Minder woningen – maar welke? Bijdrage aan krimpcafé on tour 27 maart 2014 George de Kam.

Presentatie over: "Minder woningen – maar welke? Bijdrage aan krimpcafé on tour 27 maart 2014 George de Kam."— Transcript van de presentatie:

1 Minder woningen – maar welke? Bijdrage aan krimpcafé on tour 27 maart 2014 George de Kam

2 Door vraaguitval in krimpgebieden minder woningen nodig

3 Dit leidt uiteindelijk tot leegstand, en de verwachting is dat die leegstand niet door drastische verandering van de prijs-kwaliteit verhouding kan worden ondervangen

4 Langdurige leegstand kan sloop wenselijk / onvermijdelijk maken Dit wordt acuut als eigenaar lasten niet meer kan dragen

5 Maar er zijn grote institutionele verschillen tussen eigen woningbezit en (sociale) huur in termen van: - de manier waarop het exploitatieprobleem manifest wordt - de mogelijkheden om vroegtijdig in te grijpen - de manier waarop sloop aangepakt wordt - de mogelijkheden om na sloop (deels) te herbouwen

6 Dit leidt tot de vraag voor dit café: minder woningen maar welke? En de achterliggende vraag: wie mag daar wat van vinden?

7

8

9

10 Sociale woningbouw historische vergissing?

11 Negatieve externe effecten van leegstand = positieve externe effecten van sloop? Opsomming uit diverse bronnen

12

13 Het probleem in segmenten (bron: De sloop van koop 2012 Jan Winsemius) Waardevast Waardeval: sterk veranderende instroom, mogelijk probleem sociaal beheer Waardeloos: beheerprobleem leegstand

14 (dus) argumenten voor interventies Wat wordt genoemd Welke veronderstellingen liggen daar onder Bijvoorbeeld met effectenarena’s, zie www.watwerktindewijk.nl www.watwerktindewijk.nl

15 Dorpen in krimp: situatie nu

16 Woondorpen in krimp: trend

17 Woondorpen in krimp: na 5 jaar

18 Woondorp over 15 jaar

19

20 Vergelijking Ommelanden en Haarlemmermeer Bron: Regioprofielen CFV 2012 OmmelandenAmstelland / Haarlemmer- meer Verschil in % Prijzen verkochte woningen 179.309281.000+ 57% WOZ corporatie Woningen 110.000196.000+ 70% Prijs per m2 (NVM 2012-4) 1.2522.139+ 71% Percentage van max. huur 70,2 %73,1%+ 4,1 % Punten en prijs per punt 141 / 3,06129 / 3,28Puntprijs + 7 %

21 Enkele oplossingen Aanschrijven van particuliere eigenaren Doorgaan met sloop sociale huurwoningen MKBA Zeeuws Vlaanderen (woningvoorraad 52.000) Investeringsfondsen / vehikels (bv stichting Waardebehoud OG) Provinciale impuls wonen Zeeland: 3,5 miljoen voor toekomstbestendig maken particuliere voorraad (Zeeland) KLUS: Plan van aanpak verloederde panden Zeeuws Vlaanderen

22 Enkele oplossingen (2) UPGRADE Ondernemingsplan: regiobreedgedragen stichting met als doel uit de markt nemen van onderkant van de woningmarkt (90 woningen in 3 jaar, Zeeland) Experimentenjaar Groningse Particuliere Voorraad 2014

23 Enkele ervaringen Aanschrijving /handhaving als prikkel: zie Franekeradeel 24 januari jl> investeringen, publieke kwaliteit, maar niet minder woningen (?) Ervaringen WOG: – Eigenaar gaat zelfstandig aan de slag – Enkele panden opgekocht voor sloop – Eigenaar aan de slag met ondersteuning klusdiensten – Verhuizen naar een betere woning De publieke doelen worden ten dele gerealiseerd, daarnaast positieve effecten bij eigenaar

24 Uitruil tussen koop en huur segment lijkt niet aan te slaan Huurwoning misschien beter, maar op een aantal punten niet aantrekkelijker > willen we daar iets aan doen? En waar zit het dan in? Voor mij is de les: respect voor beleving van deze (problematische) eigenaren essentieel voor werking interventies

25 Conclusies Meer sporen aanpak om recht te doen aan complexiteit Local procurement volgt actoren netwerk, micro benadering Bouwkundig opbouwwerk Meer respect voor individuele woonbeleving > hoe kan die ook in een huurrelatie of collectief arrangement tot zijn recht komen Handhaven waar evident publiek belang Dorps- en regionale ontwikkelingsmaatschappijen Schuldsanering en verhuizing combineren

26 Conclusies (2) Meer smaken ontwikkelen bij aanpak corporatiebezit, bijvoorbeeld: overal een beetje blijven, ruilverkaveling naar een ‘kleine dorpen corporatie’? inschikken in VvE of dorpsontwikkelingsmaatschappij; reductie van beheer- en onderhoudskosten, isolatiepakket voor zelfbouw, selectievere sloop om ‘eigenwoning kwaliteit’ te benaderen; mensen zelf meerdere aaneengesloten woningen laten gebruiken voor de prijs van adopteren van woningen in aangrenzend dorp waar minder lokale kracht zit, woningen voor zorg,..creatief met zorg (ieder een huis met tuintje, het streekje als thomashuis,

27

28 Anders kijken naar beheer…

29 Amphibious Camping Trailer