Planning sociale woonprojecten en bescheiden wonen Basiscursus lokaal woonbeleid 6 mei 2014 Jeroen Van Pottelberge

Proloog: sociaal wonen voor wie? Sociale huur: Geen eigen woning Inkomensgrens (2014, netto belastbaar inkomen) € (alleenstaande) € (gehandicapte) € € per persoon ten laste (overige) Opm.1: gebaseerd op onderste deciel inkomens uit arbeid Opm.2: bestaansminimum 9.808,37 € (alleenstaande)

Proloog: sociaal wonen voor wie? Sociale koop: Geen eigen woning Inkomensgrens (2014, netto belastbaar inkomen) € (alleenstaande) € (gehandicapte) € € per persoon te laste (overige) Opm.1: in kernsteden of Brusselse Rand +5% Opm.2: meer dan 85% aangiftes in VL onder €

Proloog: bescheiden wonen voor wie? Bescheiden wonen: = Omvangsbeperking: kavel max. 500m² eengezinswoning max. 550m³ appartement max. 240m³ (+ 50 m³ vanaf 3 slk.) ( niet cumulatief ) Doelstelling voor gewest (niet per gemeente)

Proloog: bescheiden wonen voor wie? Bescheiden wonen: Niet gereglementeerd maar reglementeerbaar: verkocht/verhuurd aan marktprijs, (maar inkomensgrenzen mogelijk) geen kwaliteitsnormen (maar normering mogelijk) vrije verkoop/verhuur (maar toewijzingsreglement mogelijk)

Overzicht namiddag Deel I: Grond- en pandenbeleid: Sociale woonprojecten (laten) opstarten + bescheiden wonen Deel II: Financiering Sociale woonprojecten realiseren

Deel I: Grond- en pandenbeleid

Decreet grond- en pandenbeleid In werking sinds 1 sept Introduceert voor lokaal woonbeleid:  nieuwe instrumenten  nieuwe doelstellingen “betaalbaar wonen” Opgelet: deel sociale last vernietigd! Decreet van 27 maart 2009 betreffende het grond- en pandenbeleid

Wat doet het decreet? 1.legt aantallen sociale woningen vast voor alle gemeenten = “bindend sociaal objectief” 2.laat de invulling open => opdracht voor gemeente 3.creëerde sociale woonprojecten in bouw- en verkavelingsprojecten – vernietigd 4.middelen om kansen voor wonen in kaart te brengen

Wat decreet doet = structuur Structuur: I.Wat is het bindend sociaal objectief? II.Voortgangstoetsen: hoe ver staat het? III.Nieuwe sociale projecten creëren 1.door verplicht actieprogramma 2.door aansnijding nieuwe gebieden 3.mogelijkheden in RUP’s en overige IV.Bescheiden wonen als last in projecten

I. Het bindend sociaal objectief 1.sociale huurwoningen 2.sociale koopwoningen 3.sociale kavels 4.bescheiden wonen

I. Bindend sociaal objectief Doelstelling voor Vlaanderen  sociale woningen  huurwoningen voor 2023  koopwoningen voor 2020  kavels voor 2020 = bindend sociaal objectief voor Vlaanderen

I. Bindend sociaal objectief Bindend sociaal objectief voor Vlaanderen = (meestal) proportioneel verdeeld naar het aantal huishoudens = bindend sociaal objectief voor provincies en gemeenten

I. Bindend sociaal objectief 1.Sociale huurwoningen Volledig verdeeld door formule decreet Regel = proportionele verdeling naar huishoudens Uitzondering:  gemeenten met > 9 % sociale huurwoningen: vrijgesteld van het sociaal objectief  gemeenten die 9 % zouden overschrijden: beperking tot 9 %  gemeenten < 3 % sociale huurwoningen: + inhaalbeweging

I. Bindend sociaal objectief Gemeenten met +9% sociale huur Hoeven geen extra huurwoningen te realiseren (geen of beperkt objectief huur) Maar: mogen het wel! Praktisch: sociaal woonbeleidsconvenant afsluiten (voorrang voor stedelijk gebied) NB: ook provincies mogen objectief optrekken (protocolakkoord)

I. Bindend sociaal objectief Gemeenten met < 3 % sociale huur inhaalbeweging bovenop (proportioneel) objectief voor 2025 proportioneel met huishoudens en achterstand sociale huur

I. Bindend sociaal objectief Basis = nulmeting decreet sociale huurwoningen SHM’s + SVK-woningen op aantal huishoudens op Verhouding huurwoningen/huishoudens = percentage sociale huur

I. Bindend sociaal objectief Lommel 496 huurwoningen (SHM’s) 19 SVK-woningen = 515 totaal, op huishoudens = 4,04 %  objectief geldt: 218 voor 2020  geen inhaalbeweging

I. Bindend sociaal objectief Kapellen 35 huurwoningen (SHM’s) 0 SVK-woningen = 35 totaal, op huishoudens = 0,32 %  objectief geldt: 177 voor 2020  + inhaalbeweging: 80 voor 2025 (ver onder 3 % + relatief veel huishoudens)

I. Bindend sociaal objectief Overzicht sociale huur Beleidsinformatie > Grond- en pandenbeleid > Sociaal Objectief (opgelet: lijst = actueel)

I. Bindend sociaal objectief Effect Vloedgolf? Druppel op een hete plaat?

I. Bindend sociaal objectief Wat is het effect in 2020? (prognose) Gemeenten boven 3 %:  zwakke gezinsverdunning: + ca. 1 % soc. huur  sterke gezinsverdunning: + ca. 0,85 % Gemeenten met inhaalbeweging:  zwakke gezinsverdunning: + max. 2,5 % soc. huur  sterke gezinsverdunning: + max. 2,2 %

I. Bindend sociaal objectief Absolute aantallen: titanenwerk Proportioneel: stelt weinig voor

I. Bindend sociaal objectief 2.Sociale koopwoningen en kavels Stappen: 1.decreet verdeelt koop en 1000 kavels over provincies (= proportioneel met huishoudens) 2.gemeenteraden maken voorstel voor verdeling  advies door lokaal woonoverleg  motivatie (context, behoefte, ruimtelijke overwegingen) 3.deputatie (provincie) beslist over verdeling (binnen verhoudingen steden en buitengebied RSV)

I. Bindend sociaal objectief Overzicht objectief koopwoningen Beleidsinformatie > Grond- en pandenbeleid > Sociaal Objectief (opgelet: lijst = actueel)

I. Bindend sociaal objectief Overzicht objectief sociale kavels Beleidsinformatie > Grond- en pandenbeleid > Sociaal Objectief (opgelet: lijst = actueel)

I. Bindend sociaal objectief Bescheiden wonen: Objectief 6000 bescheiden woningen van Te realiseren: in projecten met een last bescheiden wonen, of door huisvestingsmaatschappijen (geen gemeentelijke objectieven!)

I. Bindend sociaal objectief Bescheiden wonen reglementeren: Vlaamse regering: 1.Verhuring en verkoop regelen (enkel SHM’s) Gemeente: 2.Verordening Bescheiden Wonen 3.Reglement Bescheiden Wonen 4.Toewijzingsreglement Bescheiden Wonen

I. Bindend sociaal objectief Bescheiden wonen reglementeren: 1.Vlaamse regering: bescheiden huur (BVR 18 okt. 2013) inkomensgrens geen eigen woning toegewezen volgens inschrijvingsvolgorde (eventueel +gemeentelijk toewijzingsreglement) => enkel voor SHM’s => bescheiden koopwoningen niet geregeld

I. Bindend sociaal objectief Bescheiden wonen reglementeren: 1.Vlaamse regering: bescheiden huur (BVR 18 okt. 2013) Inkomensgrenzen (op 1 jan. 2014) : € (alleenstaande) € (gehandicapte) € (overige)

I. Bindend sociaal objectief Bescheiden wonen reglementeren: 2.Gemeente: Verordening Bescheiden Wonen Omvang verder inperken “Moduleren in functie van gezinsgrootte” - whatever Percentage in projecten verhogen Motieven om te verminderen (tot 10%) (voor alle actoren)

I. Bindend sociaal objectief Bescheiden wonen reglementeren: 3.Gemeente: Reglement Bescheiden Wonen Kwaliteitsnormen woningen en woonomgeving Verdeling over typologieën Kracht van verordening (voor alle actoren)

I. Bindend sociaal objectief Bescheiden wonen reglementeren: 4.Gemeente: toewijzingsregels Bescheiden Wonen gemeentelijk of intergemeentelijk vullen gewestelijke regels aan of wijken ervan af noodzaak onderbouwen overleg met relevante actoren (enkel SHM’s, huur en koop)

I. Bindend sociaal objectief Bescheiden wonen reglementeren: Samenvatting voor privé-ontwikkeling Omvang inperken, aandeel in projecten verhogen of verlagen (verordening) Kwaliteitsnormen (reglement met kracht verordening) => Gemeente regelt

I. Bindend sociaal objectief Bescheiden wonen reglementeren: Samenvatting voor SHM’s: Omvang inperken (verordening) Kwaliteitsnormen (reglement met kracht verordening) Toewijzingsregels (reglement) gewest voorrang op gemeente

I. Bindend sociaal objectief Bescheiden wonen reglementeren: Extra voor SHM’s (Wooncode): max. 20% investeringsvolume per jaar Aparte boekhouding Koper/huurder zonder eigen woning Opbrengst mag naar sociaal wonen financieren

I. Bindend sociaal objectief Bescheiden wonen reglementeren: Voorbeelden: 4 verordeningen Aantal bescheiden woningen: Privé: onbekend SHM: nihil => Effecten afwachten…

II. Voortgangstoets 1.Wat 2.Voortgangstoets Voortgangstoets 2014

II. Voortgangstoets Stand objectief = voortgangstoets Elke 2 jaar Maatstaf: groeiritme Vlaanderen (2012 en 2014) groeipad objectief (later)

II. Voortgangstoets 2012 Voortgangstoets gemeenten volgden groeiritme 22 gemeenten “voldoende inspanningen” 156 gemeenten “onvoldoende inspanningen” Plan van aanpak opmaken (inspanningen en plannen) OK

II. Voortgangstoets 2012 Resultaten plan van aanpak: 126 gemeenten plan goedgekeurd 30 gemeenten begeleidingsoverleg Samenwerkingsovereenkomst Gemeente & sociale woonorganisatie (+ Vlaamse regering) OK

II. Voortgangstoets 2014 Voortgangstoets 2014 (toestand ) Wat telt mee? Alle realisaties + geplande projecten Gepland = meerjarenplanning bij VMSW Sinds Data van VMSW (enkele uitzonderingen)

II. Voortgangstoets 2014 Maatstaf Sociale huur 21,63% gerealiseerd, of 25,95% gerealiseerd + gepland Sociale koop 15,84% gerealiseerd + gepland

II. Voortgangstoets 2014 Beoordeling Volgt groeiritme OK Goedgekeurd plan van aanpak of begeleidingsovereenkomst = voldoende inspanningen Volgt groeiritme niet => plan van aanpak

II. Voortgangstoets 2014 Plan van aanpak Gronden SHM’s en Vlaamse besturen 2.Instrumenten aanwenden: “Geen strijdige normen” Actieprogramma gronden Vlaamse besturen Leegstandsregister geactualiseerd 2x per jaar woonoverleg: Doelgroepen Projectlocaties

III. Nieuwe projecten creëren 1.door gemeentelijk actieprogramma 2.door aansnijding nieuwe gebieden 3.door RUP’s en andere middelen

III. Nieuwe projecten creëren 1.Gemeentelijk actieprogramma = Gronden in handen van Vlaamse besturen A.Lijst Gronden oplijsten Wettelijk verplicht:  bouwgronden langs uitgeruste weg  kavels in verkaveling  Tip: bekijk ook binnengebieden en WUG Wettelijk mogelijk:  Gronden van semipublieke rechtspersonen  Tip: enkel indien gronden met bijzondere kans

III. Nieuwe projecten creëren 1.Gemeentelijk actieprogramma = Gronden in handen van Vlaamse besturen A. Lijst

III. Nieuwe projecten creëren Hoe gronden vinden?

III. Nieuwe projecten creëren Hoe vinden? ROP: rapport Register van onbebouwde percelen

III. Nieuwe projecten creëren Hoe vinden? ROP: rapport, detail Register van onbebouwde percelen

III. Nieuwe projecten creëren 1.Gemeentelijk actieprogramma = Gronden in handen van Vlaamse besturen B.Programma Selectie maken: 25% van de oppervlakte Initiatieven ( om gronden in te zetten voor sociaal wonen) Opgelet:  gemeente heeft geen dwangmiddelen  wél: VCRO art , §3: vergunning toetsen aan actieprogramma  (eventueel wel “dwang”: Vlaamse overheid na 2023)

III. Nieuwe projecten creëren 1.Gemeentelijk actieprogramma = Gronden in handen van Vlaamse besturen C.Praktisch Overleg met de besturen – regisseursrol Motivatoren:  Openbaar bestuur = openbaar belang (speculatieverbod)  Sociale ontwikkeling is kans, ook voor bestuur (geen confiscatie)

III. Nieuwe projecten creëren 1.Gemeentelijk actieprogramma = Gronden in handen van Vlaamse besturen C.Tip voor gevorderden: Bekijk ruimere omgeving

III. Nieuwe projecten creëren 1.Gemeentelijk actieprogramma = Gronden in handen van Vlaamse besturen C.Tip voor gevorderden: Bekijk ruimere omgeving

III. Nieuwe projecten creëren 2. Woonuitbreidingsgebieden (I) Sociale woonorganisaties krijgen steeds een vergunning indien aan woongebied grenzend Voorwaarden:  respect goede ruimtelijke ordening  geen overstromingsgebied  geen bouwverbod  geen speciale natuurbescherming

III. Nieuwe projecten creëren 2. Woonuitbreidingsgebieden (I) Sociale woonorganisaties: Principe: enkel voor sociale woningen Maar:  bescheiden wonen mogelijk  in resterende sociaal deel mag 20% middelgrote woningen/kavels middelgrote woning = max. 650 m³ middelgrote kavel = 650 m²

III. Nieuwe projecten creëren 2. Woonuitbreidingsgebieden (I) Sociale woonorganisaties: => Mogelijk project in woonuitbreidingsgebied:  20% bescheiden  16% middelgroot  64% sociaal (huur/koop)  min. 1/3 huur = 22%  max 2/3 koop = 42% geen inkomensvoorwaarde

III. Nieuwe projecten creëren 2. Woonuitbreidingsgebieden (II) Andere actoren enkel indien: akkoord van de Deputatie Deputatie vraagt advies: gemeentelijk “ja” is noodzakelijk gemeente maakt binnen het jaar een voorontwerp RUP Tip: = sterke onderhandelingsbasis voor visie

III. Nieuwe projecten creëren Achtergrond Arrest Vernietigde sociale last in vergunningen en plannen Ingreep in privérechten: => motivering nodig => Ingreep moet evenredig zijn met doel 3. Sociaal wonen in Ruimtelijke Uitvoeringsplannen – Omzendbrief RWO/2014/1

III. Nieuwe projecten creëren 3. Sociaal wonen in Ruimtelijke Uitvoeringsplannen – Omzendbrief RWO/2014/1 Voorschriften sociaal wonen mogelijk Voorwaarde 1: waarom is opleggen nodig? Noodzaak aantonen: Bindend sociaal objectief Tekort aan sociale woningen

III. Nieuwe projecten creëren 3. Sociaal wonen in Ruimtelijke Uitvoeringsplannen – Omzendbrief RWO/2014/1 Voorwaarde 2: kan het niet elders? Grondencheck sociale woonorganisaties en Vlaamse besturen geen reservegronden of niet ontwikkelbaar of gebrek aan spreiding => niet realiseerbaar zonder privégronden

III. Nieuwe projecten creëren 3. Sociaal wonen in Ruimtelijke Uitvoeringsplannen – Omzendbrief RWO/2014/1 Voorwaarde 3: is erover gepraat? Overleg met huisvestingsmaatschappijen en privé- eigenaars en ontwikkelaars Tip: overleg vanuit visie of plan vooraf = beleidslijn Reden: RUP zonder draagvlak = (vaak) dode letter

III. Nieuwe projecten creëren Waarom overleg? RUP zonder draagvlak = (vaak) dode letter!

III. Nieuwe projecten creëren 3. Sociaal wonen in Ruimtelijke Uitvoeringsplannen – Omzendbrief RWO/2014/1 Voorwaarde 4: goede voorschriften gebiedsspecifiek (specifieke zone afbakenen) evenredig (om aan nood te voldoen, niet meer) rechtszeker (duidelijk en uitvoerbaar) Rechtsbasis: art Vlaamse Codex Ruimtelijke Ordening “Er wordt rekening gehouden met de ruimtelijke draagkracht, de gevolgen voor het leefmilieu en de culturele, economische, esthetische en sociale gevolgen”

III. Nieuwe projecten creëren 3. Sociaal wonen in Ruimtelijke Uitvoeringsplannen – Omzendbrief RWO/2014/1 Werk vooraf plan uit om het uit te voeren Instrumenten als: Overeenkomsten met privé-eigenaars, bijv. over: Verkoop Ontwikkeling Voorkooprecht …

III. Nieuwe projecten creëren 4. Grondposities verwerven = Strategische aankopen/bezittingen

III. Nieuwe projecten creëren 5. Onteigenen Kan door gemeente of OCMW of huisvestingsmij. Noodzaak en dringendheid aantonen:  wachtlijsten en wachttijden  bindend sociaal objectief  plek motiveren  gebrek aan andere mogelijkheden

III. Nieuwe projecten creëren 6. Vrije onderhandelingen bij vergunningen Gemeente met ontwikkelaar Overleg bij grote projecten meer en meer normaal => Sociaal wonen meenemen Rechtsbasis = art Vl. Codex Ruimtelijke Ordening Tip: grote en strategische projecten

III. Nieuwe projecten creëren Belangrijk bij alle maatregelen: Bemiddelingsrol opnemen bij projectontwikkeling Stem af met SHM of SVK overleg

III. Nieuwe projecten creëren Belangrijk bij alle maatregelen: Maak plan of visie transparant  in ruimtelijk structuurplan  in woonplan  in beleidsplan… = duidelijk voor iedereen en vooraf = argument bij onderhandelingen en bemiddeling visie

III. Nieuwe projecten creëren Forum voor visievorming: woonoverleg 1.Woonprojecten voor wie? 2.Waar bouwen? 3.Met wie?

Dendermonde Aalter Voor wie: wachtlijstanalyse Jonge gezinnen Ouderen alleen

Waar: register van onbebouwde percelen

IV. Bescheiden wonen 1.Vergunningen 2.Ruimtelijke uitvoeringsplannen

IV. Bescheiden wonen 1. Vergunningen Last bescheiden wonen bij vergunningen vanaf: 10 loten of 10 woningen > 0,5 ha (ongeacht aantal loten) 50 appartementen steeds alle aansluitende gronden bekijken

IV. Bescheiden wonen 1. Vergunningen Percentages bij vergunningen naar eigendomsstatuut: (semi)publiek: 40 % bescheiden wonen privé: 20 % bescheiden wonen

IV. Bescheiden wonen 1. Vergunningen Uitvoeringswijze: In natura (zelf) Grondverkoop (aan SHM, gemeente, OCMW) Afkopen (38.000€ op )

IV. Bescheiden wonen 2. Ruimtelijke uitvoeringsplannen (RUPs) 40% bescheiden wonen verplicht indien:  woonuitbreidingsgebied > woongebied  < 0,5 ha  bindend sociaal objectief nog niet gehaald (cumulatief) Elders: altijd percentage mogelijk Opgelet: = percentage bij vergunning (geen zone)

Meer informatie? > ondersteuning voor professionelen > grond- en pandenbeleid

Vragen? – Helpdesk! Wonen Antwerpen – – Wonen Limburg – Wonen Oost-Vlaanderen – – Wonen Vlaams-Brabant – – Wonen West-Vlaanderen – – –