Het Antwoord van Lelystad

Presentatie over: "Het Antwoord van Lelystad"— Transcript van de presentatie:

1 Het Antwoord van Lelystad
Jop Fackeldey Wethouder gemeente Lelystad Bijeenkomst VvG 4 november 2009

2

3 Een stukje geschiedenis

4 Lelystad verscheen op de tekentafels van de plannenmakers op een moment dat er in het IJsselmeer nog geen enkel stuk grond was drooggevallen. Toen de kolonisatie van de Wieringermeer eind jaren dertig zijn afronding naderde, gingen de rijksdiensten die betrokken waren bij de uitvoering van het Zuiderzeeproject zich bezighouden met de toekomstige realisering van de Zuidelijke IJsselmeerpolders. In de gedachtenvorming over de te stichten nederzettingen in het nieuwe land werd er al vanaf het begin gesproken over een polderhoofdstad. Over de ligging, de naam en de omvang van deze bevolkingskern is in de jaren veertig en vijftig veel gediscussieerd

5 Perceel P 1949 En hier begon het mee in Lelystad. In de vroegste inrichtingsschetsen van de nog droog te leggen gebieden was de hoofdstad in het midden van het nieuwe land geprojecteerd, Perceel P groeide in oktober 1955 uit tot het werkeiland Lelystad haven

6 Dijkperceel P 1952

7 Werkeiland 1955 Lelystad eind 1955

8 Van Eesteren 1965 Plan prof. Van Eesteren voor eerste 500 woningen te Lelystad opvallend de rechthoekige structuren. De tekentafel is er in terug te zien.

9 Zuiderzeewijk 1967 Eerste woningen Zuiderzeewijk te Lelystad (start bouw 1965) Pianowoningen; 1e woningwetwoningen met centrale verwarming (in die tijd ongewoon) Waarom: weinig vertier aan inwoners; dus veel activiteiten binnenshuis. Van belang tuintjes maar ook veel ruimte: hobbykamer op zolder.

10 Landstrekenwijk 1800 woningen, vanaf 1995 – 2001, met name grondgebonden woningen. Na jaren van met name sociale woningbouw eerste grote uitleglocatie (1800 woningen. uitsluitend koopwoningen, met als doel veel mensen van buitenaf te trekken. Naast grootschalig aanbieden van kavels ook rijwoningen en 2-1 kap

11 Landerijen 1800 woningen, vanaf 2001.
Relatie met woningbouwprogramma: Grootschalige uitleg in koopsegment. Veel variatie. Wat was de speciale uitdaging in het project Grote locatie, uitsluitend koopwoningen, met als doel veel mensen van buitenaf te trekken. Naast grootschalig aanbieden van kavels (40%) ook rijwoningen en 2-1 kao. In de Landerijen is geexperimenteerd met welstandsvrije gebieden. Ultieme exponent is Wonen in de Wolken, 8 kavels waarop geheel welstandsvrij gebouwd mag worden. Er wordt nog een gebied aangewezen waarop lichte welstandsnormen van toepassing zijn. In deze wijk zijn strenge duurzaamheidseisen gehanteerd. In 2003 heeft de wijk de EPL prijs gewonnen voor de meest duurzame wijk in Nederland.

12 Hollandse Hout Start bouw vanaf eind jaren 90, 280 woningen
Turnkey project Dure woningbouw, particuliere kavels, bouwen onder architectuur, relatie met water. Strakke regie gemeente, supervisor, bouwkundig plan Ontwikkeling van grote hoeveelheid woningen in een duur segment Fantastisch woonmilieu. Eigen boot via een eigensluis in de achtertuin aanleggen. Erg gewild concept.

13 Bataviahaven fase 1 Nieuw grootschalige ontwikkeling aan de Lelystadse kust. Ontwerp van Krier en Kohl, vijf woonblokken, koop en huur met watergerelateerde winkels en horeca in de plint. Gelegen rond de nieuwe passantenhaven van Lelystad.

14 Het Antwoord van Lelystad
Voor grondbedrijf 2 elementen van belang: Grondpositie eigen grond / Domeinen Groeidoelstelling stad -> inwoners -> arbeidsplaatsen Doelstelling grondbedrijf is primair het op een goede wijze invullen van de stad, niet het maken van winst.

15 Wijze van winstafdracht
Snelheid + - Bedrijfsresultaat Grondbedrijf risico reserve GREX Algemene reserve grondbedrijf Zoals al eerder gezegd, alle resultaten van het grondbedrijf worden in de Reserve ontwikkeling stad gestort, en komen daarmee weer direct ten goede aan de ontwikkeling van de stad. Het betreft hier wel incidenteel geld. Als het grondbedrijf goede resultaten boekt, is er een grote afdracht aan de ROS, bij mindere resultaten is de afdracht logischerwijs kleiner. Algemene Dienst Reserve ontwikkeling stad

16 Het Antwoord van Lelystad
Jaren ‘80 stagnatie ontwikkeling Geen aanleg Markerwaard Ontwikkeling Almere Groeitempo Lelystad daalt Focus rijk valt weg (ICL)

17 Het Antwoord van Lelystad
1996 Masterplan Versnelde groei Uitgaan van eigen kracht Kernkwaliteiten blauw en groen Toevoegen (duurdere) koopwoningen Meer bedrijvigheid Groei naar – inwoners

18 Het Antwoord van Lelystad
Economische crisis raakt ook Lelystad Extra inspanningen om werk-gelegenheid naar de stad te halen: - ontwikkeling Lelystad Airport - ontwikkeling bedrijventerrein Extra inspanningen om woningbouw-productie weer op gang te krijgen: - Antwoord van Lelystad - bouwstroommeter - ontwikkelingsstrategie aanpassen Over AvL later. Bouwstroommeter is instrument ontwikkeld door GL om productie te monitoren. Instrument bevat ook aantal sturingsmogelijkheden Ontwikkelingsstrategie aanpassen: Produceren in kleine plukjes Inspringen in nices in de markt CPO initiatieven ontwikkelen

19 Het antwoord van Lelystad
Aanleiding Stagnatie in de woningmarkt . Kopersstaking . Vertraging bouwprojecten . Strengere leningsvoorwaarden banken Oorzaken stagnatie in de woningmarkt liggen met name aan de vraagkant. De consument is bang: Angst voor verlies van baan en inkomen; Angst voor uitblijven verkoop huidige woning; Onzekerheid over de ontwikkeling van de huizenprijs; Strengere kredietvoorwaarden van de bank, zowel voor de koper als de ontwikkelaar. De mogelijke maatregelen die in de gesprekken met marktpartijen op tafel zijn gekomen, moeten er op gericht zijn de koper meer vertrouwen en zekerheid te bieden. Daarbij gelden de volgende uitgangspunten: de prijs/kwaliteit verhouding is goed en daar moet niet aan getornd worden; kleinere “plukjes” op de markt gaan brengen; Lelystad heeft nog steeds last van haar imago en het product Lelystad moet nog intensiever gepromoot worden. Gemeente en marktpartijen moeten daarin samen optrekken.

20 Het antwoord van Lelystad
Doel: . Gevolgen van de crisis beperken - beperken van effecten voor begroting en bevolking - klaar zijn bij verwachte herstel en daar van profiteren - Nemen van maatregelen om ontwikke- lingsdoelstellingen nog zo goed mogelijk te realiseren. -Beperken van de effecten van de huidige crisis voor bevolking en begroting - Zoveel mogelijk continuïteit van sociaal en fiscaal beleid -Er voor zorgen klaar te zijn bij het verwachte herstel van de economie en te kunnen profiteren van het herstel - grondexploitaties actualiseren en rekening houden met langere termijnen van realisatie. Dus: door de kredietcrisis veroorzaakte tekorten nu dekken via de voorgestelde maatregelen, zodat de grondexploitaties schoon blijven en niet in de toekomst altijd verliesgevend zullen zijn. Door nu de tekorten te dekken worden tevens negatieve rente-effecten in de toekomst voorkomen. - Nu investeren in marketing om merk Lelystad te versterken - Aansluitend op kernkwaliteiten ook investeren in innovatie en duurzaamheid -Nemen van maatregelen om de ontwikkelingsdoelstellingen – ook tijdens de crisis – nog zo goed mogelijk te realiseren - Afwegen van aanbod- en vraaggerichte maatregelen, zowel ten aanzien van de woningbouw, maar ook ten aanzien van de vestiging van bedrijven en non-profit- organisaties. -Nietsdoen kost ook geld, bijv. de rente over grond.

21 Het antwoord van Lelystad
Integrale aanpak: Samenwerken betrokken partijen Breed pakket maatregelen Inzet van maatregelen = maatwerk Co-financiering door marktpartij Om de woningmarkt weer vlot te trekken is een integrale aanpak nodig. Hierbij is het van essentieel belang dat de te onderscheiden partijen (gemeente, makelaars, projectontwikkelaars, woningbouwcorporatie) de krachten bundelen en samen investeren om het hoofd te bieden aan de huidige crisis. Daarnaast is het essentieel om op het juiste moment de juiste maatregelen te treffen. Om de goede maatregel op het goede moment beschikbaar te hebben, is een breed pakket van maatregelen voorbereid. Deze maatregelen liggen op de planken van ‘de Voorraadkast’ en kunnen desgewenst direct worden ingezet, gezamenlijk met de marktpartijen, op basis van co-financiering. ‘De Voorraadkast’ is een dynamisch systeem; de kast wordt gevuld met een aantal maatregelen die mogelijk ingezet kunnen worden, als de markt daarom vraagt. De maatregelen in de kast worden elk kwartaal geëvalueerd; bruikbare maatregelen kunnen in de kast blijven, ongebruikte maatregelen worden uit de kast genomen en nieuwe maatregelen toegevoegd. Welke maatregelen het beoogde effect zullen hebben is op voorhand niet te zeggen. Wel kan worden gezegd dat vanuit diverse perspectieven naar de problemen is gekeken en dat de verzamelde partijen menen dat de maatregelen die thans voorliggen mogelijk (ten dele) een antwoord bieden op de problemen die zich op dit moment voordoen.

22 Het antwoord van Lelystad
Uitgangspunten: Evenwichtige groei stad Stimulering van de vraag is essentie Aanbodsgerichte maatregelen onder voorwaarden: - differentiatie - projecten in problemen Het betreft tijdelijke maatregelen Niet alleen financieel, ook organisatorisch Daarbij zijn een aantal uitgangspunten van belang: De maatregelen moeten bijdragen aan een evenwichtige groei van de stad, dat wil zeggen: - vasthouden aan de verdeling sociaal 30% en markt 70% - vasthouden aan de doelstelling om 50% bewoners van buiten de stad aan te trekken - differentiatie in aanbod, zowel qua woningtype, woonmilieu en doelgroep; dus niet alleen voor starters bouwen, omdat die markt nu gunstig is. - mogelijkheid bieden aan inwoners om door te stromen en/of wooncarrière te maken. Stimulering van de vraag is de kern van de oplossing, want zonder vraag resteert altijd een slechte markt. De stelling “elk aanbod creëert zijn vraag” is slechts beperkt van toepassing. Lelystad heeft geen gebrek aan aanbod, maar gebrek aan vraag. Daarom zullen aanbodsgerichte maatregelen pas dan genomen worden als: - differentiatie in aanbod dreigt weg te vallen - projecten die reeds in uitvoering zijn in de financiële problemen komen Tijdelijke maatregelen voor de crisis, zoals garanties en risico’s wegnemen, moeten altijd tijdelijk blijven. Naast de financiële maatregelen is het ook van belang aandacht te schenken aan faseerbaarheid, differentiatie en marketing.

23 Het antwoord van Lelystad
Maatregelen: Vraaggerichte maatregelen Aanbodgericht maatregelen Marketingmaatregelen Pakket maatregelen in ‘Voorraadkast’ Uitvoering periode Vraaggerichte financiële maatregelen die ingrijpen op de vraagzijde van de woningmarkt (koopstarters, doorstromers, eigenbouwers). Aanbodgerichte financiële maatregelen die ingrijpen op de aanbodzijde van de woningmarkt (projectontwikkelaars, ontwikkelende aannemers) Algemene marketingmaatregelen Een deel van deze maatregelen wordt op dit moment al toegepast, zowel aan de vraag- als aan de aanbodzijde. Door ze op te nemen in deze notitie wordt duidelijk gemaakt dat ze integraal onderdeel uitmaken van ‘het antwoord van Lelystad’. Monitoring Juist nu is het van belang om goed zicht te blijven houden op ontwikkelingen in de markt. Onderzoeken en statistische gegevens dienen daarom op tijd beschikbaar te zijn om adequaat te kunnen (bij)sturen. Het onderzoek naar de vertrekmotieven van Lelystedelingen is hierbij een belangrijke component. Een eerste aanzet hiervoor is gegeven, deze zal de komende periode meer toegesneden worden. Maar ook moet het antwoord gevonden worden op de vraag: waar zit de potentiële nieuwe klant? Frequent overleg en afstemming met projectontwikkelaars en makelaars is zeker nu van wezenlijk belang om “voeding” te houden. Relatie met het woonoffensief Begin 2008 is het woonoffensief gestart. Primaire doel van het woonoffensief is het stimuleren van de woningbouwproductie. Hiertoe zijn het afgelopen jaar een aantal belangrijke stappen gezet; de bouwenveloppe en de woningmarktmonitor zijn in de besluitvormende fase, een aantal andere instrumenten, zoals de starterslening, is herzien en opnieuw in de markt gezet. Het Antwoord van Lelystad profiteert van de instrumenten die in het woonoffensief zijn ontwikkeld. Zo is de woningmarktmonitor een belangrijk instrument om de ontwikkelingen op de markt volgen. De maatregelen die in ‘Het Antwoord van Lelystad’ worden voorgesteld zijn met name financiële maatregelen die tot doel hebben de markt te stimuleren. Landelijke maatregelen In de notitie ‘Werken aan toekomst’, een aanvullend beleidsakkoord bij ‘Samen werken, samen leven’ heeft het kabinet de maatregelen geschetst die voorgesteld worden om “de gevolgen voor huishoudens en bedrijven te dempen.” Op het gebied van de woningbouw worden de maatregelen vooral ingezet op het ‘verduurzamen’ van bestaande woningen en op het versnellen en verminderen van vergunningverlening rond bouwprojecten. Daarnaast zullen investeringen in de bestaande stad en nieuwbouwprojecten gestimuleerd worden door via de BLS- en ISV-subsidies.

24 Het antwoord van Lelystad
Vraaggerichte maatregelen: Koopsubsidie VROM starterslening Kopersleningen varianten Inruilgarantie Woonlastenfaciliteit Werkloosheidsverzekering MGE Huur-koop Groeikavel Uitstel betaling grond aan koper part. kavel Invoeren leegstandswet Hierbij kunnen we eveneens onderscheid maken in drie soorten effecten: de maatregel verlaagt het risico voor de koper de maatregel verlaagt de kosten voor de koper de maatregel verbetert de financierbaarheid voor de koper De maatregelen kunnen een subjectgericht karakter hebben (inkomensontwikkeling) dan wel meer objectgericht zijn (waarde van het vastgoed). Daarnaast is het wenselijk om op lokaal/regionaal niveau overleg te voeren met de banken om afspraken te maken over financiering van de woning (bijv. over verruiming en afstemming van termijnen van een hypotheekofferte).

25 Het antwoord van Lelystad
Aanbodgerichte maatregelen: Uitstel betaling grond Participatiefonds koop-huur Gefaseerd bouwen Gedifferentieerd bouwen Ontwikkelaars clusteren Ontwikkelaars meer vrijheid bieden Aanbodgerichte financiële maatregelen Dit is een breed pakket maatregelen, waarbij een onderscheid gemaakt wordt in drie soorten effecten: de maatregel verlaagt het risico voor de projectontwikkelaar de maatregel verlaagt de kosten voor de projectontwikkelaar de maatregel verbetert de financierbaarheid voor de projectontwikkelaar Alle maatregelen aan de aanbodzijde worden in één op één afspraken tussen gemeente en ontwikkelaar, én per project, afgesproken (maatwerk). Veel van deze maatregelen worden in de praktijk al toegepast in de lopende projecten. Door ze hier expliciet te benoemen als maatregelen aan aanbodzijde worden deze afspraken transparant.

26 Het antwoord van Lelystad
Kriteria voor nemen maatregel(en): Co-financiering Maatwerk M.n. focussen of vraagkant Dienstbaar aan algemene doelstellingen van Lelystad Elke maatregel vraagt collegebesluit Veel maatregelen vragen een nadere uitwerking en vervolgens implementatie. Bovendien zitten er veel tijdelijke acties vast aan het pakket. Hiertoe is extra (externe) capaciteit noodzakelijk in de vorm van een ‘aanjager’ van de implementatie van de maatregelen. Deze “accountmanager” kredietcrisis zal de verdere implementatie bewaken. Daarnaast zal deze functionaris de ontwikkelingen in de markt moeten blijven volgen en daar waar landelijke extra maatregelen worden genomen met doorwerking naar de gemeente zorg dragen voor advies en implementatie hieromtrent. Vanuit de staande organisatie zal capaciteit vrij moeten worden gemaakt om medewerking te verlenen aan de implementatie van genoemde maatregelen. Deze capaciteit komt beschikbaar door het bevriezen van een aantal projecten waarvan realisatie pas op lange termijn plaats zal vinden. Vanuit de staande organisatie berust de coördinatie van de algemene marketingmaatregelen bij de afdelingen EVO en CM vanuit de perceptie dat het hier om de meest extern georiënteerde afdelingen gaat. De bestuurlijke regie berust bij het college dat de samenhang van de aanpak van de kredietcrisis binnen de gemeente Lelystad bewaakt, waarvan de maatregelen op het gebied van crisisbeheersing in de woningmarkt onderdeel uitmaken. Daarnaast wordt een ambtelijke regiegroep gevormd bestaande uit de gemeentsecretaris, hoofd werk en inkomen, directeur grondbedrijf en hoofd EVO. De wijze waarop de maatregelen moeten worden uitgewerkt die zich meer richten op het lostrekken van de woningmarkt (aanbod- en vraaggerelateerd) zal binnen deze regiegroep nader moeten worden bekeken. Belangrijke criteria die zich inmiddels aftekenen zijn: Er moet sprake zijn van co-financiering; Er moet sprake zijn van maatwerk en geen generalistische benadering; De meeste maatregelen dienen zich te concentreren op de vraagkant aangezien hier een specifiek Lelystads probleem is; De maatregelen moeten dienstbaar zijn aan de algemene doelstellingen van lelystad.

27 Het antwoord van Lelystad
Proces: Ontwikkelaar en gemeente werken samen - project is goed - vraaguitval door crisis Projectreview - analyse probleem - maatregel uit voorraadkast - financieringsvoorstel Collegebesluit Effect van maatregel volgen

28 Het antwoord van Lelystad
Marketingmaatregelen: Lelystad blijven positioneren als aantrekkelijke woonstad Vraagt intensivering én herhaling van marketingactiviteiten -> past niet in reguliere budgetten of grondexploitaties Ter voorbereiding van het Antwoord van Lelystad is met alle in Lelystad actieve marktpartijen overleg gevoerd. Uit deze gesprekken is naar voren gekomen dat juist in een periode waarin het minder goed gaat, intensivering van citymarketing en imagoverbetering van groot belang zijn bij het positioneren van Lelystad als aantrekkelijke woonstad, die een gevarieerd en kwalitatief woningaanbod biedt tegen een goede prijs. Daarnaast is het van belang de belangstelling voor onze stad bij potentiële nieuwe inwoners te behouden. Dat betekent niet alleen intensivering van de activiteiten, maar ook herhaling. De coördinatie van deze marketinginspanningen moet bij de gemeente liggen. Tijdens een eerste brainstormbijeenkomst met adviseurs van de gemeente, leden van de OBL en Lelystadpartners. zijn een aantal concrete acties gekomen die op zeer korte termijn kunnen worden uitgevoerd, voorafgaand aan en ter ondersteuning van verkoopactiviteiten van de verschillende ontwikkelaars en makelaars. Te denken hierbij valt aan verkoopmanifestaties voor Warande en Hanzepark, online marketing, advertenties Wonen in Lelystad, persoonlijke benadering van plaatselijke bedrijven en deelname aan beurzen en manifestaties. Intensivering en herhaling van marketing inspannen zal middels een apart budget gefinancieerd moeten worden. De reguliere budgetten voor citymarketing, woon- en bedrijfsacquisitie zijn voor het overgrote deel geoormerkte budgetten die weinig tot geen ruimte bieden voor deze extra inspanningen. Ditzelfde geldt voor de diverse grondexploitaties, m.u.v. de grondexploitatie voor Warande waarin een kleine post voor marketing is opgenomen. De voorgestelde maatregelen zullen ter besluitvorming aan het college voorgelegd worden en zullen beoordeeld worden op een drietal criteria: Betreft het een extra maatregel die niet uit de grex of reguliere budgetten bekostigd kan worden Kan redelijkerwijs voor deze maatregel een beroep op projectontwikkelaars worden gedaan voor medefinanciering? Is het een maatregel die betrekking heeft op een reeds in ontwikkeling zijnd project. 

29

30 Voor nu en later….