blue RGB= 180,195,225 Dark blue RGB= 000,000,102 Grey RGB= 150,150,150 ING colour balance Guideline Economic Research – ING Belgium11 Maar er zijn verschillen tussen de gewesten (1) In Vlaanderen volgt de bouwsector de tendens op de voet In Wallonië is er geen echte schaarste meer

Do not put content on the brand signature area Orange RGB= 255,102,000 Light blue RGB= 180,195,225 Dark blue RGB= 000,000,102 Grey RGB= 150,150,150 ING colour balance Guideline Economic Research – ING Belgium12 Maar er zijn verschillen tussen de gewesten (2) In Brussel wordt de kloof breder wat waarschijnlijk een sterke impact heeft op de prijzen

Do not put content on the brand signature area Orange RGB= 255,102,000 Light blue RGB= 180,195,225 Dark blue RGB= 000,000,102 Grey RGB= 150,150,150 ING colour balance Guideline Economic Research – ING Belgium13 Roadmap I.De residentiële markt II.De vastgoedmarkt voor senioren 1.Recente ontwikkelingen 2.De schaarste in kaart gebracht 3.De schaarste aanpakken 4.Gevolgen voor de privésector 1.Inleiding 2.De bevolkingsgroei en het aantal woningen 3.De vergrijzing en de marktactiviteit

Do not put content on the brand signature area Orange RGB= 255,102,000 Light blue RGB= 180,195,225 Dark blue RGB= 000,000,102 Grey RGB= 150,150,150 ING colour balance Guideline Economic Research – ING Belgium14 Het is een verandering van de bevolkingsstructuur die een impact heeft op de gezinsgrootte, de persoonlijke inbreng en de marktactiviteit Wat wordt bedoeld met vergrijzing?

Do not put content on the brand signature area Orange RGB= 255,102,000 Light blue RGB= 180,195,225 Dark blue RGB= 000,000,102 Grey RGB= 150,150,150 ING colour balance Guideline Economic Research – ING Belgium15 Impact op de activiteit – woonhuizen (1) Het aantal transacties per persoon is opmerkelijk stabiel in deze leeftijdsgroep wat de onderliggende tendens voor de marktactiviteit bepaalt

Do not put content on the brand signature area Orange RGB= 255,102,000 Light blue RGB= 180,195,225 Dark blue RGB= 000,000,102 Grey RGB= 150,150,150 ING colour balance Guideline Economic Research – ING Belgium16 De demografie heeft dus gevolgen voor de marktactiviteit (op de langetermijntendens ervan) Vanaf 2014 zal de markt naar verwachting opnieuw dynamischer worden voor de huizen Impact op de activiteit – woonhuizen (2)

Do not put content on the brand signature area Orange RGB= 255,102,000 Light blue RGB= 180,195,225 Dark blue RGB= 000,000,102 Grey RGB= 150,150,150 ING colour balance Guideline Economic Research – ING Belgium17 De veranderingen in de bevolkings- structuur lijken geen al te grote impact te hebben op de huizenprijzen doordat het aanbod de neiging heeft om zich aan te passen Impact op de activiteit – woonhuizen (3)

Do not put content on the brand signature area Orange RGB= 255,102,000 Light blue RGB= 180,195,225 Dark blue RGB= 000,000,102 Grey RGB= 150,150,150 ING colour balance Guideline Economic Research – ING Belgium18 Om diezelfde redenen ziet het er goed uit voor de stijgende trend van de transacties met appartementen maar de impact op de prijzen kan negatief zijn als het aanbod zich in de toekomst niet weet aan te passen Impact op de activiteit – appartementen

Do not put content on the brand signature area Orange RGB= 255,102,000 Light blue RGB= 180,195,225 Dark blue RGB= 000,000,102 Grey RGB= 150,150,150 ING colour balance Guideline Economic Research – ING Belgium19 Conclusie 1: niet alle factoren zullen de komende jaren in dezelfde richting evolueren (positieve prijsgroei) Conclusie 2: alleen de demografie en de persoonlijke inbreng kunnen leiden tot een "groeioverschot" van de prijzen Conclusie 3: het woningaanbod past zich opmerkelijk goed aan in België, waardoor de impact van de demografie op de prijzen beperkt blijft Conclusie 4: de impact van de vergrijzing is vooral voelbaar op de marktactiviteit, het effect op de prijzen zal afhangen van de aanpassing van het aanbod Conclusies op lange termijn voor de residentiële markt

Do not put content on the brand signature area Orange RGB= 255,102,000 Light blue RGB= 180,195,225 Dark blue RGB= 000,000,102 Grey RGB= 150,150,150 ING colour balance Guideline Economic Research – ING Belgium20 Roadmap I.De residentiële markt II.De vastgoedmarkt voor senioren 1.Recente ontwikkelingen 2.De schaarste in kaart gebracht 3.De schaarste aanpakken 4.Gevolgen voor de privésector 1.Inleiding 2.De bevolkingsgroei en het aantal woningen 3.De vergrijzing en de marktactiviteit

Do not put content on the brand signature area Orange RGB= 255,102,000 Light blue RGB= 180,195,225 Dark blue RGB= 000,000,102 Grey RGB= 150,150,150 ING colour balance Guideline Economic Research – ING Belgium21 Rust- en verzorgings- tehuizen (RVT/MRS) Rustoorden voor bejaarden (ROB/MRPA) ServiceflatsThuiszorg Vastgoedmarkt voor senioren Samenstelling van de sector

Do not put content on the brand signature area Orange RGB= 255,102,000 Light blue RGB= 180,195,225 Dark blue RGB= 000,000,102 Grey RGB= 150,150,150 ING colour balance Guideline Economic Research – ING Belgium22 België telt bedden... In 2011 telt de sector bedden, verdeeld over RVT en ROB en over de drie sectoren De verdeling van de bedden over die sectoren blijft vrij stabiel in de tijd

Do not put content on the brand signature area Orange RGB= 255,102,000 Light blue RGB= 180,195,225 Dark blue RGB= 000,000,102 Grey RGB= 150,150,150 ING colour balance Guideline Economic Research – ING Belgium23... met een ongunstige verdeling voor Vlaanderen Bejaarden in 2010Bedden in 2010

Do not put content on the brand signature area Orange RGB= 255,102,000 Light blue RGB= 180,195,225 Dark blue RGB= 000,000,102 Grey RGB= 150,150,150 ING colour balance Guideline Economic Research – ING Belgium24 Algemeen genomen zijn er in het verleden te weinig nieuwe bedden bijgekomen De toename van het aantal bedden is systematisch lager dan de groei van de seniorenbevolking waardoor er maar zeer weinig bedden vrijkomen en de leeftijd van de nieuwkomers spectaculair is gestegen

Do not put content on the brand signature area Orange RGB= 255,102,000 Light blue RGB= 180,195,225 Dark blue RGB= 000,000,102 Grey RGB= 150,150,150 ING colour balance Guideline Economic Research – ING Belgium25 En een consolidatie is mogelijk Aantal nieuwe bedden per sector: sinds het jaar 2000 zorgde de privésector voor van de nieuwe bedden en per vergunning # nieuwe bedden per nieuwe vergunning (totaal sinds 2000) : Mogelijke consolidatie

Do not put content on the brand signature area Orange RGB= 255,102,000 Light blue RGB= 180,195,225 Dark blue RGB= 000,000,102 Grey RGB= 150,150,150 ING colour balance Guideline Economic Research – ING Belgium26 Roadmap I.De residentiële markt II.De vastgoedmarkt voor senioren 1.Recente ontwikkelingen 2.De schaarste in kaart gebracht 3.De schaarste aanpakken 4.Gevolgen voor de privésector 1.Inleiding 2.De bevolkingsgroei en het aantal woningen 3.De vergrijzing en de marktactiviteit

Do not put content on the brand signature area Orange RGB= 255,102,000 Light blue RGB= 180,195,225 Dark blue RGB= 000,000,102 Grey RGB= 150,150,150 ING colour balance Guideline Economic Research – ING Belgium27 Populatie 60-plussers in 2003

Do not put content on the brand signature area Orange RGB= 255,102,000 Light blue RGB= 180,195,225 Dark blue RGB= 000,000,102 Grey RGB= 150,150,150 ING colour balance Guideline Economic Research – ING Belgium28 Locatie van de bedden in 2009

Do not put content on the brand signature area Orange RGB= 255,102,000 Light blue RGB= 180,195,225 Dark blue RGB= 000,000,102 Grey RGB= 150,150,150 ING colour balance Guideline Economic Research – ING Belgium29 Aantal beschikbare bedden per mensen van 60 jaar of ouder

Do not put content on the brand signature area Orange RGB= 255,102,000 Light blue RGB= 180,195,225 Dark blue RGB= 000,000,102 Grey RGB= 150,150,150 ING colour balance Guideline Economic Research – ING Belgium30 Roadmap I.De residentiële markt II.De vastgoedmarkt voor senioren 1.Recente ontwikkelingen 2.De schaarste in kaart gebracht 3.De schaarste aanpakken 4.Gevolgen voor de privésector 1.Inleiding 2.De bevolkingsgroei en het aantal woningen 3.De vergrijzing en de marktactiviteit

Do not put content on the brand signature area Orange RGB= 255,102,000 Light blue RGB= 180,195,225 Dark blue RGB= 000,000,102 Grey RGB= 150,150,150 ING colour balance Guideline Economic Research – ING Belgium31 Een referentiepopulatie kiezen De keuze van de referentiepopulatie (60+ of 80+) is belangrijk sinds en ook daar kampt Vlaanderen met een nijpend tekort

Do not put content on the brand signature area Orange RGB= 255,102,000 Light blue RGB= 180,195,225 Dark blue RGB= 000,000,102 Grey RGB= 150,150,150 ING colour balance Guideline Economic Research – ING Belgium32 Een uitdaging van formaat... X 3

Do not put content on the brand signature area Orange RGB= 255,102,000 Light blue RGB= 180,195,225 Dark blue RGB= 000,000,102 Grey RGB= 150,150,150 ING colour balance Guideline Economic Research – ING Belgium33 Hoe aanpakken? (1) Scenario 1: de huidige normen worden nageleefd over de tijdshorizon. In Wallonië wil dat zeggen dat het aantal bedden voor inwoners van 60 jaar of ouder moet stijgen van 59 naar 63 (Waalse wettelijke norm) tussen 2011 en 2015 en op dat niveau moet blijven. In Vlaanderen gaat dit scenario ervan uit dat de huidige schaarste niet verslechtert en dat het aantal bedden voor inwoners van 60 jaar en ouder stabiel blijft op 45. In Brussel blijft dit aantal constant op 75 (waarde 2011) over de tijdshorizon. Scenario 2: het huidige aantal bedden voor 100 inwoners van 80 jaar of ouder blijft voor lange tijd stabiel: het aantal blijft hangen op 30, 27 en 21 voor respectievelijk Brussel, Wallonië en Vlaanderen. Scenario 3: hier wordt ervan uitgegaan dat de vergrijzingtendens van de populatie die in een RVT/ROB wordt opgenomen, zal worden voortgezet, maar wel in een trager tempo dan de afgelopen jaren. De levensverwachting van bejaarden (65-plussers) stijgt met één jaar per decennium, en daarom verhogen we de leeftijd van de referentiepopulatie met één jaar om de tien jaar, te beginnen met 82 jaar in Dat wil zeggen dat het aantal beschikbare bedden voor 100 inwoners van 80 jaar of ouder nog kan dalen.

Do not put content on the brand signature area Orange RGB= 255,102,000 Light blue RGB= 180,195,225 Dark blue RGB= 000,000,102 Grey RGB= 150,150,150 ING colour balance Guideline Economic Research – ING Belgium34 Er zijn drie scenario's om het probleem op middellange termijn (van nu tot 2020) en het probleem op lange termijn als gevolg van de stijging van de levensverwachting (in goede gezondheid) van elkaar los te koppelen Hoe aanpakken? (2) Een sterke dynamiekverandering is hoe dan ook noodzakelijk

Do not put content on the brand signature area Orange RGB= 255,102,000 Light blue RGB= 180,195,225 Dark blue RGB= 000,000,102 Grey RGB= 150,150,150 ING colour balance Guideline Economic Research – ING Belgium35 Hoe aanpakken? (3) tot bedden nodig tegen 2020

Do not put content on the brand signature area Orange RGB= 255,102,000 Light blue RGB= 180,195,225 Dark blue RGB= 000,000,102 Grey RGB= 150,150,150 ING colour balance Guideline Economic Research – ING Belgium36 De verdeelsleutel privé/overheidssector in het Waalse Gewest De complexe systemen voor bouwsubsidies De toenemende kostprijs van de almaar talrijker gezondheids- en milieunormen Gematigde financiële resultaten: in 2006 en 2007 liet meer dan 30% van de RVT/ROB een negatief resultaat voor het boekjaar optekenen Het tekort aan beschikbare bouwgrond of ruimte (voor 120 bedden is m² nodig), vooral in Vlaanderen en in Brussel, waar het beschikbare inkomen van de bevolking niet meer in verhouding staat tot de huurprijzen als gevolg van de prijs van de bouwgrond Het toenemende tekort aan bekwaam personeel Hoe aanpakken? (4) Een dynamiekverandering veronderstelt dat een aantal hindernissen worden weggenomen:

Do not put content on the brand signature area Orange RGB= 255,102,000 Light blue RGB= 180,195,225 Dark blue RGB= 000,000,102 Grey RGB= 150,150,150 ING colour balance Guideline Economic Research – ING Belgium37 Roadmap I.De residentiële markt II.De vastgoedmarkt voor senioren 1.Recente ontwikkelingen 2.De schaarste in kaart gebracht 3.De schaarste aanpakken 4.Gevolgen voor de privésector 1.Inleiding 2.De bevolkingsgroei en het aantal woningen 3.De vergrijzing en de marktactiviteit

Do not put content on the brand signature area Orange RGB= 255,102,000 Light blue RGB= 180,195,225 Dark blue RGB= 000,000,102 Grey RGB= 150,150,150 ING colour balance Guideline Economic Research – ING Belgium38 Gevolgen voor de privésector (1) De vergrijzing van de nieuwkomers in de RVT/ROB impliceert ook een vergrijzing van de bevolking die thuis blijft wonen of voor een serviceflat kiest De doelgroep voor die residenties begint nu te groeien Het toenemende tekort verhoogt ook de druk op de aanverwante diensten:

Do not put content on the brand signature area Orange RGB= 255,102,000 Light blue RGB= 180,195,225 Dark blue RGB= 000,000,102 Grey RGB= 150,150,150 ING colour balance Guideline Economic Research – ING Belgium39 De medische zorgverlening in ROB neemt almaar toe en die trend zal waarschijnlijk aanhouden, met een sterke impact op de kostprijs per bed De toenemende verzorgingsbehoeften van de populatie die nog niet in een RVT/ROB verblijft, stoten op een tekort aan personeel Er moeten dus synergieën komen tussen de vier sectoren Gevolgen voor de privésector (2)

Do not put content on the brand signature area Orange RGB= 255,102,000 Light blue RGB= 180,195,225 Dark blue RGB= 000,000,102 Grey RGB= 150,150,150 ING colour balance Guideline Economic Research – ING Belgium40 Conclusies voor de vastgoedmarkt voor senioren De privésector nam dit decennium het grootste aantal bedden voor zijn rekening, het wegnemen van de hindernissen voor de ontwikkeling ervan in het komende decennium is een noodzaak geworden Ondanks die nieuwe bedden is er een tekort ontstaan dat vooral in Vlaanderen voelbaar is Een verandering in de referentiebevolking is waarschijnlijk nodig voor een realistischer beddenbeleid op lange termijn Op middellange termijn (horizon 2020), moeten er tot bedden bijkomen naargelang de gekozen criteria Zo niet zal de bevolking in RVT/ROB verder vergrijzen, met een impact op de ontwikkeling van andere aanvullende sectoren Die ontwikkeling stoot op tal van obstakels en daarom moeten er onvermijdelijk synergieën komen tussen de vier activiteitssectoren.

Do not put content on the brand signature area Orange RGB= 255,102,000 Light blue RGB= 180,195,225 Dark blue RGB= 000,000,102 Grey RGB= 150,150,150 ING colour balance Guideline Q&A