Kring Technisch Management Visie en financiering zorgvastgoed WZH en WI 18 februari 2014

Visie WZH op zorg en wonenVisie WZH op zorg en wonen Financiering zorgvastgoedFinanciering zorgvastgoed Waar gaan we het over hebben?

Visie WZH op zorg en wonen Paul van Meekeren

WZH – Ontwikkelingen en visie 1.Vanaf 2000 heeft een strategische verschuiving plaatsgevonden van het zorg- en vastgoedbeleid van WZH, gericht op: Afbouw licht Toename zwaar Kleinschalig groepswonen PG Garantwoningen lichtere zorgvragers 2.Actuele situatie: Transitie in volle gang Omstandigheden wijzigen sterk, bij strategische partner WoonInvest en voor WZH zelf

1.Actuele opgave WZH: Voorsorteren op en effectueren van scheiden wonen en zorg ZZP 1-4 Anticiperen op mogelijk scheiden wonen en zorg cq. andere bekostiging ZZP 5 en hoger Effect overheidbeleid op vraagontwikkeling Stand van zaken WZH

Huidige positie WZH Er is sprake van herspreiding van capaciteit vanuit Den Haag naar de omgeving. Ketenzorg maakt actief deel uit van het beleid. Ketenzorg start bij beginnend regieverlies en het ontstaan van een zorgbehoefte. Intramurale capaciteit is vooral in kleinschalig groepswonen opgezet en gericht op zwaardere zorg in grootschalig verband, met beperking van algemene ruimten. Capaciteit voor lichte zorgvragers wordt afgebouwd of omgezet naar zwaar. 6

Afspraken tussen WZH en Wooninvest 7 WoonInvest verhuurder nieuwe locaties WoonInvest stelt extra financiële middelen beschikbaar ten behoeve van extra kwaliteit en ruimte. Vanuit het oude regime stelde WZH de maximale vergoeding beschikbaar voor de (kapitaalslasten) huur ten behoeve maximale kwaliteitsontwikkeling De waardeontwikkeling en exploitatievoordelen worden gedeeld (na verrekening bijdrage WI), dit is de essentie van de gezamenlijkheid PG in groepswonen; licht en somatiek.

Product-marktcombinaties WZH 1.Extramuraal: Zorgverlening thuis Zorgwoningen/Garant woningen Vastgoedrisico ligt bij derden 2.Semimuraal Herbestemming voormalige plaatsen licht Geclusterde en beschutte omgeving Directe verhuur aan zorgvrager Vastgoedrisico ligt (grotendeels) bij WZH 3.Intramuraal Beschermde woonomgeving voor zorgvragers met hoge zorgvraag Vastgoedrisico ligt bij WZH 8

Product-marktcombinaties WZH 9 DoelgroepenExtramuraalSemimuraalIntramuraal Zelfstandig wonen in de wijkx zelfstandig wonen in garantwoningx Woonzorgarrangement x ZZP 1 -3xx Dementie vanaf zzp (4 +) 5 x Somatiek revalidatie x Somatiek zzp 6 x xx Ouderen psychiatrie x Korsakov xx NAH xx

10 Behoefteontwikkeling werkgebied WZH

Capaciteit WZH locaties 11 Voorgaande overzichten gebaseerd op de Primosprognoses Doelgroep neemt komende jaren maar beperkt toe, vanaf 2020 aanzienlijke stijging Door scheiden wonen en zorg neemt totale intramurale vraag (in eerste instantie) geforceerd af, realisatie afhankelijk van kwaliteit extramurale zorg en huisvesting (wal keert schip) Marktpositie momenteel goed, WZH heeft wachtlijst in krimpende markt Strategische keus om naar de randen te verhuizen (tot en met Zoetermeer) markttechnisch gunstig Bij gelijkblijvend aanbod en afnemende vraag zal concurrentie toenemen

Doelgroepen WZH locaties 12 WZH kiest primair voor doelgroepen per locatie, dus één type cliënt per gebouw (somatiek, PG, GRZ, NAH) Voor Transvaal is sprake van een specifieke situatie in verband met doelgroep met buitenlandse identiteit

Beleidsmatige gevolgen Beleidsmatige gevolgen veranderende omstandigheden: Bezuinigingen en versneld invoeren van scheiden van wonen en zorg leiden tot behoefte aan minder langlopende verplichtingen c.q. inbouwen van mogelijkheden om vastgoed eerder op een andere manier te kunnen exploiteren Aangescherpte financiële kaders overheid/bekostiging maken het van belang om uit te gaan van de minimaal benodigde kwaliteit tegen zo beperkt mogelijke kosten. NHC vergoeding in beginsel vanaf 2018 onderhandelbaar, dit veroorzaakt extra onzekerheid 13

Huisvestingsconcepten WZH intramuraal Intramuraal kleinschalig groepswonen voor PG, uitgangspunt individueel sanitair en gekoppelde huiskamers Somatiek langdurig: - bij beperkte klachten door middel van scheiden van wonen en zorg - bij intensieve somatische zorg in appartementen die uitwisselbaar zijn met PG, of indien mogelijk in twee kamer appartementen die tegen minimale kosten zijn om te zetten naar groepswonen PG Revalidatie, individuele eenheden, gedeeld sanitair evt. acceptabel, wel kritisch op behandelruimtes en kamers voor behandelaars NAH, individuele eenheden met als uitgangspunt individueel sanitair (eventueel semimuraal in te vullen) in het algemeen terughoudend zijn met realisatie BVO algemene voorzieningen en algemene voorzieningen zoveel mogelijk vormgeven in woonstramien zodat dit kan worden omgezet naar wonen 14

Gebouwelijke uitgangspunten WZH Kleinschalig wonen in groter verband Groepswonen met gekoppelde huiskamers Bewegingsvrijheid bewoner binnen hele verdieping Individueel sanitair Buitenruimte met koppeling aan de huiskamer Lage borstwering (licht en uitzicht) Dynamische verlichting in de huiskamers Inrichting bidbook 15

Aandachtspunten semi-muraal Betaalbaarheid voor bewoner Kostendekkend voor WZH Inrichten basis servicepakket en extramurale zorg Kwaliteit van wonen belangrijk Realiseren van gemeenschappelijke voorzieningen vanwege niet zelfstandigheid van de woonruimte (keuken, wasserette) Mogelijk in overleg met gemeente over aanvullende bijdrage vanuit WMO (beperkt beroep voor deze voorziening inzake woningaanpassingen, dagbesteding, maaltijdvoorziening) 16

Nieuwbouw ZZP 5 en hoger Principe opzet intramuraal WZH (universeel en voor alle doelgroepen zelfde uitgangspunt, maximale flexibiliteit, en inclusief ombouw tot verhuurbare, betaalbare en marktconforme appartementen) Doorrekeningen diverse varianten (nog uit te werken, aandachtspunt daarbij meerjaren begroting, balansontwikkeling, liquiditeit en ratio’s )

Financiering zorgvastgoed Michiel Mondria

Historie “wonen” in de AWBZ 1963 Wet op de bejaardenoorden (WBO): instrument van volkshuisvesting 1984 Overgang WBO naar provincies 1995 Modernisering ouderenzorg (o.a. scheiden wonen en zorg) 2001 Verzorgingshuizen opgenomen in AWBZ (vanuit WBO) 2009 Afschaffen bouwregime 2012 afschaffen contracteerplicht 2012 t/m 2017 geleidelijke invoering normatieve huisvestingscomponent (NHC)

Bouwregime oude situatie 1.Zorginstellingen dienden vergunning aan te vragen voor vastgoed: Nieuwbouw Uitbreiding Vervanging en/ of Huren 2.De vergunning leidde tot integrale vergoeding van kapitaallasten door de overheid van de Rente en afschrijving Huur Onderhoud inbouw / drager Belangrijkste conclusie: geen risico op vastgoedinvesteringen en exploitatie ‘hoe meer vastgoed, hoe beter’ als er maar een vergunning is

Afbouw oude situatie Bouwregime (afbouw van de oude situatie) Sinds 1 januari 2008: Afschaffing bouwregime ziekenhuizen Sinds 1 januari 2009: Afschaffing bouwregime langdurige zorg en geestelijke gezondheidszorg Sinds 1 januari 2009 duidelijk dat kapitaallasten gedekt moeten worden uit de integrale tarieven. OP dat moment onduidelijk hoe en onder welke voorwaarden. Pas medio 2011 duidelijkheid. Belangrijkste conclusie: Zorginstellingen dragen risico op vastgoedinvesteringen en exploitatie Toegevoegde waarde vastgoed en efficiënt ruimtegebruik belangrijke vraagstukken Markt wordt vertroebeld door budgettaire spanning

Invoering van de NHC Met ingang van 2012 : Invoering van de normatieve huisvestingscomponent Afstemming zorgkantoor (ongewijzigd) Toelating van ministerie van VWS / CIBG (ongewijzigd) NHC o.b.v. 30 jaar en nieuwbouwnorm. Geen tussenrenovatie Wel leegstandsrisico Geen contracteerplicht zorgkantoor (rol nog steeds niet geheel duidelijk )

Consequenties Het risico van leegstand komt volledig bij de zorginstelling te liggen Geen vergunning van CBZ meer nodig (tijdwinst). Kwaliteitstoets komt bij de zorginstelling te liggen (Toets door inspectie achteraf, maar geen kader) Financiering moeilijker en duurder (indien geen borging WFz) vanwege toegenomen risico’s (business case)

Wanneer krijgt iemand een verblijfsindicatie? Afweging bij indicatiestelling: heeft cliënt behoefte aan: Een beschermende woonomgeving? (bijvoorbeeld vanwege gevaar voor zichzelf of anderen) Of Permanent toezicht? (bijvoorbeeld omdat client niet zelf hulp kan inroepen) Of Therapeutisch leefklimaat? (bijvoorbeeld aanwezigheid specifieke behandelruimtes) Indien ja Indicatie voor ZZP Indien nee Indicatie extramurale zorg

Indicaties lichtste ZZP’s V&V

Indicaties zwaardere ZZP’s V&V

Indicaties totaal N.B. VV09 met ingang van 2013 in Zvw

Hoe wordt “wonen” in de AWBZ nu bekostigd? Cliënten Eigen (inkomensafhankelijke) bijdrage cliënten in AWBZ-instellingen Eigen bijdrage oor totaal aan zorg, diensten (o.a. eten en drinken, schoonmaken, gas, licht, water e.d.) welzijn en “wonen” Geen relatie tussen kwaliteit wonen (o.a. de omvang van de kamer) en de hoogte van de eigen bijdrage.

Hoe wordt “wonen” in de AWBZ nu bekostigd? Zorginstellingen Kosten nagecalculeerd; Vanaf geleidelijke invoering van normatieve huisvestingscomponent Leegstandsrisico; Ongeveer 2/3 van de intramurale capaciteit is eigendom van de zorginstellingen; Ongeveer 1/3 van de intramurale capaciteit wordt als geheel gehuurd bij woningbouwcorporaties (geen directe relatie tussen individuele cliënt en woningbouwcorporatie);

Uitgangspunten scheiden wonen en zorg 1.Gestart met de lichtste ZZP’s )uiteindelijk vervalt doelgroep “verzorgingshuis” tot 2016; 2.Ingroeimodel voor nieuwe cliënten 3.Bij huur zo veel mogelijk aansluiten bij bestaande regelgeving (huurbescherming, huurwaardebepaling, huurverhoging, bij huur van corporatie ook rekening houden met toewijzingscriteria ihk van DAEB); 4.Alternatieven worden tevens ontwikkeld (all-in pakketten)

Wat verandert er? Cliënten 1.Huur (mogelijkheid huurtoeslag) en servicekosten 2.Lagere eigen bijdrage 3.Zorgovereenkomst en huurovereenkomst; Zorginstellingen 1.Regelen van huuradministratie (en eventueel afhandelen huurtoeslag); 2.Naast huur ook vergoeding voor zorggebonden kapitaallasten; 3.Naast zorgregelgeving ook te maken met huurregelgeving; 4.Hoogte van huur gaat keuze van cliënt beïnvloeden; 5.Nadenken over strategie vastgoed (eigen beheer of niet);

Samenwerking WoonInvest - WZH 1.Strategische alliantie: gezamenlijke ontwikkeling en beheer onroerend goed van WZH 2.Afspraken over berekening huur en onderhoud en instandhouding 3.Basis voor berekening huur zijn stichtingskosten zoals opgenomen in de KBA 4.Lopende afspraken zijn gebaseerd op verkregen vergunningen

Overgangsregeling NHC De aan een instelling toe te kennen vergoeding wordt vastgesteld als het gewogen gemiddelde van de oude en de nieuwe vergoeding Huidige financiering NHC % n.v.t %10% %20% %30% % %70% %85% 20180%100%

Onderverdeling NHC

Toekomstig (vastgoed)beleid Keuzes in het kader van de vastgoedexploitatie Vastgoed als marketinginstrument voor zorginstellingen Omzet afhankelijk van bezetting, zoeken naar evenwicht tussen maximale woonkwaliteit en kosten/bekostiging Leegstandsrisico niet meer alleen afhankelijk van de “eigen prestatie” omdat landelijk gezien een gedwongen leegstand ontstaat door invoeren scheiden wonen en zorg. Dit leidt tot afnemende capaciteit cq. zorginkoop Flexibiliteit, inzetbaar voor meerdere doelgroepen essentieel

Vragen?

Wereld van de zorgfinanciering