Voorstel projecten Slim denken, morgen beginnen! Meedenkgroepen September 2010 ICSadviseurs.

Presentatie over: "Voorstel projecten Slim denken, morgen beginnen! Meedenkgroepen September 2010 ICSadviseurs."— Transcript van de presentatie:

1 Voorstel projecten Slim denken, morgen beginnen! Meedenkgroepen September 2010 ICSadviseurs

2 1 functie in 1 gebouw Gemeente houdt in stand Focus op onderhoud en afschrijving Veel klachten over de uitvoering Financiële lasten, Maatschappelijke knelpunten Flexibele gebouwen Meer activiteiten maken aantrekkelijk Gemeente faciliteert Focus op exploitatie en duurzaam beheer Inspelen op veranderende vraag Noodzaak: anders kijken naar accommodaties

3 Stelling: nu valt er te verdienen Draagvlak onder de burgers en organisaties = maatschappelijk rendement, Die begrijpen dat ze zelf ook een bijdrage moeten leveren, Optimale aanbestedingsvoordelen (rond de 20%) en inverdienen op toekomstig (hogere) uitgaven), Slimme en duurzame exploitaties en samenhangende clusters (kloppend hart), Door vanuit het totale programma te redeneren aansluiting met inbreiding woninglokaties en acceptabele huurprijzen, Energie in vitale dorpen, Je kunt maar 1 keer geld uitgeven: ingrepen moeten verantwoord zijn!

4 Het perspectief is anders! 1.Rond 1980 1 op de 4 inwoners onder de 16,rond 2020 1 op de 9 jongeren onder de 16, 2.Rond 1980 1 op de 4 inwoners tussen 16-29, rond 2020 1 op de 7, 3.Tussen 30-44 jaar blijft redelijk stabiel (economisch potentieel), 4.45-64 jaar van 20% naar 33%, van 65 naar 74 jaar van 6 nar 13% en 75+ van 4% naar 10%: 5.De gemeente vergrijst, hoe houden we de dorpen en wijken vitaal en behouden we onze activiteiten die anders onbetaalbaar dreigen te worden?

5 Check uitgangspunten Samenhangende voorzieningen zijn noodzakelijk om de gemeente en de dorpen leefbaar en vitaal te houden voor alle leeftijd- en doelgroepen, Een dorp moet een gezonde sociale en fysieke economie houden om vitaal te blijven, De gemeente heeft nu een groot aantal verouderde gebouwen, met leegstand, die niet meer geschikt zijn voor het primaire doel, Er is een nauwe relatie tussen activiteiten op het gebied van onderwijs, welzijn, sport, zorg en wonen/werken

6 Kader vakwethouders 1.Beleidskader is goed en biedt een langjarig bestuurlijk kader, 2.Bezuinigen moet, maar vanuit een helder perspectief, 3.Slim keuzen maken in huisvesting met oog voor activiteiten, 4.Varianten goed onderbouwen, waardoor keuzen helder zijn, 5.Onderscheid tussen basisvoorzieningen en gemeente(-overstijgende) voorzieningen, 6.In basisvoorzieningen zijn activiteiten samenhangend, duurzaam te exploiteren en geven betekenis aan hun directe omgeving, 7.Gemeente(-overstijgende) voorzieningen zijn niet vanuit de omgeving alleen te exploiteren en hebben een ruimer voedingsgebied nodig: bijvoorbeeld het zwembad, het cultuurcentrum of georganiseerde sport.

7 Het perspectief Veel huidige accommodaties zijn neergezet vanuit het perspectief van 1980, De gemeente heeft de laatste decennia weinig geïnvesteerd in accommodaties, Er is een urgente en samenhangende ingreep nodig om de doelstelling van vitale dorpen in een vitale gemeente te houden, De gemeente moet als regisseur samen werken met andere partners,

8 Wanneer is er sprake van een haalbaar project? 1.Aantoonbaar maatschappelijk rendement, 2.Vorm van draagvlak, 3.Aanwezigheid kostendragers 4.Voordelen in de exploitatie (materieel en personeel) 5.Duurzaam perspectief, 6.Een huidige accommodatie voldoet niet meer omdat hij negatief scoort op gebruikerswaarde, strategische waarde en/of vastgoedwaarde, 7.Basisvoorzieningen: zoeken naar samenhangende programma’s inclusief woningbouw. Oriëntatie op directe omgeving, 8.Overstijgende voorzieningen: besluitvorming gebaseerd op gemeentebrede afwegingen (binnen regionaal perspectief). Zoeken naa samenhang en duurzame exploitatie.

9 Wat zijn kostendragers? 1.Onderhoudsreserves, 2.Verkoop vrijvallende locaties in combinatie met woningontwikkeling, 3.Toekomstige noodzakelijke uitgaven naar voren halen (effecten 0- meting), 4.Aanbestedingsvoordeel in deze markt, 5.Compacter bouwen, 6.Exploitaties (activiteiten) “op en naast elkaar leggen” waardoor deze gunstiger beïnvloedt worden, vanuit een gecombineerd dienstverleningmodel, 7.Subsidiëren op output en niet meer op input, 8.Maatschappelijk ondernemerschap stimuleren, 9.Van eigendom naar huur!

10 Subsidiebeeld SectorSubsidie 2010 Exploitatielasten 2009 (incl. afschrijving) Totaal Cultuur€ 726.595€ 73.418€ 744.505 Welzijn€ 286.605€ 0€ 242.068 Sport€ 415.717€ 252.384€ 629.384 Zorg€ 393.590€ 0€ 393.590 Totaal€ 1.822.507€ 325.801€ 2.009.546

11 Meting basisvoorzieningen

12 Basisvoorzieningen ProjectKostendrager investeringKostendrager Exploitatie Nieuwbouw MFA Klein-Zundert op nieuwe locatie als brede wijkschool st’Antonius. Aanwijzing: huidige locatie vrijspelen. Nieuwe locatie aanwijzen. Compact bouwen vanuit maatschappelijk hergebruik bij vrijval onderwijsruimte. Duurzaam bouwen voor toekomstige invulling. Opbrengstpotentie vrijvallende lokatie Nu combi onderwijs, welzijn, cultuur. Straks verschuiving naar welzijn en zorg en mogelijk woonzorgfuncties. In combinatie met gebruik ruimten Vogerevalidatiecentrum. Direct exploitatievoordeel gebruikers in verband met leegstand nu. Vernieuwbouw MFA St. Anna als wijkschool. Aanwijzing: vernieuwbouw huidige locatie. Compacte vernieuwbouw met reductie aantal m² en inzet beperkte leegstand voor buurtgerichte activiteiten. Duurzaam bouwen voor toekomstige invulling Nu vooral onderwijs met beperkte ruimte voor maatschappelijk medegebruik. Straks meer woonzorgfuncties met welzijnactiviteiten. Direct exploitatievoordeel gebruikers in verband met leegstand nu. MFA Kindcluster: Brede MFA Aloysius en Van der Wall en mogelijk sporthal, nabij Mencia (4-16 jaar). Aanwijzing: clusteren kindfuncties inclusief sport. Locatie nabij JeeKaaCee of Verlengde Hofdreef Door creatieve inzet vaste voeten ontstaat de mogelijkheid te koppelen aan andere maatschappelijke activiteiten. Herontwikkeling twee vrijvallende locaties. Door koppeling twee scholen inspelen op toekomstige flexibiliteit. Op termijn gebruik vrijvallende onderwijs m² voor maatschappelijke functies of combi met andere onderwijsinvulling. Efficiëntere exploitatie voor gebruikers door samenhangend clusteren..

13 Basisvoorzieningen ProjectKostendrager investeringKostendrager Exploitatie Positionering Weeghreijse in vrijvallende ruimte Koutershof: Aanwijzing: oude gemeentehuis als representatief pand een commerciele bestemming geven (eigendom Tv) Hergebruik oude gemeentehuis Rijsbergen (eigendom Thuisvester) met commerciële potentie. Mogelijke bestuurlijke combinatie met Karkooi en Van Goghhuis leidt tot betere voorwaarden voor de exploitatie. Aandachtspunt: knelpunt leegstand Koutershof in relatie tot andere invulling en exploitatie. NB; door invulling met consultatiebureau ontstaat duurzame exploitatiedrager. MFA Achtmaal Aanwijzing: locatie is bepaald. Door compacte bouw ontstaat een investeringvoordeel en is een duurzaam gebruik geborgd. Door combinatie met woonzorgvoorzieningen en huiskamerfunctie ontstaat meervoudig gebruik. Door bedrijfsmatige benadering exploitatie ontstaat een relatief gezond exploitatiebeeld. Voorziening kan in de tijd op de veranderende vraag inspelen. Nieuwbouw schietbaan leidt tot initiële investering waar een redelijk exploitatiebeeld tegenover moet staan. Koppelen horeca gemeenschapshuis met Schietbaan een voorwaarde.

14 Basisvoorzieningen ProjectKostendrager investeringKostendrager Exploitatie MFA Wernhout Aanwijzing: Cluster nabij sportpark, Cluster nabij school De meedenkgroep heeft drie scenario’s aangeleverd. Ons advies betreft de maximale clustering, waarbij dorpshuis, sportzaal en beperkt multifunctioneel sportpark worden geclusterd en ruimtelijk getoetst. Herontwikkelingpotentie locatie Wierenbos. Door exploitaties in elkaar te schuiven ontstaat de randvoorwaarden voor een goede centrumvoorziening in het dorp. Positie bibliotheek 1 hoofdvestiging bij nieuwe gemeentehuis. Huidige locatie snel vrijspelen. Door uit te gaan van 1 hoofdvestiging mediatheek in combinatie met medegebruik activiteiten (leeszaalfunctie), ontstaat de mogelijkheid compact en multifunctioneel te bouwen. Er is een herontwikkeling potentie op de huidige locatie. Door uit te gaan van 1 hoofdvestiging in een multifunctionele omgeving en 3 aanbodspunten in MFA’s ontstaan aanzienlijke exploitatievoordelen en verhoogt het rendement van de mediatheekfunctie. Positie voortgezet onderwijs Mencia Sandrode Recent gebouwd schoolgebouw in eigendom van de gemeente. Noodzaak is voldoende instroom leerlingen vanuit de gemeente, omdat anders leegstandproblemen ontstaan en daarmee kapitaalvernietiging. Sportzaal kan medegebruikt worden. De aula kan medegebruikt worden als platformfunctie. Aanbod in dit gebouw betrekken bij de ontwikkeling van een brede MFA om dubbelingen te voorkomen. Exploitatie van de school vooral door voldoende aanmeldingen. Mogelijk medegebruik van ruimten in relatie tot ontwikkeling MFA’s.

15 Basisvoorzieningen ProjectKostendrager investeringKostendrager Exploitatie Nieuwbouw of vernieuwbouw MFA Rijsbergen in combinatie met consultatiebureau en aanbodspunt bibliotheek. Twee varianten: op bestaande locatie of op locatie nabij sportpark Rijsbergen (met zorg- en sportprofiel). Indien herontwikkeling op de bestaande locatie is er geen opbrengstpotentie. Thuisvesters hoeft geen aparte locatie voor het consultatiebureau te ontwikkelen. NB: vernieuwbouw op de bestaande locatie. Exploitatie van de school verbetert sterk. Exploitatie algemene activiteiten in samenwerking met de Koutershof. Exploitatie en gebruik aanbodspunt bibliotheek verbetert direct. Gebouw zodanig vormgeven dat toekomstig gebruik mogelijk is.

16 Gemeente (-overstijgende) voorzieningen ProjectKostendrager investeringKostendrager Exploitatie Nieuwbouw gemeentehuis met bibliotheek en cultuurcentrum. Inpassing/grootschalige renovatie huidige gemeentehuis tot cultuurcentrum. Hand haven representatieve functies oude gemeentehuis. Onderdeel van centraal clusteren cultuurfuncties, bibliotheek en nieuwbouw gemeentehuis. Aanwijzing: Huidige pand gemeentehuis: achterzijde slopen en deels herontwikkelen in combinatie met representatief deel. Door innovatief werkplekkenconcept en combineren front-office functies aan bibliotheek en cultuurcentrum ontstaat een compact concept. Mediatheek heeft 200 m² minder nodig. Hergebruik monumentaal en beeldbepalend pand in centrum van de gemeente. Vrijval positie huidige cultuurcentrum voor commerciële doeleinden op A-locatie en vrijval lokatie bibliotheek. Opbrengstpotentie vrijvallende locatie + exploitatie- cq huurvoordeel drie vrijvallende posities gemeentehuis en posities cultuurcentrum en bibliotheek Door volumes te koppelen ontstaan exploitatievoordelen. Een aantrekkelijke optie is het uitbesteden van de exploitatie van de culturele activiteiten inclusief horecafunctie. Door koppeling van activiteiten ontstaat de mogelijkheid ruimen meervoudig te gebruiken. Ontwikkeling tot 1 sportpark in Zundert (integratie sportpark Moerse Boys en VVZ inclusief hockey, tennis, jeu de boule en overige sporten). Uitgangspunt: maximaal medegebruik van faciliteiten. Aanwijzing: locatie omgeving Moerse Boys. Positie Atletiekbaan: op termijn afstoten vanwege lage benutting en bezetting. Afstoten op termijn van 1 sportpark met mogelijke herontwikkelingpotentie. Project in de tijd om de huidige boekwaarden te verlagen. Tot die tijd geen grote investeringen in onderhoud voeren en vormen van zelfbeheer. Door combineren meerdere exploitaties ontstaat de mogelijkheid een duurzame en geïntegreerde sportomgeving te creëren vanuit 1 dienstverleningconcept voor jong en oud. Velden en accommodaties meervoudig te gebruiken. Mogelijk te koppelen aan MFA Kindcluster.

17 Gemeente (-overstijgende) voorzieningen ProjectKostendrager investeringKostendrager Exploitatie Sluiten of beperkte renovatie zwembad de Wildert. Voordelen: Energetisch interessant (WKW – installatie), Versterken exploitaties/aantrekkelijkheid verhogen), Overhevelen verantwoordelijkheid groot onderhoud voor 10 + 5 jaar, Meerjarenafspraak over budgetsubsidie, Kern: ondernemerschap stimuleren! Geen herontwikkelingspotentie van de grond (negatieve restwaarde). Nieuwbouw beperkt zwembad kost circa 5 miljoen €. Geen combinatiemogelijkheden, tenzij de nieuwbouw van de sporthal naast het zwembad wordt geprojecteerd. Er is geen optie waardoor het de gemeente minder geld kost! Sluiten: boekwaarde afboeken van € 550.000,- + behoefte voorziening instructie- en wedstrijd zwemmen. Niets doen is geen optie: omdat de exploitatie dan oploopt en de aantrekkelijkheid van het bad afneemt cq het eigen ondernemerschap niet wordt gestimuleerd. Exploitatiebijdrage gemeente loopt op. Het aantal bezoekers loopt terug. Sport- en zwemcluster Hoogstraten in fase van aanbesteding (3-5 jaar ingebruikname). Puur rationeel advies: over een langere periode de investering terugverdienen niet reëel in verband met onzekerheid exploitatie. Korte termijn beperkte investering alleen in combinatie met strikte afspraken rond budgetsubsidie waarbij ondernemersrisico bij de Stichting komt te liggen en het groot onderhoud wordt gekoppeld aan de exploitatie. Subsidie en kapitaalslasten zullen stijgen. Nieuwbouw sporthal Zundert bij kindcluster, nabij kindcluster Aanwijzing: nabij JeeKaaCee of op Verlengde Hofdreef. Door bouwvolume te combineren ontstaan aanbestedingsvoordelen. Er is sprake van een opbrengstpotentie vrijvallende locatie. Door (fysiek en ruimtelijk) exploitaties te koppelen en compact te bouwen ontstaan exploitatievoordelen. De opzet van het volume moet geschikt zijn voor toekomstig gebruik.

18 Gemeente (-overstijgende) voorzieningen ProjectKostendrager investeringKostendrager Exploitatie Sportpark Rijsbergen Aanwijzing: goed ingericht park met eigenstandige sportfuncties. Er is sprake van een goed bereikbar sportpark met een centrale parkeervoorziening en een ruim aanbod aan functies. De deelnemers zijn tevreden met de huidige situatie en de exploitatie van hun verenigingen. Elk onderdeel heeft een eigen infrastructuur met kantine. D Op de korte termijn is hier geen direct project te benoemen; op de middellange termijn (10-15 jaar) zullen knelpunten ontstaan in de exploitatie van de verenigingen. Dat is het moment om verdere beslissingen te nemen over de toekomstige inrichting van het sportpark. Ook ten aanzien van een nieuwbouw van de sporthal Rijsbergen is het raadzaam dat moment uit te stellen. Een mogelijk scenario is dat er op termijn nog behoefte is aan 1 sporthal in de gemeente. De gemeente zou de geschetste ontwikkeling meer op afstand moeten regisseren en verantwoordelijkheid voor het beheer en onderhoud zoveel mogelijk bij de partijen zelf leggen. Forse investeringen in de exploitatie zijn niet gewenst; tenzij er een duidelijk exploitatiebeeld of –noodzaak tegenover staat. Op termijn zal er in Rijsbergen plek zijn voor een meer beperkte omnisportvereniging, waarbij de bestaande locatie zeer geschikt lijkt. Sportpark Braspenning Aanwijzing: volledig vanuit eigen beheer en eigendom facilitair park ten behoeve van NAC. Het betreft het eigendom van een aantal sportvelden met accommodatie van een derde. NAC gaat op het terrein een accommodatie ten behoeve van eigen gebruik ontwikkelen en exploiteren. Er is geen direct belang om daar gemeentelijke initiatieven bij te betrekken. NAC huurt de velden + accommodatie voor een maatschappelijke huur voor 10 + 5 jaar. Er ligt geen direct exploitatievoordeel voor de gemeente om een eigen ontwikkeling te koppelen aan het NAC-initiatief. Op de korte termijn zijn er geen exploitaties in elkaar te schuiven. Omdat de gronden eigendom zijn van een ander zal op termijn voor het gebruik een prijs moeten worden betaald. Een sportboulevard rond die locatie past binnen een scenario waarbij sporthal en de nieuwe omnisportvereniging op termijn rond die locatie gehuisvest worden.

19 Financiële knoppen Een project kent inkomsten en uitgaven: inkomsten vinden op het moment en in de tijd plaats (namelijk uitgaven die in de toekomst niet meer gedaan hoeven worden), Variabelen op het niveau van uitgaven: Het programma (mate van samenhang en samenwerking), Het aantal te bouwen m² (het volume) De investeringkosten per m² De sloopkosten, Afschrijven boekwaarden. Variabelen op het niveau van inkomsten: Besparen toekomstig onderhoud en renovatie/nieuwbouw monofuncties, Inkomsten gemeentefonds huisvesting onderwijs, Grondprijs en verkoop gronden (afhankelijk van type woning), Huurinkomsten (afhankelijk van eigenaar), Niet: Besparen subsidies geen doel, MAAR WEL SUBSIDIES EFFICIENTER INZETTEN, ZODAT ACTIVITEITEN GEHANDHAAFD BLIJVEN.

20 Haalbaarheid alleen mogelijk door! 1.Samenhangende procesregie (zowel bestuurlijk, ambtelijk en maatschappelijk), waarbij gemeente en Thuisvester samenwerken, 2.Samenhangende benadering van (de uitvoering van) projecten, 3.Een innovatieve aanbesteding- en financieringstrategie 4.Aantoonbare voordelen in de exploitatie (compact bouwen, samen activiteiten organiseren, van 8 tot 22.00 uur open!) 5.Draagvlak: het verhaal moet uitgelegd kunnen worden 6.Want: het is een verhaal van geven en nemen!!

21 Vaststellen kaders Formuleren scenario’s Procesregie Definiëren eigendom Adoptie projecten Opstellen meerjaren accommodatieplan / sturingsmodel Vaststellen meerjaren accommodatieplan Haalbaarheidsonderzoek Programma van Eisen Ontwerpfase / Bestekken Uitvoering bouwfase Fasen Procesregie

22 Eigendomsvariant 1: Corporatie eigenaar onderwijszorggemeente Verhuur onderwijs Ingebruikgeving Welzijn Thuisvester eigenaar welzijncultuur Gemeente Verhuur onderwijs Ingebruikgeving zorg Thuisvester eigenaar Verhuur

23 Inrichten procesregie vervolgfase Benoemen procesregisseur die verder plan van aanpak moet uitwerken (ook juridisch en financieel), Voorbereiden bestuurlijke randvoorwaarden voor het totale programma, Met onderliggende besluitvorming per project (op basis van outputcriteria), Voorstel corporatie op totale portefeuille (samenhang bewaken), Van grof naar fijn werken met een aantal aannamen, Uitwerken gunstige aanbesteding- en financieringstrategie, Starten eerste haalbaarheidsonderzoeken en programma van eisen, Verder concreet maken inverdieneffecten door compacter te bouwen, Onderzoeken waar op subsidies inverdiend kan worden (door activiteiten en huisvesting te clusteren). Dus: juist in deze tijden van bezuiniging is het accommodatieplan een doelmatig middel om en op beleid en op geld te sturen.

24 Informatie over het vervolg Reactie op aanvullingen rapport: Via: Kees Schijvenaars: k.schijvenaars@zundert.nl 076-599 56 00 of Sibo Arbeek: sarbeek@icsadviseurs.nl / 06-22267795k.schijvenaars@zundert.nl@icsadviseurs.nl