Update positionering inzake woningmarkt Ambtelijk overleg Fysieke Pijler G32 Rob Out 13 december 2012

Inhoud presentatie Aanleiding en doelstelling Inhoud regeerakkoord Systeemgevolgen Effecten doelgroepen en stakeholders Overall conclusies

Aanleiding Woningmarkt op slot Woningmarkt heeft trekken van (te) vaak verbouwd huis Diverse initiatieven vanuit politiek en sector IJken standpunt 2010 G32 aan actualiteit Herijken standpunt op basis effecten regeerakkoord

Regeerakkoord 1#3 Nieuwe minister Wonen en Rijksdienst Maximaal aftrektarief voor bestaande en nieuwe gevallen met 0,5% per jaar omlaag vanaf 2014 Compensatie via inkomstenbelasting van de baan Restschulden 5 jaar aftrekbaar Uitbreiding gunstige leningfaciliteit voor starters door SvN (20 mio) Aftrek alleen bij (annuïtair) aflossen

Regeerakkoord 2#3 Inkomensafhankelijke huurverhoging in sociale huur: – < € : inflatie + 1,5% – € – € : inflatie + 2,5% – > € : inflatie + 6,5% Systeem huurliberalisatie blijft intact Maximaal redelijke huur losgelaten bij scheefwonen > € Maximaal redelijke huur: 4,5% x WOZ Nog geen duidelijkheid over transitie: ◦ wordt markthuurwoning € 675 met lage WOZ ineens sociaal? ◦ wordt sociale huurwoning op toplocatie ineens geliberaliseerd? Brief minister Blok aan 2 e kamer 10 december: Heroverwegen invoering; landelijke invoering levert problemen op voor (sommige) corporaties Onzekerheid door instabiele WOZ Blok: 2 mrd verhuurdersheffing ook haalbaar door efficiency, extra verkoop, lagere overhead/onderhoud- en beheerkosten

Regeerakkoord 3#3 Corporaties: –Bouwen, verhuren en beheren van sociale huurwoningen en ondergeschikt maatschappelijk vastgoed –Aansturing door gemeenten (> extra bevoegdheden) –Schaal in overeenstemming met regionale woningmarkt –Extra huurinkomsten uit huurbeleid afgeroomd –Inkomen bestuurders op basis van wet Normering Topinkomens

Systeemgevolgen Koopsector Prijsdaling koopsector door afname koopkracht – ten gevolge van algemene bezuinigingen – plicht tot aflossing Lichte neerwaartse prijsdruk door afbouwen renteaftrek Potentiële doorstromers ‘klem’ in koopwoning – 5 jr recht op aftrek dubbele lasten pleister op de wonde Geen stimulans voor nieuwbouwkolom (korte termijn) Huursector Vrees voor consequenties 4,5% x WOZ –regionale verschillen –voorbeeld DUWO van € 189 naar € 80 huur / maand –transitievraagstuk Afnemende investeringskracht corporaties: rapport CFV!

Al doorgevoerde maatregelen Lenteakkoord Alleen rente nieuwe annuïtaire hypotheken aftrekbaar Loan-to-value stapsgewijs naar 100% (overgangsregeling starters, uitzondering waardeverhogende maatregelen) Huren inkomens € 33k-€43k inflatie + 1%; > €43k inflatie + 5% Optrekken streefhuren vrijkomende woningen Invoeren verhuurdersbelasting Kortingen op de huurtoeslag

Effecten doelgroepen en gebiedstypen 1#3 Laagste inkomensgroepen (< € ) HuurLagere vraagdruk / WOZ+Lagere huur als gevolg van 4,5% x WOZ: meer woningen binnen prijsbereik Hogere vraagdruk / WOZ+Beschermd door max 1,5% huurverhoging (tenzij woning liberalisatiegrens ontstijgt) KoopLagere vraagdruk / WOZ+-+- Meer aanbod aan goedkope koopwoningen door prijsdaling Beperkte mogelijkheden tot verkrijgen financiering; afhankelijk van starterslening Hogere vraagdruk / WOZ+-+- Aanbod kan toenemen door prijsdaling Beperkte mogelijkheden tot verkrijgen financiering; afhankelijk van starterslening Positie op de koopmarkt blijft zorgelijk. Doelgroep is afhankelijk van starterslening. Geringe koopgeneigdheid starters. Succes in de aanpak van scheefwonen is een kans voor lagere inkomens.

Effecten doelgroepen en gebiedstypen 2#3 Midden inkomens (€ € ) HuurLagere vraagdruk / WOZ Bestaande huurwoningen dalen in prijs Dalend aanbod tgv lage investeringsbereidheid beleggers Corporaties verhuren max 10% aan deze doelgroep Hogere vraagdruk / WOZ-+-+ Gaan in sociale huurwoning hogere huurprijsstijging tegemoet (4,5%+ inflatie) Gebaat bij gelijk speelveld koop/huur KoopLagere vraagdruk / WOZ+Relatief groot/groter wordend aanbod aan middeldure koopwoningen: relatief veel waar voor je geld; prijsdalingen compenseren hogere kosten tgv wijzigingen randvoorwaarden hypotheken Hogere vraagdruk / WOZ+-+- Minder leenruimte/prijsdaling Afhankelijkheid startersleningen Veel potentiële doorstromers met middeninkomen. M.n. relatief jonge middeninkomens die vanaf 2008 kochten lopen risico op een hypotheek ‘onder water’. Middeninkomens gebaat bij gelijk speelveld koop-huur.

Effecten doelgroepen en gebiedstypen 3#3 Hogere inkomens (> € ) HuurLagere vraagdruk / WOZ+-+- Bestaande vrije sector huurwoningen dalen in prijs: voordeel voor zittende huurders (sociale huurwoningen + 6,5%; inhaaleffect) Dalend aanbod tgv lage investeringsbereidheid beleggers en dalen huur onder liberalisatiegrens: probleem voor toetredende huurders Hogere vraagdruk / WOZ-+-+ Gaan in sociale huurwoning hogere huurprijsstijging tegemoet (6,5%) Mogelijk meer aanbod in vrije sector huur KoopLagere vraagdruk / WOZ+-+- Vraaguitval zorgt voor een hoge neerwaartse prijsdruk en daarmee tot een hogere prijs/kwaliteitsverhouding Het relatief grote voordeel dat hogere inkomens genieten bij renteaftrek wordt ingeperkt. Netto woonlasten stijgen relatief sterk bij verhuizen waarmee de verplichting tot aflossing ontstaat Hogere vraagdruk / WOZ---- Enige negatieve prijsdruk is aan de orde. Het relatief grote voordeel dat hogere inkomens genieten bij renteaftrek wordt ingeperkt. Netto woonlasten stijgen relatief sterk bij verhuizen waarmee de verplichting tot aflossing ontstaat Scheefwoners worden aangepakt. Inkomensgroep die het meest profiteerde van renteaftrek krijgt hogere woonlasten bij nieuwe hypotheek: rem op verhuizen. Groep is mogelijk gebaat bij gelijk speelveld koop/huur.

Effecten Gemeenten Voortdurende druk op grondexploitaties Verdere afboekingen zijn nodig Productiedoelstellingen/prestatieafspraken worden belemmerd door verminderde slagkracht van corporaties én marktpartijen Nieuwe taken rond toezicht op, en sturing van corporaties vragen om voldoende expertise en bieden nieuwe sturingsmogelijkheden Regionale verschillen op basis van (ontwikkeling in) vraagdruk, waardeontwikkeling, nieuwbouwprogramma’s, slagkracht partners

Effecten Corporaties De financiële slagkracht van corporaties geraakt: % onder toetsingscriteria, 2014: 89% (WSW) Door verhuurdersheffing oplopend tot 2 mrd in 2017 En saneringsheffing 700 mio+ Huurverhogingen verdwijnen uit de sector; dekking onvoldoende? Inperkingen van het werkveld. Niet DAEB activiteiten worden uitgesloten De autonomie wordt beperkt; de mate van toezicht en sturing vanuit de lokale overheid neemt toe Per saldo reëel risico op faillissementen (CFV) en wegvallen borging (WSW): investeringsstop?

Effecten Marktpartijen De rol van ontwikkelaars blijft beperkt: door uitblijvende vraag naar (koop)woningen beperkte toegang tot financiering Het uitvoeren van overeenkomsten met gemeenten staat onder druk Ook in de aannemerij blijft het aantal faillissementen hoog Voor beleggers ontstaan kansen voor (middel-)dure huur in schaarstegebieden Ook verhuurders in vrije sector geraakt door verhuurdersheffing

Overall conclusies 1#3 regeerakkoord van geringe invloed consumentenvertrouwen (starters!) algemene bezuiniging en aflossingsplicht: druk op koopkracht neerwaartse prijsdruk en lage transactievolumes aanhoudende concurrentie verhuis/verkoopgeneigden waardedaling wordt pas transactieprijs als het echt moet gelijk speelveld koop/huur stap dichterbij

Overall conclusies 2#3 Koppeling huur aan woz waarde: meer marktwerking in systeem –Waardeverschillen worden expliciet Zorgt voor schokeffect in sector die is opgericht om disfunctioneren van de (vrije) markt te compenseren Wijzigingen hypotheekstelsel: – bescherming consument tegen zichzelf door beperking leencapaciteit – stabiele financiële sector Hoofdstuk X regeerakkoord is ook een bezuinigingsparagraaf: woningmarkt draagt via verhuurdersheffing bij aan overheidsinkomsten Prijseffecten prijsdalingen koopsector: voordelig voor instromers (gemaximeerd op leningplafond) maar nadelig voor doorstromers

Overall conclusies 3#3 Verlaging leenplafond lijkt niet te worden gecompenseerd door prijsdaling Maatregelen lijken haaks op doel verbetering doorstroming te staan Bestrijden scheefwonen leidt tot additionele vraag in de koopsector Compensatie / mitigatie op agenda minister Blok bij uitwerking? Sterkere focus bestaande stad minder nieuwbouw