1 PVU Gerechtsdeurwaarders & Van der Sande VanOpstal Bedrijfsmakelaars Bedrijfspand: kopen of huren?

Presentatie over: "1 PVU Gerechtsdeurwaarders & Van der Sande VanOpstal Bedrijfsmakelaars Bedrijfspand: kopen of huren?"— Transcript van de presentatie:

1 1 PVU Gerechtsdeurwaarders & Van der Sande VanOpstal Bedrijfsmakelaars Bedrijfspand: kopen of huren?

2 Even voorstellen Peter-Paul Verhoevendirecteur en bedrijfsmakelaar Mr. Evelien de Haasjurist

3 Programma Peter-Paul Verhoeven 1. Introductie 2. Marktontwikkelingen per segment: - winkels - kantoren - bedrijven 3. Eigenaren / gebruikers / beleggers 4. Case: bedrijfspand met kantoor - ligging - perceel - oppervlakte - koopsom - huurprijs 5. Financiële gevolgen huur 6. Financiële gevolgen koop 7. Conclusie

4 Peter-Paul Verhoeven, partner bij de Van der Sande Groep, actief op het gebied van woningmakelaardij, verkoop nieuwbouwwoningen, financiële dienstverlening en Bedrijfshuisvesting. Sinds september 2010 Van der Sande VanOpstal Bedrijfsmakelaars, partner in Dynamis. 1. Introductie

5 5 2. Marktontwikkelingen Winkels - laatste jaren weinig leegstand - A1 locaties tot nu nog geen last van conjuncturele situatie - A2 locaties ontstaan langzaam maar zeker structurele leegstand - internetverkoop neemt sterk toe

6 6 2. Vervolg marktontwikkelingen Winkels Kansen - kleinschalige winkels (knuffelwinkels) - combinatie internet / fysieke winkel - Monobrandstores als marketinginstrument

7 7 2. Vervolg marktontwikkelingen Kantoren - veel leegstand, Breda ca. 110.000 m2 bestaand, waarvan ca. 30% zeer moeilijk verhuurbaar - opname 2011 laag niveau ca. 29.000 m² - planvoorraad ruim voldoende - restrictief beleid gemeenten

8 8 2. Vervolg marktontwikkelingen Kantoren Kansen - het nieuwe werken vraagt om kantoren op locaties met veel voorzieningen, zoals winkels en horeca - door afwaardering wordt het mogelijk oudere kantoren weer te upgraden en te verduurzamen - door afwaardering wordt het mogelijk kantoren te herbestemmen tot bijv. wonen of alternatief kantoorgebruik

9 9 2. Vervolg marktontwikkelingen Bedrijven - veel verouderde panden die leegstaan - herstructurering bedrijfsterreinen - kosten nieuwbouw dalen zeer langzaam - markt voor kleinschalige units beperkt, aanbod is groter dan vraag

10 10 2. Vervolg marktontwikkelingen Bedrijven Kansen - door hoge grondprijzen en bouwkosten komt renovatie van oude gebouwen weer in beeld - nieuwe vormen gebruik bedrijfsruimte, verfijning distributie door internetverkopen, bedrijfsruimtes nabij bevolkingsconcentraties - weinig bedrijventerreinen geven hang naar bestaande bouw

11 11... 3. Eigenaren / gebruikers / beleggers Eigenaar / gebruiker gebruikt het bedrijfspand als een bedrijfsmiddel. Belegger gebruikt het bedrijfspand als een middel om rendement te maken op het vermogen.

12 12 4. Case: bedrijfspand met kantoor Bedrijfspand met kantoor - ligging: Van Rijckevorsselpark - perceel: 1.500 m² - kantoor: ca. 200 m² over twee lagen - bedrijfshal: ca. 500 m² - huurprijs: € 55.000,00 per jaar, excl. BTW - koopsom: € 675.000,00 vrij op naam, excl. BTW - bouwtijd: 9 maanden

13 5. Financiële gevolgen huur Kosten Huur gemiddeld over 10 jaar ca. € 62.000,00 is € 620.000,00 afschrijving investering in pand valt binnen 10-jaars termijn

14 6. Financiële gevolgen koop Aanschaf € 675.000,00 Renteverlies tijdens bouw 9 maanden * 5% = € 25.000 Totaal € 700.000,00 Financiering tot 100% executiewaarde (80%), € 560.000 Eigen vermogen €140.000 Kosten Rente 5% over € 560.000 = € 28.000 per jaar Onderhoudskosten en exploitatielasten: € 6.000 per jaar Derving Eigen vermogen € 5% van €140.000 = € 7.000 per jaar Totale kosten € 41.000,00 Aflossing 20 jaar is € 28.000,00 per jaar

15 6. Vervolg financiële gevolgen koop Liquiditeitsbeslag Rente € 28.000,00 Onderhoudskosten€ 6.000,00 Aflossing€ 28.000,00 Totaal€ 62.000,00 Na 10 jaar bedraagt de hypotheek nog € 280.000,00 Nog twee zaken om rekening mee te houden: - afschrijving mogelijk (Accon) - waarde-ontwikkeling kan voordeel of nadeel zijn

16 7. Conclusie - Kopen of huren is voor iedereen anders - Kopen als veel vermogen in het bedrijf aanwezig is - huren geeft flexibiliteit - winkels zijn duur en leggen veel beslag op werkkapitaal - kopen geeft uiteindelijk prima pensioenvoorziening mits ook voldoende is afgelost en een courant pand is gebouwd - kantoren en bedrijfspanden hebben last van een snelle economische en technische veroudering - bij koop risico op rentestijging - huur is gedurende de huurtermijn alleen aan te passen met consumentenprijsindexcijfer - waarde-ontwikkeling kan negatief uitvallen - bij koop rekening houden met uitbreiding en inkrimping

17 7. Vervolg conclusie HuurPersoonlijke voorkeur Koop NoodzaakFlexibiliteitGeen noodzaak Weinig of geheel noodzakelijk voor bedrijfspand KapitaalVeel vrij vermogen Niet noodzakelijkPensioenvoorzieningGeweest om op te bouwen Verwachting negatiefWaarde-ontwikkelingVerwachting positief Winkels / kantoor >500m² Soort pandKantoor / bedrijfsruimte >500m² IncourantCourantheidCourant ZekerLastenontwikkelingOnzeker rente & onderhoud

18 Programma Evelien de Haas 1. Huur bedrijfsruimte - Type bedrijfsruimte 2. Verschil 290- en 230a-ruimte 3. Indeplaatsstelling 4. Gebrekenregeling 5. Huurovereenkomst - algemene voorwaarden

19 1. Huur bedrijfsruimte 1.Detailhandelbedrijfsruimte (artikel 7:290 – 310 BW) 2.Overige bedrijfsruimte (artikel 230a BW) Voorwaarden •Verkooppunt •Toegankelijk •(Plaatsgebonden) Factoren •Bekendheid/reputatie •Investeringen

20 2. Type bedrijfsruimte

21

22 3. Type bedrijfsruimte

23 2. Verschil 290 bedrijfs- en 230a-ruimte I) Huurtermijn Stelling: “Een overeengekomen huurtermijn van drie jaar is voor winkelruimte een geldig termijn”. Juist/ Onjuist 290-bedrijfsruimte230a-ruimte Hoofdregel: “vijf-plus-vijf jaar”Contractsvrijheid Onbepaalde tijd na 10 jaarGeen beperking wettelijke systemen

24 2. Verschil 290 bedrijfs- en 230a-ruimte II) Huurprijs en -herziening 290-bedrijfsruimte230a-ruimte Contractsvrijheid Aanpassing na overeengekomen duurMarkthuurherzieningsclausule Telkens na vijf jaarGeen wettelijke huurprijsbescherming

25 2. Verschil 290 bedrijfs- en 230a-ruimte III) Opzegtermijn Stelling: “De huurovereenkomst van 230a-ruimte eindigt, zonder opzegging, na de overeengekomen bepaalde tijd”. Juist/Onjuist 290-bedrijfsruimte230a-ruimte Tenminste één jaarContractsvrijheid Per aangetekend schrijven/ per deurwaardersexploot Conform huurovereenkomst Verhuurder (redenen mededelen) • Slechte bedrijfsvoering huurder • Dringend nodig eigen gebruik

26 2. Verschil 290 bedrijfs- en 230a-ruimte IV) Ontruimingsbescherming 230a-ruimte Stelling: “De huurder heeft te allen tijde ontruimingsbescherming bij 230a-ruimte, ongeacht welke partij er heeft opgezegd”. Juist/Onjuist •Verzoek verlenging ontruimingstermijn •Geen verlenging huurovereenkomst •Schorsing ontruimingsverplichting •Rechterlijke belangenafweging

27 3. Indeplaatsstelling Uitgangspunt: •Toestemming verhuurder Voorwaarden: •Overdracht van in het gehuurde gevestigde bedrijf •Zwaarwichtig belang huurder •Waarborgen nakoming huurverplichtingen •Belangenafweging huurder/verhuurder

28 Gebrekenregeling •Wat is een gebrek? •Wat zijn de gevolgen van een gebrek?

29 5. Huurovereenkomst Twee essentiële kenmerken: •Gebruik •Tegenprestatie Algemene voorwaarden •Verandering aan op/aan het gehuurde •Onderhuur •Huurprijswijziging •Onderhoud •Servicekosten

30 Dank voor uw aandacht Heeft u nog vragen?