De toekomst van de sociale huisvesting in Vlaanderen – 21 juni De resultaten van het onderzoek ter voorbereiding van het Kaderbesluit Sociale huur Sien Winters, Kristof Heylen, Marja Elsinga De toekomst van de sociale huisvesting in Vlaanderen Studiedagen ‘Wonen in Vlaanderen’Vlaams Parlement, 21 juni 2007

De toekomst van de sociale huisvesting in Vlaanderen – 21 juni Sien Winters Mogelijke toekomstoriëntaties voor de Vlaamse sociale huisvesting Studiedagen ‘Wonen in Vlaanderen’Vlaams Parlement, 21 juni 2007

De toekomst van de sociale huisvesting in Vlaanderen – 21 juni 2007 Inhoud 1.Mogelijke doelstellingen van de sociale huisvesting 2.Mogelijke systemen van woningtoewijzing 3.Mogelijke organisatiemodellen 4.Mogelijke financieringsvormen 5.Mogelijke toekomstscenario’s 6.Besluit

De toekomst van de sociale huisvesting in Vlaanderen – 21 juni Mogelijke doelstellingen Theoretisch kader: economische welvaartstheorie Vrije markt efficiënt Maar: markt kan falen en er is ongelijke toegang tot de markt  argumenten voor ingrijpen overheid  aard van ingrijpen is afhankelijk van aard van probleem

De toekomst van de sociale huisvesting in Vlaanderen – 21 juni Mogelijke doelstellingen 1.Ongelijke toegang owv laag inkomen  Inkomensverhoging / huursubsidie  Sociale huisvesting  Doelgroep = wie betaalbaarheidsprobleem heeft 2.Ongelijke toegang owv bijzondere kenmerken  Sociale huisvesting  doelgroep = leefloners, werklozen, grote gezinnen, asielzoekers, vreemdelingen, … 3.Onvoldoende aanbod  Informatie / sensibilisering  Sociale huisvesting  Doelgroep = goedkope huurwoningen, aangepaste woningen

De toekomst van de sociale huisvesting in Vlaanderen – 21 juni Mogelijke systemen van toewijzing

De toekomst van de sociale huisvesting in Vlaanderen – 21 juni Mogelijke systemen van toewijzing Toegangscriteria Doel: afbakening doelgroep Vaak gebruikt (internationaal): –inkomen –lokale binding / economische binding

De toekomst van de sociale huisvesting in Vlaanderen – 21 juni Mogelijke systemen van toewijzing Passendheidscriteria en labels leggen relatie tussen kenmerken woning en gezin (bv. ‘rationele bezetting’) Doelen: –Optimale benutting patrimonium –Sociale mix / homogene wijken –Aanbod verzekeren voor bepaalde groepen Nadelen: –Ten koste van flexibiliteit, efficiëntie van woningmarkt –Risico op uitsluiting van sommige groepen

De toekomst van de sociale huisvesting in Vlaanderen – 21 juni Mogelijke systemen van toewijzing Rangordecriteria Doel: eerlijke toewijzing Internationaal veel gebruikt: wachttijd Andere: –Leeftijd / woonduur (Nl) –Toeval / loting (Nl, Sp)

De toekomst van de sociale huisvesting in Vlaanderen – 21 juni Mogelijke systemen van toewijzing Voorrangscriteria Doelen: –Toewijzen aan wie hoogste nood heeft (sociaal, medische, maatschappelijk) –Rationele bezetting –Lokale of economische binding Methoden: –Voorrangsregels –Urgentieklassen –Puntensystemen In een krappe markt erg bepalend voor de kansen op een woning

De toekomst van de sociale huisvesting in Vlaanderen – 21 juni Mogelijke systemen van toewijzing Woningverdeelmodellen Distributiemodel Aanbodmodel Optiemodel

De toekomst van de sociale huisvesting in Vlaanderen – 21 juni Mogelijke organisatiemodellen Coördinatiemechanismen: Drie modellen: hiërarchie, markt, netwerk Elk model voor- en nadelen Huidige organisatie Vlaams sociaal woonbeleid: Kenmerken van alle modellen Dichtst bij hiërarchisch model Netwerkmodel wint veld, o.a. onderlinge positionering, financiële planning SHM’s Beperkte aanzet tot marktmodel, o.a. opentrekken werkgebieden Verdere evolutie richting markt en netwerk gewenst

De toekomst van de sociale huisvesting in Vlaanderen – 21 juni Mogelijke organisatiemodellen Wie biedt sociale woningen aan: publieke of private organisaties? Enerzijds: pleidooi voor meer concurrentie en meer aanbieders Meer keuze voor consument Niet wijze waarop, maar resultaat telt Anderzijds: pleidooi voor behoud van SHM’s als bevoorrechte partners Owv sociale opdracht (geen negatieve selectie en discriminatie) Specifieke deskundigheid verder benutten: bv. bijdrage tot stadsontwikkeling, samenwerking met welzijn Om in verleden opgebouwde financieel vermogen blijvend te benutten

De toekomst van de sociale huisvesting in Vlaanderen – 21 juni Mogelijke organisatiemodellen Meer mogelijkheden tot productdiversificatie? In andere landen: Ook sociale woningen voor middengroepen Ook winstgevende activiteiten Ook aanbod van diensten en zorg Vooral branchevervaging in ouderenzorg Voordelen: Inkomsten generen die kunnen aangewend voor goedkope huisvesting van zwakke groepen Breder draagvlak voor sociale huisvesting Integratiebevorderend Opgelet met Europese wetgeving: overheidssteun mag niet meer zijn dan wat strikt noodzakelijk is

De toekomst van de sociale huisvesting in Vlaanderen – 21 juni Mogelijke organisatiemodellen Strategisch voorraadbeheer In andere landen: trend naar meer SVB Kenmerken: Sterke marktgerichtheid: permanente analyse vraag en aanbod Systematische en transparante beslissingsprocessen Aandacht voor volledige woningvoorraad Proactieve detectie van problemen en uitdagingen Vlaanderen hinkt achter  mogelijke verklaringen Grote vraag naar sociale woningen Beperkte autonomie SHM’s Relatief kleine SHM’s

De toekomst van de sociale huisvesting in Vlaanderen – 21 juni Mogelijke financieringsvormen Drie perspectieven  drie vragen Verhuurder: wat is kostendekkende verhuring? Huurder: wat is betaalbare huur? Overheid: wie is financieel verantwoordelijk?

De toekomst van de sociale huisvesting in Vlaanderen – 21 juni Mogelijke financieringsvormen De verhuurder  wat is kostendekkend? Kostendekkende verhuring = alle uitgaven/kosten gedekt door inkomsten (van klant of overheid) In Vl. kosten gedefinieerd op basis van kasstromen: uitgave is afhankelijk van financieringsvorm Kapitaalaflossing is geen ‘kost’, maar opbouw van vermogen Biedt geen duidelijk ijkpunt voor bepalen hoogte subsidies Pleidooi voor ‘gebruikskost’ als ijkpunt Gebruikskost: bevat o.a. opportuniteitskost, waarde- evolutie woning ‘normhuur’ = huurprijs die overeenstemt met gebruikskost of marktwaarde, indicator voor kwaliteit

De toekomst van de sociale huisvesting in Vlaanderen – 21 juni Mogelijke financieringsvormen De huurder  wat is betaalbaar? Maximale woonquote: Aandeel woonkosten / inkomen < x% Probleem: houdt geen rekening met gezinsgrootte en inkomen Resterend inkomen: Gezin houdt na aftrek woonkosten nog voldoende over voor noodzakelijke dagelijkse uitgaven Voordeel: duidelijk normatief kader Probleem: wat is minimum noodzakelijk voor dagelijkse uitgaven?

De toekomst van de sociale huisvesting in Vlaanderen – 21 juni Mogelijke financieringsvormen Problemen bij betaalbare huurprijs: Armoedeval: Als inkomen stijgt, stijgt ook huurprijs Oplossing: huurprijs minder laten stijgen dan inkomen of met vertraging Inefficiënt gebruik woningvoorraad: Als kwaliteit stijgt, stijgt huurprijs niet Oplossing: passendheidscriteria, labels Of: huur mee laten afhangen van kwaliteit  Huurprijs laten afhangen van betaalbaarheid en kwaliteit  ‘voucher’ systeem biedt interessante oplossing

De toekomst van de sociale huisvesting in Vlaanderen – 21 juni Mogelijke financieringsvormen Voucher systeem: ‘Normhuur A’ per gezinstype Voor elk gezin wordt ‘betaalbare huur’ bepaald Subsidie = normhuur A – betaalbare huur Gezin kiest zelf woning Deze woning heeft ‘normhuur B’ Betaalde huurprijs = ‘normhuur B – subsidie Dus: betaalde huurprijs hoger naarmate kwaliteit hoger Normhuur A kan regionaal gediversifieerd

De toekomst van de sociale huisvesting in Vlaanderen – 21 juni Mogelijke financieringsvormen Huidige systeem van huurprijsberekening: Betaalbaarheid: –1/60ste = max. woonquote –maar werkt alleen voor hoogste inkomens –Kan leiden tot segregatie Kwaliteit: –Relatie met kwaliteit is er via ‘vork 3-9% van geactualiseerde kostprijs’ en ‘normale huurprijs’ –Maar: geactualiseerde kostprijs niet eenduidig gedefinieerd (en op basis van kasstromen) –En: er is ruimte binnen vork –En ook ‘normale huurprijs’ niet eenduidig

De toekomst van de sociale huisvesting in Vlaanderen – 21 juni Mogelijke financieringsvormen De overheid  wie is financieel verantwoordelijk? Drie mogelijkheden: –overheid –verhuurder –mengvorm

De toekomst van de sociale huisvesting in Vlaanderen – 21 juni Mogelijke financieringsvormen Overheid verantwoordelijk: Betaalt alle verschillen tussen normhuur en betaalbare huur Via object- of subjectsubsidie

De toekomst van de sociale huisvesting in Vlaanderen – 21 juni Mogelijke financieringsvormen Verhuurder verantwoordelijk: Verhuurder garandeert zelf betaalbare huur Via: –Verhuringen boven marktprijs –Aanwending eigen vermogen –Realiseren van meerwaarden bij verkoop Model kan enkel werken indien: –Uitgebreid sociaal huurpatrimonium (volkshuisvesting) –Brede doelgroep –Grote autonomie van verhuurders –Sturing via netwerk (om sociale doelstelling te bewaken)

De toekomst van de sociale huisvesting in Vlaanderen – 21 juni Mogelijke financieringsvormen Gedeelde verantwoordelijkheid: Overheid subsidieert + eigen inkomsten verhuurders Voorwaarden: Verhuurders zekere mate van autonomie Sturing via netwerken Flankerend beleid: monitoring van resultaten, huurprijsreglementering Vlaanderen vandaag ook een mengvorm: Maar onduidelijke relatie tussen subsidie en huurprijs Meer financiële verantwoordelijkheid verhuurders vraagt meer autonomie, meer mogelijkheden tot productdiversificatie

De toekomst van de sociale huisvesting in Vlaanderen – 21 juni Mogelijke toekomstscenario’s De keuzes die gemaakt worden voor: Doelgroep Toewijzing Organisatie Financiering hangen samen ↓ Scenario = geheel van samenhangende keuzes

De toekomst van de sociale huisvesting in Vlaanderen – 21 juni Mogelijke toekomstscenario’s Scenario 1: Volkshuisvesting Brede doelgroep Beperkte voorrang kwetsbaren Verhuurder financieel verantwoordelijk Grote zelfstandigheid verhuurders

De toekomst van de sociale huisvesting in Vlaanderen – 21 juni Mogelijke toekomstscenario’s Scenario 2: Volkshuisvesting met beperkte zelfstandigheid van verhuurders Brede doelgroep Absolute voorrang kwetsbaren Gedeelde financiële verantwoordelijkheid Beperkte zelfstandigheid verhuurders

De toekomst van de sociale huisvesting in Vlaanderen – 21 juni Mogelijke toekomstscenario’s Scenario 4: Sociaal vangnet Doelgroep: betaalbaarheid Absolute voorrang kwetsbaren Financiële verantwoordelijkheid bij overheid Weinig zelfstandigheid verhuurders

De toekomst van de sociale huisvesting in Vlaanderen – 21 juni Mogelijke toekomstscenario’s Scenario 3: Huisvesting met sociaal doel Doelgroep: betaalbaarheid / onvoldoende aanbod Absolute voorrang kwetsbaren Gedeelde financiële verantwoordelijkheid Beperkte zelfstandigheid verhuurders

De toekomst van de sociale huisvesting in Vlaanderen – 21 juni Mogelijke toekomstscenario’s Huidig Vlaams stelsel: Dichtst bij 4, maar ook kenmerken van 2 en 3 Ontwikkeling richting scenario 3: –Aanzetten zijn er (o.a. samenwerking met welzijn) –Verdere evolutie vraagt ook financiële afspraken met welzijn Ontwikkeling richting scenario 2: –Om maatschappelijke en financiële draagvlak te verbreden –Vraagt omvangrijke uitbreiding patrimonium –Vraagt fiscaal neutrale behandeling huurders - eigenaars

De toekomst van de sociale huisvesting in Vlaanderen – 21 juni Mogelijke toekomstscenario’s Ontwikkeling richting scenario 4: –Vraagt consequente voorrang kwetsbaren (o.a. daklozen) –Vraagt strikte toewijzingsregels –Vraagt strikte huurprijsreglementering (vork verdwijnt) –Vraagt dat de overheid ‘het gat dicht’

De toekomst van de sociale huisvesting in Vlaanderen – 21 juni Besluit We hebben getracht met het onderzoek de keuzes te verduidelijken w.b. –Afbakening doelgroep –Systeem van toewijzing –Formule huurprijsberekening –Verdeling kosten Het is aan het beleid om keuzes te maken Eerste vraag: ‘Welke sociale huisvesting willen we in Vlaanderen?’