Optimalisatie koperskeuzeproces

Presentatie over: "Optimalisatie koperskeuzeproces"— Transcript van de presentatie:

1 Optimalisatie koperskeuzeproces
Een optimalisatie van het koperskeuzeproces bij Stam + De Koning Bouw bv Eindhoven

2 Inhoud presentatie Inleiding Analyse problemen koperskeuzeproces
Aanpak onderzoek Resultaten & conclusies onderzoek Verbeterinstructie koperskeuzeproces Afsluiting Inleiding Analyse Aanpak onderzoek Resultaten Verbeterinstructie

3 Inleiding Koperskeuze in de bouw Kruidenbuurt Eindhoven
Aanleiding onderzoek Inleiding Analyse Aanpak onderzoek Resultaten Verbeterinstructie

4 Inleiding Koperskeuze in de bouw Definitie:
‘Geheel aan keuzes en aanpassingen die een koper van een woning mag doorvoeren om de afbouw van de woning zoveel mogelijk naar eigen wens te laten verlopen.’ Inleiding Analyse Aanpak onderzoek Resultaten Verbeterinstructie

5 Inleiding Koperskeuze in de bouw Mate van zeggenschap:
Traditioneel en begeleid kopen Projectonafhankelijke afspraken Configuratiebenadering Flexibel bouwen en wonen Huizenwinkel Integrale aanpak Inleiding Analyse Aanpak onderzoek Resultaten Verbeterinstructie

6 Inleiding Kruidenbuurt Eindhoven Inleiding Analyse Aanpak onderzoek
Resultaten Verbeterinstructie

7 Inleiding Kruidenbuurt Eindhoven
740 bestaande woningen  650 nieuwe woningen Zowel hoog- als laagbouw Complete nieuwe infrastructuur Verdeeld over 4 fasen, laatste gereed in 2012 Inleiding Analyse Aanpak onderzoek Resultaten Verbeterinstructie

8 Inleiding Kruidenbuurt Eindhoven Inleiding Analyse Aanpak onderzoek
Resultaten Verbeterinstructie

9 Inleiding Aanleiding onderzoek
Voorbeeld 1: Elektrische installatie kavel 8 Inleiding Analyse Aanpak onderzoek Resultaten Verbeterinstructie

10 Inleiding Aanleiding onderzoek Voorbeeld 2: Vooroplevering kavel 62
Analyse Aanpak onderzoek Resultaten Verbeterinstructie

11 Analyse Beschrijving gewenst koperskeuzeproces
Analyse knelpunten koperskeuzeproces Afbakening onderzoek Doelstelling onderzoek Inleiding Analyse Aanpak onderzoek Resultaten Verbeterinstructie

12 Analyse Beschrijving gewenst koperskeuzeproces Ontwikkelingsfase
Calculatiefase Verkoopfase Realisatiefase Inleiding Analyse Aanpak onderzoek Resultaten Verbeterinstructie

13 Analyse Beschrijving gewenst koperskeuzeproces Inleiding Analyse
Aanpak onderzoek Resultaten Verbeterinstructie

14 Analyse Analyse knelpunten koperskeuzeproces
Inventarisatie knelpunten d.m.v. observatie Inventarisatie oorzaken d.m.v. observatie & interviews Inventarisatie gevolgen d.m.v. observatie & interviews Inleiding Analyse Aanpak onderzoek Resultaten Verbeterinstructie

15 Analyse Analyse knelpunten koperskeuzeproces Inleiding Analyse
Aanpak onderzoek Resultaten Verbeterinstructie

16 Analyse Analyse knelpunten koperskeuzeproces
Afbouw zorgt voor stagnatie van bouwproces Afbouw is niet conform wens koper Koper is niet tevreden over mogelijkheden Niet alle wensen in badkamer zijn mogelijk Koper is vrijwel verplicht bovenkasten te kopen in keuken Koper is niet op de hoogte van KISS-systeem Koper wordt geconfronteerd met onnodige extra kosten Inleiding Analyse Aanpak onderzoek Resultaten Verbeterinstructie

17 Analyse Afbakening onderzoek
Afbouw zorgt voor stagnatie van bouwproces Afbouw is niet conform wens koper Koper is niet tevreden over mogelijkheden Niet alle wensen in badkamer zijn mogelijk Koper is vrijwel verplicht bovenkasten te kopen in keuken Koper is niet op de hoogte van KISS-systeem Koper wordt geconfronteerd met onnodige extra kosten Inleiding Analyse Aanpak onderzoek Resultaten Verbeterinstructie

18 Analyse Inleiding Analyse Aanpak onderzoek Resultaten
Verbeterinstructie

19 Analyse Doelstelling Het doel van dit afstudeerproject is het ontwikkelen van een hulpmiddel dat ervoor gaat zorgen dat de twee geconstateerde problemen in het koperskeuzeproces zich niet meer voordoen: Afbouw zorgt voor stagnatie van bouwproces Afbouw is niet conform wens koper Inleiding Analyse Aanpak onderzoek Resultaten Verbeterinstructie

20 Analyse Doelstelling Het doel van dit afstudeerproject is het ontwikkelen van een hulpmiddel dat ervoor gaat zorgen dat de twee geconstateerde problemen in het koperskeuzeproces zich niet meer voordoen: Afbouw zorgt voor stagnatie van bouwproces Afbouw is niet conform wens koper Inleiding Analyse Aanpak onderzoek Resultaten Verbeterinstructie

21 Aanpak onderzoek Gegevens verzameling Verwerking verzamelde antwoorden
Inleiding Analyse Aanpak onderzoek Resultaten Verbeterinstructie

22 Aanpak onderzoek Gegevens verzameling Literatuuronderzoek Interviews
Bestaande literatuur S+DK Bestaande literatuur koperskeuzeproces Interviews Intern Extern Observatie Inleiding Analyse Aanpak onderzoek Resultaten Verbeterinstructie

23 Aanpak onderzoek Verwerking verzamelde antwoorden
Toetsingscriteria voor bruikbaarheid antwoorden Frequentie antwoorden Relatie tot praktijk Resultaat verwerking is verzameling mogelijk bruikbare antwoorden Inleiding Analyse Aanpak onderzoek Resultaten Verbeterinstructie

24 Resultaten Probleemstelling A Probleemstelling B Probleemstelling C
Probleemstelling D Conclusie t.a.v. hulpmiddel Inleiding Analyse Aanpak onderzoek Resultaten Verbeterinstructie

25 Resultaten Probleemstelling A:
Bepalen welke maatregelen nodig zijn, zodat de benodigde informatie compleet bij uitvoering ligt, voordat begonnen wordt met de afbouw van het meer- en minderwerk als gevolg van koperskeuze. Samengevat: Benodigde informatie tijdig aanwezig. Inleiding Analyse Aanpak onderzoek Resultaten Verbeterinstructie

26 Resultaten Probleemstelling A:
Vaker overleg uitvoering & kopersbegeleiding Procedures vooraf bespreken en vastleggen Partijen vroeger in proces contracteren Eén overkoepelende persoon voor kopersbegeleiding Sluitingsdata goed aangeven en handhaven Randvoorwaarden afspreken en vastleggen Mogelijkheid bieden standaard opties via internet te kiezen Koperskeuzeproces vereenvoudigen Routing kopers langs partijen vastleggen en verstrekken Inleiding Analyse Aanpak onderzoek Resultaten Verbeterinstructie

27 Resultaten Probleemstelling B:
Bepalen welke maatregelen benodigd zijn, zodat alle opties die de kopers kunnen kiezen uitvoerbaar zijn en dat vooraf bekend is hoe deze opties in de praktijk uitgevoerd moeten worden. Samengevat: Opties uitvoerbaar. Inleiding Analyse Aanpak onderzoek Resultaten Verbeterinstructie

28 Resultaten Probleemstelling B:
Meer bouwkundige kennis kopersbegeleiding Vaker overleg over gekozen opties (zowel UT als OA) Handelingswijze vastleggen voor late kopers Inleiding Analyse Aanpak onderzoek Resultaten Verbeterinstructie

29 Resultaten Probleemstelling C:
Bepalen welke afspraken nodig zijn, zodat alle gegevens door de koper ondertekend en definitief gestempeld zijn, voordat deze naar uitvoering gaan. Samengevat: Gegevens ondertekend en definitief gestempeld. Inleiding Analyse Aanpak onderzoek Resultaten Verbeterinstructie

30 Resultaten Probleemstelling C:
Definitieve opdrachtbevestiging opstellen na akkoord koper Sluitingsdata goed aangeven en handhaven Inleiding Analyse Aanpak onderzoek Resultaten Verbeterinstructie

31 Resultaten Probleemstelling D:
Bepalen hoe gerealiseerd kan worden dat de gegevens die bij uitvoering terecht komen volledig en eenduidig zijn. Samengevat: Gegevens volledig en eenduidig. Inleiding Analyse Aanpak onderzoek Resultaten Verbeterinstructie

32 Resultaten Probleemstelling D:
Centrale coördinatie tekeningen door kopersbegeleiding Digitale tekeningen verstrekken via netwerk S+DK Alle bouwkundige wijzigingen op plattegronden tekenen Alle bouwkundige wijzigingen op plattegronden beschrijven Overige wijzigingen intekenen bij invloed op bouwkundig Overige wijzigingen beschrijven Inleiding Analyse Aanpak onderzoek Resultaten Verbeterinstructie

33 Resultaten Conclusie: Aanpassingen op drie gebieden binnen S+DK:
Aanpassen functie kopersbegeleiding Aanpassen interne koperskeuzeproces Aanpassen afspraken met opdrachtgever & partijen Inleiding Analyse Aanpak onderzoek Resultaten Verbeterinstructie

34 Verbeterinstructie Programma van eisen Ontwikkeling verbeterinstructie
Toetsing verbeterinstructie Inleiding Analyse Aanpak onderzoek Resultaten Verbeterinstructie

35 Verbeterinstructie Programma van eisen Inleiding Analyse
Aanpak onderzoek Resultaten Verbeterinstructie

36 Verbeterinstructie Programma van eisen
Het hulpmiddel dient maatregelen en afspraken te bevatten zodat: Benodigde informatie tijdig aanwezig is Alle opties uitvoerbaar zijn Gegevens ondertekend en definitief gestempeld zijn Alle gegevens volledig en eenduidig zijn Inleiding Analyse Aanpak onderzoek Resultaten Verbeterinstructie

37 Verbeterinstructie Programma van eisen Aanvullende randvoorwaarden:
Alleen bedoeld voor kopersbegeleiding en directie Kern van hulpmiddel moet kort en bondig zijn Hulpmiddel moet zelfstandig te lezen zijn Inleiding Analyse Aanpak onderzoek Resultaten Verbeterinstructie

38 Verbeterinstructie Ontwikkeling verbeterinstructie
Verzamelen inhoud verbeterinstructie: Toetsing: is antwoord maatregel? Toetsing: is antwoord afspraak? Toetsing: kan antwoord als maatregel of afspraak gemaakt worden? Maatregel of afspraak opnemen in pakket maatregelen Inleiding Analyse Aanpak onderzoek Resultaten Verbeterinstructie

39 Verbeterinstructie Ontwikkeling verbeterinstructie
Samenstellen verbeterinstructie: Maatregelen verwerken in stroomschema Inleiding Analyse Aanpak onderzoek Resultaten Verbeterinstructie

40

41

42 Verbeterinstructie Ontwikkeling verbeterinstructie
Samenstellen verbeterinstructie: Maatregelen verwerken in stroomschema Opstellen pakket maatregelen & afspraken Inleiding Analyse Aanpak onderzoek Resultaten Verbeterinstructie

43 Verbeterinstructie Ontwikkeling verbeterinstructie
Samenstellen verbeterinstructie: Maatregelen verwerken in stroomschema Opstellen pakket maatregelen & afspraken Opstellen toelichtingen bij maatregelen & afspraken Opstellen handleiding ‘verbeterinstructie’ Inleiding Analyse Aanpak onderzoek Resultaten Verbeterinstructie

44 Verbeterinstructie Toetsing verbeterinstructie
Toetsing binnen Stam + De Koning niet mogelijk i.v.m.: Interne reorganisatie afdeling kopersbegeleiding Externe kopersbegeleiders als tussenoplossing Inleiding Analyse Aanpak onderzoek Resultaten Verbeterinstructie

45 Verbeterinstructie Toetsing verbeterinstructie
Toetsing aan programma van eisen: Benodigde informatie tijdig aanwezig: Maatregelen opgenomen om de doorloop van het koperskeuze- proces te verkorten (termijnen aangeven van showroombezoek) Inleiding Analyse Aanpak onderzoek Resultaten Verbeterinstructie

46 Verbeterinstructie Toetsing verbeterinstructie
Toetsing aan programma van eisen: Benodigde informatie tijdig aanwezig Alle opties uitvoerbaar Maatregelen opgenomen m.b.t. Functieprofiel kopersbegeleider (bouwkundige achtergrond) Inleiding Analyse Aanpak onderzoek Resultaten Verbeterinstructie

47 Verbeterinstructie Toetsing verbeterinstructie
Toetsing aan programma van eisen: Benodigde informatie tijdig aanwezig Alle opties uitvoerbaar Gegevens ondertekend en definitief gestempeld Afspraken opgenomen m.b.t. opstellen van definitieve stukken (tijdstip van opstellen opdrachtbevestigingen) Inleiding Analyse Aanpak onderzoek Resultaten Verbeterinstructie

48 Verbeterinstructie Toetsing verbeterinstructie
Toetsing aan programma van eisen: Benodigde informatie tijdig aanwezig Alle opties uitvoerbaar Gegevens ondertekend en definitief gestempeld Alle gegevens volledig en eenduidig Maatregelen opgenomen m.b.t. informatieoverdracht naar uitvoering (inhoud tekenwerk) Inleiding Analyse Aanpak onderzoek Resultaten Verbeterinstructie

49 Verbeterinstructie Toetsing verbeterinstructie
Toetsing aan programma van eisen: Benodigde informatie tijdig aanwezig Alle opties uitvoerbaar Gegevens ondertekend en definitief gestempeld Alle gegevens volledig en eenduidig Verbeterinstructie voldoet aan programma van eisen Inleiding Analyse Aanpak onderzoek Resultaten Verbeterinstructie

50 Verbeterinstructie Toetsing verbeterinstructie
Toetsing aan randvoorwaarden: Alleen bedoeld voor kopersbegeleiding en directie Uitgangspunt verbeterinstructie is ‘Plan van aanpak Kruidenbuurt’. Fasen en werkzaamheden bekend geacht bij directie en kopersbegeleiding, niet bij derden. Inleiding Analyse Aanpak onderzoek Resultaten Verbeterinstructie

51 Verbeterinstructie Toetsing verbeterinstructie
Toetsing aan randvoorwaarden: Alleen bedoeld voor kopersbegeleiding en directie Kern van hulpmiddel moet kort en bondig zijn Maatregelen & afspraken als korte kreten opgenomen welke kern weergeven. Dus geen overbodige tekst. Inleiding Analyse Aanpak onderzoek Resultaten Verbeterinstructie

52 Verbeterinstructie Toetsing verbeterinstructie
Toetsing aan randvoorwaarden: Alleen bedoeld voor kopersbegeleiding en directie Kern van hulpmiddel moet kort en bondig zijn Hulpmiddel moet zelfstandig te lezen zijn Eerste deel verbeterinstructie is handleiding & omschrijving wie wat en waneer met deze instructie moet doen. Dus geen voorkennis nodig Inleiding Analyse Aanpak onderzoek Resultaten Verbeterinstructie

53 Verbeterinstructie Toetsing verbeterinstructie
Toetsing aan randvoorwaarden: Alleen bedoeld voor kopersbegeleiding en directie Kern van hulpmiddel moet kort en bondig zijn Hulpmiddel moet zelfstandig te lezen zijn Verbeterinstructie voldoet aan randvoorwaarden Inleiding Analyse Aanpak onderzoek Resultaten Verbeterinstructie

54 Verbeterinstructie Toetsing verbeterinstructie
Verbeterinstructie voldoet aan programma van eisen Verbeterinstructie voldoet aan randvoorwaarden Geen uitsluitsel of Verbeterinstructie Koperskeuzeproces daadwerkelijk koperskeuzeproces optimaliseert. Hiervoor is testperiode nodig van aantal jaren, liefst twee opeenvolgende project van dezelfde afmetingen en randvoorwaarden, bijvoorbeeld Kruidenbuurt fase 3 en 4. Inleiding Analyse Aanpak onderzoek Resultaten Verbeterinstructie

55 Zijn er nog vragen of onduidelijkheden?
Afsluiting Zijn er nog vragen of onduidelijkheden?

56 Bedankt voor uw aandacht